Abschnitt 135 der Verordnung ermächtigt den Veranlagungsbeamten, eine Vermögenserklärung zu verlangen. Beim Kauf einer Immobilie reichen Sie kein Formular aus eigener Initiative ein.
In Formular 1219 tragen Sie ein, was Sie tatsächlich bezahlt haben, einschließlich Anwalt, Notar, Makler und Verbesserungen, nicht den Marktwert.
Beträge in Euro werden in der Originalwährung eingetragen und zum amtlichen Kurs am Tag jeder Zahlung in Schekel umgerechnet.
Abgabe innerhalb von 120 Tagen ab der Aufforderung oder ab dem Stichtag der Erklärung, je nachdem, was später ist, unterschrieben und mit Nachweisen.
Ab dem 1. Januar 2027 wird die Vermögenserklärung nach Abschnitt 135(1)(a1) der Verordnung elektronisch eingereicht.
Vermögenserklärung und Auslandsimmobilie: die kurze Antwort
Kein Gesetz bestimmt, dass der Kauf einer Immobilie in Rumänien automatisch eine Vermögenserklärung nach sich zieht. Nach Abschnitt 135 der israelischen Einkommensteuerverordnung kann der Veranlagungsbeamte eine Aufstellung über das Kapital und das Vermögen von Ihnen, Ihrem Ehepartner und Ihren Kindern verlangen, und sie wird nur auf Aufforderung eingereicht. Wenn Sie eine erhalten, wird die Immobilie in Rumänien darin mit den tatsächlichen Kosten einschließlich Nebenkosten erfasst, umgerechnet in Schekel zum amtlichen Kurs am Tag der Zahlung. Die eigentliche Vorbereitung ist eine geordnete Dokumentenmappe vom ersten Tag an.
Ich bin kein Steuerberater und werde Ihnen nicht sagen, wann genau eine Aufforderung kommt. Was ich von der Transaktionsseite her weiß: Wer seine Unterlagen seit dem Kauf geordnet hat, beantwortet eine Vermögenserklärung in einer Woche. Wer das nicht hat, beginnt, die Belege von drei Jahren zu suchen.
Was eine Vermögenserklärung ist, in zwei Zeilen
Eine Vermögenserklärung ist eine Momentaufnahme Ihres gesamten Vermögens und Ihrer Verbindlichkeiten an einem bestimmten Tag, in Israel und im Ausland. Liegen zwei Erklärungen vor, kann die israelische Steuerbehörde sie vergleichen und prüfen, ob der Vermögenszuwachs durch gemeldete Einkünfte, Schenkungen, Erbschaften oder Darlehen erklärt ist.
Die Rechtsgrundlage ist Abschnitt 135(1) der israelischen Einkommensteuerverordnung (auf Hebräisch): Der Veranlagungsbeamte kann eine „Aufstellung über ihr Kapital und ihr Vermögen“ einer Person, ihres Ehepartners und ihrer Kinder verlangen. Der Ehepartner kann unter den gesetzlichen Bedingungen eine gesonderte Erklärung abgeben.
Eine Vermögenserklärung prüft nicht, was die Villa wert ist. Sie prüft, woher das Geld kam, mit dem sie bezahlt wurde.
Wer eine Aufforderung erhält
Laut der Serviceseite der israelischen Steuerbehörde (auf Hebräisch) muss die Erklärung „jeder einreichen, dem die Steuerbehörde eine Aufforderung zur Vermögenserklärung geschickt hat“. Es gibt kein Formular, das Sie beim Kauf einer Immobilie aus eigener Initiative einreichen.
Was allerdings geschieht: Der Kauf einer Immobilie in Rumänien bringt Sie in der Regel in das System der jährlichen Steuererklärungen, denn eine Überweisung von 500.000 Schekel ins Ausland oder Auslandsvermögen über 2.086.000 Schekel verpflichtet zur jährlichen Erklärung. Das habe ich im Artikel zu den Meldungen an die Steuerbehörde ausgeführt. Eine jährliche Steuererklärung, die große Überweisungen ins Ausland zeigt, liegt dem Veranlagungsbeamten vor, daher sollten Sie davon ausgehen, dass die Frage „Woher kommt das Geld?“ gestellt werden kann.
Wie eine Immobilie in Rumänien in Formular 1219 erfasst wird
Formular 1219 hat einen eigenen Abschnitt für „Immobilien im Ausland“, und die Ausfüllhinweise enthalten einige Regeln, die Sie vorab kennen sollten:
- Kosten, nicht Wert. Neben jedem Vermögenswert ist der Betrag anzugeben, den er Sie tatsächlich gekostet hat, nicht sein Wert.
