מתווך ברומניה: כמה עמלה, מי משלם ואיך בודקים אותו?

עמלת תיווך ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה, עמלת תיווך בעסקת מכירה נעה בדרך כלל בין 1% ל-4% משווי העסקה, ולפעמים יותר, ואם הסוכנות רשומה למע״מ מתווסף עליה מע״מ של 21%. אין חוק שקובע מי משלם: המוכר, הקונה או שניהם, לפי ההסכם. אין גם רישיון מתווך חובה כמו בישראל. לפי הקוד האזרחי, המתווך זכאי לעמלה רק אם העסקה נחתמה בזכות התיווך שלו, ולכן ההסכם הכתוב הוא ההגנה העיקרית שלכם.

בישראל, מתווך בלי רישיון לא יכול לגבות עמלה, ובלי הזמנה חתומה שלכם הוא לא זכאי לשקל. רוכשים ישראלים מגיעים לרומניה עם ההנחה שזה עובד אותו דבר. זה לא, ושם מתחילות רוב אי ההבנות.

כמה זה בפועל: הטווחים

שאלו את היזמים על זה

לפי Storia, אחד מאתרי המודעות הגדולים ברומניה (מרץ 2026), עמלה בעסקאות מכירה נעה בדרך כלל בין כ-1% לכ-4% משווי העסקה, ובחלק מהמקרים 2%–6%, לפי הסוכנות, סוג הנכס והשירותים. לעיתים היא סכום קבוע. ועליה מע״מ, אם הסוכנות רשומה למע״מ.

כך זה נראה על וילה במחיר 300,000 אירו:

עמלה	סכום	מע״מ 21%	סך הכול
1%	3,000 אירו	630 אירו	3,630 אירו
2%	6,000 אירו	1,260 אירו	7,260 אירו
3%	9,000 אירו	1,890 אירו	10,890 אירו
4%	12,000 אירו	2,520 אירו	14,520 אירו

ההפרש בין 1% ל-3% על וילה אחת גדול יותר משכר הטרחה של עורך דין ונוטריון יחד. לכן זה סעיף שמנהלים עליו משא ומתן, לא סעיף שמקבלים.

מי משלם: הקונה, המוכר או שניהם

שאלו את היזמים על זה

אין כלל אחד. לפי Storia, העמלה יכולה לחול על המוכר, על הקונה או על שניהם, לפי ההסכם עם הסוכנות. יש סוכנויות שגובות משני הצדדים באותה עסקה.

שתי שאלות לשאול בפגישה הראשונה:

1. ״מי עוד משלם לך בעסקה הזו?״ אם המתווך מקבל גם מהמוכר, הוא לא רק שלכם.
2. ״העמלה כוללת מע״מ?״ 2% ״פלוס מע״מ״ ו-2% ״כולל״ הם לא אותו מספר.

וכשקונים מיזם: שאלו אם יש מתווך בעסקה ומי משלם לו, כחלק מהשאלות שכדאי לשאול כל יזם. אם היזם הוא שמשלם את העמלה, היא כבר בתוך המחיר.

אין רישיון: מה זה אומר עליכם

שאלו את היזמים על זה

בישראל, חוק המתווכים במקרקעין אוסר לעסוק בתיווך בלי רישיון, וקובע שמתווך זכאי לעמלה רק אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב.

ברומניה אין היום רישיון חובה. הצעת חוק להסדרת התיווך (L162/2024) עברה בסנאט ב-23 במאי 2024 ונשלחה לבית הנבחרים. לפי ההצעה, יוקם מרשם ציבורי של מתווכים אצל ANCPI, עם קורסים, מבחן וביטוח אחריות מקצועית (termene.ro). נכון לאוקטובר 2026, לא מצאתי שהיא נחקקה.

המשמעות: ״מתווך״ ברומניה יכול להיות סוכנות ותיקה עם עשרות עובדים, ויכול להיות אדם עם טלפון. בלי רישיון שמסנן בשבילכם, הבדיקה היא עליכם.

מה הקוד האזרחי כן קובע

שאלו את היזמים על זה

הקוד האזרחי הרומני מסדיר את חוזה התיווך (intermediere) בסעיפים 2096–2102. הנקודות שחשובות לכם:

• עמלה רק על תוצאה. לפי סעיף 2097, המתווך זכאי לעמלה רק אם העסקה נחתמה כתוצאה מהתיווך שלו.
• הוצאות רק אם נכתב. לפי סעיף 2098, החזר הוצאות רק אם הדבר נקבע במפורש בחוזה.
• כמה מתווכים. לפי סעיף 2099, אם כמה מתווכים תיווכו, הם מתחלקים בעמלה שווה בשווה, אלא אם נקבע אחרת.
• ייצוג רק בהרשאה. לפי סעיף 2102, המתווך יכול לחתום בשמכם רק אם הסמכתם אותו במפורש.

המלכודת של 15 הימים

זה הסעיף שהכי מפתיע ישראלים. לפי סעיף 2101, לקוח חייב להודיע למתווך שהעסקה נחתמה, בתוך 15 יום לכל היותר מהחתימה. מי שלא הודיע, צפוי לעמלה כפולה, אלא אם החוזה קובע אחרת. אם העמלה נקבעת לפי שווי העסקה, צריך להודיע גם על השווי.

