Вы купили недвижимость за рубежом: получите ли Вы требование о декларации о капитале и как подготовиться?

Декларация о капитале и недвижимость за рубежом: краткий ответ

Спросите застройщиков об этом

В израильском законе нет правила, по которому покупка недвижимости в Румынии автоматически обязывает подать декларацию о капитале. Согласно статье 135 Налогового ордонанса Израиля, налоговый инспектор вправе потребовать отчёт о капитале и имуществе Вашем, Вашего супруга или супруги и детей, и подаётся он только по требованию. Если Вы его получите, объект в Румынии будет включён в декларацию по фактической стоимости приобретения, включая расходы, в пересчёте на шекели по официальному курсу на день платежа. Настоящая подготовка – это упорядоченное досье документов с первого дня.

Я не бухгалтер и не скажу Вам, когда именно придёт требование. Но со стороны сделки я знаю одно: тот, у кого документы в порядке с момента покупки, отвечает на требование о декларации о капитале за неделю. Тот, у кого нет, начинает искать квитанции за три года.

Что такое декларация о капитале, в двух словах

Спросите застройщиков об этом

Декларация о капитале – это снимок всего Вашего имущества и обязательств на определённую дату, в Израиле и за рубежом. Когда деклараций две, Налоговое управление может сравнить их и проверить, объясняется ли прирост капитала задекларированными доходами, подарками, наследством или займами.

Правовая основа – статья 135(1) Налогового ордонанса (на иврите): налоговый инспектор вправе потребовать «отчёт о капитале и имуществе» лица, его супруга и их детей. Супруг может подать отдельную декларацию на условиях, установленных законом.

Декларация о капитале не проверяет, сколько стоит вилла. Она проверяет, откуда пришли деньги, которыми за неё заплатили.

Кто получает требование

Спросите застройщиков об этом

Согласно странице услуги Налогового управления Израиля (на иврите), подавать декларацию должен «каждый, кому Налоговое управление направило требование о декларации о капитале». Формы, которую подают по собственной инициативе при покупке недвижимости, нет.

Что происходит на самом деле: покупка недвижимости в Румынии, как правило, вводит Вас в систему годовых деклараций, поскольку перевод за рубеж 500 000 шекелей или зарубежные активы свыше 2 086 000 шекелей обязывают подать годовую декларацию. Я подробно описал это в статье об отчётности перед Налоговым управлением. Годовая декларация, показывающая крупные переводы за рубеж, – это информация, которая есть у налогового инспектора, поэтому стоит исходить из того, что вопрос «откуда деньги» может возникнуть.

Как указать недвижимость в Румынии в форме 1219

Спросите застройщиков об этом

В форме 1219 есть отдельный раздел «Недвижимость за рубежом», а в инструкции по её заполнению есть несколько правил, которые важно знать заранее:

1. Стоимость приобретения, а не рыночная стоимость. Указывается сумма, которую объект фактически стоил Вам, а не его рыночная стоимость.
2. Все расходы включаются. Гонорар адвоката, комиссия агента и налоги при покупке прибавляются к стоимости. В Румынии это включает нотариуса и регистрацию.
3. Улучшения прибавляются. Модернизация и улучшения, сделанные Вами в объекте, прибавляются к стоимости.
4. Покупка в рассрочку. Объект, ещё не оплаченный полностью, указывается по полной цене, а неоплаченный остаток указывается отдельно как обязательство.
5. Иностранная валюта. Сумма указывается в евро и пересчитывается в шекели по официальному курсу на день каждого платежа.

Исторический официальный курс публикует Банк Израиля. Тот, кто заплатил застройщику пятью платежами, пересчитает пять раз, по пяти разным курсам.

Пример: вилла на этапе строительства, оплата поэтапно

Спросите застройщиков об этом

Предположим, Вы купили виллу на этапе строительства за 300 000 €, заплатили застройщику 30%, а остаток профинансируете румынской ипотекой при передаче объекта. Если дата декларации придётся на середину пути, в принципе это будет выглядеть так:

Строка декларации	Что указывается	Как пересчитывается
Недвижимость за рубежом	Полная цена, 300 000 €, плюс сопутствующие расходы	Каждый уплаченный платёж по официальному курсу на день платежа
Обязательство перед застройщиком	Неоплаченные 70%	Согласно инструкции к форме и указаниям бухгалтера
Банковский счёт в Румынии	Остаток на дату декларации	В евро или леях, и в шекелях
Румынская ипотека (после передачи объекта)	Остаток кредита как обязательство	По остатку в банке

Пример приведён только для иллюстрации. Если Вы открыли банковский счёт в Румынии, см. также статью о банковском счёте для нерезидентов. Как именно классифицировать обязательство перед застройщиком до передачи объекта – вопрос к Вашему бухгалтеру.

