ما التقارير التي تُقدَّم لسلطة الضرائب الإسرائيلية عن عقار في رومانيا؟

التصريح عن عقار في رومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

المقيم في إسرائيل الذي يشتري عقاراً في رومانيا يُلزَم في كل الحالات تقريباً بتقرير سنوي (النموذج 1301). ثلاث آليات في القانون تُفعّل هذا الالتزام: تحويل 500,000 شيكل أو أكثر إلى الخارج خلال 12 شهراً، وأصول في الخارج بقيمة 2,086,000 شيكل أو أكثر في أي يوم من السنة، ودخل من الخارج مثل الإيجار. يُفصَّل الدخل من الخارج في النموذج 1324، ويُصرَّح بالبيع خلال 30 يوماً. لا يوجد نموذج خاص «لشراء عقار»، بل يوجد تقرير سنوي.

معظم من ألتقيهم واثقون من أنهم إن لم يربحوا شيكلاً واحداً من العقار، فلا شيء لديهم للتصريح عنه. هذا خطأ شائع، ولذلك كتبت هذه الخريطة: ما الذي يُفعّل الالتزام، وبأي نموذج، ومتى.

الفرق بين «دفع الضريبة» و«تقديم التقرير»

اسألوا المطوّرين عن هذا

هذان التزامان منفصلان. يمكن أن تكونوا ملزمين بتقديم تقرير سنوي من دون دفع شيكل إضافي من الضريبة، مثلاً في السنة التي حوّلتم فيها المال لشراء الفيلا ولم يكن لكم منها أي دخل بعد.

يحدد البند 131 من مرسوم ضريبة الدخل (بالعبرية) من الملزم بالتقرير. وتحدد أنظمة الإعفاء من تقديم التقرير (بالعبرية) من المعفى، ومتى يسقط الإعفاء. وهناك توجد الحدود التي تهم كل من يشتري عقاراً في الخارج.

الالتزام بالتصريح لا يتوقف على الربح. إنه ينشأ من تحويل المال، ومن قيمة الأصول، ومن الدخل.

المُفعِّل الأول: تحويل 500,000 شيكل إلى الخارج

اسألوا المطوّرين عن هذا

يُلزم البند 131(أ)(5و) (بالعبرية) بالتقرير الفردَ المقيم في إسرائيل الذي حوّل، خلال 12 شهراً، 500,000 شيكل أو أكثر إلى خارج إسرائيل. ويُقدَّم التقرير عن السنة التي حُوِّل فيها المبلغ لأول مرة، وعن السنة التي تليها أيضاً.

عقار بنحو 300,000 يورو يتجاوز هذا الحدّ بكثير، حتى لو دُفع على عدة تحويلات. وفي الشراء على المخطط، حين يُدفع للمطوّر على مراحل، تُضاف كل التحويلات خلال 12 شهراً إلى الحساب. أما كيف يُحوَّل المال نفسه، وماذا تطلب البنوك، فتجدونه في مقالنا عن تحويل المال إلى رومانيا.

المُفعِّل الثاني: أصول في الخارج تتجاوز 2,086,000 شيكل

اسألوا المطوّرين عن هذا

وفق النظام 3(أ)(6) من أنظمة الإعفاء، لا يسري الإعفاء من تقديم التقرير على من كانت له، أو لزوجه أو زوجته، أو لأبنائه دون سن 18، أصول في الخارج بلغت قيمتها في أي يوم من السنة الضريبية 2,086,000 شيكل أو أكثر. هذا هو المبلغ للسنوات من 2023 إلى 2026. ويحدد النظام 3(أ)(7) حداً مماثلاً لأرصدة الحسابات المصرفية في الخارج.

انتبهوا إلى تفصيلين. الحساب عائلي، وليس لكل واحد من الزوجين على حدة. والاختبار هو «في أي يوم»، لا في نهاية السنة. الفيلا، والحساب المصرفي الروماني، ومحفظة الاستثمار في الخارج تُجمع كلها معاً.

