Статья 9(в1в)(4) определяет единственное жильё как единственную квартиру покупателя в Израиле и в Районе. Вилла в Румынии в подсчёт не входит.
До 1 978 745 шекелей налог на покупку единственного жилья не взимается. Ставки заморожены до 15 января 2028 года.
Квартира за 2,5 млн шекелей: около 20 538 шекелей как единственное жильё против 200 000 шекелей как дополнительная квартира.
Статья 49б(2) проверяет единственное жильё в Израиле и в Районе и владение не менее 18 месяцев. Для резидента Израиля недвижимость в Румынии не учитывается.
Тот, кто переехал в Румынию и владеет там виллой, считается имеющим квартиру в стране резидентства, и освобождение от налога на прирост под угрозой.
Единственное жильё и недвижимость в Румынии: краткий ответ
Да, в большинстве случаев. Израильский Закон о налогообложении недвижимости определяет «единственное жильё» как единственную жилую квартиру покупателя «в Израиле и в Районе». Вилла или квартира в Румынии не учитываются. Поэтому резидент Израиля, у которого есть недвижимость в Румынии, но нет квартиры в Израиле, при покупке квартиры в Израиле получит ставки налога на покупку для единственного жилья. Тот же принцип действует для освобождения от налога на прирост стоимости при продаже единственной квартиры. Важное исключение: тот, кто перестал быть резидентом Израиля.
Это один из первых вопросов, которые задают мне семьи, и не случайно. Для семьи с детьми разница в налоге на покупку может достигать сотен тысяч шекелей, и никто не хочет узнать о ней в день подписания сделки в Израиле.
Что говорит закон, слово в слово
Определение содержится в статье 9(в1в)(4) Закона о налогообложении недвижимости (налог на прирост и налог на покупку) (на иврите): «единственное жильё» – это «жилая квартира, являющаяся единственной квартирой покупателя в Израиле и в Районе».
Всю работу здесь делают четыре слова: «в Израиле и в Районе». Налоговое управление не спрашивает, сколько у Вас объектов в мире. Оно спрашивает, сколько жилых квартир у Вас в этих пределах.
Для налога на покупку в Израиле закон учитывает только квартиры «в Израиле и в Районе». Вилла в Румынии в этот подсчёт не входит.
Но есть ещё одно условие, которое легко упустить: льгота предоставляется «физическому лицу, являющемуся резидентом Израиля». Тот, кто уже перенёс центр жизненных интересов в Румынию, играет по другим правилам. Об этом ниже.
Сколько это в шекелях: пример
Ставки налога на покупку заморожены Законом об экономических мерах, и, по сообщению Bizportal (на иврите), они не будут индексироваться до 15 января 2028 года. Вот ставки, действующие на октябрь 2026 года:
| Ступень | Единственное жильё | Дополнительная квартира |
|---|---|---|
| До 1 978 745 шекелей | 0% | 8% |
| От 1 978 745 до 2 347 040 шекелей | 3,5% | 8% |
| От 2 347 040 до 6 055 070 шекелей | 5% | 8% |
| От 6 055 070 до 20 183 565 шекелей | 8% | 10% |
| Свыше 20 183 565 шекелей | 10% | 10% |
Предположим, Вы покупаете квартиру в Израиле за 2 500 000 шекелей, у Вас есть вилла в Румынии и нет другой квартиры в Израиле:
- Как единственное жильё: 0% на первую часть, 3,5% на 368 295 шекелей (около 12 890 шекелей) и 5% на 152 960 шекелей (около 7648 шекелей). Итого около 20 538 шекелей.
- Если бы квартира считалась дополнительной: 8% с первого шекеля, то есть 200 000 шекелей.
Разница, около 179 000 шекелей, и есть причина, по которой этот вопрос так важен. Расчёт приведён только для иллюстрации; фактическую оценку определяет Налоговое управление Израиля на основании Вашей декларации.
