Yurt dışında mülk satın aldınız: sermaye beyanı talebi alır mısınız ve nasıl hazırlanırsınız?

Sermaye beyanı ve yurt dışındaki mülk: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrail hukukunda, Romanya'da mülk satın almanın otomatik olarak sermaye beyanı gerektirdiğini söyleyen bir kural yoktur. Gelir Vergisi Kararnamesi'nin 135. maddesi uyarınca vergi tarhiyat memuru sizin, eşinizin ve çocuklarınızın sermaye ve varlıklarına ilişkin bir beyan talep edebilir ve siz bunu yalnızca talep aldığınızda verirsiniz. Talep alırsanız, Romanya'daki mülk giderler dahil gerçek maliyetiyle, ödeme tarihindeki temsili döviz kuruyla şekele çevrilerek yer alacaktır. Asıl hazırlık, ilk günden itibaren düzenli bir belge dosyası tutmaktır.

Ben muhasebeci değilim ve talebin tam olarak ne zaman geleceğini söylemeyeceğim. İşlem tarafından bildiğim şu: belgelerini alımdan itibaren düzenli tutanlar sermaye beyanına bir haftada cevap verir. Tutmayanlar ise üç yıllık makbuzları aramaya başlar.

Sermaye beyanı nedir, iki satırda

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Sermaye beyanı, İsrail'de ve yurt dışında tüm varlıklarınızın ve borçlarınızın belirli bir tarihteki fotoğrafıdır. İki beyan oluştuktan sonra İsrail Vergi Dairesi bunları karşılaştırabilir ve sermayenizdeki artışın bildirdiğiniz gelirle, hibelerle, mirasla ya da kredilerle açıklanıp açıklanmadığını kontrol edebilir.

Hukuki dayanak Gelir Vergisi Kararnamesi'nin 135(1). maddesidir (İbranice): vergi tarhiyat memuru bir kişiden, eşinden ve çocuklarından “sermaye ve varlıklarına ilişkin bir beyan” talep edebilir. Eş, kanundaki koşullar çerçevesinde ayrı bir beyan verebilir.

Sermaye beyanı villanın ne kadar değerli olduğunu kontrol etmez. Onu ödeyen paranın nereden geldiğini kontrol eder.

Kimlere talep gelir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrail Vergi Dairesi'nin hizmet sayfasına (İbranice) göre, vermek zorunda olanlar “Vergi Dairesi'nin sermaye beyanı talebi gönderdiği herkes”tir. Mülk satın aldığınızda kendi inisiyatifinizle vereceğiniz bir form yoktur.

Gerçekte olan şu: Romanya'da mülk satın almak genellikle sizi yıllık beyanname sistemine sokar; çünkü yurt dışına 500.000 NIS aktarmak ya da 2.086.000 NIS'yi aşan yurt dışı varlık tutmak yıllık beyanname gerektirir. Bunu İsrail Vergi Dairesi'ne bildirim makalemizde anlattım. Yurt dışına büyük aktarımlar gösteren bir yıllık beyanname, vergi tarhiyat memurunun elindeki bir bilgidir; bu yüzden “para nereden geldi” sorusunun gelebileceğini varsaymakta fayda var.

Romanya'daki gayrimenkul 1219 sayılı formda nasıl bildirilir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1219 sayılı formun “yurt dışı gayrimenkul” için ayrı bir bölümü vardır ve doldurma talimatları önceden bilmeye değer birkaç kural içerir:

1. Değer değil maliyet. “Her varlığın yanına, varlığın size gerçekte maliyetini yazın; varlığın değerini yazmayın.”
2. Tüm giderler dahildir. Avukat ücretleri, komisyon ve alımdaki vergiler maliyete eklenir. Romanya'da buna noter ve tescil de dahildir.
3. İyileştirmeler eklenir. Mülkte yaptığınız yenilemeler ve iyileştirmeler maliyete eklenir.
4. Taksitle satın alma. Henüz tamamen ödenmemiş bir mülk toplam fiyatıyla yazılır, ödenmemiş bakiye ise ayrıca borç olarak yazılır.
5. Yabancı para. Tutarı euro olarak yazar ve her ödemenin tarihindeki temsili kurdan şekele çevirirsiniz.

Geçmiş temsili kurlar İsrail Merkez Bankası tarafından yayımlanır. Geliştiriciye beş taksitte ödeme yapan biri, beş farklı kurla beş kez çevirme yapacaktır.

Örnek: plan üzerinden alınan bir villa, aşama aşama

Bu konuyu geliştiricilere sorun

300.000 € karşılığında plan üzerinden bir villa satın aldığınızı, geliştiriciye %30 ödediğinizi ve kalan tutarı teslimde Romanya'dan alacağınız bir konut kredisiyle finanse edeceğinizi varsayalım. Beyan tarihi tam ortaya denk gelirse, prensip olarak şöyle görünür:

Beyandaki satır	Ne yazarsınız	Nasıl çevirirsiniz
Yurt dışı gayrimenkul	Toplam fiyat olan 300.000 € ve ilgili giderler	Yapılan her ödeme, ödeme tarihindeki temsili kurla
Geliştiriciye borç	Henüz ödenmemiş %70	Formun talimatlarına ve muhasebecinize göre
Romanya'daki banka hesabı	Beyan tarihindeki bakiye	Euro veya ley cinsinden ve şekel cinsinden
Romanya konut kredisi (tesliminden sonra)	Borç olarak kredi bakiyesi	Banka bakiyesine göre

Örnek yalnızca açıklama amaçlıdır. Romanya'da banka hesabı açtıysanız ayrıca yerleşik olmayanlar için banka hesabı makalemize bakın. Teslimden önce geliştiriciye olan borcun tam olarak nasıl sınıflandırılacağı muhasebecinize sorulacak bir sorudur.