المُفعِّل الثالث: الدخل من العقار

اسألوا المطوّرين عن هذا

لا يسري الإعفاء من التقديم على «الدخل الأجنبي» إلا إذا لم يتجاوز 375,000 شيكل في السنة (للسنوات من 2023 إلى 2026) وأيضاً دُفعت عنه دفعة ضريبة مقدمة في إسرائيل. ومن يؤجّر فيلا في رومانيا ويدفع الضريبة في رومانيا فقط لا يستوفي الشرط الثاني، ولذلك يقدّم تقريراً عملياً.

للإيجار في إسرائيل مساران. يتيح البند 122أ (بالعبرية) ضريبة بنسبة 15% على الإيجار، بعد خصم الاستهلاك فقط ومن دون خصم للضريبة الرومانية. والبديل هو الضريبة الهامشية مع خصم المصاريف وخصم بموجب الاتفاقية. المقارنة الكاملة في دليلنا لاتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا، والجانب الروماني في مقالنا عن ضريبة الإيجار في رومانيا.

خريطة التقارير: الحدث، والنموذج، والموعد

الحدث	ما يُقدَّم في إسرائيل	متى
تحويل 500,000 شيكل أو أكثر إلى الخارج خلال 12 شهراً	تقرير سنوي، النموذج 1301	عن سنة التحويل والسنة التي تليها
أصول (عائلية) في الخارج تتجاوز 2,086,000 شيكل في أي يوم	تقرير سنوي، النموذج 1301	في كل سنة تجاوزتم فيها الحدّ
إيجار من العقار في رومانيا	النموذج 1301 + الملحق د، النموذج 1324	في التقرير السنوي
المطالبة بالاستهلاك على العقار	النموذجان 1342 و1343	مرفقان بالتقرير السنوي
بيع العقار	إشعار بيع وحساب الضريبة، النموذج 1399	خلال 30 يوماً من البيع
من يدّعي أنه غير مقيم في إسرائيل	تصريح إقامة، النموذج 1348	مرفق بالتقرير السنوي

تنشر سلطة الضرائب الإسرائيلية كل هذه النماذج في صفحة التقرير السنوي (بالعبرية). ويحمل النموذج 1324 هناك اسم «الدخل من الخارج والضريبة المدفوعة عنه»، وفيه يُطلب الخصم على الضريبة الرومانية.

البيع: 30 يوماً، لا نهاية السنة

بيع المقيم في إسرائيل لعقار في الخارج هو حدث ربح رأسمالي وفق مرسوم ضريبة الدخل، لا وفق قانون ضريبة العقارات. ويُلزم البند 91(د)(1) (بالعبرية) بتقديم تقرير خلال 30 يوماً من تاريخ البيع، ودفع دفعة مقدمة بقيمة الضريبة.

تصل نسبة الضريبة على الربح الرأسمالي الحقيقي للفرد إلى 25%. ومن يتجاوز دخله الخاضع للضريبة 721,560 شيكل (للسنوات من 2024 إلى 2027) قد يدفع أيضاً ضريبة إضافية: 3%، و2% أخرى على الدخل من مصادر رأسمالية. ويُخصم من الضريبة في إسرائيل ما دُفع في رومانيا، 3% أو 1% من قيمة الصفقة، حتى قيمة الضريبة الإسرائيلية. الجانب الروماني مفصّل في مقالنا عن ضريبة بيع عقار في رومانيا.

وماذا عن رومانيا؟

لرومانيا نظام تصريح خاص بها. من يؤجّر بصفته فرداً يقدّم «التصريح الموحّد» (Declarația unică)، ووفق PwC فإن الموعد العام للتقديم والدفع هو 25 مايو. إيصال دفع الضريبة في رومانيا هو المستند الذي لن تحصلوا من دونه على خصم في إسرائيل. احتفظوا به مع التقرير السنوي.

