اشتريتم عقاراً في الخارج: هل ستتلقون طلب إقرار ثروة، وكيف تستعدون؟

إقرار الثروة والعقار في الخارج: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

لا توجد في القانون الإسرائيلي قاعدة تجعل شراء عقار في رومانيا يوجب تلقائياً إقرار ثروة. وفق البند 135 من مرسوم ضريبة الدخل، يحق لمأمور التقدير أن يطلب تقريراً عن ثروتكم وأصولكم، وعن ثروة الزوج أو الزوجة والأبناء، ولا يُقدَّم إلا عند تلقي طلب. وإذا تلقيتم طلباً، فسيُدرج العقار في رومانيا وفق التكلفة الفعلية، بما فيها المصاريف، محوَّلة إلى الشيكل وفق السعر الرسمي يوم الدفع. والاستعداد الحقيقي هو ملف مستندات منظم منذ اليوم الأول.

لست محاسباً، ولن أقول لكم متى بالضبط سيصل الطلب. لكن ما أعرفه من جانب الصفقة: من يحتفظ بمستنداته منظمة منذ الشراء يجيب عن إقرار الثروة في أسبوع. ومن لا يفعل، يبدأ بالبحث عن إيصالات ثلاث سنوات.

ما هو إقرار الثروة، في سطرين

اسألوا المطوّرين عن هذا

إقرار الثروة هو صورة لكل ممتلكاتكم والتزاماتكم في يوم معيّن، في إسرائيل وفي الخارج. وحين يوجد إقراران، تستطيع سلطة الضرائب الإسرائيلية المقارنة بينهما والتحقق مما إذا كانت الزيادة في الثروة مفسَّرة بالدخل الذي صرّحتم به، أو بالهدايا، أو بالإرث، أو بالقروض.

الأساس القانوني هو البند 135(1) من مرسوم ضريبة الدخل (بالعبرية): يحق لمأمور التقدير أن يطلب «تقريراً عن ثروتهم وأصولهم» من الشخص، ومن زوجه، ومن أبنائهما. ويمكن للزوج تقديم إقرار منفصل، بالشروط المحددة في القانون.

إقرار الثروة لا يفحص كم تساوي الفيلا. إنه يفحص من أين جاء المال الذي دُفع ثمناً لها.

من يتلقى طلباً

اسألوا المطوّرين عن هذا

وفق صفحة الخدمة لدى سلطة الضرائب الإسرائيلية (بالعبرية)، فإن من يجب عليه التقديم هو «كل من أرسلت إليه سلطة الضرائب طلباً لإقرار الثروة». لا يوجد نموذج يُقدَّم بمبادرتكم عند شراء عقار.

لكن ما يحدث فعلاً: شراء عقار في رومانيا يُدخلكم عادةً نظام التقارير السنوية، لأن تحويل 500,000 شيكل إلى الخارج أو أصولاً في الخارج تتجاوز 2,086,000 شيكل يوجبان تقريراً سنوياً. فصّلت ذلك في مقالنا عن التقارير لسلطة الضرائب الإسرائيلية. والتقرير السنوي الذي يُظهر تحويلات كبيرة إلى الخارج هو معلومة في يد مأمور التقدير، ولذلك يجدر الافتراض أن سؤال «من أين المال» قد يُطرح.

كيف يُصرَّح عن عقار في رومانيا في النموذج 1219

اسألوا المطوّرين عن هذا

في النموذج 1219 بند منفصل لـ«العقارات في الخارج»، وفي تعليمات تعبئة النموذج عدة قواعد من المهم معرفتها مسبقاً:

1. التكلفة، لا القيمة. «اذكر بجانب كل أصل المبلغ الذي كلّفك فعلاً، ولا تذكر قيمة الأصل».
2. كل المصاريف تدخل. أتعاب المحامي والوساطة والضرائب عند الشراء تُضاف إلى التكلفة. وفي رومانيا يشمل ذلك كاتب العدل والتسجيل.
3. التحسينات تُضاف. الترقيات والتحسينات التي أجريتموها في العقار تُضاف إلى التكلفة.
4. الشراء بالأقساط. العقار الذي لم يُدفع ثمنه بالكامل بعد يُسجَّل بالسعر الكلي، ويُسجَّل الرصيد غير المدفوع بشكل منفصل بوصفه التزاماً.
5. العملة الأجنبية. يُسجَّل المبلغ باليورو، ويُحوَّل إلى الشيكل وفق السعر الرسمي يوم كل دفعة.

