קניתם נכס ברומניה: הדירה בישראל עדיין נחשבת ״דירה יחידה״?

דירה יחידה ונכס ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

כן, ברוב המקרים. חוק מיסוי מקרקעין מגדיר ״דירה יחידה״ כדירת המגורים היחידה של הרוכש ״בישראל ובאזור״. וילה או דירה ברומניה לא נספרות. לכן תושב ישראל שיש לו נכס ברומניה ואין לו דירה בישראל, ייהנה ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה כשיקנה דירה בארץ. אותו עיקרון חל על הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה. החריג החשוב: מי שהפסיק להיות תושב ישראל.

זו אחת השאלות הראשונות שמשפחות שואלות אותי, ובצדק. אצל משפחה עם ילדים, ההפרש במס הרכישה יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ואף אחד לא רוצה לגלות אותו ביום החתימה בישראל.

מה החוק אומר, מילה במילה

שאלו את היזמים על זה

ההגדרה נמצאת בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה): ״דירה יחידה״ היא ״דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור״.

שלוש מילים עושות כאן את כל העבודה: ״בישראל ובאזור״. הרשות לא שואלת כמה נכסים יש לכם בעולם. היא שואלת כמה דירות מגורים יש לכם בתחום הזה.

לגבי מס הרכישה בישראל, החוק סופר רק דירות ״בישראל ובאזור״. וילה ברומניה לא נכנסת לספירה.

אבל יש תנאי נוסף, שקל לפספס: ההטבה ניתנת ל״יחיד תושב ישראל״. מי שכבר העביר את מרכז חייו לרומניה, משחק לפי כללים אחרים. על כך בהמשך.

כמה זה שווה בשקלים: דוגמה

שאלו את היזמים על זה

המדרגות של מס הרכישה הוקפאו בחוק ההסדרים, ולפי דיווח בביזפורטל הן לא יתעדכנו עד 15 בינואר 2028. אלה המדרגות בתוקף נכון לאוקטובר 2026:

מדרגה	דירה יחידה	דירה נוספת
עד 1,978,745 ש״ח	0%	8%
1,978,745 עד 2,347,040 ש״ח	3.5%	8%
2,347,040 עד 6,055,070 ש״ח	5%	8%
6,055,070 עד 20,183,565 ש״ח	8%	10%
מעל 20,183,565 ש״ח	10%	10%

נניח שאתם קונים דירה בישראל ב-2,500,000 שקל, ויש לכם וילה ברומניה ואין לכם דירה אחרת בארץ:

• כדירה יחידה: 0% על החלק הראשון, 3.5% על 368,295 שקל (כ-12,890 שקל) ו-5% על 152,960 שקל (כ-7,648 שקל). סך הכול כ-20,538 שקל.
• אילו הייתה נחשבת דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון, כלומר 200,000 שקל.

ההפרש, כ-179,000 שקל, הוא בדיוק הסיבה שהשאלה הזו חשובה. החישוב להמחשה בלבד; את השומה בפועל קובעת רשות המסים לפי ההצהרה שלכם.

הצד השני: מכירת הדירה בישראל ופטור ממס שבח

שאלו את היזמים על זה

אותו היגיון מופיע גם בצד המכירה. לפי סעיף 49ב(2) לחוק, פטור ממס שבח ניתן כשהדירה הנמכרת היא ״דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור״, בתנאי שהחזקתם בה לפחות 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים, ושלא מכרתם דירה אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שלפני המכירה.

גם כאן, הנכס ברומניה לא נספר. מי שמחזיק דירה אחת בתל אביב ווילה בבלוטשט, ומוכר את הדירה בתל אביב כתושב ישראל, יכול לבקש את הפטור כאילו אין לו נכס נוסף. בביזפורטל סקרו את אותה נקודה כבר ב-2024.

ובצד הרומני? מכירת הנכס ברומניה ממוסה ברומניה ב-3% או 1% משווי העסקה, ומדווחת בישראל לפי פקודת מס הכנסה. זה עולם אחר לגמרי, שמתואר במאמר על מס במכירת נכס ברומניה.

המלכודת: כשאתם עוברים לגור ברומניה

שאלו את היזמים על זה

כאן נמצאת הטעות היקרה. שתי ההטבות שתיארתי בנויות על כך שאתם תושבי ישראל.

במס רכישה. המדרגות המופחתות ניתנות ל״יחיד תושב ישראל״. החוק מרחיב את ההגדרה גם למי שבתוך שנתיים מיום הרכישה הפך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק, אבל מי שחי ברומניה וקונה דירה בישראל כתושב חוץ, ישלם בדרך כלל לפי מדרגות הדירה הנוספת.

בפטור ממס שבח. סעיף 49א(א) נותן את הפטור לתושב ישראל, או ל״תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב״. והחוק מוסיף שרואים תושב חוץ כמי שיש לו דירה במדינת התושבות, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס שם שאין לו דירה כזו.

במילים פשוטות: ברגע שאתם תושבי רומניה ומחזיקים בה וילה, הווילה הזו כבר כן נספרת. מי שמתכנן מעבר, וגם מכירה של הדירה בישראל, צריך לשבת על הסדר הנכון של הצעדים לפני שהוא אורז. מתי בדיוק עוברים מתושבות לתושבות, הסברתי במאמר על תושבות מס בישראל וברומניה.

