Romanya'da emlakçı: komisyon ne kadar, kim öder ve nasıl kontrol edersiniz?

Romanya'da emlakçı komisyonu: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da bir satışta emlakçı komisyonu genellikle işlem değerinin %1'i ile %4'ü arasındadır, bazen daha fazla; ajans KDV mükellefiyse üstüne %21 KDV eklenir. Kimin ödeyeceğini belirleyen bir kanun yok: anlaşmaya göre satıcı, alıcı veya her ikisi. İsrail'dekine benzer zorunlu bir emlakçı lisansı da yok. Medeni Kanun'a göre emlakçı, yalnızca işlem onun aracılığı sonucunda gerçekleştiyse komisyon hakkı kazanır; bu nedenle yazılı sözleşme asıl korumanızdır.

İsrail'de lisanssız bir emlakçı komisyon alamaz ve imzaladığınız bir sipariş formu olmadan tek bir şekel hakkı yoktur. İsrailli alıcılar Romanya'ya aynı şekilde işlediğini varsayarak geliyor. Öyle değil ve yanlış anlamaların çoğu buradan başlıyor.

Pratikte nasıl: aralıklar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'nın en büyük ilan sitelerinden biri olan Storia'ya (Mart 2026) göre satışlarda komisyon, ajansa, mülk türüne ve hizmetlere bağlı olarak genellikle işlem değerinin yaklaşık %1'i ile yaklaşık %4'ü arasında, bazı durumlarda %2-%6 arasında değişir. Bazen sabit bir tutardır. Ajans KDV mükellefiyse üstüne KDV eklenir.

300.000 € fiyatlı bir villada görünümü şöyle:

Komisyon	Tutar	KDV %21	Toplam
1%	€3,000	€630	€3,630
2%	€6,000	€1,260	€7,260
3%	€9,000	€1,890	€10,890
4%	€12,000	€2,520	€14,520

Tek bir villada %1 ile %3 arasındaki fark, avukat ve noter ücretlerinin toplamından büyüktür. Yani kabul edilen değil, pazarlık edilen bir kalemdir.

Kim öder: alıcı, satıcı veya her ikisi

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Tek bir kural yok. Storia'ya göre komisyon, ajansla yapılan anlaşmaya göre satıcıya, alıcıya veya her ikisine düşebilir. Bazı ajanslar aynı işlemde iki tarafa da ücret yansıtır.

İlk görüşmede sorulacak iki soru:

1. "Bu işlemde size başka kim ödeme yapıyor?" Emlakçıya satıcı da ödeme yapıyorsa, yalnızca sizin değildir.
2. "Komisyon KDV dahil mi?" %2 "artı KDV" ile %2 "dahil" aynı rakam değildir.

Bir geliştiriciden satın alırken de: işlemde bir emlakçı olup olmadığını ve ona kimin ödeme yaptığını, her geliştiriciye sorulması gereken sorular kapsamında sorun. Komisyonu geliştirici ödüyorsa, zaten fiyatın içindedir.

Lisans yok: sizin için ne anlama geliyor

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrail'de Emlakçılar Kanunu (İbranice), lisanssız emlakçılığı yasaklar ve müşterinin yazılı bir sipariş imzalamış olması halinde emlakçının komisyon hakkı olacağını öngörür.

Romanya'da şu anda zorunlu bir lisans yok. Emlakçıları düzenleyen bir yasa tasarısı (L162/2024) 23 Mayıs 2024'te Senato'dan geçti ve Temsilciler Meclisi'ne gönderildi. Tasarıya göre ANCPI nezdinde kurslar, bir sınav ve mesleki sorumluluk sigortası içeren bir kamu emlakçı sicili kurulacak (termene.ro). Ekim 2026 itibarıyla yürürlüğe girdiğine dair bir kanıt bulamadım.

Bunun anlamı: Romanya'da bir "emlakçı", onlarca çalışanı olan köklü bir ajans da olabilir, bir telefonu olan bir kişi de. Sizin için süzecek bir lisans olmadığından, kontrol etmek size düşüyor.

Medeni Kanun ne diyor

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya Medeni Kanunu, aracılık sözleşmesini (intermediere) 2096-2102. maddelerde düzenler. Sizi ilgilendiren noktalar:

• Komisyon yalnızca sonuca bağlı. 2097. madde uyarınca emlakçı, yalnızca işlem onun aracılığı sonucunda gerçekleştiyse komisyon hakkı kazanır.
• Masraflar yalnızca yazılıysa. 2098. madde uyarınca masraflar yalnızca sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa iade edilir.
• Birden fazla emlakçı. 2099. madde uyarınca birden fazla emlakçı aracılık yaptıysa, aksi kararlaştırılmadıkça komisyonu eşit paylaşırlar.
• Temsil yalnızca yetkiyle. 2102. madde uyarınca emlakçı, yalnızca onlara açıkça yetki verdiyseniz sizin adınıza imza atabilir.

15 günlük tuzak

İsraillileri en çok şaşırtan madde budur. 2101. madde uyarınca müşteri, işlemin tamamlandığını en geç imzadan sonra 15 gün içinde emlakçıya bildirmelidir. Bunu yapmayan müşteri, sözleşme başka türlü öngörmedikçe çift komisyondan sorumludur. Komisyon işlem değerine dayanıyorsa, değerin de bildirilmesi gerekir.