Какие документы хранить с первого дня

Это список, который я рекомендую завести в виде одной папки, цифровой и бумажной:

1. Предварительный договор (antecontract) и нотариальный договор купли-продажи (contract de vânzare-cumpărare).
2. Выписка из реестра (extras de carte funciară) из Агентства кадастра и регистрации недвижимости ANCPI после регистрации объекта на Ваше имя.
3. Подтверждения переводов из банка в Израиле по каждому платежу, с датой и суммой.
4. Квитанции и счета от застройщика, нотариуса и адвоката.
5. Источник денег: банковские выписки, продажа ценных бумаг, кредит в Израиле или подарок от родителей, с документом, который это подтверждает.
6. Договор румынской ипотеки и график погашения, если они есть.
7. Подтверждения уплаты налога в Румынии, если объект сдаётся. Они нужны и для зачёта в Израиле, как объясняется в гиде по соглашению об избежании двойного налогообложения между Израилем и Румынией.

Пункт 5 самый важный. Подарок от родителей без документа или наличные, накопленные за годы, – это именно те места, где декларация о капитале превращается в долгий разговор. Кстати, банки в Израиле и в Румынии запросят те же документы на этапе перевода, как я описал в статье о переводе денег в Румынию.

Что меняется с 2027 года: онлайн-подача

Согласно статье 135(1)(а1) Ордонанса (на иврите), с 1 января 2027 года отчёт о декларации о капитале будет подаваться онлайн по правилам, установленным руководителем Налогового управления. Правила были опубликованы в 2026 году под названием «Правила о подоходном налоге (онлайн-подача отчёта о декларации о капитале)». Уже сегодня можно подавать декларацию в онлайн-системе и прикреплять к ней документы.

И ещё одно изменение, о котором стоит знать: новые репатрианты и вернувшиеся резиденты со стажем имели десятилетнее освобождение от указания зарубежных активов в декларации о капитале. Согласно действующей редакции, это освобождение отменено для тех, кто стал таким резидентом начиная с 2026 года.

Срок: 120 дней

По данным Налогового управления, декларация подаётся в течение 120 дней со дня требования или в течение 120 дней с даты, на которую она требуется, в зависимости от того, что наступит позже. Декларация подаётся подписанной, полной и с подтверждающими документами.

Часто задаваемые вопросы

Обязывает ли покупка недвижимости в Румынии подать декларацию о капитале?

Не автоматически. Декларация о капитале подаётся только тогда, когда Налоговое управление направляет требование. Вместе с тем покупка может обязать Вас подать годовую декларацию, поэтому стоит быть готовыми к вопросам об источнике денег.

Указывается ли сегодняшняя стоимость виллы или сумма, которую я заплатил?

Сумма, которую Вы заплатили. Инструкция к форме 1219 предписывает указывать фактическую стоимость приобретения, а не рыночную стоимость, и прибавлять расходы, такие как адвокат, комиссия агента и налоги, а также улучшения объекта.

По какому курсу пересчитываются платежи в евро?

Согласно инструкции к форме, сумма указывается в иностранной валюте и пересчитывается в шекели по официальному курсу на день платежа. При покупке в рассрочку каждый платёж пересчитывается по курсу того дня, когда он был произведён.

Нужно ли включать имущество супруга и детей?

Да. Декларация включает имущество и обязательства Ваши, Вашего супруга или супруги и детей, которым ещё не исполнилось 18 лет. Супруг может подать отдельную декларацию на условиях, установленных законом.

Сколько времени даётся на подачу декларации о капитале?

120 дней со дня требования или с даты, на которую требуется декларация, в зависимости от того, что наступит позже. С 1 января 2027 года подача по закону осуществляется онлайн.

Итог

Декларация о капитале – не наказание за покупку недвижимости за рубежом. Это проверка источника денег. Тому, кто покупает в Румынии на задекларированные деньги и с упорядоченными документами, бояться её не нужно.

Если Вы планируете покупку, в Балотешти (Balotești) или в любом другом месте, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Я пройду с Вами по списку документов, которые мы запрашиваем и передаём на каждом этапе сделки, чтобы досье, которое Вы принесёте бухгалтеру, было полным.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Налоговое управление Израиля: декларация о капитале, онлайн-система и форма 1219 (на иврите) · Налоговый ордонанс Израиля, статья 135, актуальная редакция (на иврите) · Положения о подоходном налоге (освобождение от подачи декларации), положение 3 (на иврите) · Банк Израиля: официальные курсы валют · Агентство кадастра и регистрации недвижимости Румынии (ANCPI) · Налоговое управление Израиля (на иврите).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Указания основаны на инструкции к форме 1219 и редакции законодательства на октябрь 2026 года. Порядок классификации каждого актива и обязательства в Вашей декларации следует определять с бухгалтером или налоговым консультантом.