Secțiunea 135 din Ordonanță îl împuternicește pe inspectorul fiscal să ceară declarația de avere. Nu există un formular pe care să-l depuneți din proprie inițiativă când cumpărați.
Pe formularul 1219 se trece ce ați plătit efectiv, inclusiv avocatul, notarul, intermedierea și îmbunătățirile, nu valoarea de piață.
Sumele în euro se trec în moneda originală și se convertesc în șekeli la cursul oficial din ziua fiecărei plăți.
Se depune în 120 de zile de la solicitare sau de la data declarației, oricare este mai târziu, semnată și cu documente justificative.
Din 1 ianuarie 2027, declarația de avere se va depune online, potrivit secțiunii 135(1)(a1) din Ordonanță.
Declarația de avere și proprietatea din străinătate: răspunsul scurt
Legea israeliană nu conține o regulă potrivit căreia cumpărarea unei proprietăți în România impune automat o declarație de avere (hatzharat hon). Potrivit secțiunii 135 din Ordonanța impozitului pe venit, inspectorul fiscal poate cere o declarație privind averea și bunurile dumneavoastră, ale soțului sau soției și ale copiilor, iar ea se depune doar când primiți o solicitare. Dacă primiți una, proprietatea din România va fi inclusă la costul efectiv, cu tot cu cheltuieli, convertit în șekeli la cursul oficial din ziua plății. Pregătirea adevărată este un dosar de documente ordonat din prima zi.
Nu sunt contabil și nu vă pot spune când exact va veni o solicitare. Ce știu însă din partea tranzacției: cine are documentele ordonate de la cumpărare răspunde la o declarație de avere într-o săptămână. Cine nu, începe să caute chitanțe de acum trei ani.
Ce este declarația de avere, în două rânduri
Declarația de avere este o imagine a tuturor bunurilor și obligațiilor dumneavoastră la o anumită dată, în Israel și în străinătate. Când există două declarații, autoritatea fiscală le poate compara și poate verifica dacă creșterea averii se explică prin veniturile declarate, donații, moșteniri sau împrumuturi.
Baza legală este secțiunea 135(1) din Ordonanța israeliană a impozitului pe venit (în ebraică): inspectorul fiscal poate cere „o declarație privind averea și bunurile” unei persoane, ale soțului sau soției și ale copiilor lor. Soțul sau soția poate depune o declarație separată, în condițiile legii.
Declarația de avere nu verifică cât valorează vila. Verifică de unde au venit banii cu care a fost plătită.
Cine primește o solicitare
Potrivit paginii de serviciu a Autorității Fiscale din Israel (în ebraică), trebuie să depună „oricine căruia autoritatea fiscală i-a trimis o solicitare de declarație de avere”. Nu există un formular pe care să-l depuneți din proprie inițiativă când cumpărați o proprietate.
Ce se întâmplă totuși: cumpărarea unei proprietăți în România vă introduce de regulă în sistemul declarațiilor anuale, pentru că un transfer de 500.000 de șekeli în străinătate sau active în străinătate de peste 2.086.000 de șekeli impun declarația anuală. Am detaliat asta în articolul despre declarațiile către autoritatea fiscală. O declarație anuală care arată transferuri mari în străinătate este o informație aflată la inspectorul fiscal, așa că e bine să presupuneți că întrebarea „de unde sunt banii” poate apărea.
Cum se declară un imobil din România pe formularul 1219
Formularul 1219 are o secțiune separată pentru „imobile în străinătate”, iar instrucțiunile de completare conțin câteva reguli pe care e important să le cunoașteți din timp:
- Cost, nu valoare. Lângă fiecare bun se trece suma pe care v-a costat efectiv, nu valoarea bunului.
- Toate cheltuielile intră. Onorariul avocatului, comisionul de intermediere și taxele la cumpărare se adaugă la cost. În România, asta include notarul și înscrierea.
- Îmbunătățirile se adaugă. Modernizările și îmbunătățirile făcute la proprietate se adaugă la cost.
- Cumpărare în rate. O proprietate încă neplătită integral se trece la prețul total, iar restul neplătit se trece separat ca obligație.
- Valută. Suma se trece în euro și se convertește în șekeli la cursul oficial din ziua fiecărei plăți.
Cursul oficial istoric este publicat de Banca Israelului. Cine a plătit dezvoltatorul în cinci tranșe va converti de cinci ori, la cinci cursuri diferite.
Exemplu: o vilă în faza de proiect, plătită în etape
Să presupunem că ați cumpărat o vilă în faza de proiect cu 300.000 de euro, ați plătit 30% dezvoltatorului, iar restul îl veți finanța cu un credit ipotecar românesc la predare. Dacă data declarației cade la jumătatea drumului, în principiu ar arăta așa:
Declarația de avere nu verifică cât valorează vila. Verifică de unde au venit banii cu care a fost plătită.
| Rând în declarație | Ce se trece | Cum se convertește |
|---|---|---|
| Imobile în străinătate | Prețul total, 300.000 de euro, plus cheltuielile aferente | Fiecare plată efectuată, la cursul oficial din ziua plății |
| Obligație față de dezvoltator | Cei 70% încă neplătiți | După instrucțiunile formularului și ale contabilului |
| Cont bancar în România | Soldul din ziua declarației | În euro sau lei, și în șekeli |
| Credit ipotecar românesc (după predare) | Soldul împrumutului ca obligație | După soldul băncii |
Exemplul este doar ilustrativ. Dacă ați deschis un cont bancar în România, vedeți și articolul despre contul bancar pentru nerezidenți. Cum anume se clasifică obligația față de dezvoltator înainte de predare este o întrebare pentru contabilul dumneavoastră.