Другая сторона: продажа квартиры в Израиле и освобождение от налога на прирост
Та же логика действует и при продаже. Согласно статье 49б(2) закона (на иврите), освобождение от налога на прирост стоимости предоставляется, когда продаваемая квартира является «единственной квартирой продавца в Израиле и в Районе», при условии что Вы владели ею не менее 18 месяцев с того дня, как она стала жилой, и не продавали другую квартиру с таким освобождением в течение 18 месяцев до продажи.
И здесь недвижимость в Румынии не учитывается. Тот, у кого одна квартира в Тель-Авиве и вилла в Балотешти (Balotești), и кто продаёт квартиру в Тель-Авиве как резидент Израиля, может запросить освобождение так, будто другой недвижимости у него нет. Bizportal разбирал этот же вопрос (на иврите) ещё в 2024 году.
А с румынской стороны? Продажа недвижимости в Румынии облагается в Румынии по ставке 3% или 1% от суммы сделки и декларируется в Израиле в соответствии с Налоговым ордонансом. Это совсем другая тема, она описана в статье о налоге при продаже недвижимости в Румынии.
Для налога на покупку в Израиле закон учитывает только квартиры «в Израиле и в Районе». Вилла в Румынии в этот подсчёт не входит.
Ловушка: когда Вы переезжаете жить в Румынию
Здесь и кроется дорогостоящая ошибка. Обе описанные льготы построены на том, что Вы являетесь резидентом Израиля.
Налог на покупку. Пониженные ставки предоставляются «физическому лицу, являющемуся резидентом Израиля». Закон распространяет это определение и на тех, кто в течение двух лет со дня покупки впервые стал резидентом Израиля или стал вернувшимся резидентом со стажем, но тот, кто живёт в Румынии и покупает квартиру в Израиле как иностранный резидент, как правило, заплатит по ставкам для дополнительной квартиры.
Освобождение от налога на прирост. Статья 49а(а) (на иврите) предоставляет освобождение резиденту Израиля или «иностранному резиденту, у которого нет жилой квартиры в стране, резидентом которой он является». И закон добавляет, что иностранный резидент считается имеющим квартиру в стране резидентства, пока не представит подтверждение от налоговых органов этой страны, что такой квартиры у него нет.
Проще говоря: как только Вы становитесь резидентом Румынии и владеете там виллой, эта вилла уже учитывается. Тому, кто планирует переезд, а также продажу квартиры в Израиле, нужно продумать правильный порядок шагов до того, как паковать вещи. Когда именно меняется налоговое резидентство, я объяснил в статье о налоговом резидентстве в Израиле и Румынии.
Супруги и дети: кто считается «одним покупателем»
Закон рассматривает покупателя, его супруга или супругу (за исключением супруга, постоянно проживающего отдельно) и не состоящих в браке детей до 18 лет как одного покупателя.
Два практических следствия:
- Если супруг зарегистрирован владельцем квартиры в Израиле, Вы не считаетесь владельцем «единственного жилья», даже если квартира оформлена не на Вас.
- Регистрация виллы в Румынии на супруга или ребёнка ничего не меняет для налога на покупку, просто потому что она в любом случае не учитывается.
На кого оформлять недвижимость в Румынии – это вопрос наследования, ипотеки и режима имущества супругов, а не израильского налога на покупку.
Что меняется: отчётность и налог на доходы из Румынии
То, что недвижимость в Румынии не учитывается для налога на покупку, не означает, что она невидима для Налогового управления. Резидент Израиля облагается налогом на доходы со всего мира. Сдача виллы в аренду, её продажа и даже перевод денег на покупку могут потребовать подачи годовой декларации в Израиле. Это отдельные правила, и я подробно описал их в статье об отчётности перед Налоговым управлением. Как соглашение предотвращает двойное налогообложение, Вы найдёте в гиде по соглашению об избежании двойного налогообложения между Израилем и Румынией.
Чек-лист перед подписанием в Израиле
- Считайте только квартиры в Израиле и в Районе, включая квартиры супруга и несовершеннолетних детей.