أخطاء أراها مراراً

1. «لم أربح، إذن لا تقرير.» التحويل وحده، فوق 500,000 شيكل، يوجب تقريراً لسنتين.
2. «العقار باسم زوجتي.» يُفحص حدّ 2,086,000 شيكل على مستوى العائلة.
3. «دفعت في رومانيا، وهذا يكفي.» في إسرائيل يُصرَّح في كل الأحوال. الاتفاقية تمنع الازدواج الضريبي، لا ازدواج التصريح.
4. «سأصرّح عن البيع في نهاية السنة.» القانون يشترط 30 يوماً.

أسئلة شائعة

هل يجب التصريح لسلطة الضرائب الإسرائيلية عن شراء عقار في رومانيا؟

لا يوجد نموذج مخصص للشراء، لكن الشراء في معظم الحالات يُفعّل الالتزام بالتقرير السنوي: تحويل 500,000 شيكل أو أكثر إلى الخارج خلال 12 شهراً يوجب تقريراً عن سنة التحويل والسنة التي تليها، والأصول العائلية في الخارج فوق 2,086,000 شيكل تُسقط الإعفاء من التقديم.

بأي نموذج يُصرَّح عن الإيجار من عقار في رومانيا؟

في التقرير السنوي، النموذج 1301، وفي الملحق د، النموذج 1324، «الدخل من الخارج والضريبة المدفوعة عنه». وفي النموذج 1324 تُفصَّل أيضاً الضريبة المدفوعة في رومانيا للحصول على خصم، في مسار الضريبة الهامشية.

متى يُصرَّح عن بيع عقار في رومانيا؟

خلال 30 يوماً من تاريخ البيع، بإشعار البيع وحساب الضريبة (النموذج 1399)، مع دفع دفعة مقدمة. وفي نهاية السنة يُدرج البيع أيضاً في التقرير السنوي.

هل تُحسب أصول الزوج ضمن حدّ 2,086,000 شيكل؟

نعم. تفحص الأنظمة الأصول في الخارج العائدة لكم، ولزوجكم أو زوجتكم، ولأبنائكم دون سن 18، في أي يوم من السنة الضريبية.

ماذا يحدث إذا لم أقدّم التقرير؟

عدم تقديم التقرير في موعده قد يجرّ غرامات وتقديراً ضريبياً وفق أفضل التقدير. إذا فاتتكم سنة، فمن الأفضل التوجه إلى محاسب والتصحيح بمبادرتكم، قبل أن تتوجه السلطة إليكم.

الخلاصة

من يشتري عقاراً في رومانيا ينبغي أن يفترض أنه يدخل نظام التقارير السنوية في إسرائيل، لسنتين على الأقل. هذا ليس معقداً، لكنه يتطلب تنظيماً: الاحتفاظ بإيصالات التحويل والعقود وإيصالات دفع الضريبة في رومانيا، وتنسيق جدول الدفعات مع المحاسب.

إذا كنتم في مرحلة التخطيط، في بالوتيشتي أو في أي مكان آخر في رومانيا، احجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنبني معاً الجدول الزمني للدفعات ونحدد أين يقع كل تصريح، لتصلوا إلى محاسبكم بملف منظم.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: مرسوم ضريبة الدخل، البنود 91 و121ب و122أ و131، النص المحدَّث (بالعبرية) · أنظمة ضريبة الدخل (الإعفاء من تقديم التقرير)، 1988، النظام 3 (بالعبرية) · سلطة الضرائب الإسرائيلية: التقرير السنوي للأفراد والنماذج المرفقة (بالعبرية) · سلطة الضرائب الإسرائيلية (بالعبرية) · PwC Tax Summaries, Romania: Tax administration · مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الحدود صحيحة للسنوات الضريبية المذكورة وفق النص المحدَّث للتشريع، وقد تُحدَّث. تُحدَّد مواعيد التقديم سنوياً وتُؤجَّل أحياناً. قبل التقديم يُنصح باستشارة محاسب أو مستشار ضريبي.