Secțiunea 9(c1c)(4) definește locuința unică drept singura locuință a cumpărătorului în Israel și în Zonă. O vilă în România nu intră în calcul.
Până la 1.978.745 de șekeli nu există taxă de achiziție pentru o locuință unică. Treptele sunt înghețate până la 15 ianuarie 2028.
La un apartament de 2,5 milioane de șekeli: circa 20.538 de șekeli ca locuință unică, față de 200.000 de șekeli ca locuință suplimentară.
Secțiunea 49B(2) verifică locuința unică din Israel și din Zonă și o deținere de cel puțin 18 luni. Pentru un rezident israelian, proprietatea din România nu se numără.
Cine s-a mutat în România și deține acolo o vilă va fi considerat ca având o locuință în țara de rezidență, iar scutirea de impozit pe câștig este în pericol.
Locuința unică și proprietatea din România: răspunsul scurt
Da, în cele mai multe cazuri. Legea israeliană privind impozitarea imobilelor definește „locuința unică” drept singura locuință a cumpărătorului „în Israel și în Zonă”. O vilă sau un apartament în România nu se numără. Prin urmare, un rezident israelian care are o proprietate în România și nu are o locuință în Israel va beneficia de treptele taxei de achiziție pentru locuință unică atunci când cumpără un apartament în Israel. Același principiu se aplică scutirii de impozit pe câștig (mas shevach) la vânzarea unei locuințe unice. Excepția importantă: cine a încetat să fie rezident israelian.
Este una dintre primele întrebări pe care mi le pun familiile, și pe bună dreptate. Pentru o familie cu copii, diferența la taxa de achiziție poate ajunge la sute de mii de șekeli, iar nimeni nu vrea să o descopere în ziua semnării în Israel.
Ce spune legea, cuvânt cu cuvânt
Definiția se află în secțiunea 9(c1c)(4) din Legea israeliană privind impozitarea imobilelor (câștig și achiziție) (în ebraică): „locuința unică” este „o locuință care este singura locuință a cumpărătorului în Israel și în Zonă”.
Patru cuvinte fac aici toată treaba: „în Israel și în Zonă”. Autoritatea nu întreabă câte proprietăți aveți în lume. Întreabă câte locuințe aveți în acest perimetru.
Pentru taxa de achiziție din Israel, legea numără doar locuințele „din Israel și din Zonă”. O vilă în România nu intră în calcul.
Există însă o condiție suplimentară, ușor de scăpat: beneficiul se acordă unei „persoane fizice rezidente în Israel”. Cine și-a mutat deja centrul vieții în România joacă după alte reguli. Despre asta, mai jos.
Cât valorează în șekeli: un exemplu
Treptele taxei de achiziție au fost înghețate prin legea israeliană a aranjamentelor economice și, potrivit unei știri din Bizportal (în ebraică), nu vor fi actualizate până la 15 ianuarie 2028. Acestea sunt treptele în vigoare în octombrie 2026:
| Treaptă | Locuință unică | Locuință suplimentară |
|---|---|---|
| Până la 1.978.745 ILS | 0% | 8% |
| 1.978.745 - 2.347.040 ILS | 3,5% | 8% |
| 2.347.040 - 6.055.070 ILS | 5% | 8% |
| 6.055.070 - 20.183.565 ILS | 8% | 10% |
| Peste 20.183.565 ILS | 10% | 10% |
Să presupunem că cumpărați un apartament în Israel cu 2.500.000 de șekeli, aveți o vilă în România și nu aveți altă locuință în Israel:
- Ca locuință unică: 0% pe prima parte, 3,5% pe 368.295 de șekeli (circa 12.890 de șekeli) și 5% pe 152.960 de șekeli (circa 7.648 de șekeli). În total, circa 20.538 de șekeli.
- Dacă ar fi fost considerată locuință suplimentară: 8% de la primul șekel, adică 200.000 de șekeli.
Diferența, de circa 179.000 de șekeli, este exact motivul pentru care această întrebare contează. Calculul este doar ilustrativ; impunerea efectivă o stabilește Autoritatea Fiscală din Israel pe baza declarației dumneavoastră.
