الوسيط العقاري في رومانيا: كم العمولة، ومن يدفع، وكيف تتحقق منه؟

عمولة الوساطة في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

في رومانيا، تتراوح عمولة الوساطة في صفقة بيع عادةً بين 1% و4% من قيمة الصفقة، وأحياناً أكثر، وإذا كانت الوكالة مسجّلة لضريبة القيمة المضافة تُضاف إليها ضريبة بنسبة 21%. ولا يوجد قانون يحدد من يدفع: البائع أو المشتري أو كلاهما، وفق الاتفاق. ولا يوجد كذلك ترخيص وساطة إلزامي كما في إسرائيل. ووفق القانون المدني، لا يستحق الوسيط العمولة إلا إذا أُبرمت الصفقة بفضل وساطته، ولذلك فالاتفاق المكتوب هو حمايتك الأساسية.

في إسرائيل، لا يستطيع الوسيط غير المرخّص أن يتقاضى عمولة، ومن دون طلب خدمة موقّع منك لا يستحق شيكلاً واحداً. ويأتي المشترون الإسرائيليون إلى رومانيا مفترضين أن الأمر يعمل بالطريقة نفسها. وهو لا يعمل كذلك، ومن هنا تبدأ أغلب سوء الفهم.

كم تبلغ فعلاً: النطاقات

اسألوا المطوّرين عن هذا

وفق Storia، أحد أكبر مواقع الإعلانات في رومانيا (مارس 2026)، تتراوح العمولة في صفقات البيع عادةً بين نحو 1% ونحو 4% من قيمة الصفقة، وفي بعض الحالات 2%–6%، بحسب الوكالة ونوع العقار والخدمات. وأحياناً تكون مبلغاً ثابتاً. وتُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة إذا كانت الوكالة مسجّلة لها.

هكذا يبدو الأمر على فيلا سعرها 300,000 يورو:

العمولة	المبلغ	ضريبة القيمة المضافة 21%	الإجمالي
1%	3,000 يورو	630 يورو	3,630 يورو
2%	6,000 يورو	1,260 يورو	7,260 يورو
3%	9,000 يورو	1,890 يورو	10,890 يورو
4%	12,000 يورو	2,520 يورو	14,520 يورو

الفرق بين 1% و3% على فيلا واحدة أكبر من أتعاب المحامي وكاتب العدل معاً. لذلك فهذا بند تتفاوض عليه، لا بند تقبله كما هو.

من يدفع: المشتري أم البائع أم كلاهما

اسألوا المطوّرين عن هذا

لا توجد قاعدة واحدة. وفق Storia، قد تقع العمولة على البائع أو على المشتري أو على كليهما، وفق الاتفاق مع الوكالة. وهناك وكالات تتقاضى من الطرفين في الصفقة نفسها.

سؤالان تطرحهما في اللقاء الأول:

1. «من يدفع لك أيضاً في هذه الصفقة؟» إذا كان الوسيط يتقاضى من البائع أيضاً، فهو ليس لك وحدك.
2. «هل تشمل العمولة ضريبة القيمة المضافة؟» فـ2% «زائد الضريبة» و2% «شاملة» ليسا الرقم نفسه.

وحين تشتري من مطوّر: اسأل إن كان هناك وسيط في الصفقة ومن يدفع له، ضمن الأسئلة التي يجدر طرحها على أي مطوّر. وإذا كان المطوّر هو من يدفع العمولة، فهي موجودة أصلاً داخل السعر.

لا ترخيص: ماذا يعني ذلك بالنسبة لك

اسألوا المطوّرين عن هذا

في إسرائيل، يحظر قانون الوسطاء العقاريين (بالعبرية) العمل في الوساطة دون ترخيص، وينصّ على أن الوسيط لا يستحق العمولة إلا إذا وقّع العميل طلب خدمة مكتوباً.

أما في رومانيا فلا يوجد اليوم ترخيص إلزامي. وقد أُقرّ مشروع قانون تنظيم الوساطة (L162/2024) في مجلس الشيوخ في 23 مايو 2024 وأُحيل إلى مجلس النواب. ووفق المشروع، يُنشأ سجل عام للوسطاء لدى ANCPI، مع دورات وامتحان وتأمين مسؤولية مهنية (termene.ro). وحتى أكتوبر 2026، لم أجد أنه أصبح قانوناً نافذاً.

المعنى: «الوسيط» في رومانيا قد يكون وكالة عريقة فيها عشرات الموظفين، وقد يكون شخصاً لديه هاتف. من دون ترخيص يصفّي الوسطاء نيابةً عنك، يقع الفحص عليك.

ما الذي ينصّ عليه القانون المدني فعلاً

اسألوا المطوّرين عن هذا

ينظّم القانون المدني الروماني عقد الوساطة (intermediere) في المواد 2096–2102. والنقاط المهمة لك:

• عمولة على النتيجة فقط. وفق المادة 2097، لا يستحق الوسيط العمولة إلا إذا أُبرمت الصفقة نتيجةً لوساطته.
• المصاريف فقط إذا كُتبت. وفق المادة 2098، تُستردّ المصاريف فقط إذا نُصّ على ذلك صراحةً في العقد.
• عدة وسطاء. وفق المادة 2099، إذا توسّط عدة وسطاء، يتقاسمون العمولة بالتساوي، ما لم يُتفق على غير ذلك.
• التمثيل بتفويض فقط. وفق المادة 2102، لا يستطيع الوسيط التوقيع باسمك إلا إذا فوّضته صراحةً.

