קניתם נכס בחו״ל: האם תקבלו הצהרת הון, ואיך מתכוננים?

הצהרת הון ונכס בחו״ל: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

אין בחוק כלל שלפיו קניית נכס ברומניה מחייבת אוטומטית הצהרת הון. לפי סעיף 135 לפקודת מס הכנסה, פקיד השומה רשאי לדרוש דוח על ההון והנכסים שלכם, של בן או בת הזוג ושל הילדים, ומגישים אותו רק כשמקבלים דרישה. אם תקבלו אחת, הנכס ברומניה ייכלל בה לפי העלות בפועל, כולל הוצאות, מתורגמת לשקלים לפי השער היציג ביום התשלום. ההכנה האמיתית היא תיק מסמכים מסודר מהיום הראשון.

אני לא רואה חשבון, ולא אגיד לכם מתי בדיוק תגיע דרישה. מה שאני כן יודע מהצד של העסקה: מי שמחזיק את המסמכים מסודרים מהקנייה, עונה על הצהרת הון בשבוע. מי שלא, מתחיל לחפש קבלות של שלוש שנים.

מה זו הצהרת הון, בשתי שורות

שאלו את היזמים על זה

הצהרת הון היא תמונת מצב של כל הרכוש וההתחייבויות שלכם ביום מסוים, בארץ ובחו״ל. כשיש שתי הצהרות, ברשות המסים יכולים להשוות ביניהן ולבדוק אם הגידול בהון מוסבר בהכנסות שדיווחתם, במתנות, בירושות או בהלוואות.

הבסיס החוקי הוא סעיף 135(1) לפקודת מס הכנסה: פקיד השומה רשאי לדרוש ״דו״ח על הונם ונכסיהם״ של אדם, של בן זוגו ושל ילדיהם. בן הזוג יכול להגיש הצהרה נפרדת, בתנאים שבחוק.

הצהרת הון לא בודקת כמה שווה הווילה. היא בודקת מאיפה הגיע הכסף ששילם עליה.

מי מקבל דרישה

שאלו את היזמים על זה

לפי עמוד השירות של רשות המסים, מי שצריך להגיש הוא ״כל מי שרשות המסים שלחה לו דרישה להצהרת הון״. אין טופס שמגישים ביוזמתכם כשקונים נכס.

מה שכן קורה: קנייה של נכס ברומניה מכניסה אתכם בדרך כלל למערכת הדוחות השנתיים, כי העברה של 500,000 שקל לחו״ל או נכסי חוץ מעל 2,086,000 שקל מחייבות דוח שנתי. פירטתי את זה במאמר על הדיווחים לרשות המסים. דוח שנתי שמראה העברות גדולות לחו״ל הוא מידע שנמצא בידי פקיד השומה, ולכן כדאי להניח שהשאלה ״מאיפה הכסף״ יכולה לעלות.

איך מדווחים נדל״ן ברומניה בטופס 1219

שאלו את היזמים על זה

בטופס 1219 יש סעיף נפרד ל״נדל״ן בחו״ל״, ובהוראות למילוי הטופס יש כמה כללים שחשוב להכיר מראש:

1. עלות, לא שווי. ״ציין ליד כל נכס את הסכום שעלה לך הנכס בפועל, אין לציין את שווי הנכס״.
2. כל ההוצאות נכנסות. שכר טרחת עורך דין, תיווך ומסים בקנייה מתווספים לעלות. ברומניה זה כולל נוטריון ורישום.
3. שיפורים מתווספים. שדרוגים והשבחות שעשיתם בנכס מתווספים לעלות.
4. קנייה בתשלומים. נכס שעוד לא שולם במלואו נרשם במחיר הכולל, והיתרה שטרם שולמה נרשמת בנפרד כהתחייבות.
5. מטבע חוץ. רושמים את הסכום באירו, ומתרגמים לשקלים לפי השער היציג ביום כל תשלום.

את השער היציג ההיסטורי מפרסם בנק ישראל. מי ששילם ליזם בחמישה תשלומים, יתרגם חמש פעמים, בחמישה שערים שונים.

דוגמה: וילה על הנייר, בשלבים

שאלו את היזמים על זה

נניח שקניתם וילה על הנייר ב-300,000 אירו, שילמתם 30% ליזם, ואת היתרה תממנו במשכנתא רומנית במסירה. אם יגיע תאריך הצהרה באמצע הדרך, כך זה ייראה בעקרון:

שורה בהצהרה	מה רושמים	איך מתרגמים
נדל״ן בחו״ל	המחיר הכולל, 300,000 אירו, ועוד הוצאות נלוות	כל תשלום ששולם בשער היציג ביום התשלום
התחייבות ליזם	70% שטרם שולמו	לפי הנחיות הטופס ורואה החשבון
חשבון בנק ברומניה	היתרה ביום ההצהרה	באירו או בליי, ובשקלים
משכנתא רומנית (אחרי המסירה)	יתרת ההלוואה כהתחייבות	לפי יתרת הבנק

הדוגמה להמחשה בלבד. אם פתחתם חשבון בנק ברומניה, ראו גם המאמר על חשבון בנק לתושבי חוץ. איך בדיוק לסווג התחייבות ליזם לפני מסירה, זו שאלה לרואה החשבון שלכם.

