L'article 135 de l'Ordonnance autorise l'inspecteur des impôts à exiger une déclaration de patrimoine. Aucun formulaire n'est à déposer de votre initiative lors d'un achat.
Sur le formulaire 1219, on inscrit ce que l'on a réellement payé, y compris avocat, notaire, agence et améliorations, et non la valeur de marché.
Les montants en euros s'inscrivent dans la devise d'origine et se convertissent en shekels au taux de change officiel du jour de chaque paiement.
On dépose dans les 120 jours suivant la demande ou la date de la déclaration, la plus tardive étant retenue, signée et avec les pièces justificatives.
À partir du 1er janvier 2027, la déclaration de patrimoine se dépose en ligne, selon l'article 135(1)(a1) de l'Ordonnance.
Déclaration de patrimoine et bien à l'étranger : la réponse courte
Aucune règle légale n'impose automatiquement une déclaration de patrimoine du seul fait de l'achat d'un bien en Roumanie. Selon l'article 135 de l'Ordonnance israélienne de l'impôt sur le revenu, l'inspecteur des impôts peut exiger un état de votre patrimoine et de vos avoirs, de ceux de votre conjoint et de vos enfants, et on ne le dépose que sur demande. Si vous en recevez une, le bien en Roumanie y figurera à son coût réel, frais compris, converti en shekels au taux de change officiel du jour du paiement. La vraie préparation, c'est un dossier de documents en ordre dès le premier jour.
Je ne suis pas expert-comptable, et je ne vous dirai pas quand exactement une demande arrivera. Ce que je sais, du côté de la transaction : celui qui garde ses documents en ordre depuis l'achat répond à une déclaration de patrimoine en une semaine. Celui qui ne l'a pas fait commence à chercher trois ans de reçus.
Qu'est-ce qu'une déclaration de patrimoine, en deux lignes
La déclaration de patrimoine est une photographie de l'ensemble de vos biens et de vos dettes à une date donnée, en Israël et à l'étranger. Lorsqu'il existe deux déclarations, l'Administration fiscale israélienne peut les comparer et vérifier si l'augmentation du patrimoine s'explique par les revenus déclarés, des donations, des successions ou des prêts.
La base légale est l'article 135(1) de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu (en hébreu) : l'inspecteur des impôts peut exiger « un état de leur patrimoine et de leurs avoirs » d'une personne, de son conjoint et de leurs enfants. Le conjoint peut déposer une déclaration séparée, dans les conditions prévues par la loi.
Une déclaration de patrimoine ne vérifie pas ce que vaut la villa. Elle vérifie d'où vient l'argent qui l'a payée.
Qui reçoit une demande
Selon la page de service de l'Administration fiscale israélienne (en hébreu), doit déposer « toute personne à qui l'Administration fiscale a adressé une demande de déclaration de patrimoine ». Il n'existe pas de formulaire à déposer de votre propre initiative lors de l'achat d'un bien.
Ce qui se passe en revanche : l'achat d'un bien en Roumanie vous fait généralement entrer dans le système des déclarations annuelles, car un transfert de 500 000 shekels à l'étranger ou des avoirs étrangers au-delà de 2 086 000 shekels imposent une déclaration annuelle. Je l'ai détaillé dans notre article sur les déclarations au fisc israélien. Une déclaration annuelle qui fait apparaître d'importants transferts à l'étranger est une information dont dispose l'inspecteur des impôts ; mieux vaut donc partir du principe que la question « d'où vient l'argent » peut se poser.
Comment déclarer un bien en Roumanie sur le formulaire 1219
Le formulaire 1219 comporte une rubrique distincte pour « l'immobilier à l'étranger », et ses instructions de remplissage contiennent plusieurs règles qu'il est important de connaître à l'avance :
- Le coût, pas la valeur. Les instructions demandent d'indiquer, pour chaque bien, la somme qu'il vous a réellement coûté, et non sa valeur.
- Tous les frais sont inclus. Les honoraires d'avocat, la commission d'agence et les impôts payés à l'achat s'ajoutent au coût. En Roumanie, cela comprend le notaire et l'enregistrement.
- Les améliorations s'ajoutent. Les rénovations et améliorations que vous avez apportées au bien s'ajoutent au coût.
- Achat par versements. Un bien qui n'est pas encore entièrement payé est inscrit au prix total, et le solde restant dû est inscrit séparément comme une dette.
- Devises étrangères. On inscrit le montant en euros et on le convertit en shekels au taux de change officiel du jour de chaque paiement.
Les taux de change officiels historiques sont publiés par la Banque d'Israël. Celui qui a payé le promoteur en cinq versements convertira cinq fois, à cinq taux différents.
Exemple : une villa sur plan, payée par étapes
Supposons que vous ayez acheté une villa sur plan pour 300 000 €, que vous ayez versé 30 % au promoteur, et que vous financiez le solde par un crédit immobilier roumain à la livraison. Si une date de déclaration tombe en cours de route, voici à quoi cela ressemblerait en principe :
Une déclaration de patrimoine ne vérifie pas ce que vaut la villa. Elle vérifie d'où vient l'argent qui l'a payée.
| Ligne de la déclaration | Ce que vous inscrivez | Comment convertir |
|---|---|---|
| Immobilier à l'étranger | Le prix total, 300 000 €, plus les frais annexes | Chaque versement effectué au taux officiel du jour du paiement |
| Dette envers le promoteur | Les 70 % non encore payés | Selon les instructions du formulaire et de l'expert-comptable |
| Compte bancaire en Roumanie | Le solde au jour de la déclaration | En euros ou en lei, et en shekels |
| Crédit immobilier roumain (après la livraison) | Le capital restant dû, comme dette | Selon le solde communiqué par la banque |
L'exemple est donné à titre d'illustration uniquement. Si vous avez ouvert un compte bancaire en Roumanie, consultez aussi notre article sur le compte bancaire pour non-résidents. La manière exacte de classer une dette envers le promoteur avant la livraison est une question pour votre expert-comptable.
