بوخارست، وفق مؤشر Imobiliare.ro، سبتمبر 2026. سعر مطلوب، لا سعر صفقة.
يدفع المشتري كاتب العدل ورسم تسجيل بنسبة 0.15%، وفي الشقة الجديدة من مطوّر أيضاً ضريبة القيمة المضافة 21%.
مساحة صافية أم مساحة مبنية؟ سعر المتر المربع لا يساوي شيئاً إلا حين تعرفون إلى أي متر مربع يشير.
حتى 70% من السعر لغير المقيمين، ورأس مال ذاتي بنسبة 30% على الأقل، رهناً بموافقة البنك.
في بوخارست، ومعظمها من قبل 1940. في الشقة المستعملة في مبنى قديم تُفحص الدرجة قبل التوقيع.
شقة في رومانيا: الجواب المختصر
يستطيع المشترون من الخارج، ومنهم الإسرائيليون، شراء شقة في رومانيا وتسجيلها بأسمائهم في السجل العقاري، دون إقامة ودون شركة محلية. وفي الشقة، على عكس الفيلا، لا يكاد تقييد الأرض للأجانب يغيّر شيئاً. بلغ سعر الشقة الجديدة في بوخارست في سبتمبر 2026 نحو 2,549 يورو للمتر المربع في المتوسط، وفق مؤشر Imobiliare.ro. لا توجد في رومانيا ضريبة شراء على المشتري: تُدفع أتعاب كاتب العدل ورسم تسجيل بنسبة 0.15%، وفي الشقة الجديدة من مطوّر أيضاً ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%. ويستطيع بنك روماني تمويل حتى 70% من السعر، رهناً بموافقة البنك.
أنا موتي أزولاي. ونحن، أنا والمحامي إيلان ليبوفيتش، نبني فيلات في بالوتيشتي، شمال بوخارست، لا شققاً. ولهذا السبب تحديداً أستطيع أن أكتب هذا الدليل دون مصلحة في أن أبيعكم شقة بعينها: ما الذي يجدر فحصه، وأين تبحثون، وممّ تحذرون.
الدليل الأوسع لكل أنواع العقارات تجدونه في العقارات في رومانيا: الدليل الكامل.
في أي مدينة تشترون شقة في رومانيا
يبدأ معظم الإسرائيليين ببوخارست، وهذا ليس صدفة. إنها العاصمة، والسوق الأكبر والأنشط، وإليها رحلات مباشرة يومية من تل أبيب تستغرق نحو ساعتين ونصف. كما أنها تجاوزت مؤخراً كلوج نابوكا، التي كانت لسنوات المدينة الأغلى في رومانيا. دليل العقارات في بوخارست · الرحلات من إسرائيل.
كلوج نابوكا وبراشوف وتيميشوارا أسواق نشطة، فيها جامعات وصناعة. ولمن يأتي من إسرائيل، لبوخارست ميزة عملية: مطار دولي، وجالية إسرائيلية ويهودية قائمة، ومعظم المحامين وكتّاب العدل والبنوك الذين يعملون مع الأجانب. الجالية اليهودية في بوخارست.
كم تكلّف شقة في رومانيا
هذه هي البيانات عن بوخارست، السوق الذي يدرسه معظم الإسرائيليين، كل منها مع المصدر والتاريخ:
| المؤشر | القيمة | المصدر والتاريخ |
|---|---|---|
| شقة جديدة في بوخارست، السعر المطلوب | نحو 2,549 يورو للمتر المربع | مؤشر Imobiliare.ro، 10.09.2026 |
| شقة مستعملة في بوخارست، السعر المطلوب | نحو 2,259 يورو للمتر المربع | مؤشر Imobiliare.ro، يوليو 2026 |
| الأحياء الأغلى: Primăverii وKiseleff وAviatorilor | 5,638 · 5,632 · 5,541 يورو للمتر المربع | Imobiliare.ro، الربع الثاني 2026 |
| الحي الأرخص في التحليل: Ferentari | نحو 1,389 يورو للمتر المربع | Imobiliare.ro، الربع الثاني 2026 |
هذه أسعار مطلوبة في الإعلانات، لا أسعار صفقات، والفجوة بين الأحياء أربعة أضعاف تقريباً. لذلك فإن متوسط المدينة لا يكاد يقول شيئاً عن شقة بعينها: قارنوا شققاً مشابهة في الشارع نفسه. أسعار الشقق في بوخارست 2026 · أفضل أحياء بوخارست.
بيانات الماضي لا تضمن المستقبل. أعرضها كي تفهموا أين يقف السوق، لا لأتنبأ إلى أين سيتجه.