אילו מסמכים לשמור מהיום הראשון

זו הרשימה שאני ממליץ לפתוח כתיקייה אחת, דיגיטלית ומודפסת:

1. חוזה מקדים (antecontract) וחוזה המכר הנוטריוני (contract de vânzare-cumpărare).
2. נסח רישום (extras de carte funciară) מרשות רישום המקרקעין ANCPI, אחרי שהנכס נרשם על שמכם.
3. אישורי העברה מהבנק בישראל לכל תשלום, עם תאריך וסכום.
4. קבלות וחשבוניות מהיזם, מהנוטריון ומעורך הדין.
5. מקור הכסף: דפי חשבון, מכירת ניירות ערך, הלוואה בישראל או מתנה מההורים, עם מסמך שמראה את זה.
6. חוזה המשכנתא הרומנית ולוח הסילוקין, אם יש.
7. אישורי תשלום מס ברומניה, אם הנכס מושכר. הם דרושים גם לזיכוי בישראל, כפי שמוסבר במדריך לאמנת המס בין ישראל לרומניה.

סעיף 5 הוא החשוב ביותר. מתנה מההורים בלי מסמך, או מזומן שנצבר לאורך שנים, הם בדיוק הנקודות שבהן הצהרת הון הופכת לשיחה ארוכה. אגב, הבנקים בישראל וברומניה יבקשו את אותם מסמכים בשלב ההעברה, כפי שתיארתי במאמר על העברת כסף לרומניה.

מה משתנה מ-2027: הגשה מקוונת

לפי סעיף 135(1)(א1) לפקודה, החל מ-1 בינואר 2027 דוח הצהרת הון יוגש באופן מקוון, לפי כללים שקבע מנהל רשות המסים. הכללים פורסמו ב-2026 בשם ״כללי מס הכנסה (דיווח מקוון של דוח הצהרת הון)״. כבר היום אפשר להגיש במערכת המקוונת ולצרף אליה את המסמכים.

ועוד שינוי שכדאי להכיר: לעולים חדשים ולתושבים חוזרים ותיקים היה פטור של עשר שנים מדיווח על נכסים בחו״ל בהצהרת הון. לפי הנוסח המעודכן, הפטור נמחק לגבי מי שהפך לתושב כזה החל משנת 2026.

המועד: 120 יום

לפי רשות המסים, מגישים את ההצהרה תוך 120 יום מיום הדרישה, או תוך 120 יום מהתאריך שלגביו נדרשה ההצהרה, לפי המאוחר מבין השניים. ההצהרה מוגשת חתומה, מלאה ועם המסמכים המאמתים.

שאלות נפוצות

האם קניית נכס ברומניה מחייבת אותי להגיש הצהרת הון?

לא באופן אוטומטי. מגישים הצהרת הון רק כשרשות המסים שולחת דרישה. עם זאת, הקנייה יכולה לחייב אתכם בדוח שנתי, ולכן כדאי להיות מוכנים לשאלות על מקור הכסף.

האם מדווחים את שווי הווילה היום או את מה ששילמתי?

את מה ששילמתם. הוראות טופס 1219 קובעות שמציינים את העלות בפועל ולא את השווי, ומוסיפים הוצאות כמו עורך דין, תיווך ומסים, וגם שיפורים בנכס.

באיזה שער ממירים תשלומים באירו?

לפי הוראות הטופס, רושמים את הסכום במטבע החוץ ומתרגמים לשקלים לפי השער היציג ביום התשלום. בקנייה בתשלומים, כל תשלום מתורגם בשער של היום שבו שולם.

האם צריך לכלול נכסים של בן הזוג והילדים?

כן. ההצהרה כוללת את הרכוש וההתחייבויות שלכם, של בן או בת הזוג ושל ילדים שטרם מלאו להם 18. בן הזוג יכול להגיש הצהרה נפרדת בתנאים שבחוק.

כמה זמן יש להגיש הצהרת הון?

120 יום מיום הדרישה, או מהתאריך שלגביו נדרשה ההצהרה, לפי המאוחר. מ-1 בינואר 2027 ההגשה מקוונת לפי החוק.

השורה התחתונה

הצהרת הון היא לא עונש על קניית נכס בחו״ל. היא בדיקה של מקור הכסף. מי שקונה ברומניה בכסף מדווח, עם מסמכים מסודרים, לא צריך לחשוש ממנה.

אם אתם מתכננים קנייה, בבלוטשט או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. אעבור איתכם על רשימת המסמכים שאנחנו מבקשים ומוסרים בכל שלב בעסקה, כדי שהתיק שתביאו לרואה החשבון יהיה שלם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: רשות המסים: הצהרת הון, מערכת מקוונת וטופס 1219 · פקודת מס הכנסה, סעיף 135, נוסח מעודכן · תקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין וחשבון), תקנה 3 · בנק ישראל: שערי חליפין יציגים · רשות רישום המקרקעין ברומניה (ANCPI) · רשות המסים בישראל.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. ההנחיות מבוססות על הוראות טופס 1219 ועל נוסח החקיקה נכון לאוקטובר 2026. אופן הסיווג של כל נכס והתחייבות בהצהרה שלכם צריך להיקבע עם רואה חשבון או יועץ מס.