Quels documents conserver dès le premier jour
Voici la liste que je recommande de réunir dans un seul dossier, numérique et papier :
- Le contrat préliminaire (antecontract) et l'acte de vente notarié (contract de vânzare-cumpărare).
- L'extrait du livre foncier (extras de carte funciară) délivré par l'Agence nationale du cadastre ANCPI, une fois le bien inscrit à votre nom.
- Les justificatifs de virement de votre banque en Israël pour chaque paiement, avec date et montant.
- Les reçus et factures du promoteur, du notaire et de l'avocat.
- L'origine des fonds : relevés de compte, vente de titres, prêt en Israël ou donation des parents, avec un document qui le prouve.
- Le contrat de crédit immobilier roumain et le tableau d'amortissement, le cas échéant.
- Les justificatifs de paiement de l'impôt en Roumanie, si le bien est loué. Ils sont aussi nécessaires au crédit d'impôt en Israël, comme l'explique notre guide de la convention fiscale entre Israël et la Roumanie.
Le point 5 est le plus important. Une donation des parents sans document, ou des espèces accumulées au fil des années, sont précisément les points où une déclaration de patrimoine se transforme en longue discussion. D'ailleurs, les banques en Israël et en Roumanie demanderont les mêmes documents au moment du transfert, comme je l'ai décrit dans notre article sur le transfert d'argent vers la Roumanie.
Ce qui change à partir de 2027 : le dépôt en ligne
Selon l'article 135(1)(a1) de l'Ordonnance (en hébreu), à compter du 1er janvier 2027, la déclaration de patrimoine sera déposée en ligne, selon des règles fixées par le directeur de l'Administration fiscale. Ces règles ont été publiées en 2026 sous le nom de « Règles de l'impôt sur le revenu (dépôt en ligne de la déclaration de patrimoine) ». Il est déjà possible aujourd'hui de déposer via le système en ligne et d'y joindre les documents.
Autre changement à connaître : les nouveaux immigrants et les résidents de retour de longue date bénéficiaient d'une dispense de dix ans de déclaration des avoirs étrangers dans la déclaration de patrimoine. Selon la version consolidée, cette dispense a été supprimée pour les personnes devenues résidentes à ce titre à partir de 2026.
Le délai : 120 jours
Selon l'Administration fiscale israélienne, la déclaration doit être déposée dans les 120 jours suivant la demande, ou dans les 120 jours suivant la date à laquelle la déclaration se rapporte, la plus tardive des deux étant retenue. La déclaration est déposée signée, complète et accompagnée des pièces justificatives.
Questions fréquentes
L'achat d'un bien en Roumanie m'oblige-t-il à déposer une déclaration de patrimoine ?
Pas automatiquement. On ne dépose une déclaration de patrimoine que lorsque l'Administration fiscale israélienne en fait la demande. Cela dit, l'achat peut vous obliger à déposer une déclaration annuelle ; mieux vaut donc être prêt à répondre aux questions sur l'origine des fonds.
Déclare-t-on la valeur actuelle de la villa ou ce que j'ai payé ?
Ce que vous avez payé. Les instructions du formulaire 1219 prévoient d'indiquer le coût réel et non la valeur, en y ajoutant des frais tels que l'avocat, l'agence et les impôts, ainsi que les améliorations apportées au bien.
À quel taux convertir des paiements en euros ?
Selon les instructions du formulaire, on inscrit le montant en devise étrangère et on le convertit en shekels au taux de change officiel du jour du paiement. Pour un achat par versements, chaque paiement est converti au taux du jour où il a été effectué.
Faut-il inclure les biens du conjoint et des enfants ?
Oui. La déclaration comprend vos biens et dettes, ceux de votre conjoint et ceux de vos enfants de moins de 18 ans. Le conjoint peut déposer une déclaration séparée dans les conditions prévues par la loi.
De combien de temps dispose-t-on pour déposer une déclaration de patrimoine ?
120 jours à compter de la demande, ou de la date à laquelle la déclaration se rapporte, la plus tardive étant retenue. À partir du 1er janvier 2027, le dépôt se fait en ligne en vertu de la loi.
En résumé
La déclaration de patrimoine n'est pas une sanction pour l'achat d'un bien à l'étranger. C'est une vérification de l'origine des fonds. Celui qui achète en Roumanie avec de l'argent déclaré, documents en ordre, n'a pas à la craindre.
Si vous envisagez un achat, à Balotești ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Je passerai en revue avec vous la liste des documents que nous demandons et remettons à chaque étape de la transaction, pour que le dossier que vous apporterez à votre expert-comptable soit complet.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Administration fiscale israélienne : déclaration de patrimoine, système en ligne et formulaire 1219 (en hébreu) · Ordonnance israélienne de l'impôt sur le revenu, article 135, version consolidée (en hébreu) · Règlement israélien de l'impôt sur le revenu (dispense de déclaration), article 3 (en hébreu) · Banque d'Israël : taux de change officiels · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière de Roumanie (ANCPI) · Administration fiscale israélienne.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les indications reposent sur les instructions du formulaire 1219 et sur la législation en vigueur en octobre 2026. Le classement de chaque bien et de chaque dette dans votre déclaration doit être déterminé avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
