اشتريتم عقاراً في رومانيا: هل ما زالت شقتكم في إسرائيل «شقة وحيدة»؟

الشقة الوحيدة والعقار في رومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

نعم، في معظم الحالات. يعرّف قانون ضريبة العقارات الإسرائيلي «الشقة الوحيدة» بأنها شقة السكن الوحيدة للمشتري «في إسرائيل والمنطقة». الفيلا أو الشقة في رومانيا لا تُحسب. لذلك فإن المقيم في إسرائيل الذي يملك عقاراً في رومانيا ولا يملك شقة في إسرائيل، يستفيد من شرائح ضريبة الشراء الخاصة بالشقة الوحيدة حين يشتري شقة في إسرائيل. والمبدأ نفسه ينطبق على الإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية عند بيع شقة وحيدة. أما الاستثناء المهم فهو: من توقف عن كونه مقيماً في إسرائيل.

هذا من أول الأسئلة التي تطرحها عليّ العائلات، وعن حق. فلدى عائلة لديها أطفال، قد يصل الفرق في ضريبة الشراء إلى مئات آلاف الشواكل، ولا أحد يريد أن يكتشفه يوم التوقيع في إسرائيل.

ماذا يقول القانون، حرفياً

اسألوا المطوّرين عن هذا

يرد التعريف في البند 9(ج1ج)(4) من قانون ضريبة العقارات (الأرباح والشراء) (بالعبرية): «الشقة الوحيدة» هي «شقة سكنية هي الشقة الوحيدة للمشتري في إسرائيل والمنطقة».

ثلاث كلمات تؤدي هنا كل العمل: «في إسرائيل والمنطقة». السلطة لا تسأل كم عقاراً تملكون في العالم، بل تسأل كم شقة سكنية تملكون داخل هذا النطاق.

بالنسبة لضريبة الشراء في إسرائيل، لا يحسب القانون إلا الشقق «في إسرائيل والمنطقة». والفيلا في رومانيا لا تدخل في العدّ.

لكن هناك شرطاً إضافياً يسهل إغفاله: تُمنح الميزة لـ«فرد مقيم في إسرائيل». ومن نقل مركز حياته إلى رومانيا يخضع لقواعد أخرى. سنعود إلى ذلك لاحقاً.

كم يساوي ذلك بالشيكل: مثال

اسألوا المطوّرين عن هذا

جُمّدت شرائح ضريبة الشراء بموجب قانون الترتيبات، ووفق تقرير في Bizportal (بالعبرية) لن تُحدَّث حتى 15 يناير 2028. هذه هي الشرائح السارية حتى أكتوبر 2026:

الشريحة	شقة وحيدة	شقة إضافية
حتى 1,978,745 شيكل	0%	8%
من 1,978,745 إلى 2,347,040 شيكل	3.5%	8%
من 2,347,040 إلى 6,055,070 شيكل	5%	8%
من 6,055,070 إلى 20,183,565 شيكل	8%	10%
أكثر من 20,183,565 شيكل	10%	10%

لنفترض أنكم تشترون شقة في إسرائيل بـ2,500,000 شيكل، ولديكم فيلا في رومانيا ولا تملكون شقة أخرى في إسرائيل:

• بوصفها شقة وحيدة: 0% على الجزء الأول، و3.5% على 368,295 شيكل (نحو 12,890 شيكل)، و5% على 152,960 شيكل (نحو 7,648 شيكل). الإجمالي نحو 20,538 شيكل.
• لو اعتُبرت شقة إضافية: 8% من أول شيكل، أي 200,000 شيكل.

الفرق، نحو 179,000 شيكل، هو بالضبط سبب أهمية هذا السؤال. الحساب للتوضيح فقط؛ أما التقدير الفعلي فتحدده سلطة الضرائب الإسرائيلية وفق تصريحكم.

الجانب الآخر: بيع الشقة في إسرائيل والإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية

اسألوا المطوّرين عن هذا

يظهر المنطق نفسه في جانب البيع أيضاً. وفق البند 49ب(2) من القانون (بالعبرية)، يُمنح الإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية حين تكون الشقة المبيعة «الشقة الوحيدة للبائع في إسرائيل والمنطقة»، بشرط أن تكونوا قد امتلكتموها 18 شهراً على الأقل منذ أن أصبحت شقة سكنية، وألا تكونوا قد بعتم شقة أخرى بإعفاء كهذا خلال الأشهر الـ18 السابقة للبيع.

