Selon Storia (mars 2026), la commission sur une vente se situe généralement entre environ 1 % et 4 %, plus TVA si l'agence y est assujettie.
6 000 € de commission plus 1 260 € de TVA. L'écart entre 1 % et 3 % dépasse les honoraires de l'avocat et du notaire réunis.
Une proposition de loi créant un registre des agents auprès de l'ANCPI a été adoptée par le Sénat en 2024 et transmise à la Chambre. En octobre 2026, elle n'est pas adoptée.
Article 2101 : le client doit informer l'agent de la conclusion de la transaction dans les 15 jours, sinon il risque une double commission.
Article 2097 du Code civil : l'intermédiaire n'a droit à une commission que si la transaction a été conclue grâce à son intermédiation.
La commission d'agence en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, la commission d'agence pour une vente se situe généralement entre 1 % et 4 % de la valeur de la transaction, parfois davantage, et si l'agence est assujettie à la TVA, une TVA de 21 % s'y ajoute. Aucune loi ne fixe qui paie : le vendeur, l'acheteur ou les deux, selon la convention. Il n'existe pas non plus de licence d'agent immobilier obligatoire comme en Israël. Selon le Code civil, l'intermédiaire n'a droit à une commission que si la transaction a été conclue grâce à son intermédiation : le contrat écrit est donc votre principale protection.
En Israël, un agent immobilier sans licence ne peut pas percevoir de commission, et sans un bon de commande signé par vous, il n'a droit à rien. Les acquéreurs israéliens arrivent en Roumanie en supposant que cela fonctionne de la même manière. Ce n'est pas le cas, et c'est là que commencent la plupart des malentendus.
Combien en pratique : les fourchettes
Selon Storia, l'un des grands sites d'annonces en Roumanie (mars 2026), la commission sur une vente se situe généralement entre environ 1 % et environ 4 % de la valeur de la transaction, et dans certains cas entre 2 % et 6 %, selon l'agence, le type de bien et les services. Il s'agit parfois d'un montant forfaitaire. Et la TVA s'y ajoute, si l'agence y est assujettie.
Voici ce que cela donne pour une villa à 300 000 € :
| Commission | Montant | TVA 21 % | Total |
|---|---|---|---|
| 1 % | 3 000 € | 630 € | 3 630 € |
| 2 % | 6 000 € | 1 260 € | 7 260 € |
| 3 % | 9 000 € | 1 890 € | 10 890 € |
| 4 % | 12 000 € | 2 520 € | 14 520 € |
L'écart entre 1 % et 3 % sur une seule villa dépasse les honoraires de l'avocat et du notaire réunis. C'est donc un poste qui se négocie, pas un poste qu'on accepte.
Qui paie : l'acheteur, le vendeur ou les deux
Il n'y a pas de règle unique. Selon Storia, la commission peut être à la charge du vendeur, de l'acheteur ou des deux, selon la convention conclue avec l'agence. Certaines agences facturent les deux parties dans la même transaction.
Deux questions à poser lors du premier rendez-vous :
- « Qui d'autre vous paie dans cette transaction ? » Si l'agent est aussi payé par le vendeur, il n'est pas uniquement le vôtre.
- « La commission inclut-elle la TVA ? » 2 % « plus TVA » et 2 % « TVA comprise » ne sont pas le même chiffre.
Et lorsque vous achetez auprès d'un promoteur : demandez s'il y a un intermédiaire dans la transaction et qui le paie, parmi les questions à poser à tout promoteur. Si c'est le promoteur qui paie la commission, elle est déjà incluse dans le prix.
Pas de licence : ce que cela signifie pour vous
En Israël, la loi sur les agents immobiliers (en hébreu) interdit d'exercer l'activité d'intermédiaire sans licence, et prévoit qu'un agent n'a droit à une commission que si le client a signé un bon de commande écrit.
En Roumanie, il n'existe pas aujourd'hui de licence obligatoire. Une proposition de loi encadrant l'intermédiation (L162/2024) a été adoptée par le Sénat le 23 mai 2024 et transmise à la Chambre des députés. Selon cette proposition, un registre public des agents immobiliers serait créé auprès de l'ANCPI, avec formations, examen et assurance de responsabilité professionnelle (termene.ro). En octobre 2026, je n'ai trouvé aucune trace de son adoption définitive.
L'écart entre 1 % et 3 % sur une seule villa dépasse les honoraires de l'avocat et du notaire réunis.
Ce que cela signifie : un « agent immobilier » en Roumanie peut être une agence établie avec des dizaines de salariés, comme une personne seule avec un téléphone. Sans licence qui filtre pour vous, la vérification vous incombe.
Ce que prévoit en revanche le Code civil
Le Code civil roumain encadre le contrat d'intermédiation (intermediere) aux articles 2096 à 2102. Les points qui vous concernent :
- Une commission uniquement sur résultat. Selon l'article 2097, l'intermédiaire n'a droit à une commission que si la transaction a été conclue grâce à son intermédiation.
- Des frais uniquement s'ils sont prévus. Selon l'article 2098, le remboursement des frais n'est dû que s'il est expressément prévu au contrat.
- Plusieurs intermédiaires. Selon l'article 2099, si plusieurs intermédiaires sont intervenus, ils se partagent la commission à parts égales, sauf stipulation contraire.