Cealaltă parte: vânzarea apartamentului din Israel și scutirea de impozit pe câștig
Aceeași logică apare și la vânzare. Potrivit secțiunii 49B(2) din lege (în ebraică), scutirea de impozit pe câștig se acordă când locuința vândută este „singura locuință a vânzătorului în Israel și în Zonă”, cu condiția să o fi deținut cel puțin 18 luni de când a devenit locuință și să nu fi vândut o altă locuință cu o astfel de scutire în cele 18 luni dinaintea vânzării.
Și aici, proprietatea din România nu se numără. Cine deține un apartament în Tel Aviv și o vilă în Balotești și vinde apartamentul din Tel Aviv ca rezident israelian poate cere scutirea ca și cum nu ar avea o altă proprietate. Bizportal a analizat același aspect (în ebraică) încă din 2024.
Și partea românească? Vânzarea proprietății din România se impozitează în România cu 3% sau 1% din valoarea tranzacției și se declară în Israel potrivit Ordonanței impozitului pe venit. Este o cu totul altă lume, descrisă în articolul despre impozitul la vânzarea unei proprietăți în România.
Pentru taxa de achiziție din Israel, legea numără doar locuințele „din Israel și din Zonă”. O vilă în România nu intră în calcul.
Capcana: când vă mutați să locuiți în România
Aici se află greșeala scumpă. Ambele beneficii pe care le-am descris se bazează pe faptul că sunteți rezidenți israelieni.
La taxa de achiziție. Treptele reduse se acordă unei „persoane fizice rezidente în Israel”. Legea extinde definiția și la cine, în termen de doi ani de la cumpărare, a devenit rezident israelian pentru prima dată sau rezident revenit de lungă durată, dar cine locuiește în România și cumpără un apartament în Israel ca nerezident va plăti de regulă după treptele pentru locuință suplimentară.
La scutirea de impozit pe câștig. Secțiunea 49A(a) (în ebraică) acordă scutirea rezidentului israelian sau „nerezidentului care nu are o locuință în țara în care este rezident”. Iar legea adaugă că nerezidentul este considerat ca având o locuință în țara de rezidență, atâta timp cât nu a prezentat o confirmare de la autoritățile fiscale de acolo că nu are o astfel de locuință.
Pe scurt: din momentul în care sunteți rezidenți ai României și dețineți acolo o vilă, acea vilă chiar se numără. Cine plănuiește o mutare, și totodată vânzarea apartamentului din Israel, trebuie să stabilească ordinea corectă a pașilor înainte de a-și face bagajele. Când anume treceți de la o rezidență la alta am explicat în articolul despre rezidența fiscală în Israel și în România.
Soți și copii: cine este considerat „un singur cumpărător”
Legea consideră cumpărătorul, soțul sau soția (cu excepția soțului care locuiește separat în mod permanent) și copiii sub 18 ani necăsătoriți drept un singur cumpărător.
Două consecințe practice:
- Dacă soțul sau soția este înscris(ă) ca proprietar al unui apartament în Israel, nu sunteți „locuință unică”, chiar dacă apartamentul nu este pe numele dumneavoastră.
- Înscrierea vilei din România pe numele soțului, al soției sau al copilului nu schimbă nimic în privința taxei de achiziție, pur și simplu pentru că ea oricum nu se numără.
Pe numele cui să înscrieți proprietatea din România este o întrebare de moștenire, credit ipotecar și regim matrimonial, nu de taxă de achiziție în Israel.
Ce se schimbă totuși: declararea și impozitul pe venitul din România
Faptul că proprietatea din România nu se numără pentru taxa de achiziție nu înseamnă că este invizibilă pentru Autoritatea Fiscală din Israel. Un rezident israelian este impozitat pe veniturile sale din întreaga lume. Închirierea vilei, vânzarea ei și chiar transferul banilor pentru cumpărare pot impune depunerea unei declarații anuale în Israel. Acestea sunt reguli separate, pe care le-am detaliat în articolul despre declarațiile către autoritatea fiscală. Cum previne convenția dubla impunere găsiți în ghidul convenției fiscale dintre Israel și România.
Listă de verificare înainte de a semna în Israel
- Numărați doar locuințele din Israel și din Zonă, inclusiv pe cele ale soțului sau soției și ale copiilor minori.