وهنا أيضاً لا يُحسب العقار في رومانيا. فمن يملك شقة واحدة في تل أبيب وفيلا في بالوتيشتي، ويبيع شقة تل أبيب بصفته مقيماً في إسرائيل، يمكنه طلب الإعفاء كأنه لا يملك عقاراً آخر. وقد تناول موقع Bizportal النقطة نفسها (بالعبرية) منذ 2024.

وماذا عن الجانب الروماني؟ يخضع بيع العقار في رومانيا لضريبة في رومانيا بنسبة 3% أو 1% من قيمة الصفقة، ويُصرَّح به في إسرائيل وفق مرسوم ضريبة الدخل. هذا عالم مختلف تماماً، موصوف في مقالنا عن ضريبة بيع عقار في رومانيا.

الفخ: حين تنتقلون للعيش في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

هنا يكمن الخطأ المكلف. الميزتان اللتان وصفتهما مبنيتان على كونكم مقيمين في إسرائيل.

في ضريبة الشراء. تُمنح الشرائح المخفّضة لـ«فرد مقيم في إسرائيل». ويوسّع القانون التعريف ليشمل أيضاً من أصبح خلال سنتين من تاريخ الشراء مقيماً في إسرائيل لأول مرة أو مقيماً عائداً قديماً، لكن من يعيش في رومانيا ويشتري شقة في إسرائيل بصفته مقيماً أجنبياً، يدفع عادةً وفق شرائح الشقة الإضافية.

في الإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية. يمنح البند 49أ(أ) (بالعبرية) الإعفاء للمقيم في إسرائيل، أو لـ«مقيم أجنبي لا يملك شقة سكنية في الدولة التي يقيم فيها». ويضيف القانون أن المقيم الأجنبي يُعتبر مالكاً لشقة في دولة إقامته، ما لم يقدّم شهادة من السلطات الضريبية هناك تثبت أنه لا يملك شقة كهذه.

بعبارة بسيطة: في اللحظة التي تصبحون فيها مقيمين في رومانيا وتملكون فيها فيلا، تصبح هذه الفيلا محسوبة. ومن يخطط للانتقال، ولبيع شقته في إسرائيل أيضاً، عليه أن يحدد الترتيب الصحيح للخطوات قبل أن يحزم أمتعته. أما متى بالضبط تنتقل الإقامة الضريبية من بلد إلى آخر، فقد شرحته في مقالنا عن الإقامة الضريبية في إسرائيل ورومانيا.

الزوجان والأبناء: من يُعتبر «مشترياً واحداً»

يعتبر القانون المشتري، وزوجه أو زوجته (باستثناء الزوج الذي يعيش منفصلاً بشكل دائم)، وأبناءه دون سن 18 غير المتزوجين، مشترياً واحداً.

نتيجتان عمليتان:

1. إذا كان زوجكم مسجلاً مالكاً لشقة في إسرائيل، فلستم أصحاب «شقة وحيدة»، حتى لو لم تكن الشقة باسمكم.
2. تسجيل الفيلا في رومانيا باسم الزوج أو الابن لا يغيّر شيئاً في ما يخص ضريبة الشراء، ببساطة لأنها لا تُحسب أصلاً.

أما باسم من يُسجَّل العقار في رومانيا، فهي مسألة إرث ورهن عقاري ونظام أموال زوجية، لا مسألة ضريبة شراء في إسرائيل.

ما الذي يتغير فعلاً: التصريح والضريبة على الدخل من رومانيا

كون العقار في رومانيا لا يُحسب لأغراض ضريبة الشراء لا يعني أنه غير مرئي لسلطة الضرائب. فالمقيم في إسرائيل يخضع للضريبة على دخله في العالم كله. تأجير الفيلا، وبيعها، وحتى تحويل المال لشرائها، قد تستوجب تقديم تقرير سنوي في إسرائيل. هذه قواعد منفصلة، وقد فصّلتها في مقالنا عن التقارير لسلطة الضرائب الإسرائيلية. وكيف تمنع الاتفاقية الازدواج الضريبي، تجدونه في دليلنا لاتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا.

قائمة تحقق قبل التوقيع في إسرائيل

1. احسبوا الشقق في إسرائيل والمنطقة فقط، بما فيها شقق الزوج والأبناء القاصرين.
2. تأكدوا من أنكم ما زلتم مقيمين في إسرائيل يوم الشراء، وفق اختبار مركز الحياة.
3. احتفظوا بمستندات الشراء في رومانيا، لأنها ستلزمكم في تقارير أخرى.
4. تخططون للانتقال؟ حددوا ترتيب الخطوات (البيع، الشراء، الانتقال) قبل أن تبدأوا.
5. صرّحوا بشكل صحيح. يقدّم المحامي في الصفقة الإسرائيلية التصريح لسلطة الضرائب. أخبروه عن العقار في رومانيا، حتى لو لم يكن محسوباً.