ينشر بنك إسرائيل أسعار الصرف الرسمية التاريخية. ومن دفع للمطوّر على خمس دفعات، يحوّل خمس مرات، بخمسة أسعار مختلفة.

مثال: فيلا على المخطط، على مراحل

اسألوا المطوّرين عن هذا

لنفترض أنكم اشتريتم فيلا على المخطط بـ300,000 يورو، ودفعتم 30% للمطوّر، وستموّلون الباقي برهن عقاري روماني عند التسليم. إذا جاء تاريخ الإقرار في منتصف الطريق، فهكذا سيبدو الأمر من حيث المبدأ:

السطر في الإقرار	ما يُسجَّل	كيف يُحوَّل
عقار في الخارج	السعر الكلي، 300,000 يورو، إضافة إلى المصاريف المرافقة	كل دفعة مدفوعة بالسعر الرسمي يوم الدفع
التزام تجاه المطوّر	الـ70% غير المدفوعة بعد	وفق تعليمات النموذج والمحاسب
حساب مصرفي في رومانيا	الرصيد يوم الإقرار	باليورو أو الليو، وبالشيكل
رهن عقاري روماني (بعد التسليم)	رصيد القرض بوصفه التزاماً	وفق رصيد البنك

المثال للتوضيح فقط. وإذا فتحتم حساباً مصرفياً في رومانيا، فانظروا أيضاً مقالنا عن الحساب المصرفي لغير المقيمين. أما كيف يُصنَّف الالتزام تجاه المطوّر قبل التسليم بالضبط، فهذا سؤال لمحاسبكم.

أي المستندات تحتفظون بها منذ اليوم الأول

هذه هي القائمة التي أنصح بفتحها في ملف واحد، رقمي ومطبوع:

1. العقد المبدئي (antecontract) وعقد البيع الموثّق لدى كاتب العدل (contract de vânzare-cumpărare).
2. مستخرج السجل العقاري (extras de carte funciară) من هيئة السجل العقاري ANCPI، بعد تسجيل العقار بأسمائكم.
3. إيصالات التحويل من البنك في إسرائيل لكل دفعة، مع التاريخ والمبلغ.
4. الإيصالات والفواتير من المطوّر وكاتب العدل والمحامي.
5. مصدر المال: كشوف حسابات، أو بيع أوراق مالية، أو قرض في إسرائيل، أو هدية من الوالدين، مع مستند يثبت ذلك.
6. عقد الرهن العقاري الروماني وجدول السداد، إن وُجد.
7. إيصالات دفع الضريبة في رومانيا، إذا كان العقار مؤجَّراً. وهي لازمة أيضاً للخصم في إسرائيل، كما هو موضح في دليلنا لاتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا.

البند 5 هو الأهم. فالهدية من الوالدين بلا مستند، أو النقد المتراكم على مدى سنوات، هما بالضبط النقطتان اللتان يتحول عندهما إقرار الثروة إلى محادثة طويلة. وبالمناسبة، ستطلب البنوك في إسرائيل ورومانيا المستندات نفسها عند التحويل، كما وصفت في مقالنا عن تحويل المال إلى رومانيا.

ما الذي يتغير من 2027: التقديم الإلكتروني

وفق البند 135(1)(أ1) من المرسوم (بالعبرية)، اعتباراً من 1 يناير 2027 سيُقدَّم تقرير إقرار الثروة إلكترونياً، وفق قواعد يحددها مدير سلطة الضرائب. وقد نُشرت القواعد في 2026 باسم «قواعد ضريبة الدخل (التقديم الإلكتروني لتقرير إقرار الثروة)». ومنذ اليوم يمكن التقديم عبر النظام الإلكتروني وإرفاق المستندات به.

