בוקרשט, לפי מדד Imobiliare.ro, ספטמבר 2026. מחיר מבוקש, לא מחיר עסקה.
הקונה משלם נוטריון ואגרת רישום של 0.15%, ובדירה חדשה מיזם גם מע״מ 21%.
שטח שימושי או שטח בנוי? מחיר למ״ר שווה משהו רק כשיודעים לאיזה מ״ר הוא מתייחס.
עד 70% מהמחיר לתושבי חוץ, הון עצמי של 30% לפחות, בכפוף לאישור הבנק.
בבוקרשט, רובם מלפני 1940. בדירה יד שנייה בבניין ישן בודקים את הדרגה לפני שחותמים.
דירה ברומניה: התשובה הקצרה
ישראלים יכולים לקנות דירה ברומניה ולרשום אותה על שמם בפנקס המקרקעין, בלי תושבות ובלי חברה מקומית. בדירה, בניגוד לווילה, הגבלת הקרקע לזרים כמעט לא משנה. דירה חדשה בבוקרשט עלתה בספטמבר 2026 כ-2,549 אירו למ״ר בממוצע, לפי מדד Imobiliare.ro. ברומניה אין מס רכישה על הקונה: משלמים שכר נוטריון ואגרת רישום של 0.15%, ובדירה חדשה מיזם גם מע״מ של 21%. בנק רומני יכול לממן עד 70% מהמחיר, בכפוף לאישור הבנק.
אני מוטי אזולאי. יחד עם עו״ד אילן ליבוביץ אנחנו בונים וילות בבלוטשט, צפונית לבוקרשט, ולא דירות. דווקא בגלל זה אני יכול לכתוב את המדריך הזה בלי אינטרס למכור לכם דירה מסוימת: מה כדאי לבדוק, איפה מחפשים, וממה להיזהר.
המדריך הרחב לכל סוגי הנכסים נמצא בנדל״ן ברומניה: המדריך המלא.
באיזו עיר לקנות דירה ברומניה
רוב הישראלים מתחילים בבוקרשט, וזה לא מקרי. היא הבירה, השוק הגדול והפעיל ביותר, ויש אליה טיסות ישירות יומיות מתל אביב של כשעתיים וחצי. היא גם עקפה לאחרונה את קלוז׳-נאפוקה, שהייתה במשך שנים העיר היקרה ברומניה. המדריך לנדל״ן בבוקרשט · הטיסות מישראל.
קלוז׳-נאפוקה, בראשוב וטימישוארה הן שווקים פעילים, עם אוניברסיטאות ותעשייה. למי שמגיע מישראל, לבוקרשט יש יתרון מעשי: שדה תעופה בין-לאומי, קהילה ישראלית ויהודית קיימת, ורוב עורכי הדין, הנוטריונים והבנקים שעובדים עם זרים. הקהילה היהודית בבוקרשט.
כמה עולה דירה ברומניה
אלה הנתונים על בוקרשט, השוק שרוב הישראלים בודקים, כל אחד עם מקור ותאריך:
| נתון | ערך | מקור ותאריך |
|---|---|---|
| דירה חדשה בבוקרשט, מחיר מבוקש | כ-2,549 אירו למ״ר | מדד Imobiliare.ro, 10.09.2026 |
| דירה יד שנייה בבוקרשט, מחיר מבוקש | כ-2,259 אירו למ״ר | מדד Imobiliare.ro, יולי 2026 |
| השכונות היקרות: Primăverii, Kiseleff, Aviatorilor | 5,638 · 5,632 · 5,541 אירו למ״ר | Imobiliare.ro, רבעון 2 2026 |
| השכונה הזולה בניתוח: Ferentari | כ-1,389 אירו למ״ר | Imobiliare.ro, רבעון 2 2026 |
אלה מחירים מבוקשים במודעות, לא מחירי עסקה, והפער בין השכונות הוא פי ארבעה בערך. לכן ממוצע עירוני כמעט לא אומר כלום על דירה מסוימת: משווים דירות דומות באותו רחוב. מחירי דירות בבוקרשט 2026 · השכונות הטובות בבוקרשט.
נתוני עבר אינם מבטיחים את העתיד. אני מציג אותם כדי שתבינו איפה השוק עומד, לא כדי לחזות לאן הוא ילך.