Noterde imzaladınız mı? Zaten bildiğinden emin olsanız bile aynı hafta emlakçıya yazılı bildirim gönderin. Tek bir e-posta, çift komisyon uyuşmazlığından sizi kurtarır.

Münhasırlık sözleşmesi: imzalamadan önce ne okunmalı

Romanya'da bir aracılık sözleşmesi, özellikle münhasır olanı, sözleşmeyle yönetilir. İmzalamadan önce dört şeyi okuyun:

1. Süre. Münhasırlığın ne kadar sürdüğü ve nasıl sona erdirileceği.
2. Bir "kuyruk". Sözleşme bittikten sonra, emlakçının tanıştırdığı biriyle imzalanan bir işlem için de komisyon ödenip ödenmeyeceği.
3. Hangi mülkler. "Size gösterilen herhangi bir mülk" değil, kapalı bir mülk listesi.
4. Emlakçı gerçekte ne yapıyor. Yalnızca gösterim mi, yoksa tapu sicili çıktısını kontrol etmek, sizinle noterlere gitmek ve tercümanlık yapmak da mı.

Bir emlakçıyı on dakikada nasıl kontrol edersiniz

• Şirket: şirket adı ve sicil numarası ve ticaret sicilinde (ONRC) bir kontrol: aktif mi ve sahibi kim.
• KDV: ANAF web sitesi üzerinden KDV mükellefi olup olmadığı. Bu, nihai fiyatı etkiler.
• İlanlar: mülkün başka ajanslarca farklı bir fiyattan da ilan edilip edilmediği. Fiyat farkı, kontrol etmek için bir işarettir. "Yabancı primi" hakkında ayrı bir makale yazdık.
• Yazılı olarak: ilk gösterimden önce, KDV ve kimin ödeyeceği belirtilmiş yazılı bir komisyon teklifi.

Ve dürüst olmak gerekirse: iyi bir emlakçı parasını hak eder. Piyasayı bilir, neyin ne kadara satıldığını bilir ve size haftalar kazandırır. Sorun komisyon değil. Sorun, hiç yazıya dökülmemiş bir komisyondur.

Sık sorulan sorular

Romanya'da bir emlakçıya ne kadar komisyon ödenir?

Storia'ya (Mart 2026) göre satışlarda komisyon genellikle işlem değerinin yaklaşık %1'i ile yaklaşık %4'ü arasında, bazı durumlarda %2-%6 arasında değişir. Ajans KDV mükellefiyse %21 KDV eklenir.

Romanya'da emlakçı komisyonunu alıcı mı satıcı mı öder?

Kanunda bir kural yok. Komisyon, ajansla yapılan anlaşmaya göre satıcıya, alıcıya veya her ikisine düşebilir. Aynı işlemde emlakçıya kimin daha ödeme yaptığını önceden sorun.

Romanya'da emlakçıların lisansa ihtiyacı var mı?

Ekim 2026 itibarıyla hayır. ANCPI nezdinde bir emlakçı sicili kuran bir yasa tasarısı Mayıs 2024'te Senato'dan geçti ve Temsilciler Meclisi'ne gönderildi; yürürlüğe girdiğine dair bir kanıt bulamadım. Bu arada emlakçıyı kontrol etmek size düşüyor.

Emlakçı ne zaman komisyon hakkı kazanır?

Medeni Kanun'un 2097. maddesi uyarınca, yalnızca işlem onların aracılığı sonucunda gerçekleştiyse. Masraflar yalnızca sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa iade edilir.

İşlemin tamamlandığını emlakçıya bildirmezsem ne olur?

2101. madde uyarınca müşteri, imzadan sonra 15 gün içinde emlakçıya bildirmelidir; aksi halde, sözleşme başka türlü öngörmedikçe çift komisyon ödemek zorunda kalabilir. İmzadan hemen sonra yazılı bildirim gönderin.

Sonuç

Romanya'da emlakçı bir lisansla süzülmüyor ve komisyon kanunla belirlenmiyor. Sizi koruyan şey yazılı bir anlaşmadır: ne kadar, KDV'li veya KDV'siz, kim ödeyecek ve emlakçı gerçekte ne yapacak.

Bir kez söyleyeceğim: Balotești'deki projemizde, 299.900 €'dan başlayan fiyata KDV, vergi, noter ve avukat ücreti dahildir ve bizim dahil her satıcıya tam olarak neyin dahil olduğunu sormaya değer. Bir emlakçı aracılığıyla bir mülke bakıyorsanız ve anlaşmayı birlikte gözden geçirmek istiyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. İmzalamadan önce Romanya'da satın alma maliyetleri rehberine de göz atın.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Storia: emlakçı komisyonu ve kim öder (19.3.2026) · Medeni Kanun, 2096-2102. maddeler · Romanya mevzuat portalı · Romanya Senatosu: L162/2024 sayılı yasa tasarısı · termene.ro: emlakçılar yasa tasarısının ana noktaları · İsrail Emlakçılar Kanunu, 1996 (İbranice) · Romanya ticaret sicili (ONRC) · Romanya vergi dairesi (ANAF).

Bu makale yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir. Komisyon aralıkları genel piyasa verileridir, bağlayıcı bir fiyat listesi değildir; tablodaki örnek yalnızca temsilidir. Ekim 2026 itibarıyla günceldir; bir aracılık sözleşmesi imzalamadan önce Romanyalı bir avukata danışın.