İlk günden itibaren hangi belgeler saklanmalı

Dijital ve basılı, tek bir klasör olarak açmanızı önerdiğim liste şudur:

1. Ön sözleşme (antecontract) ve noter satış sözleşmesi (contract de vânzare-cumpărare).
2. Mülk adınıza tescil edildikten sonra tapu sicili kurumu ANCPI'den tapu sicili özeti (extras de carte funciară).
3. İsrail'deki bankanızdan her ödeme için tarih ve tutar içeren havale onayları.
4. Geliştiriciden, noterden ve avukattan makbuzlar ve faturalar.
5. Fonların kaynağı: banka hesap özetleri, menkul kıymet satışı, İsrail'de alınmış bir kredi ya da ailenizden bir hibe; bunu gösteren bir belgeyle.
6. Varsa Romanya konut kredisi sözleşmesi ve geri ödeme planı.
7. Mülk kiraya veriliyorsa Romanya vergi ödeme onayları. Bunlar İsrail'deki mahsup için de gereklidir; İsrail-Romanya vergi anlaşması rehberimizde açıkladığımız gibi.

5. madde en önemlisidir. Belgesiz bir aile hibesi ya da yıllardır biriken nakit, sermaye beyanının uzun bir konuşmaya dönüştüğü tam da o noktalardır. Bu arada İsrail ve Romanya bankaları, Romanya'ya para aktarma makalemizde anlattığım gibi, transfer aşamasında aynı belgeleri isteyecektir.

2027'den itibaren ne değişiyor: çevrimiçi verme

Kararname'nin 135(1)(a1) maddesi uyarınca (İbranice), 1 Ocak 2027'den itibaren sermaye beyanı, İsrail Vergi Dairesi Müdürü'nün belirlediği kurallarla çevrimiçi verilecektir. Kurallar 2026'da “Gelir Vergisi Kuralları (Sermaye Beyanının Çevrimiçi Bildirimi)” adıyla yayımlandı. Bugün de çevrimiçi sistem üzerinden verebilir ve belgeleri ona ekleyebilirsiniz.

Bilmeye değer bir değişiklik daha: yeni göçmenler ve kıdemli dönen mukimlerin, sermaye beyanında yurt dışı varlıkları bildirmekten on yıllık bir muafiyeti vardı. Güncellenmiş metne göre, 2026'dan itibaren bu statüyü kazanan herkes için muafiyet kaldırılmıştır.

Süre: 120 gün

İsrail Vergi Dairesi'ne göre beyan, talepten itibaren 120 gün içinde ya da beyanın talep edildiği tarihten itibaren 120 gün içinde, hangisi sonraysa, verilir. İmzalı, eksiksiz ve destekleyici belgelerle birlikte verilir.

Sık sorulan sorular

Romanya'da mülk satın almak sermaye beyanı vermemi gerektirir mi?

Otomatik olarak değil. Sermaye beyanı yalnızca İsrail Vergi Dairesi bir talep gönderdiğinde verilir. Ancak satın alma yıllık beyanname vermenizi gerektirebilir; bu nedenle paranın kaynağına ilişkin sorulara hazır olmakta fayda var.

Villanın bugünkü değerini mi, ödediğim tutarı mı bildiririm?

Ödediğiniz tutarı. 1219 sayılı formun talimatları, değeri değil gerçek maliyeti yazmanızı; avukat, komisyon ve vergiler gibi giderleri ve mülkte yaptığınız iyileştirmeleri de eklemenizi belirtir.

Euro ödemelerini hangi kurdan çeviririm?

Formun talimatlarına göre tutarı yabancı para cinsinden yazar ve ödeme tarihindeki temsili kurdan şekele çevirirsiniz. Taksitle satın alırken her ödeme, ödendiği günkü kurdan çevrilir.

Eşimin ve çocuklarımın varlıklarını da dahil etmem gerekir mi?

Evet. Beyan sizin, eşinizin ve 18 yaşından küçük çocuklarınızın varlıklarını ve borçlarını kapsar. Eş, kanundaki koşullar çerçevesinde ayrı bir beyan verebilir.

Sermaye beyanını vermek için ne kadar süram var?

Talepten ya da beyanın talep edildiği tarihten, hangisi sonraysa, itibaren 120 gün. 1 Ocak 2027'den itibaren kanunen beyan çevrimiçi verilir.

Sonuç

Sermaye beyanı, yurt dışında mülk almanın cezası değildir. Paranın kaynağının kontrolüdür. Romanya'da bildirilmiş parayla ve düzenli belgelerle satın alan biri için bundan korkacak bir şey yoktur.

Balotești'te ya da başka bir yerde bir satın alma planlıyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. İşlemin her aşamasında istediğimiz ve teslim ettiğimiz belgelerin listesini birlikte gözden geçirir, muhasebecinize götüreceğiniz dosyanın eksiksiz olmasını sağlarım.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: İsrail Vergi Dairesi: sermaye beyanı, çevrimiçi sistem ve 1219 sayılı form (İbranice) · Gelir Vergisi Kararnamesi, madde 135, güncel sürüm (İbranice) · Gelir Vergisi Yönetmeliği (Beyanname Verme Muafiyeti), madde 3 (İbranice) · İsrail Merkez Bankası: temsili döviz kurları · Romanya tapu sicili kurumu (ANCPI) · İsrail Vergi Dairesi.

Bu makale yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Rehber, 1219 sayılı formun talimatlarına ve mevzuat metnine Ekim 2026 itibarıyla dayanmaktadır. Beyanınızdaki her varlık ve borcun nasıl sınıflandırılacağı bir muhasebeci ya da vergi danışmanıyla belirlenmelidir.