דירה ברומניה למכירה: איפה מחפשים ואיך קוראים מודעה
רוב הדירות למכירה מתפרסמות בפורטלים imobiliare.ro ו-Storia. לפני שמתאהבים בדירה, שלושה דברים במודעה:
- איזה מ״ר. suprafață utilă היא שטח הרצפה בלי הקירות, ו-suprafață construită כוללת את הקירות. מחיר למ״ר שווה משהו רק כשיודעים לאיזה מ״ר הוא מתייחס.
- רמת הגמר. la roșu הוא שלד, la gri ו-la alb הם שלבי ביניים, ו-la cheie הוא ״מפתח״. דירה זולה ״למ״ר״ היא לפעמים פשוט דירה לא גמורה.
- intabulat. הדירה רשומה בפנקס המקרקעין. בלי זה אין עסקה.
את כל המונחים פירקתי במדריך למודעות נדל״ן רומניות. ועוד שני דברים שכדאי לדעת מראש:
- עמלת תיווך. היא נעה בדרך כלל בין 1% ל-4% משווי העסקה, ואין חוק שקובע מי משלם. סכמו את זה בכתב לפני הסיור הראשון. עמלת תיווך ברומניה.
- פרמיית זר. קונה שמגיע לביקור קצר משלם לעיתים קרובות 10% עד 25% מעל השוק. איך בודקים מחיר בעצמכם.
דירה חדשה מיזם או יד שנייה
דירה חדשה מיזם נמכרת עם מע״מ של 21% ועם אחריות, ונבנית לפי התקן הסיסמי העדכני P100. כשקונים על הנייר, חוק 207/2025 (״חוק נורדיס״) מחייב שהמקדמות ייכנסו לחשבון ייעודי של הפרויקט, עם תקרות לפי שלבי הבנייה. הצ׳קליסט של חוק נורדיס.
דירה יד שנייה מאדם פרטי נמכרת בלי מע״מ, ואפשר להיכנס מיד. בבניין ישן בבוקרשט בודקים את דרגת הסיכון הסיסמי: ברשימה הרשמית יש יותר מ-400 בניינים בדרגת סיכון I, ״הנקודה האדומה״, ורובם נבנו לפני 1940. סיכון רעידות אדמה בבוקרשט.
מחיר למ״ר שווה משהו רק כשיודעים לאיזה מ״ר הוא מתייחס.
השאלה הראשונה מול כל מוכר: ״המחיר כולל מע״מ?״ בדירה חדשה, הפער בין שתי התשובות הוא כחמישית מהמחיר. על הנייר או גמור · מע״מ על דירה חדשה.
איך קונים דירה ברומניה מישראל
התהליך מסודר, ורובו אפשר לעשות גם מרחוק:
- מספר זיהוי לצורכי מס (NIF) וחשבון בנק רומני. NIF · חשבון בנק לתושב חוץ.
- בדיקת הדירה: נסח רישום מפנקס המקרקעין, שעבודים, והיתר הבנייה בדירה חדשה. בדיקה משפטית לפני חתימה.
- חוזה מקדים, ואחריו חתימה אצל נוטריון ורישום בפנקס המקרקעין. רק אחרי הרישום הדירה באמת שלכם. החוזה המקדים · הנוטריון.
- אם לא מגיעים: את החתימה אצל הנוטריון אי אפשר לבצע מרחוק, אבל אפשר לתת ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל. ייפוי כוח.
כל השלבים בפירוט: קניית דירה ברומניה לישראלים. עורך דין עצמאי משלכם, שאינו עורך הדין של המוכר, הוא לא מותרות. איך בוחרים עורך דין.
כמה זה עולה מעבר למחיר, ואיך מממנים
| סעיף | כמה |
|---|---|
| מס רכישה | אין ברומניה |
| מע״מ על דירה חדשה מיזם | 21% |
| מע״מ על דירה יד שנייה מאדם פרטי | לא חל |
| אגרת רישום בפנקס המקרקעין | 0.15% מהמחיר |
| שכר נוטריון | לפי תעריף רשמי יורד, ועליו מע״מ |
עלויות רכישת נדל״ן ברומניה · כמה עולה להחזיק נכס ברומניה.
מימון. בנקים רומניים מלווים לתושבי חוץ עד 70% מהמחיר, כלומר הון עצמי של 30% לפחות, בכפוף לאישור הבנק. משכנתא בלאו צמודה בדרך כלל למדד IRCC, שעומד על 5.57% מאוקטובר 2026. משכנתא ברומניה לישראלים · מחשבון החזר חודשי.