- Une représentation uniquement sur mandat. Selon l'article 2102, l'intermédiaire ne peut signer en votre nom que si vous l'y avez expressément autorisé.
Le piège des 15 jours
C'est la clause qui surprend le plus les Israéliens. Selon l'article 2101, le client doit informer l'intermédiaire de la conclusion de la transaction au plus tard 15 jours après la signature. Celui qui ne l'a pas fait s'expose à une double commission, sauf si le contrat en dispose autrement. Si la commission est calculée sur la valeur de la transaction, il faut aussi communiquer cette valeur.
Vous avez signé chez le notaire ? Envoyez à l'agent une notification écrite la même semaine, même si vous êtes certain qu'il est déjà au courant. Un seul e-mail évite un litige sur une double commission.
Le mandat exclusif : ce qu'il faut lire avant de signer
Un contrat d'intermédiation en Roumanie, en particulier s'il est exclusif, est défini par le contrat. Avant de signer, lisez quatre points :
- La durée. Combien de temps l'exclusivité est en vigueur, et comment y mettre fin.
- La « traîne ». Une commission est-elle due aussi pour une transaction signée après la fin du contrat, avec quelqu'un que l'agent vous a présenté.
- Quels biens. Une liste fermée de biens, et non « tout bien qui vous sera présenté ».
- Ce que fait réellement l'agent. Uniquement des visites, ou aussi la vérification de l'extrait du livre foncier, l'accompagnement chez le notaire et la traduction.
Comment vérifier un agent en dix minutes
- La société : le nom de la société et son numéro d'immatriculation, et une vérification au registre du commerce ONRC : est-elle active, et qui en sont les propriétaires.
- La TVA : est-elle assujettie à la TVA, via le site de l'ANAF. Cela influe sur le prix final.
- Les annonces : le bien est-il aussi proposé par d'autres agences à un prix différent. Un écart de prix est un signal à vérifier. Sur la « prime de l'étranger », nous avons écrit un article à part.
- Par écrit : une proposition de commission écrite, avec la TVA et qui paie, avant la première visite.
Et en toute franchise : un bon agent vaut son prix. Il connaît le marché, sait ce qui se vend et à combien, et vous fait gagner des semaines. Le problème n'est pas la commission. Le problème, c'est une commission qui n'a pas été écrite.
Questions fréquentes
Quelle commission d'agence paie-t-on en Roumanie ?
Selon Storia (mars 2026), pour une vente, la commission se situe généralement entre environ 1 % et environ 4 % de la valeur de la transaction, et dans certains cas entre 2 % et 6 %. Si l'agence est assujettie à la TVA, une TVA de 21 % s'y ajoute.
Qui paie la commission d'agence en Roumanie, l'acheteur ou le vendeur ?
La loi ne fixe aucune règle. La commission peut être à la charge du vendeur, de l'acheteur ou des deux, selon la convention conclue avec l'agence. Demandez à l'avance qui d'autre paie l'agent dans la même transaction.
Les agents immobiliers en Roumanie ont-ils besoin d'une licence ?
En octobre 2026, non. Une proposition de loi créant un registre des agents auprès de l'ANCPI a été adoptée par le Sénat en mai 2024 et transmise à la Chambre des députés, et je n'ai trouvé aucune trace de son adoption définitive. En attendant, la vérification de l'agent vous incombe.
Quand l'agent a-t-il droit à sa commission ?
Selon l'article 2097 du Code civil, uniquement si la transaction a été conclue grâce à son intermédiation. Le remboursement des frais n'est dû que s'il est expressément prévu au contrat.
Que se passe-t-il si je n'ai pas informé l'agent de la conclusion de la transaction ?
Selon l'article 2101, le client doit l'informer dans les 15 jours suivant la signature, faute de quoi il risque de payer une double commission, sauf si le contrat en dispose autrement. Envoyez une notification écrite immédiatement après la signature.
En résumé
En Roumanie, l'agent immobilier ne passe par aucun filtre de licence, et la commission n'est pas fixée par la loi. Ce qui vous protège, c'est un contrat écrit : combien, TVA comprise ou non, qui paie, et ce que fait réellement l'agent.
Je le mentionne une seule fois : dans notre projet de Balotești, le prix, à partir de 299 900 €, inclut la TVA, les impôts, le notaire et les honoraires d'avocat, et il vaut la peine de demander à tout vendeur, nous compris, ce qui est exactement inclus. Si vous étudiez un bien par l'intermédiaire d'un agent et souhaitez passer le contrat en revue, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Et avant de signer, parcourez aussi notre guide des frais d'achat en Roumanie.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Storia : commission d'agence et qui paie (19.3.2026) · Code civil, articles 2096-2102 · Portail de la législation roumaine · Sénat roumain : proposition de loi L162/2024 · termene.ro : les grandes lignes de la proposition de loi sur les agents immobiliers · Loi israélienne sur les agents immobiliers, 5756-1996 (en hébreu) · Office national du registre du commerce de Roumanie (ONRC) · Administration fiscale roumaine (ANAF).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les fourchettes de commission sont des données de marché générales et non un barème obligatoire ; l'exemple du tableau est purement illustratif. Informations à jour en octobre 2026 ; avant de signer un contrat d'intermédiation, consultez un avocat roumain.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
