Laut Storia (März 2026) liegt die Provision bei Verkäufen meist zwischen etwa 1 % und 4 %, plus Mehrwertsteuer, wenn die Agentur registriert ist.
6.000 € Provision plus 1.260 € Mehrwertsteuer. Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % übersteigt Anwalts- und Notarhonorar zusammen.
Ein Gesetzentwurf für ein Maklerregister bei der ANCPI passierte 2024 den Senat und ging an die Abgeordnetenkammer. Stand Oktober 2026 ist er nicht Gesetz.
Artikel 2101: Der Kunde muss den Makler innerhalb von 15 Tagen über den Abschluss informieren, sonst droht eine doppelte Provision.
Artikel 2097 des Zivilgesetzbuchs: Der Makler hat nur Anspruch auf Provision, wenn das Geschäft infolge seiner Vermittlung zustande kam.
Maklerprovision in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien liegt die Maklerprovision bei einem Verkauf meist zwischen 1 % und 4 % des Transaktionswerts, manchmal auch höher, und ist die Agentur zur Mehrwertsteuer registriert, kommen 21 % Mehrwertsteuer hinzu. Kein Gesetz legt fest, wer zahlt: der Verkäufer, der Käufer oder beide, je nach Vereinbarung. Anders als in Israel gibt es auch keine Pflichtlizenz für Makler. Nach dem Zivilgesetzbuch hat der Makler nur dann Anspruch auf Provision, wenn das Geschäft dank seiner Vermittlung zustande kam, daher ist die schriftliche Vereinbarung Ihr wichtigster Schutz.
In Israel kann ein Makler ohne Lizenz keine Provision verlangen, und ohne einen von Ihnen unterzeichneten Auftrag steht ihm kein Schekel zu. Käufer aus Israel kommen mit der Annahme nach Rumänien, dass es dort genauso funktioniert. Das tut es nicht, und hier beginnen die meisten Missverständnisse.
Wie viel es tatsächlich ist: die Spannen
Laut Storia, einem der größten Immobilienportale Rumäniens (März 2026), liegt die Provision bei Verkäufen meist zwischen etwa 1 % und etwa 4 % des Transaktionswerts, in manchen Fällen bei 2–6 %, je nach Agentur, Immobilienart und Leistungen. Manchmal ist es ein Festbetrag. Dazu kommt die Mehrwertsteuer, wenn die Agentur zur Mehrwertsteuer registriert ist.
So sieht das bei einer Villa für 300.000 € aus:
| Provision | Betrag | Mehrwertsteuer 21 % | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 3.000 € | 630 € | 3.630 € |
| 2 % | 6.000 € | 1.260 € | 7.260 € |
| 3 % | 9.000 € | 1.890 € | 10.890 € |
| 4 % | 12.000 € | 2.520 € | 14.520 € |
Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % bei einer einzigen Villa ist größer als das Honorar von Anwalt und Notar zusammen. Darüber verhandelt man also, man nimmt es nicht einfach hin.
Wer zahlt: Käufer, Verkäufer oder beide
Eine einheitliche Regel gibt es nicht. Laut Storia kann die Provision beim Verkäufer, beim Käufer oder bei beiden liegen, je nach Vereinbarung mit der Agentur. Manche Agenturen kassieren im selben Geschäft von beiden Seiten.
Zwei Fragen für das erste Treffen:
- „Wer bezahlt Sie in diesem Geschäft noch?“ Bekommt der Makler auch vom Verkäufer Geld, arbeitet er nicht nur für Sie.
- „Ist die Mehrwertsteuer in der Provision enthalten?“ 2 % „zuzüglich Mehrwertsteuer“ und 2 % „inklusive“ sind nicht dieselbe Zahl.
Und beim Kauf vom Bauträger: Fragen Sie, ob ein Makler beteiligt ist und wer ihn bezahlt, als Teil der Fragen, die Sie jedem Bauträger stellen sollten. Zahlt der Bauträger die Provision, steckt sie bereits im Preis.