- Alle Nebenkosten zählen. Anwaltshonorar, Maklerprovision und Steuern beim Kauf werden zu den Kosten addiert. In Rumänien gehören Notar und Grundbucheintragung dazu.
- Verbesserungen werden addiert. Modernisierungen und Wertsteigerungen, die Sie an der Immobilie vorgenommen haben, werden zu den Kosten addiert.
- Kauf in Raten. Eine noch nicht vollständig bezahlte Immobilie wird zum Gesamtpreis erfasst, und der noch nicht bezahlte Rest wird gesondert als Verbindlichkeit eingetragen.
- Fremdwährung. Sie tragen den Betrag in Euro ein und rechnen ihn zum amtlichen Kurs am Tag jeder Zahlung in Schekel um.
Die historischen amtlichen Kurse veröffentlicht die Bank of Israel. Wer den Bauträger in fünf Raten bezahlt hat, rechnet fünfmal um, zu fünf verschiedenen Kursen.
Beispiel: eine Villa vom Plan, in Raten
Angenommen, Sie haben eine Villa vom Plan für 300.000 € gekauft, 30 % an den Bauträger gezahlt und finanzieren den Rest bei der Übergabe mit einer rumänischen Hypothek. Fällt der Stichtag einer Erklärung in diese Zwischenphase, sieht das im Prinzip so aus:
Eine Vermögenserklärung prüft nicht, was die Villa wert ist. Sie prüft, woher das Geld kam, mit dem sie bezahlt wurde.
| Zeile in der Erklärung | Was eingetragen wird | Wie umgerechnet wird |
|---|---|---|
| Immobilie im Ausland | Der Gesamtpreis, 300.000 €, plus Nebenkosten | Jede geleistete Zahlung zum amtlichen Kurs am Zahlungstag |
| Verbindlichkeit gegenüber dem Bauträger | Die noch nicht bezahlten 70 % | Nach den Hinweisen zum Formular und Ihrem Steuerberater |
| Bankkonto in Rumänien | Der Saldo am Tag der Erklärung | In Euro oder Lei und in Schekel |
| Rumänische Hypothek (nach der Übergabe) | Der Darlehensrestbetrag als Verbindlichkeit | Nach dem Saldo der Bank |
Das Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Wenn Sie ein Bankkonto in Rumänien eröffnet haben, lesen Sie auch den Artikel zum Bankkonto für Gebietsfremde. Wie genau eine Verbindlichkeit gegenüber dem Bauträger vor der Übergabe einzuordnen ist, ist eine Frage für Ihren Steuerberater.
Welche Unterlagen Sie vom ersten Tag an aufbewahren sollten
Für diese Liste empfehle ich eine einzige Mappe, digital und ausgedruckt:
- Vorvertrag (antecontract) und notarieller Kaufvertrag (contract de vânzare-cumpărare).
- Grundbuchauszug (extras de carte funciară) von der Grundbuchbehörde ANCPI, nachdem die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen wurde.
- Überweisungsbestätigungen Ihrer israelischen Bank für jede Zahlung, mit Datum und Betrag.
- Quittungen und Rechnungen von Bauträger, Notar und Anwalt.
- Herkunft des Geldes: Kontoauszüge, Verkauf von Wertpapieren, ein Darlehen in Israel oder eine Schenkung der Eltern, jeweils mit einem Nachweis.
- Der rumänische Hypothekenvertrag und der Tilgungsplan, falls vorhanden.
- Bestätigungen der Steuerzahlung in Rumänien, falls die Immobilie vermietet ist. Sie sind auch für die Anrechnung in Israel nötig, wie im Ratgeber zum Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Israel und Rumänien erklärt.
Punkt 5 ist der wichtigste. Eine Schenkung der Eltern ohne Nachweis oder über Jahre angesammeltes Bargeld sind genau die Stellen, an denen eine Vermögenserklärung zu einem langen Gespräch wird. Übrigens verlangen die Banken in Israel und Rumänien bei der Überweisung dieselben Unterlagen, wie ich im Artikel zur Geldüberweisung nach Rumänien beschrieben habe.