חתמתם אצל הנוטריון? שלחו למתווך הודעה בכתב באותו שבוע, גם אם אתם בטוחים שהוא כבר יודע. מייל אחד חוסך מחלוקת על כפל עמלה.

הסכם בלעדיות: מה לקרוא לפני שחותמים

הסכם תיווך ברומניה, במיוחד בלעדי, נקבע בחוזה. לפני שחותמים, קראו ארבעה דברים:

1. תקופה. כמה זמן הבלעדיות בתוקף, ואיך מסיימים אותה.
2. ״זנב״. האם מגיעה עמלה גם על עסקה שתיחתם אחרי סיום ההסכם, עם מי שהמתווך הציג.
3. אילו נכסים. רשימה סגורה של נכסים, לא ״כל נכס שיוצג לכם״.
4. מה המתווך עושה בפועל. הצגה בלבד, או גם בדיקת נסח, ליווי לנוטריון ותרגום.

איך בודקים מתווך בעשר דקות

• החברה: שם החברה ומספר הרישום שלה, ובדיקה במרשם החברות ONRC: האם היא פעילה, ומי הבעלים.
• מע״מ: האם היא רשומה למע״מ, דרך האתר של ANAF. זה משפיע על המחיר הסופי.
• מודעות: האם הנכס מפורסם גם אצל סוכנויות אחרות במחיר אחר. פער במחיר הוא סימן לבדוק. על ״פרמיית הזר״ כתבנו במאמר נפרד.
• כתיבה: הצעת עמלה בכתב, עם מע״מ ועם מי משלם, לפני הסיור הראשון.

ובכנות: מתווך טוב שווה את הכסף. הוא מכיר את השוק, יודע מה נמכר ובכמה, וחוסך לכם שבועות. הבעיה היא לא העמלה. הבעיה היא עמלה שלא נכתבה.

שאלות נפוצות

כמה עמלת תיווך משלמים ברומניה?

לפי Storia (מרץ 2026), בעסקאות מכירה העמלה נעה בדרך כלל בין כ-1% לכ-4% משווי העסקה, ובחלק מהמקרים 2%–6%. אם הסוכנות רשומה למע״מ, מתווסף מע״מ של 21%.

מי משלם את עמלת התיווך ברומניה, הקונה או המוכר?

אין כלל בחוק. העמלה יכולה לחול על המוכר, על הקונה או על שניהם, לפי ההסכם עם הסוכנות. שאלו מראש מי עוד משלם למתווך באותה עסקה.

האם מתווכים ברומניה צריכים רישיון?

נכון לאוקטובר 2026, לא. הצעת חוק שמקימה מרשם מתווכים אצל ANCPI עברה בסנאט במאי 2024 ונשלחה לבית הנבחרים, ולא מצאתי שהיא נחקקה. בינתיים, הבדיקה של המתווך היא עליכם.

מתי המתווך זכאי לעמלה?

לפי סעיף 2097 לקוד האזרחי, רק אם העסקה נחתמה כתוצאה מהתיווך שלו. החזר הוצאות מגיע רק אם נקבע במפורש בחוזה.

מה קורה אם לא הודעתי למתווך שהעסקה נחתמה?

לפי סעיף 2101, הלקוח צריך להודיע בתוך 15 יום מהחתימה, אחרת הוא עלול לשלם עמלה כפולה, אלא אם החוזה קובע אחרת. שלחו הודעה בכתב מיד אחרי החתימה.

השורה התחתונה

ברומניה המתווך לא עובר סינון של רישיון, והעמלה לא קבועה בחוק. מה שמגן עליכם הוא הסכם כתוב: כמה, כולל או לא כולל מע״מ, מי משלם, ומה המתווך עושה בפועל.

אני מזכיר את זה פעם אחת: בפרויקט שלנו בבלוטשט המחיר, מ-299,900 אירו, כולל מע״מ, מס, נוטריון ושכר טרחת עורך דין, וכדאי לשאול כל מוכר, גם אותנו, מה בדיוק כלול. אם אתם בודקים נכס דרך מתווך ורוצים לעבור על ההסכם, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. ולפני החתימה, עברו גם על מדריך עלויות הקנייה ברומניה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: Storia: עמלת תיווך ומי משלם (19.3.2026) · הקוד האזרחי, סעיפים 2096–2102 · פורטל החקיקה הרומני · הסנאט הרומני: הצעת החוק L162/2024 · termene.ro: עיקרי הצעת חוק המתווכים · חוק המתווכים במקרקעין, תשנ״ו-1996 · מרשם החברות הרומני (ONRC) · רשות המסים הרומנית (ANAF).

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. טווחי העמלה הם נתוני שוק כלליים ולא מחירון מחייב; הדוגמה בטבלה להמחשה בלבד. נכון לאוקטובר 2026; לפני חתימה על הסכם תיווך, התייעצו עם עורך דין רומני.