شقة في رومانيا للبيع: أين تبحثون وكيف تقرؤون الإعلان
معظم الشقق المعروضة للبيع تُنشر في بوابتي imobiliare.ro وStoria. وقبل أن تقعوا في حب شقة، ثلاثة أمور في الإعلان:
- أي متر مربع. suprafață utilă هي مساحة الأرضية دون الجدران، وsuprafață construită تشمل الجدران. سعر المتر المربع لا يساوي شيئاً إلا حين تعرفون إلى أي متر مربع يشير.
- مستوى التشطيب. la roșu هو الهيكل، وla gri وla alb مرحلتان وسيطتان، وla cheie يعني «على المفتاح». الشقة الرخيصة «للمتر المربع» هي أحياناً مجرد شقة غير مكتملة.
- intabulat. الشقة مسجّلة في السجل العقاري. ومن دون ذلك لا صفقة.
فصّلت كل المصطلحات في دليل إعلانات العقارات الرومانية. وأمران آخران يجدر معرفتهما مسبقاً:
- عمولة الوساطة. تتراوح عادةً بين 1% و4% من قيمة الصفقة، ولا يوجد قانون يحدد من يدفعها. اتفقوا على ذلك كتابةً قبل الجولة الأولى. عمولة الوساطة في رومانيا.
- علاوة الأجنبي. المشتري الذي يأتي في زيارة قصيرة يدفع كثيراً 10% إلى 25% فوق السوق. كيف تتحققون من السعر بأنفسكم.
شقة جديدة من مطوّر أم مستعملة
الشقة الجديدة من مطوّر تُباع مع ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21% ومع ضمان، وتُبنى وفق المعيار الزلزالي الحديث P100. وحين تشترون على المخطط، يوجب القانون 207/2025 («قانون نورديس») أن تدخل الدفعات المقدمة إلى حساب مخصّص للمشروع، مع سقوف بحسب مراحل البناء. قائمة الفحص لقانون نورديس.
الشقة المستعملة من فرد تُباع دون ضريبة القيمة المضافة، ويمكن دخولها فوراً. وفي المبنى القديم في بوخارست تُفحص درجة الخطر الزلزالي: في القائمة الرسمية أكثر من 400 مبنى في درجة الخطر I، «النقطة الحمراء»، ومعظمها بُني قبل 1940. خطر الزلازل في بوخارست.
سعر المتر المربع لا يساوي شيئاً إلا حين تعرفون إلى أي متر مربع يشير.
السؤال الأول أمام أي بائع: «هل يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة؟» في الشقة الجديدة، الفرق بين الجوابين نحو خُمس السعر. على المخطط أم جاهز · ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة.
كيف تشترون شقة في رومانيا من إسرائيل
العملية منظمة، ومعظمها يمكن إنجازه عن بُعد أيضاً:
- رقم تعريف ضريبي (NIF) وحساب بنكي روماني. NIF · حساب بنكي لغير المقيم.
- فحص الشقة: مستخرج من السجل العقاري، والرهون، ورخصة البناء في الشقة الجديدة. الفحص القانوني قبل التوقيع.
- العقد المبدئي، ثم التوقيع أمام كاتب العدل والتسجيل في السجل العقاري. بعد التسجيل فقط تصبح الشقة ملكاً لكم فعلاً. العقد المبدئي · كاتب العدل.
- إذا لم تحضروا: لا يمكن إجراء التوقيع أمام كاتب العدل عن بُعد، لكن يمكن منح وكالة موثّقة مع أبوستيل. الوكالة.
كل الخطوات بالتفصيل: شراء شقة في رومانيا للإسرائيليين. والمحامي المستقل الخاص بكم، الذي ليس محامي البائع، ليس ترفاً. كيف تختارون محامياً.
كم يكلّف ذلك فوق السعر، وكيف تموّلون
| البند | المبلغ |
|---|---|
| ضريبة الشراء | لا توجد في رومانيا |
| ضريبة القيمة المضافة على شقة جديدة من مطوّر | 21% |
| ضريبة القيمة المضافة على شقة مستعملة من فرد | لا تنطبق |
| رسم التسجيل في السجل العقاري | 0.15% من السعر |
| أتعاب كاتب العدل | وفق جدول رسمي متناقص، تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة |
تكاليف شراء عقار في رومانيا · كم يكلّف الاحتفاظ بعقار في رومانيا.
التمويل. تُقرض البنوك الرومانية غير المقيمين حتى 70% من السعر، أي رأس مال ذاتي بنسبة 30% على الأقل، رهناً بموافقة البنك. ويرتبط الرهن بالليو عادةً بمؤشر IRCC، الذي يبلغ 5.57% منذ أكتوبر 2026. الرهن العقاري في رومانيا للإسرائيليين · حاسبة القسط الشهري.
