Риелтор в Румынии: какая комиссия, кто платит и как его проверить?

Комиссия риелтора в Румынии: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

В Румынии комиссия риелтора при сделке купли-продажи обычно составляет от 1% до 4% от суммы сделки, иногда больше, и если агентство зарегистрировано как плательщик НДС, к ней добавляется НДС 21%. Закон не определяет, кто платит: продавец, покупатель или оба, в зависимости от договора. Обязательной лицензии риелтора, как в Израиле, тоже нет. Согласно Гражданскому кодексу, посредник имеет право на комиссию, только если сделка заключена благодаря его посредничеству, поэтому письменный договор – Ваша главная защита.

В Израиле риелтор без лицензии не может взимать комиссию, а без подписанного Вами заказа он не имеет права ни на один шекель. Израильские покупатели приезжают в Румынию с предположением, что здесь всё устроено так же. Это не так, и именно здесь начинается большинство недоразумений.

Сколько это на практике: диапазоны

Спросите застройщиков об этом

По данным Storia, одного из крупнейших сайтов объявлений в Румынии (март 2026 года), комиссия при сделках купли-продажи обычно составляет примерно от 1% до 4% от суммы сделки, а в некоторых случаях 2–6%, в зависимости от агентства, типа объекта и услуг. Иногда это фиксированная сумма. И к ней добавляется НДС, если агентство является его плательщиком.

Вот как это выглядит для виллы стоимостью 300 000 евро:

Комиссия	Сумма	НДС 21%	Итого
1%	3000 евро	630 евро	3630 евро
2%	6000 евро	1260 евро	7260 евро
3%	9000 евро	1890 евро	10 890 евро
4%	12 000 евро	2520 евро	14 520 евро

Разница между 1% и 3% на одну виллу больше, чем гонорар адвоката и нотариуса вместе взятые. Поэтому об этой статье ведут переговоры, а не принимают её как данность.

Кто платит: покупатель, продавец или оба

Спросите застройщиков об этом

Единого правила нет. По данным Storia, комиссию может платить продавец, покупатель или оба, в зависимости от договора с агентством. Некоторые агентства берут комиссию с обеих сторон одной и той же сделки.

Два вопроса, которые стоит задать на первой встрече:

1. «Кто ещё платит Вам в этой сделке?» Если риелтор получает и от продавца, он работает не только на Вас.
2. «Комиссия включает НДС?» 2% «плюс НДС» и 2% «с НДС» – это разные цифры.

А при покупке у девелопера спросите, участвует ли в сделке риелтор и кто ему платит, в рамках вопросов, которые стоит задать любому девелоперу. Если комиссию платит девелопер, она уже заложена в цену.

Лицензии нет: что это значит для Вас

Спросите застройщиков об этом

В Израиле Закон о посредниках в сделках с недвижимостью запрещает заниматься посредничеством без лицензии и устанавливает, что риелтор имеет право на комиссию, только если клиент подписал письменный заказ.

В Румынии обязательной лицензии сегодня нет. Законопроект о регулировании посредничества (L162/2024) был принят Сенатом 23 мая 2024 года и направлен в Палату депутатов. Согласно проекту, при ANCPI будет создан публичный реестр риелторов, с курсами, экзаменом и страхованием профессиональной ответственности (termene.ro). По состоянию на октябрь 2026 года я не нашёл подтверждения, что он принят.

Что это означает: «риелтором» в Румынии может быть и солидное агентство с десятками сотрудников, и человек с телефоном. Без лицензии, которая отсеивает за Вас, проверка ложится на Вас.

Что всё же устанавливает Гражданский кодекс

Спросите застройщиков об этом

Гражданский кодекс Румынии регулирует договор посредничества (intermediere) в статьях 2096–2102. Важные для Вас моменты:

• Комиссия только за результат. Согласно статье 2097, посредник имеет право на комиссию, только если сделка заключена в результате его посредничества.
• Расходы только если это прописано. Согласно статье 2098, расходы возмещаются, только если это прямо предусмотрено договором.
• Несколько посредников. Согласно статье 2099, если посредничали несколько риелторов, они делят комиссию поровну, если не оговорено иное.
• Представительство только по полномочию. Согласно статье 2102, посредник может подписывать от Вашего имени, только если Вы прямо его на это уполномочили.