מסים בישראל. תושבי ישראל מדווחים על נכס בחו״ל, ולפעמים דירה ברומניה משפיעה על מעמד ״דירה יחידה״ בישראל. מיסוי נדל״ן ברומניה ובישראל · דירה יחידה ומס רכישה בישראל.
דירה או וילה?
דירה נותנת עיר, תחבורה ציבורית ומחיר כניסה נמוך יותר, עם דמי ועד בית ופחות אחזקה. וילה, בעיקר בפרברים הצפוניים של בוקרשט, נותנת שטח, גינה ופרטיות, אבל דורשת רכב, אחזקה עצמית ותשומת לב לרישום הקרקע.
אנחנו בחרנו לבנות וילות: Compass on the Lake, 29 וילות עם גינה פרטית ליד אגם בבלוטשט, כ-25 דקות ממרכז בוקרשט. אבל מי שרוצה חיים עירוניים ומטרו בהליכה צריך דירה, וזה בסדר גמור. וילה או דירה בבוקרשט.
שאלות נפוצות
כמה עולה דירה ברומניה?
תלוי מאוד בעיר ובשכונה. בבוקרשט, השוק הגדול ביותר, דירה חדשה עלתה בספטמבר 2026 כ-2,549 אירו למ״ר בממוצע, לפי מדד Imobiliare.ro. בשכונות היקרות בצפון העיר המחיר המבוקש עובר 5,500 אירו למ״ר, ובשכונות זולות בדרום הוא נמוך מ-1,400.
האם ישראלי יכול לקנות דירה ברומניה?
כן. ישראלים קונים דירות ברומניה ורושמים אותן על שמם בפנקס המקרקעין, בלי תושבות ובלי חברה מקומית. ההגבלה לזרים נוגעת לקרקע, ולכן היא חשובה בעיקר בווילות ובבתים פרטיים.
איפה מוצאים דירה ברומניה למכירה?
רוב הדירות מתפרסמות בפורטלים imobiliare.ro ו-Storia, וחלקן דרך מתווכים. לפני שמשווים מחירים, בודקים לאיזה מ״ר מתייחס המחיר, מה רמת הגמר, והאם הדירה רשומה בפנקס המקרקעין.
קניית דירה ברומניה נותנת אזרחות?
לא. קניית דירה ברומניה לא מקנה אזרחות. אזרחות רומנית לישראלים אפשרית בעיקר מכוח ירושה, לצאצאים של אזרחים רומנים לשעבר. אזרחות רומנית לישראלים.
אפשר לקבל משכנתא על דירה ברומניה?
כן. בנקים רומניים מלווים לתושבי חוץ עד 70% מהמחיר, בכפוף לאישור הבנק ולבדיקת ההכנסה. הבנק שולח שמאי משלו לבדוק את הדירה.
צריך לטוס לרומניה כדי לקנות דירה?
לא חובה. אפשר לחתום דרך ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל. רוב הרוכשים בכל זאת מגיעים לפחות פעם אחת, כדי לראות את הדירה ואת השכונה בעיניים.
השורה התחתונה
דירה ברומניה, ובעיקר בבוקרשט, היא עסקה שאפשר לבדוק עד הסוף: המחיר מול דירות דומות באותו רחוב, הרישום בפנקס המקרקעין, המע״מ, והבניין עצמו. מי שבודק את ארבעת הדברים האלה, בלי לחץ של ביקור קצר, קונה טוב יותר.
אם אתם בודקים עכשיו דירה ברומניה ורוצים עין נוספת, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על המודעה, על המספרים ועל השאלות המשפטיות, גם אם בסוף תקנו דירה שאין לנו שום קשר אליה.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: מדד המחירים של Imobiliare.ro · Ziarul Financiar: השכונות היקרות בבוקרשט, רבעון 2 2026 · הבנק המרכזי של רומניה (BNR): מדד IRCC · מאגר החקיקה הרומני: חוק 207/2025, חוק הדיור 114/1996 והקוד הפיסקלי · AMCCRS, רשימת הבניינים בסיכון סיסמי · רשות הקדסטר ורישום המקרקעין (ANCPI) · רשות המסים בישראל.
המדריך נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס, פיננסי או ייעוץ השקעות. המחירים הם מחירי ביקוש ממוצעים להתמצאות, והנתונים נכונים לאוקטובר 2026 ועשויים להשתנות. נתוני עבר אינם מבטיחים שינויי מחיר בעתיד. לפני עסקה, היוועצו בעורך דין וברואה חשבון.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