Keine Lizenz: was das für Sie bedeutet
In Israel verbietet das israelische Maklergesetz für Immobilien die Maklertätigkeit ohne Lizenz und bestimmt, dass ein Makler nur dann Anspruch auf Provision hat, wenn der Kunde einen schriftlichen Auftrag unterzeichnet hat.
In Rumänien gibt es derzeit keine Pflichtlizenz. Ein Gesetzentwurf zur Regulierung der Maklertätigkeit (L162/2024) wurde am 23. Mai 2024 vom Senat angenommen und an die Abgeordnetenkammer weitergeleitet. Nach dem Entwurf soll bei der ANCPI ein öffentliches Maklerregister mit Kursen, Prüfung und Berufshaftpflichtversicherung eingerichtet werden (termene.ro). Stand Oktober 2026 habe ich keinen Hinweis gefunden, dass er Gesetz geworden ist.
Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % bei einer einzigen Villa ist größer als das Honorar von Anwalt und Notar zusammen.
Die Bedeutung: Ein „Makler“ in Rumänien kann eine alteingesessene Agentur mit Dutzenden Mitarbeitern sein oder eine Person mit einem Telefon. Ohne eine Lizenz, die für Sie vorsortiert, liegt die Prüfung bei Ihnen.
Was das Zivilgesetzbuch tatsächlich regelt
Das rumänische Zivilgesetzbuch regelt den Maklervertrag (intermediere) in den Artikeln 2096–2102. Die für Sie wichtigen Punkte:
- Provision nur bei Erfolg. Nach Artikel 2097 hat der Makler nur dann Anspruch auf Provision, wenn das Geschäft infolge seiner Vermittlung abgeschlossen wurde.
- Auslagen nur, wenn vereinbart. Nach Artikel 2098 werden Auslagen nur erstattet, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht.
- Mehrere Makler. Nach Artikel 2099 teilen sich mehrere vermittelnde Makler die Provision zu gleichen Teilen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
- Vertretung nur mit Vollmacht. Nach Artikel 2102 kann der Makler nur dann in Ihrem Namen unterzeichnen, wenn Sie ihn ausdrücklich bevollmächtigt haben.
Die 15-Tage-Falle
Das ist die Bestimmung, die Israelis am meisten überrascht. Nach Artikel 2101 muss der Kunde den Makler spätestens 15 Tage nach der Unterzeichnung über den Abschluss des Geschäfts informieren. Wer das nicht tut, riskiert eine doppelte Provision, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Richtet sich die Provision nach dem Transaktionswert, muss auch der Wert mitgeteilt werden.
Beim Notar unterschrieben? Schicken Sie dem Makler noch in derselben Woche eine schriftliche Mitteilung, auch wenn Sie sicher sind, dass er es schon weiß. Eine einzige E-Mail erspart einen Streit über die doppelte Provision.
Exklusivvereinbarung: was Sie vor der Unterzeichnung lesen sollten
Ein Maklervertrag in Rumänien, besonders ein exklusiver, wird im Vertrag festgelegt. Lesen Sie vor der Unterzeichnung vier Dinge:
- Laufzeit. Wie lange die Exklusivität gilt und wie sie endet.
- „Nachlaufklausel“. Ob auch für ein Geschäft Provision fällig wird, das nach Vertragsende mit jemandem geschlossen wird, den der Makler vorgestellt hat.
- Welche Immobilien. Eine abschließende Liste von Immobilien, nicht „jede Immobilie, die Ihnen gezeigt wird“.
- Was der Makler tatsächlich tut. Nur Besichtigungen oder auch Prüfung des Grundbuchauszugs, Begleitung zum Notar und Übersetzung.
Wie Sie einen Makler in zehn Minuten prüfen
- Die Firma: Firmenname und Registernummer sowie eine Abfrage im Handelsregister ONRC: Ist sie aktiv, und wem gehört sie?
- Mehrwertsteuer: Ist sie zur Mehrwertsteuer registriert, über die Website der ANAF. Das beeinflusst den Endpreis.