الضرائب في إسرائيل. يُبلغ المقيمون في إسرائيل عن العقار في الخارج، وأحياناً تؤثر الشقة في رومانيا في وضع «الشقة الوحيدة» في إسرائيل. ضرائب العقار في رومانيا وإسرائيل · الشقة الوحيدة وضريبة الشراء في إسرائيل.
شقة أم فيلا؟
الشقة تمنحكم المدينة والمواصلات العامة وسعر دخول أقل، مع رسوم لجنة المبنى وصيانة أقل. والفيلا، خصوصاً في الضواحي الشمالية لبوخارست، تمنحكم المساحة والحديقة والخصوصية، لكنها تتطلب سيارة وصيانة ذاتية واهتماماً بتسجيل الأرض.
نحن اخترنا بناء فيلات: Compass on the Lake، 29 فيلا بحديقة خاصة قرب بحيرة في بالوتيشتي، على بُعد نحو 25 دقيقة من وسط بوخارست. لكن من يريد حياة مدينية ومترو على مسافة مشي يحتاج إلى شقة، وهذا مقبول تماماً. فيلا أم شقة في بوخارست.
أسئلة شائعة
كم تكلّف شقة في رومانيا؟
يتوقف ذلك كثيراً على المدينة والحي. في بوخارست، السوق الأكبر، بلغ سعر الشقة الجديدة في سبتمبر 2026 نحو 2,549 يورو للمتر المربع في المتوسط، وفق مؤشر Imobiliare.ro. وفي الأحياء الغالية في شمال المدينة يتجاوز السعر المطلوب 5,500 يورو للمتر المربع، وفي الأحياء الرخيصة في الجنوب يقل عن 1,400.
هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في رومانيا؟
نعم. يشتري الإسرائيليون شققاً في رومانيا ويسجّلونها بأسمائهم في السجل العقاري، دون إقامة ودون شركة محلية. القيد على الأجانب يتعلق بالأرض، ولذلك فهو مهم أساساً في الفيلات والبيوت الخاصة.
أين تجدون شقة في رومانيا للبيع؟
معظم الشقق تُنشر في بوابتي imobiliare.ro وStoria، وبعضها عبر الوسطاء. وقبل أن تقارنوا الأسعار، تحققوا إلى أي متر مربع يشير السعر، وما مستوى التشطيب، وهل الشقة مسجّلة في السجل العقاري.
هل يمنح شراء شقة في رومانيا الجنسية؟
لا. شراء شقة في رومانيا لا يمنح الجنسية. الجنسية الرومانية للإسرائيليين ممكنة أساساً بحكم الأصل، لأحفاد المواطنين الرومانيين السابقين. الجنسية الرومانية للإسرائيليين.
هل يمكن الحصول على رهن عقاري على شقة في رومانيا؟
نعم. تُقرض البنوك الرومانية غير المقيمين حتى 70% من السعر، رهناً بموافقة البنك وبفحص الدخل. ويرسل البنك مثمّناً من طرفه لفحص الشقة.
هل يجب السفر إلى رومانيا لشراء شقة؟
ليس إلزامياً. يمكن التوقيع بموجب وكالة موثّقة مع أبوستيل. ومع ذلك يأتي معظم المشترين مرة واحدة على الأقل، ليروا الشقة والحي بأعينهم.
الخلاصة
الشقة في رومانيا، وخصوصاً في بوخارست، صفقة يمكن فحصها حتى النهاية: السعر مقابل شقق مشابهة في الشارع نفسه، والتسجيل في السجل العقاري، وضريبة القيمة المضافة، والمبنى نفسه. من يفحص هذه الأمور الأربعة، دون ضغط زيارة قصيرة، يشتري بشكل أفضل.
إذا كنتم تدرسون الآن شقة في رومانيا وتريدون عيناً إضافية، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نمرّ معاً على الإعلان والأرقام والأسئلة القانونية، حتى لو اشتريتم في النهاية شقة لا علاقة لنا بها إطلاقاً.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: مؤشر أسعار Imobiliare.ro · Ziarul Financiar: الأحياء الأغلى في بوخارست، الربع الثاني 2026 · البنك الوطني الروماني (BNR): مؤشر IRCC · البوابة التشريعية الرومانية: القانون 207/2025 وقانون الإسكان 114/1996 والقانون الضريبي · AMCCRS، قائمة المباني المعرّضة للخطر الزلزالي · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI) · سلطة الضرائب الإسرائيلية (بالعبرية).
هذا الدليل للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية أو استثمارية. الأسعار هي متوسطات أسعار مطلوبة للاسترشاد، والبيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026 وقد تتغيّر. بيانات الماضي لا تضمن تغيّرات الأسعار في المستقبل. قبل أي صفقة، استشيروا محامياً ومحاسباً.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