- Убедитесь, что Вы всё ещё резидент Израиля на день покупки, по критерию центра жизненных интересов.
- Сохраните документы о покупке в Румынии, они понадобятся Вам для другой отчётности.
- Планируете переезд? Определите порядок действий (продажа, покупка, переезд) до того, как начать.
- Декларируйте правильно. Декларацию в Налоговое управление подаёт адвокат по сделке в Израиле. Расскажите ему о недвижимости в Румынии, даже если она не учитывается.
Часто задаваемые вопросы
Считается ли квартира в Румынии дополнительной для налога на покупку в Израиле?
Нет, пока Вы являетесь резидентом Израиля. Закон о налогообложении недвижимости определяет единственное жильё как единственную квартиру покупателя в Израиле и в Районе, поэтому недвижимость в Румынии не учитывается. Тот, у кого нет квартиры в Израиле, заплатит налог на покупку по ставкам для единственного жилья.
Если у меня есть квартира в Израиле и я покупаю виллу в Румынии, заплачу ли я налог на покупку в Израиле?
Нет. Израильский налог на покупку применяется к приобретению недвижимости в Израиле. Покупка в Румынии связана с румынскими расходами, такими как нотариус, регистрация, а при покупке нового жилья ещё и НДС, но не с израильским налогом на покупку. Подробности – в статье о расходах на покупку в Румынии.
Смогу ли я продать квартиру в Израиле с освобождением от налога на прирост, если у меня есть недвижимость в Румынии?
Для резидента Израиля недвижимость в Румынии не учитывается, поскольку освобождение для единственного жилья проверяет квартиры в Израиле и в Районе. Нужно соблюсти и остальные условия, например владение не менее 18 месяцев. Для иностранного резидента картина иная: требуется подтверждение от налоговых органов страны резидентства.
Что будет, если я переехал жить в Румынию и купил квартиру в Израиле?
Иностранный резидент, как правило, не имеет права на ставки для единственного жилья и платит по ставкам для дополнительной квартиры: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% свыше. Закон предусматривает исключение для тех, кто в течение двух лет со дня покупки впервые становится резидентом Израиля или вернувшимся резидентом со стажем.
Может ли супруг владеть квартирой в Израиле, а я куплю квартиру как единственное жильё?
Нет. Закон рассматривает супругов, за исключением супруга, постоянно проживающего отдельно, и несовершеннолетних детей как одного покупателя. Квартира супруга в Израиле учитывается и для Вас.
Итог
Для налога на покупку и освобождения от налога на прирост в Израиле недвижимость в Румынии, как правило, ничего не меняет, потому что закон учитывает только квартиры в Израиле и в Районе. Значение имеет Ваше резидентство. Пока Вы резидент Израиля, Вы на безопасной стороне. К дню переезда планирование должно быть уже готово.
Упомяну об этом один раз: мы строим Compass on the Lake, 29 вилл на частной улице у озера в Балотешти, и тем, у кого есть также дом в Израиле, стоит проверить этот вопрос перед любой покупкой, у нас или где-либо ещё. Если Вы хотите разобрать свой сценарий, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе составим список вопросов для Вашего адвоката и бухгалтера в Израиле.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Закон о налогообложении недвижимости (налог на прирост и налог на покупку), статьи 9(в1в), 49а и 49б, актуальная редакция (на иврите) · Налоговое управление Израиля (на иврите) · Bizportal: ставки налога на покупку 2026 года и их заморозка (на иврите) · Bizportal: недвижимость за рубежом, налогообложение и освобождения, 2024 (на иврите) · Налоговый ордонанс Израиля, актуальная редакция (на иврите) · Midrag: считается ли квартира за рубежом первой квартирой (на иврите).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ставки актуальны на октябрь 2026 года и могут измениться. Определение резидентства и права на освобождение зависит от Ваших личных обстоятельств, поэтому перед сделкой в Израиле рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или бухгалтером, специализирующимся на налогообложении недвижимости.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