أسئلة شائعة

هل تُعتبر شقة في رومانيا شقة إضافية لأغراض ضريبة الشراء في إسرائيل؟

لا، ما دمتم مقيمين في إسرائيل. يعرّف قانون ضريبة العقارات الشقة الوحيدة بأنها الشقة الوحيدة للمشتري في إسرائيل والمنطقة، ولذلك لا يُحسب العقار في رومانيا. ومن لا يملك شقة في إسرائيل يدفع ضريبة الشراء وفق شرائح الشقة الوحيدة.

إذا كنت أملك شقة في إسرائيل واشتريت فيلا في رومانيا، فهل أدفع ضريبة شراء في إسرائيل؟

لا. ضريبة الشراء في إسرائيل تُفرض على شراء عقارات في إسرائيل. الشراء في رومانيا تصحبه تكاليف رومانية، مثل كاتب العدل والتسجيل، وفي المسكن الجديد أيضاً ضريبة القيمة المضافة، لكن لا ضريبة شراء إسرائيلية. التفاصيل في مقالنا عن تكاليف الشراء في رومانيا.

هل يمكنني بيع شقتي في إسرائيل بإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية إذا كنت أملك عقاراً في رومانيا؟

بصفتكم مقيمين في إسرائيل، لا يُحسب العقار في رومانيا، لأن إعفاء الشقة الوحيدة يفحص الشقق في إسرائيل والمنطقة. ويجب استيفاء باقي الشروط أيضاً، مثل الامتلاك 18 شهراً على الأقل. أما بصفتكم مقيمين أجانب، فالصورة مختلفة ويلزم الحصول على شهادة من السلطات الضريبية في دولة الإقامة.

ماذا يحدث إذا انتقلت للعيش في رومانيا واشتريت شقة في إسرائيل؟

المقيم الأجنبي لا يستحق عادةً شرائح الشقة الوحيدة، ويدفع وفق شرائح الشقة الإضافية: 8% حتى 6,055,070 شيكل و10% فوق ذلك. ويتضمن القانون استثناءً لمن يصبح مقيماً في إسرائيل لأول مرة أو مقيماً عائداً قديماً خلال سنتين من تاريخ الشراء.

هل يمكن أن يملك زوجي الشقة في إسرائيل وأشتري أنا بوصفها شقة وحيدة؟

لا. يعتبر القانون الزوجين، باستثناء الزوج الذي يعيش منفصلاً بشكل دائم، والأبناء القاصرين، مشترياً واحداً. فشقة الزوج في إسرائيل تُحسب عليكم أيضاً.

الخلاصة

بالنسبة لضريبة الشراء والإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية في إسرائيل، لا يغيّر العقار في رومانيا شيئاً عادةً، لأن القانون لا يحسب إلا الشقق في إسرائيل والمنطقة. ما يغيّر الأمور هو إقامتكم. ما دمتم مقيمين في إسرائيل فأنتم في الجانب الآمن. ويوم تنتقلون، يجدر أن يكون التخطيط جاهزاً.

أذكر هذا مرة واحدة: نحن نبني Compass on the Lake، وهو 29 فيلا على شارع خاص قرب بحيرة في بالوتيشتي، ومن يملك أيضاً بيتاً في إسرائيل عليه أن يفحص هذا السؤال قبل أي شراء، لدينا أو في أي مكان آخر. إذا أردتم مراجعة سيناريوهكم، احجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنُعدّ معاً قائمة الأسئلة لمحاميكم ومحاسبكم في إسرائيل.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: قانون ضريبة العقارات (الأرباح والشراء)، البنود 9(ج1ج) و49أ و49ب، النص المحدَّث (بالعبرية) · سلطة الضرائب الإسرائيلية (بالعبرية) · Bizportal: شرائح ضريبة الشراء 2026 وتجميدها (بالعبرية) · Bizportal: العقارات في الخارج، الضرائب والإعفاءات (2024) (بالعبرية) · مرسوم ضريبة الدخل، النص المحدَّث (بالعبرية) · Midrag: هل تُعتبر شقة في الخارج شقة أولى (بالعبرية).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الشرائح صحيحة حتى أكتوبر 2026 وقد تتغير. يعتمد تحديد الإقامة والاستحقاق للإعفاء على ظروفكم الشخصية، لذلك يُنصح قبل أي صفقة في إسرائيل باستشارة محامٍ أو محاسب متخصص في ضريبة العقارات.