وتغيير آخر يجدر معرفته: كان للمهاجرين الجدد إلى إسرائيل وللمقيمين العائدين القدامى إعفاء لعشر سنوات من التصريح عن الأصول في الخارج في إقرار الثروة. ووفق النص المحدَّث، أُلغي هذا الإعفاء لمن أصبح مقيماً من هذا النوع اعتباراً من 2026.

الموعد: 120 يوماً

وفق سلطة الضرائب الإسرائيلية، يُقدَّم الإقرار خلال 120 يوماً من تاريخ الطلب، أو خلال 120 يوماً من التاريخ الذي طُلب الإقرار عنه، أيهما أبعد. ويُقدَّم الإقرار موقَّعاً، كاملاً، ومعه المستندات المؤيِّدة.

أسئلة شائعة

هل يُلزمني شراء عقار في رومانيا بتقديم إقرار ثروة؟

ليس تلقائياً. لا يُقدَّم إقرار الثروة إلا حين ترسل سلطة الضرائب الإسرائيلية طلباً. ومع ذلك، قد يُلزمكم الشراء بتقرير سنوي، ولذلك يجدر أن تكونوا مستعدين لأسئلة عن مصدر المال.

هل أصرّح عن قيمة الفيلا اليوم أم عمّا دفعته؟

عمّا دفعتموه. تنص تعليمات النموذج 1219 على ذكر التكلفة الفعلية لا القيمة، مع إضافة مصاريف مثل المحامي والوساطة والضرائب، وكذلك التحسينات في العقار.

بأي سعر صرف تُحوَّل الدفعات باليورو؟

وفق تعليمات النموذج، يُسجَّل المبلغ بالعملة الأجنبية ويُحوَّل إلى الشيكل وفق السعر الرسمي يوم الدفع. وفي الشراء بالأقساط، تُحوَّل كل دفعة بسعر اليوم الذي دُفعت فيه.

هل يجب إدراج أصول الزوج والأبناء؟

نعم. يشمل الإقرار ممتلكاتكم والتزاماتكم، وممتلكات الزوج أو الزوجة، والأبناء الذين لم يبلغوا 18 عاماً. ويمكن للزوج تقديم إقرار منفصل بالشروط المحددة في القانون.

كم من الوقت لدي لتقديم إقرار الثروة؟

120 يوماً من تاريخ الطلب، أو من التاريخ الذي طُلب الإقرار عنه، أيهما أبعد. ومن 1 يناير 2027 يكون التقديم إلكترونياً بحكم القانون.

الخلاصة

إقرار الثروة ليس عقوبة على شراء عقار في الخارج. إنه فحص لمصدر المال. ومن يشتري في رومانيا بمال مصرَّح عنه، ومع مستندات منظمة، لا داعي لأن يخشاه.

إذا كنتم تخططون للشراء، في بالوتيشتي أو في أي مكان آخر، احجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سأراجع معكم قائمة المستندات التي نطلبها ونسلّمها في كل مرحلة من الصفقة، ليكون الملف الذي تحملونه إلى محاسبكم كاملاً.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: سلطة الضرائب الإسرائيلية: إقرار الثروة، النظام الإلكتروني والنموذج 1219 (بالعبرية) · مرسوم ضريبة الدخل، البند 135، النص المحدَّث (بالعبرية) · أنظمة ضريبة الدخل (الإعفاء من تقديم التقرير)، النظام 3 (بالعبرية) · بنك إسرائيل: أسعار الصرف الرسمية · هيئة السجل العقاري في رومانيا (ANCPI) · سلطة الضرائب الإسرائيلية (بالعبرية).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تستند الإرشادات إلى تعليمات النموذج 1219 وإلى نص التشريع حتى أكتوبر 2026. أما طريقة تصنيف كل أصل والتزام في إقراركم، فيجب تحديدها مع محاسب أو مستشار ضريبي.