Was sich ab 2027 ändert: elektronische Abgabe
Nach Abschnitt 135(1)(a1) der Verordnung (auf Hebräisch) wird die Vermögenserklärung ab dem 1. Januar 2027 elektronisch eingereicht, nach Regeln, die der Leiter der Steuerbehörde festgelegt hat. Die Regeln wurden 2026 als „Einkommensteuerregeln (elektronische Meldung der Vermögenserklärung)“ veröffentlicht. Schon heute kann man über das Online-System einreichen und die Unterlagen anhängen.
Und noch eine Änderung, die Sie kennen sollten: Neueinwanderer und langjährig im Ausland lebende Rückkehrer hatten eine zehnjährige Befreiung von der Angabe ihres Auslandsvermögens in der Vermögenserklärung. Nach der aktuellen Fassung wurde diese Befreiung für Personen gestrichen, die ab 2026 einen solchen Status erlangt haben.
Die Frist: 120 Tage
Laut der israelischen Steuerbehörde wird die Erklärung innerhalb von 120 Tagen ab dem Tag der Aufforderung eingereicht oder innerhalb von 120 Tagen ab dem Stichtag, für den sie verlangt wurde, je nachdem, was später ist. Die Erklärung wird unterschrieben, vollständig und mit den Nachweisunterlagen eingereicht.
Häufig gestellte Fragen
Verpflichtet mich der Kauf einer Immobilie in Rumänien zu einer Vermögenserklärung?
Nicht automatisch. Eine Vermögenserklärung wird nur eingereicht, wenn die israelische Steuerbehörde eine Aufforderung schickt. Der Kauf kann Sie jedoch zu einer jährlichen Steuererklärung verpflichten, daher sollten Sie auf Fragen zur Herkunft des Geldes vorbereitet sein.
Gebe ich den heutigen Wert der Villa an oder das, was ich bezahlt habe?
Das, was Sie bezahlt haben. Die Hinweise zu Formular 1219 legen fest, dass die tatsächlichen Kosten angegeben werden und nicht der Wert, zuzüglich Nebenkosten wie Anwalt, Makler und Steuern sowie Verbesserungen an der Immobilie.
Zu welchem Kurs werden Zahlungen in Euro umgerechnet?
Nach den Hinweisen zum Formular tragen Sie den Betrag in der Fremdwährung ein und rechnen ihn zum amtlichen Kurs am Tag der Zahlung in Schekel um. Bei einem Kauf in Raten wird jede Zahlung zum Kurs des Tages umgerechnet, an dem sie geleistet wurde.
Muss ich das Vermögen meines Ehepartners und meiner Kinder einbeziehen?
Ja. Die Erklärung umfasst das Vermögen und die Verbindlichkeiten von Ihnen, Ihrem Ehepartner und Ihren Kindern unter 18 Jahren. Der Ehepartner kann unter den gesetzlichen Bedingungen eine gesonderte Erklärung abgeben.
Wie viel Zeit habe ich für die Abgabe einer Vermögenserklärung?
120 Tage ab dem Tag der Aufforderung oder ab dem Stichtag, für den die Erklärung verlangt wurde, je nachdem, was später ist. Ab dem 1. Januar 2027 erfolgt die Abgabe nach dem Gesetz elektronisch.
Fazit
Eine Vermögenserklärung ist keine Strafe für den Kauf einer Immobilie im Ausland. Sie ist eine Prüfung der Herkunft des Geldes. Wer in Rumänien mit gemeldetem Geld und geordneten Unterlagen kauft, muss sie nicht fürchten.
Wenn Sie einen Kauf planen, in Balotești oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Ich gehe mit Ihnen die Liste der Unterlagen durch, die wir in jeder Phase der Transaktion anfordern und übergeben, damit die Mappe, die Sie Ihrem Steuerberater bringen, vollständig ist.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Israelische Steuerbehörde: Vermögenserklärung, Online-System und Formular 1219 (auf Hebräisch) · Israelische Einkommensteuerverordnung, Abschnitt 135, aktuelle Fassung (auf Hebräisch) · Einkommensteuerverordnung (Befreiung von der Erklärungspflicht), Regel 3 (auf Hebräisch) · Bank of Israel: amtliche Wechselkurse · Grundbuchbehörde Rumäniens (ANCPI) · Israelische Steuerbehörde.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Hinweise beruhen auf den Ausfüllhinweisen zu Formular 1219 und auf dem Stand der Gesetzgebung im Oktober 2026. Wie jeder Vermögenswert und jede Verbindlichkeit in Ihrer Erklärung einzuordnen ist, sollte mit einem Steuerberater festgelegt werden.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