فخ الـ15 يوماً

هذا هو البند الذي يفاجئ الإسرائيليين أكثر من غيره. وفق المادة 2101، يجب على العميل إبلاغ الوسيط بإبرام الصفقة خلال 15 يوماً على الأكثر من التوقيع. ومن لم يُبلغ قد يُلزَم بعمولة مضاعفة، ما لم ينصّ العقد على غير ذلك. وإذا كانت العمولة تُحسب وفق قيمة الصفقة، فيجب الإبلاغ بالقيمة أيضاً.

وقّعت لدى كاتب العدل؟ أرسل إلى الوسيط إشعاراً مكتوباً في الأسبوع نفسه، حتى لو كنت متأكداً أنه يعلم. بريد إلكتروني واحد يوفّر عليك نزاعاً على عمولة مضاعفة.

اتفاق الحصرية: ما الذي تقرأه قبل التوقيع

يُحدَّد اتفاق الوساطة في رومانيا، ولا سيما الحصري، في العقد. قبل التوقيع، اقرأ أربعة أمور:

1. المدة. كم تسري الحصرية، وكيف تُنهيها.
2. «الذيل». هل تستحق عمولة أيضاً على صفقة تُبرم بعد انتهاء الاتفاق، مع من عرّفك عليه الوسيط.
3. أيّ عقارات. قائمة مغلقة من العقارات، لا «أي عقار يُعرض عليك».
4. ما الذي يفعله الوسيط فعلاً. العرض فقط، أم أيضاً فحص المستخرج، والمرافقة إلى كاتب العدل، والترجمة.

كيف تتحقق من وسيط في عشر دقائق

• الشركة: اسم الشركة ورقم تسجيلها، والتحقق في السجل التجاري ONRC: هل هي نشطة، ومن مالكوها.
• ضريبة القيمة المضافة: هل هي مسجّلة لها، عبر موقع ANAF. وهذا يؤثر على السعر النهائي.
• الإعلانات: هل يُعلَن عن العقار أيضاً لدى وكالات أخرى بسعر مختلف. فرق السعر إشارة للفحص. وعن «علاوة الأجنبي» كتبنا في مقال منفصل.
• الكتابة: عرض عمولة مكتوب، مع الضريبة ومع من يدفع، قبل الجولة الأولى.

وبصراحة: الوسيط الجيد يستحق ماله. فهو يعرف السوق، ويعرف ما يُباع وبكم، ويوفّر عليك أسابيع. المشكلة ليست العمولة. المشكلة عمولة لم تُكتب.

أسئلة شائعة

كم تبلغ عمولة الوساطة في رومانيا؟

وفق Storia (مارس 2026)، تتراوح العمولة في صفقات البيع عادةً بين نحو 1% ونحو 4% من قيمة الصفقة، وفي بعض الحالات 2%–6%. وإذا كانت الوكالة مسجّلة لضريبة القيمة المضافة، تُضاف ضريبة بنسبة 21%.

من يدفع عمولة الوساطة في رومانيا، المشتري أم البائع؟

لا توجد قاعدة في القانون. قد تقع العمولة على البائع أو على المشتري أو على كليهما، وفق الاتفاق مع الوكالة. اسأل مسبقاً من يدفع للوسيط أيضاً في الصفقة نفسها.

هل يحتاج الوسطاء في رومانيا إلى ترخيص؟

حتى أكتوبر 2026، لا. أُقرّ مشروع قانون ينشئ سجلاً للوسطاء لدى ANCPI في مجلس الشيوخ في مايو 2024 وأُحيل إلى مجلس النواب، ولم أجد أنه أصبح قانوناً نافذاً. وفي الأثناء، يقع فحص الوسيط عليك.

متى يستحق الوسيط العمولة؟

وفق المادة 2097 من القانون المدني، فقط إذا أُبرمت الصفقة نتيجةً لوساطته. وتُستردّ المصاريف فقط إذا نُصّ على ذلك صراحةً في العقد.

ماذا يحدث إذا لم أُبلغ الوسيط بإبرام الصفقة؟

وفق المادة 2101، يجب على العميل الإبلاغ خلال 15 يوماً من التوقيع، وإلا فقد يدفع عمولة مضاعفة، ما لم ينصّ العقد على غير ذلك. أرسل إشعاراً مكتوباً فور التوقيع.

الخلاصة

في رومانيا لا يمرّ الوسيط بتصفية الترخيص، والعمولة غير محددة في القانون. ما يحميك هو اتفاق مكتوب: كم، وهل تشمل ضريبة القيمة المضافة أم لا، ومن يدفع، وما الذي يفعله الوسيط فعلاً.

أذكر هذا مرة واحدة: في مشروعنا في بالوتيشتي، يشمل السعر، ابتداءً من 299,900 يورو، ضريبة القيمة المضافة والضرائب وكاتب العدل وأتعاب المحامي، ويجدر أن تسأل كل بائع، ونحن منهم، عمّا يشمله السعر بالضبط. إذا كنت تفحص عقاراً عبر وسيط وتريد مراجعة الاتفاق، فاحجز معي مكالمة مدتها نصف ساعة. وقبل التوقيع، راجع أيضاً دليل تكاليف الشراء في رومانيا.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: Storia: عمولة الوساطة ومن يدفعها (19.3.2026) · القانون المدني، المواد 2096–2102 · بوابة التشريعات الرومانية · مجلس الشيوخ الروماني: مشروع القانون L162/2024 · termene.ro: أبرز ما في مشروع قانون الوسطاء · قانون الوسطاء العقاريين الإسرائيلي، 1996 (بالعبرية) · السجل التجاري الروماني (ONRC) · مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. نطاقات العمولة بيانات سوق عامة وليست تعرفة ملزمة؛ والمثال في الجدول للتوضيح فقط. المعلومات صحيحة حتى أكتوبر 2026؛ قبل توقيع اتفاق وساطة، استشر محامياً رومانياً.