Ce documente să păstrați din prima zi
Aceasta este lista pe care vă recomand să o deschideți ca un singur dosar, digital și tipărit:
- Antecontractul și contractul de vânzare-cumpărare autentificat la notar.
- Extrasul de carte funciară de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), după ce proprietatea a fost înscrisă pe numele dumneavoastră.
- Confirmările de transfer de la banca din Israel pentru fiecare plată, cu dată și sumă.
- Chitanțele și facturile de la dezvoltator, de la notar și de la avocat.
- Proveniența banilor: extrase de cont, vânzarea de titluri, un împrumut în Israel sau o donație de la părinți, cu un document care o dovedește.
- Contractul creditului ipotecar românesc și graficul de rambursare, dacă există.
- Dovezile plății impozitului în România, dacă proprietatea este închiriată. Sunt necesare și pentru creditul fiscal din Israel, așa cum se explică în ghidul convenției fiscale dintre Israel și România.
Punctul 5 este cel mai important. O donație de la părinți fără document sau numerarul strâns de-a lungul anilor sunt exact punctele în care declarația de avere se transformă într-o discuție lungă. Apropo, băncile din Israel și din România vor cere aceleași documente în etapa transferului, așa cum am descris în articolul despre transferul banilor în România.
Ce se schimbă din 2027: depunerea online
Potrivit secțiunii 135(1)(a1) din Ordonanță (în ebraică), începând cu 1 ianuarie 2027 declarația de avere se va depune online, după regulile stabilite de directorul Autorității Fiscale. Regulile au fost publicate în 2026 sub numele „Regulile impozitului pe venit (raportarea online a declarației de avere)”. Deja astăzi se poate depune prin sistemul online, cu documentele atașate.
Încă o schimbare de știut: noii imigranți și rezidenții reveniți de lungă durată aveau o scutire de zece ani de la declararea activelor din străinătate în declarația de avere. Potrivit versiunii actualizate, scutirea a fost eliminată pentru cine a devenit un astfel de rezident începând cu 2026.
Termenul: 120 de zile
Potrivit Autorității Fiscale din Israel, declarația se depune în 120 de zile de la data solicitării sau în 120 de zile de la data pentru care a fost cerută declarația, oricare este mai târziu. Declarația se depune semnată, completă și cu documentele justificative.
Întrebări frecvente
Cumpărarea unei proprietăți în România mă obligă să depun o declarație de avere?
Nu automat. Declarația de avere se depune doar când autoritatea fiscală din Israel trimite o solicitare. Totuși, cumpărarea vă poate obliga la declarația anuală, așa că e bine să fiți pregătiți pentru întrebări despre proveniența banilor.
Declar valoarea de azi a vilei sau ce am plătit?
Ce ați plătit. Instrucțiunile formularului 1219 prevăd că se trece costul efectiv, nu valoarea, la care se adaugă cheltuieli precum avocatul, intermedierea și taxele, precum și îmbunătățirile aduse proprietății.
La ce curs se convertesc plățile în euro?
Potrivit instrucțiunilor formularului, suma se trece în valută și se convertește în șekeli la cursul oficial din ziua plății. La cumpărarea în rate, fiecare plată se convertește la cursul zilei în care a fost făcută.
Trebuie incluse bunurile soțului sau soției și ale copiilor?
Da. Declarația include bunurile și obligațiile dumneavoastră, ale soțului sau soției și ale copiilor care nu au împlinit 18 ani. Soțul sau soția poate depune o declarație separată în condițiile legii.
Cât timp am pentru depunerea declarației de avere?
120 de zile de la data solicitării sau de la data pentru care a fost cerută declarația, oricare este mai târziu. Din 1 ianuarie 2027, depunerea este online, potrivit legii.
Concluzia
Declarația de avere nu este o pedeapsă pentru cumpărarea unei proprietăți în străinătate. Este o verificare a provenienței banilor. Cine cumpără în România cu bani declarați, cu documente ordonate, nu are de ce să se teamă de ea.
Dacă plănuiți o cumpărare, în Balotești sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trec cu dumneavoastră prin lista de documente pe care le cerem și le predăm în fiecare etapă a tranzacției, ca dosarul pe care îl duceți contabilului să fie complet.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Autoritatea Fiscală din Israel: declarația de avere, sistemul online și formularul 1219 (în ebraică) · Ordonanța israeliană a impozitului pe venit, secțiunea 135, versiune actualizată (în ebraică) · Regulamentul israelian privind impozitul pe venit (scutirea de la depunerea declarației), regula 3 (în ebraică) · Banca Israelului: cursuri de schimb oficiale · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Autoritatea Fiscală din Israel (în ebraică).
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Indicațiile se bazează pe instrucțiunile formularului 1219 și pe versiunea legislației valabilă în octombrie 2026. Modul de clasificare a fiecărui bun și a fiecărei obligații în declarația dumneavoastră trebuie stabilit împreună cu un contabil sau un consultant fiscal.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