Ловушка 15 дней

Это пункт, который больше всего удивляет израильтян. Согласно статье 2101, клиент обязан сообщить посреднику о заключении сделки не позднее 15 дней после подписания. Тот, кто не сообщил, рискует заплатить двойную комиссию, если договор не предусматривает иное. Если комиссия рассчитывается от суммы сделки, нужно сообщить и сумму.

Подписали у нотариуса? Отправьте риелтору письменное уведомление на той же неделе, даже если Вы уверены, что он уже знает. Одно письмо избавляет от спора о двойной комиссии.

Эксклюзивный договор: что прочитать перед подписанием

Договор с риелтором в Румынии, особенно эксклюзивный, определяется его условиями. Перед подписанием прочитайте четыре вещи:

1. Срок. Сколько действует эксклюзивность и как её прекратить.
2. «Хвост». Полагается ли комиссия и за сделку, заключённую после окончания договора, с тем, кого показал риелтор.
3. Какие объекты. Закрытый список объектов, а не «любой объект, который Вам покажут».
4. Что риелтор делает на самом деле. Только показ или также проверку выписки, сопровождение к нотариусу и перевод.

Как проверить риелтора за десять минут

• Компания: название компании и её регистрационный номер, проверка в реестре компаний ONRC: действует ли она и кто владельцы.
• НДС: зарегистрирована ли она как плательщик НДС, через сайт ANAF. Это влияет на итоговую цену.
• Объявления: размещён ли объект и у других агентств по другой цене. Разница в цене – повод проверить. О «надбавке для иностранцев» мы писали в отдельной статье.
• Письменно: предложение по комиссии в письменном виде, с НДС и с указанием, кто платит, до первого показа.

И честно: хороший риелтор стоит своих денег. Он знает рынок, знает, что и за сколько продаётся, и экономит Вам недели. Проблема не в комиссии. Проблема в комиссии, которая не была записана.

Часто задаваемые вопросы

Какую комиссию риелтору платят в Румынии?

По данным Storia (март 2026 года), при сделках купли-продажи комиссия обычно составляет примерно от 1% до 4% от суммы сделки, а в некоторых случаях 2–6%. Если агентство является плательщиком НДС, добавляется НДС 21%.

Кто платит комиссию риелтору в Румынии, покупатель или продавец?

Законом это не установлено. Комиссию может платить продавец, покупатель или оба, в зависимости от договора с агентством. Заранее спросите, кто ещё платит риелтору в этой сделке.

Нужна ли риелторам в Румынии лицензия?

По состоянию на октябрь 2026 года нет. Законопроект о создании реестра риелторов при ANCPI был принят Сенатом в мае 2024 года и направлен в Палату депутатов, и я не нашёл подтверждения, что он принят. Пока проверка риелтора остаётся на Вас.

Когда риелтор имеет право на комиссию?

Согласно статье 2097 Гражданского кодекса, только если сделка заключена в результате его посредничества. Расходы возмещаются, только если это прямо предусмотрено договором.

Что будет, если я не сообщил риелтору о заключении сделки?

Согласно статье 2101, клиент должен сообщить об этом в течение 15 дней после подписания, иначе он рискует заплатить двойную комиссию, если договор не предусматривает иное. Отправьте письменное уведомление сразу после подписания.

Итог

В Румынии риелтор не проходит отбор через лицензию, а комиссия не установлена законом. Вас защищает письменный договор: сколько, с НДС или без, кто платит и что риелтор делает на самом деле.

Скажу об этом один раз: в нашем проекте в Балотешти цена, от 299 900 евро, включает НДС, налог, нотариуса и гонорар адвоката, и стоит спросить любого продавца, включая нас, что именно включено. Если Вы рассматриваете объект через риелтора и хотите пройтись по договору, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. А перед подписанием прочитайте и гид по расходам на покупку в Румынии.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Storia: комиссия риелтора и кто платит (19.3.2026) · Гражданский кодекс, статьи 2096–2102 · Портал румынского законодательства · Сенат Румынии: законопроект L162/2024 · termene.ro: основные положения законопроекта о риелторах · Израильский закон о посредниках в сделках с недвижимостью, 1996 (на иврите) · Реестр компаний Румынии (ONRC) · Налоговая служба Румынии (ANAF).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Диапазоны комиссии – общие рыночные данные, а не обязательный прейскурант; пример в таблице приведён только для иллюстрации. По состоянию на октябрь 2026 года; перед подписанием договора с риелтором проконсультируйтесь с румынским юристом.