- Verificați că sunteți încă rezidenți israelieni în ziua cumpărării, după testul centrului vieții.
- Păstrați documentele de cumpărare din România, pentru că vă vor folosi la alte declarații.
- Plănuiți o mutare? Stabiliți ordinea pașilor (vânzare, cumpărare, mutare) înainte de a începe.
- Declarați corect. Declarația către autoritatea fiscală o face avocatul tranzacției din Israel. Spuneți-i despre proprietatea din România, chiar dacă nu se numără.
Întrebări frecvente
Un apartament în România este considerat locuință suplimentară pentru taxa de achiziție din Israel?
Nu, atâta timp cât sunteți rezidenți israelieni. Legea israeliană privind impozitarea imobilelor definește locuința unică drept singura locuință a cumpărătorului în Israel și în Zonă, așa că o proprietate în România nu se numără. Cine nu are o locuință în Israel va plăti taxa de achiziție după treptele pentru locuință unică.
Dacă am un apartament în Israel și cumpăr o vilă în România, plătesc taxă de achiziție în Israel?
Nu. Taxa de achiziție din Israel se aplică achiziției de imobile în Israel. Cumpărarea în România implică costuri românești, precum notarul, înscrierea și, la o locuință nouă, TVA, dar nu taxă de achiziție israeliană. Detaliile sunt în articolul despre costurile de cumpărare în România.
Pot vinde apartamentul din Israel cu scutire de impozit pe câștig dacă am o proprietate în România?
Ca rezident israelian, proprietatea din România nu se numără, pentru că scutirea pentru locuința unică verifică locuințele din Israel și din Zonă. Trebuie îndeplinite și celelalte condiții, precum deținerea cel puțin 18 luni. Ca nerezident, situația este diferită și este necesară o confirmare de la autoritățile fiscale din țara de rezidență.
Ce se întâmplă dacă m-am mutat în România și am cumpărat un apartament în Israel?
Un nerezident nu are de regulă dreptul la treptele pentru locuință unică și va plăti după treptele pentru locuință suplimentară: 8% până la 6.055.070 de șekeli și 10% peste. Legea prevede o excepție pentru cine devine rezident israelian pentru prima dată sau rezident revenit de lungă durată în termen de doi ani de la cumpărare.
Poate soțul sau soția să dețină apartamentul din Israel, iar eu să cumpăr ca locuință unică?
Nu. Legea consideră soții, cu excepția soțului care locuiește separat în mod permanent, și copiii minori drept un singur cumpărător. Un apartament al soțului sau soției în Israel se numără și pentru dumneavoastră.
Concluzia
Pentru taxa de achiziție și scutirea de impozit pe câștig din Israel, proprietatea din România de regulă nu schimbă nimic, pentru că legea numără doar locuințele din Israel și din Zonă. Ce contează este rezidența dumneavoastră. Cât timp sunteți rezidenți israelieni, sunteți în partea sigură. În ziua în care vă mutați, e bine ca planificarea să fie deja gata.
O spun o singură dată: construim Compass on the Lake, 29 de vile pe o stradă privată lângă un lac în Balotești, iar cine deține și o casă în Israel trebuie să verifice această întrebare înaintea oricărei cumpărări, la noi sau oriunde altundeva. Dacă vreți să trecem prin scenariul dumneavoastră, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Pregătim împreună lista de întrebări pentru avocatul și contabilul dumneavoastră din Israel.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Legea israeliană privind impozitarea imobilelor (câștig și achiziție), secțiunile 9(c1c), 49A și 49B, versiune actualizată (în ebraică) · Autoritatea Fiscală din Israel (în ebraică) · Bizportal: treptele taxei de achiziție 2026 și înghețarea lor (în ebraică) · Bizportal: imobile în străinătate, impozitare și scutiri, 2024 (în ebraică) · Ordonanța israeliană a impozitului pe venit, versiune actualizată (în ebraică) · Midrag: este o locuință în străinătate considerată prima locuință? (în ebraică).
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Treptele sunt valabile în octombrie 2026 și se pot schimba. Stabilirea rezidenței și dreptul la scutire depind de circumstanțele dumneavoastră personale, așa că înainte de o tranzacție în Israel vă recomandăm să consultați un avocat sau un contabil specializat în impozitarea imobilelor.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