- Inserate: Wird die Immobilie auch bei anderen Agenturen zu einem anderen Preis angeboten? Ein Preisunterschied ist ein Grund zur Prüfung. Über den „Ausländeraufschlag“ haben wir einen eigenen Artikel geschrieben.
- Schriftlich: ein schriftliches Provisionsangebot mit Mehrwertsteuer und Angabe, wer zahlt, vor der ersten Besichtigung.
Und ehrlich gesagt: Ein guter Makler ist sein Geld wert. Er kennt den Markt, weiß, was sich zu welchem Preis verkauft, und spart Ihnen Wochen. Das Problem ist nicht die Provision. Das Problem ist eine Provision, die nicht schriftlich festgehalten wurde.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Maklerprovision in Rumänien?
Laut Storia (März 2026) liegt die Provision bei Verkäufen meist zwischen etwa 1 % und etwa 4 % des Transaktionswerts, in manchen Fällen bei 2–6 %. Ist die Agentur zur Mehrwertsteuer registriert, kommen 21 % Mehrwertsteuer hinzu.
Wer zahlt die Maklerprovision in Rumänien, Käufer oder Verkäufer?
Das Gesetz enthält keine Regel. Die Provision kann beim Verkäufer, beim Käufer oder bei beiden liegen, je nach Vereinbarung mit der Agentur. Fragen Sie vorab, wer den Makler in diesem Geschäft noch bezahlt.
Brauchen Makler in Rumänien eine Lizenz?
Stand Oktober 2026: nein. Ein Gesetzentwurf zur Einrichtung eines Maklerregisters bei der ANCPI wurde im Mai 2024 vom Senat angenommen und an die Abgeordnetenkammer weitergeleitet, und ich habe keinen Hinweis gefunden, dass er Gesetz geworden ist. Bis dahin liegt die Prüfung des Maklers bei Ihnen.
Wann hat der Makler Anspruch auf Provision?
Nach Artikel 2097 des Zivilgesetzbuchs nur, wenn das Geschäft infolge seiner Vermittlung abgeschlossen wurde. Auslagen werden nur erstattet, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht.
Was passiert, wenn ich den Makler nicht über den Abschluss informiere?
Nach Artikel 2101 muss der Kunde ihn innerhalb von 15 Tagen nach der Unterzeichnung informieren, sonst riskiert er eine doppelte Provision, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Senden Sie direkt nach der Unterzeichnung eine schriftliche Mitteilung.
Fazit
In Rumänien durchläuft der Makler keine Lizenzprüfung, und die Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Was Sie schützt, ist eine schriftliche Vereinbarung: wie viel, mit oder ohne Mehrwertsteuer, wer zahlt und was der Makler tatsächlich leistet.
Ich erwähne es nur einmal: In unserem Projekt in Balotești enthält der Preis ab 299.900 € Mehrwertsteuer, Steuern, Notar und Anwaltshonorar, und Sie sollten jeden Verkäufer, auch uns, fragen, was genau enthalten ist. Wenn Sie eine Immobilie über einen Makler prüfen und die Vereinbarung durchgehen möchten, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Und lesen Sie vor der Unterzeichnung auch unseren Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Rumänien.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Storia: Maklerprovision und wer zahlt (19.3.2026) · Zivilgesetzbuch, Artikel 2096–2102 · Rumänisches Gesetzesportal · Rumänischer Senat: Gesetzentwurf L162/2024 · termene.ro: Kernpunkte des Maklergesetzentwurfs · Israelisches Maklergesetz für Immobilien, 1996 (auf Hebräisch) · Rumänisches Handelsregister (ONRC) · Rumänische Steuerbehörde (ANAF).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Provisionsspannen sind allgemeine Marktdaten und keine verbindliche Gebührenordnung; das Beispiel in der Tabelle dient nur zur Veranschaulichung. Stand Oktober 2026; ziehen Sie vor der Unterzeichnung eines Maklervertrags einen rumänischen Rechtsanwalt hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