בני זוג וילדים: מי נחשב ״רוכש אחד״

החוק רואה ברוכש, בבן או בת הזוג (למעט בן זוג שגר בנפרד דרך קבע) ובילדים מתחת לגיל 18 שאינם נשואים, רוכש אחד.

שתי השלכות מעשיות:

1. אם בן הזוג רשום כבעלים של דירה בישראל, אתם לא ״דירה יחידה״, גם אם הדירה לא על שמכם.
2. רישום הווילה ברומניה על שם בן הזוג או הילד לא משנה דבר לעניין מס הרכישה, פשוט כי היא לא נספרת ממילא.

על שם מי לרשום את הנכס ברומניה, זו שאלה של ירושה, משכנתא ומשטר רכוש, לא של מס רכישה בישראל.

מה כן משתנה: דיווח ומס על ההכנסה מרומניה

העובדה שהנכס ברומניה לא נספר לעניין מס רכישה, לא אומרת שהוא שקוף לרשות המסים. תושב ישראל ממוסה על הכנסותיו בכל העולם. השכרה של הווילה, מכירה שלה, ואפילו העברת הכסף לרכישה, יכולות לחייב הגשת דוח שנתי בישראל. אלה כללים נפרדים, ופירטתי אותם במאמר על הדיווחים לרשות המסים. איך האמנה מונעת כפל מס, תמצאו במדריך לאמנת המס בין ישראל לרומניה.

צ׳קליסט לפני שחותמים בישראל

1. ספרו רק דירות בישראל ובאזור, כולל אלה של בן הזוג והילדים הקטינים.
2. בדקו שאתם עדיין תושבי ישראל ביום הרכישה, לפי מבחן מרכז החיים.
3. שמרו את מסמכי הרכישה ברומניה, כי הם ישמשו אתכם בדיווחים אחרים.
4. מתכננים מעבר? קבעו את סדר הפעולות (מכירה, רכישה, מעבר) לפני שמתחילים.
5. הצהירו נכון. ההצהרה לרשות המסים נעשית על ידי עורך הדין בעסקה בישראל. ספרו לו על הנכס ברומניה, גם אם אינו נספר.

שאלות נפוצות

האם דירה ברומניה נחשבת דירה נוספת לעניין מס רכישה בישראל?

לא, כל עוד אתם תושבי ישראל. חוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירה יחידה כדירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור, ולכן נכס ברומניה לא נספר. מי שאין לו דירה בישראל ישלם מס רכישה לפי מדרגות הדירה היחידה.

אם יש לי דירה בישראל ואני קונה וילה ברומניה, האם אשלם מס רכישה בישראל?

לא. מס רכישה בישראל חל על רכישת מקרקעין בישראל. קנייה ברומניה כרוכה בעלויות רומניות, כמו נוטריון, רישום ובדירה חדשה גם מע״מ, אבל לא במס רכישה ישראלי. הפירוט במאמר על עלויות הרכישה ברומניה.

האם אוכל למכור את הדירה בישראל בפטור ממס שבח אם יש לי נכס ברומניה?

כתושב ישראל, הנכס ברומניה לא נספר, כי הפטור לדירה יחידה בודק דירות בישראל ובאזור. צריך לעמוד גם בשאר התנאים, כמו החזקה של 18 חודשים לפחות. כתושב חוץ, התמונה שונה ונדרש אישור משלטונות המס במדינת התושבות.

מה קורה אם עברתי לגור ברומניה וקניתי דירה בישראל?

תושב חוץ אינו זכאי בדרך כלל למדרגות של דירה יחידה, וישלם לפי מדרגות הדירה הנוספת: 8% עד 6,055,070 שקל ו-10% מעל. החוק כולל חריג למי שהופך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מיום הרכישה.

האם בן הזוג יכול להחזיק את הדירה בישראל ואני אקנה כדירה יחידה?

לא. החוק רואה בני זוג, למעט בן זוג שגר בנפרד דרך קבע, וילדים קטינים, כרוכש אחד. דירה של בן הזוג בישראל נספרת גם לכם.

השורה התחתונה

לגבי מס רכישה ופטור ממס שבח בישראל, הנכס ברומניה בדרך כלל לא משנה דבר, כי החוק סופר רק דירות בישראל ובאזור. מה שמשנה הוא התושבות שלכם. כל עוד אתם תושבי ישראל, אתם בצד הבטוח. ביום שתעברו, כדאי שהתכנון כבר יהיה מוכן.

אני מזכיר את זה פעם אחת: אנחנו בונים את Compass on the Lake, 29 וילות על רחוב פרטי ליד אגם בבלוטשט, ומי שמחזיק גם בית בישראל צריך לבדוק את השאלה הזו לפני כל רכישה, אצלנו או בכל מקום אחר. אם תרצו לעבור על התרחיש שלכם, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נכין יחד את רשימת השאלות לעורך הדין ולרואה החשבון שלכם בישראל.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), סעיפים 9(ג1ג), 49א ו-49ב, נוסח מעודכן · רשות המסים בישראל · ביזפורטל: מדרגות מס רכישה 2026 והקפאתן · ביזפורטל: נדל״ן בחו״ל, מיסוי ופטורים (2024) · פקודת מס הכנסה, נוסח מעודכן · מדרג: האם דירה בחו״ל נחשבת לדירה ראשונה.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. המדרגות נכונות לאוקטובר 2026 ועשויות להשתנות. קביעת התושבות והזכאות לפטור תלויות בנסיבות האישיות שלכם, ולכן לפני עסקה בישראל מומלץ להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין.