Tüm vergiler ve maliyetlerden sonra yurt dışında satın almak hâlâ değer mi?

Piyasa artık ne ucuz ne de denetimsiz: daha pahalı, daha yakından denetleniyor ve hatalara karşı çok daha az bağışlayıcı.

Güzel vaatler artık yetmiyor, önemli olan maliyetlerin bütün resmi.

Daha fazla düzenleme sizi korur, ama önceden her zaman göremediğiniz maliyetler de ekler.

Satın almadan önce bütün resmi görmeyen ise bunu çok geç fark eder.

Romanya'yı veya Yunanistan'ı gayrimenkulün Vahşi Batı'sı sanan herkes, şehre yeni bir şerifin geldiğini keşfediyor: adı sıkı düzenleme.

İsrailliler yurt dışında gayrimenkul fırsatları aramaya devam ediyor. Bunda yeni bir şey yok. Yeni olan, yurt dışında da koşulların eskisinden çok daha karmaşık hale gelmesi. Yunanistan'da fiyatlar yükseliyor, kısa süreli kiralama vergileri fırladı ve yeni düzenlemeler faaliyeti kısıtlıyor. Kıbrıs'ta merkez bankası konut fiyatlarında hızlanma bildiriyor. Romanya'da ise Nordis Kanunu oyunun kurallarını temelden değiştirdi.

Soru artık “Nerede satın almak en ucuz?” değil, çok daha önemli bir soru: tüm vergiler, maliyetler ve güvenceler sonrasında mülkün gerçek maliyeti nedir?

“Hava cıva” dönemi bitti

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yurt dışında gayrimenkul yatırımı bir devrim geçiriyor. Fiyatlarda değil, zihniyette bir devrim.

Geçmişte Romanya'ya, Yunanistan'a veya Kıbrıs'a yatırım yapmak isteyen bir İsrailli yatırımcı, büyük ölçüde kör güven üzerine kurulu bir piyasaya giriyordu. Geliştirici bir daire vaat eder, yüklü bir depozito toplar ve parayla canının istediğini yapardı. Müşteri bir vaat alırdı, ama daireyi her zaman alamazdı.

Romanya'daki Nordis olayı bu açığı çarpıcı biçimde ortaya koydu. DIICOT (Romanya'nın organize suçlarla mücadele savcılığı) soruşturmasına göre Nordis grubu 2019 ile 2024 arasında alıcılardan yaklaşık 195 milyon € topladı; savcıların “üç katmanlı piramit” olarak tanımladığı bir düzen kullanıldı. Daireler farklı alıcılara birkaç kez satıldı, depozito paraları şirket sahiplerinin kişisel ihtiyaçları için kullanıldı ve projeler hiç inşa edilmedi. 850'den fazla mağdur şikâyette bulundu.

Düzenleyici tepki hemen geldi. Kasım 2025'te Romanya Parlamentosu 207/2025 sayılı Kanun'u (“Nordis kanunu”) oybirliğiyle kabul etti; kuralları 25.8.2026'dan itibaren, Aralık 2025'te yürürlüğe giren İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11) maddesinde yer almaktadır ve alıcı koruması için tamamen yeni bir standart belirler.

Üç ülke, üç hikâye, tek eğilim

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya: en sıkı reform

Nordis Kanunu, oyunu tamamen değiştiren üç ilke getirir:

%5'e kadar rezervasyon bedeli – rezervasyon bedeli, mülk değerinin %5'iyle ve en fazla 60 günle sınırlıdır. Geliştirici yükümlülüklerini yerine getirmezse tutarın tamamını 30 gün içinde iade etmek zorundadır.

Özel hesapta kilitli fonlar – tüm alıcı ödemeleri projeye özel bir banka hesabına yatırılır ve yalnızca projeyi inşa etmek için kullanılır: geliştirici fiyatın en fazla %25'ini kaba yapıya, tamamlandıktan sonra ise en fazla %20'sini yapı sistemlerine harcayabilir; her ödeme şantiye denetçisinin mührüyle yapılır. İhlaller, geliştiricinin cirosunun %1'i oranında para cezası gerektirir.

Ön sözleşme aşamasında tapu sicili kaydı ve alıcı şerhi – her konut birimi, ön sözleşme imzalanmadan önce tapu sicilinde ayrı bir birim olarak kaydedilmeli ve alıcı lehine bir şerh tescil edilmelidir. Bu, aynı mülkün iki kez satılmasını önler.

Doğrudan sonuç? Ana finansman kaynağı olarak müşterilerin parasına dayanan geliştiriciler artık bunu yapamaz. North Bucharest Investments'ın bir analizine (Romania Insider) göre Romanya bankacılık sistemi, proje finansmanının koşulu olarak geliştiricilerden %30–40 aralığında öz sermaye talep ediyor. Nordis Kanunu'nun kısıtlamalarıyla birleşince, küçük şirketler ve mali gücü olmayan geliştiriciler piyasanın dışına itiliyor. Nordis Kanunu, fiilen piyasada faal olan günübirlikçi işletmecilerin ölüm fermanıdır; yalnızca gerçekten güçlü oyuncular ayakta kalır.

Yunanistan: sıkılaşan düzenleme, artan maliyetler

Yunanistan'da mülk fiyatları 2025 ortasına kadar yükselmeye devam etti; Atina ve Selanik'te talep özellikle güçlüydü. Bununla birlikte devlet, kısa süreli kiralamalara yönelik denetimi sıkılaştırıyor:

Kısa süreli kiralamalardaki günlük konaklama harcı, turizm sezonunda (Nisan–Ekim) 1,50 €'dan 10 €'ya, kışın ise 0,50 €'dan 2 €'ya çıktı. Ekim 2025'te yürürlüğe giren yeni düzenlemeler, her kısa süreli kiralama mülkünün sorumluluk sigortası, duman dedektörleri, yangın söndürücüleri, lisanslı bir elektrikçiden belge ve daha fazlasına sahip olmasını zorunlu kılıyor. Koukaki, Kolonaki ve Pangrati gibi aranan semtler dahil Atina merkezinde, yeni kısa süreli kiralama dairelerinin kaydına yönelik bir dondurma Ocak 2025'ten beri yürürlükte ve ihlal edenlere 50.000 € para cezası uygulanıyor.

Ayrıca Eylül 2024'ten sonra Golden Visa programı kapsamında satın alınan mülkler kısa süreli kiralama olarak hiç işletilemiyor; bu da yatırımcıları yalnızca uzun süreli kiralamaya odaklanmaya zorluyor.

Kıbrıs: hızlanan fiyatlar, yerel ve yabancı talep

Kıbrıs Merkez Bankası, 2025'in dördüncü çeyreğinde konut fiyatlarında kesintisiz bir hızlanma bildirdi. Yabancı alıcılara satışlar dördüncü çeyrekte %18,7 arttı. Talebi düşen faiz oranları (konut kredisi faizi Aralık 2025'te %3,12'ye geriledi), turizm faaliyeti ve yabancı öğrencilerin konut ihtiyacı yönlendiriyor.

Bu ne anlama geliyor? Kıbrıs'ta da giriş maliyeti yükseliyor ve “kelepir” avında olan biri, baştan hesaba katmadığı bakım ve vergi maliyetleriyle zirveden satın alırken bulabilir.

Her İsrailli yatırımcının sorması gereken sorular

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Soru 1: Bugün yurt dışında gerçekte ne satın alıyorsunuz?

Bugün önce güvenlik satın alıyorsunuz: bir “kelepir” değil, sermayenizi kaybetme riskinin düşüklüğü.

Ekonomik açıdan, bir piyasa daha fazla düzenlendikçe “risk primi” düşer. Romanya ön sözleşme aşamasında şerh tescili, özel bir banka hesabında kilitli ve yalnızca inşaat için serbest bırakılan fonlar şart koştuğunda, çifte satışlar önlenir ve felaket riski azalır. Düzenleme maliyetleri girişi biraz daha pahalı kılar, ancak piyasa çok daha istikrarlıdır ve birkaç yıl önce bu piyasaya yaklaşmayacak kurumsal yatırımcıları çeker.

Sonuç: Kâğıt üzerinde çökebilecek bir projedeki vaatten, elinizde tapusu olan güvenli bir mülk yeğdir. Davranışsal açı, geçmişte bir dokunulmazlık hissinin yatırımcıların cazip vaatler nedeniyle uyarı işaretlerini görmezden gelmesine yol açtığını gösteriyor. Bir kaybın acısı, olası bir kazancın hazzından iki kat güçlüdür; bu yüzden bugün yatırımcılar daha yüksek bir “güvenlik bedeli” ödemeye razı.

Pipera Tech Park, Romanya

Soru 2: İsrailli yatırımcılar hangi maliyeti gözden kaçırma eğilimindedir?

1. Sessiz “ortaklarınız”: vergiler yoluyla devlet ve denetim ücretleri yoluyla banka.

Yatırımcılar giriş fiyatına bakar, yani dairenin kaça mal olduğuna, ve geri kalan her şeyi unutur. Ancak 2026 gerçeğinde bu “geri kalan her şey” önemlidir:

Kur riski – yerel para birimi (Romanya leyi, avro) şekele karşı zayıflarsa, mülkün şekel cinsinden değeri erozyona uğrayabilir. Uzaktan yönetim – bir mülkü başka bir ülkeden yönetmenin maliyetleri; bakım, kiracı bulma ve arızalarla ilgilenme dahil, hesaba katılması gereken tutarlara ulaşır. Yerel vergilendirme – Yunanistan'da kira geliri vergisi ilk 12.000 €'da %15, sonraki dilimde (24.000 €'ya kadar) %25 ve üzerinde %35'e ulaşır (2026'dan itibaren). Artan düzenleme – sigorta, güvenlik sertifikaları, konaklama harçları: bunların hepsi işletme giderlerine eklenir. Geliştiriciden önemli bir öz sermaye getirmesi istendiğinde ise bu maliyetlerin bir kısmını dairenin fiyatına yansıtacaktır.

Klasik bir davranışsal yanlılık: “doğrulama yanlılığı” – yalnızca anlaşmayı destekleyen verileri ararız ve birikerek büyüyen “küçük” giderleri görmezden geliriz. Kısa görüşlülük, beş yıl sonraki bakım maliyetlerini gözümüzde canlandırmayı zorlaştırır.

Sahadan: “Sadece sözleşmeye bir göz at ve sorun yok de”

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:

Bir müşteri, Bükreş'te faaliyet gösteren bir şirketin bir dizi Facebook reklamı ve web seminerinden sonra bana ulaştı ve belirli bir projenin iyi olup olmadığını sordu. Cevabın satın almanın amacına bağlı olduğunu açıkladım. Uçak biletini çoktan almıştı ve bir hafta sonra imza atacaktı. Ona bir haftanın durum tespiti ve sözleşme müzakeresi için yeterli olmadığını ve tavsiyemizin satın almamak olabileceğini söyledim. Şöyle cevap verdi: “Sadece sözleşmeye bir göz at ve sorun yok de.”

Sonradan anlaşıldı ki, görüşmemizden önce bile pazarlama şirketine 5.000 € depozito ödemişti. Bükreş'i “şu an herkes bunu yapıyor” diye seçmişti. Şehrin hangi bölgelerinin ilgisini çektiğini bilmiyordu, mahalleler arasındaki fiyat farklarını kontrol etmemişti ve yabancı mülkiyetin hukuki sonuçlarını araştırmamıştı.

Sonunda web seminerinde önerilen projeden bir daire satın aldı. Bir yıl sonra inşaat şirketinin mali sıkıntıda olduğu ve inşaatın gecikmiş olduğu ortaya çıktı; tamamlanmadan satmaya çalışırsa yatırımının bir kısmını kaybedecekti.

Yukarıdaki sorular iyi bir anlaşmayı yavaşlatmak için değil. Satın aldığınız şeyin bir anlaşma olduğundan, “herkes yapıyor” hissi olmadığından emin olmak için orada.

Soru 3: Neden yalnızca satın aldığınız güne değil, sattığınız güne de bakmalısınız?

Yurt dışındaki bir daire yalnızca bir varlık değil, likit ve satılması güvenli olması gereken bir “çıkış bileti”dir.

“Likidite riski”, yurt dışı gayrimenkulün en büyük risklerinden biridir. Sattığınız gün mülkün düzgün tescil edilmediği, ya da düzenlemelerin değiştiği, ya da talep olmadığı ortaya çıkarsa mahsur kalırsınız. Ön sözleşme aşamasında gelecekteki birim olarak tapu sicili kaydı şart koşan Nordis Kanunu gibi yasalar, sattığınız gün hukuken “temiz” ve devri kolay bir varlığa sahip olmanızı sağlar.

Davranışsal açı: “yurt yanlılığı” – Satış (Daireler) Kanunu sayesinde İsrail'de kendimizi güvende hissederiz, ama yurt dışında aynı güvenlik düzeyini kendimiz yaratmak zorundayız. “Sahiplik etkisi” bir mülke âşık olmamıza ve onu soğukkanlılıkla değerlendirmeyi bırakmamıza yol açar. Satın alma gününden önce bile satış gününü düşünmek bu etkiyi etkisiz kılar.

Kim kazanıyor, kim kaybediyor?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kazananlar: Artık daha önce var olmayan hukuki ve bankacılık korumasından yararlanan küçük yatırımcı. Depozito parası korunuyor, mülk tescilli ve geliştirici denetleniyor.

Kaybedenler: Mali desteği olmayan küçük ve orta ölçekli geliştiriciler. Yeni sermaye gereklilikleri onları piyasadan eliyor ve amaç tam da bu.

Etkilenen, ama nadiren konuşulan: Hedef ülkelerdeki, inşaat şantiyelerinin “polisi” haline gelen bankalar. Fonların serbest bırakılmasını ve ilerleme hızını denetleme konusunda ağır bir sorumluluk taşıyorlar.

Yurt dışı gayrimenkul: hedef nasıl seçilir

Yurt dışı gayrimenkul için “en iyi” bir hedef yoktur. Amacınıza uyan bir hedef vardır: tatil evi, uzun vadeli bir mülk, bir aile taşınması ya da ikisi birden. İsraillilerin en çok baktığı hedeflerin vaatsiz, niteliksel bir karşılaştırması:

Varış noktası	Öne çıkan	Neye bakılmalı
Romanya	Giriş fiyatı, AB ve Schengen, kısa uçuş	Yabancılar için arsa kısıtlaması, hâlâ olgunlaşmakta olan bir piyasa
Yunanistan	Golden visa, turizm	Aranan bölgelerdeki fiyatlar, yeni vize koşulları
Kıbrıs	İngilizce, tanıdık bir hukuk sistemi	Satın alma maliyetleri ve vergilendirme
Portekiz	Yaşam kalitesi	Golden visa'nın sonu, yüksek fiyatlar

Tüm karşılaştırmalar: Romanya ve Yunanistan · Kıbrıs · Portekiz · İspanya · Bulgaristan · Gürcistan · Dubai. Romanya listenizin başındaysa: Romanya'da gayrimenkul: eksiksiz rehber.

Yurt dışında gayrimenkul yatırımı: her anlaşmadan önce 6 kontrol

Her ülkede sizi koruyan sorular aynıdır. Para el değiştirmeden önce:

1. Adınıza tam olarak ne tescil ediliyor. Bir daire, bir yapı, bir arsa mı, yoksa yalnızca sözleşmesel bir hak mı? Ve hangi resmi sicilde? Yabancı bir alıcı Romanya'da gerçekte neye sahip olur.
2. Teslime kadar para nerede. Özel bir hesap, bir teminat mı, yoksa yalnızca satıcının vaadi mi? Nordis kanunu kontrol listesi: avans ödemeleriniz nereye gidiyor.
3. Kiminle muhatap olduğunuz. Geçmişi, borçları ve davaları kontrol edilebilen bir geliştirici mi, yoksa altı ay önce kurulmuş bir şirket mi? Bir geliştiriciyi kendiniz nasıl kontrol edersiniz.
4. Fiyatın yerel piyasaya göre durumu. Kısa bir ziyaretteki yabancı alıcı çoğu zaman piyasanın %10 ila %25 üzerinde öder. Yabancı primi.
5. Finansman. Mülkün bulunduğu ülkede yerel bir banka mı, yoksa İsrail'deki bir evle teminat altına alınmış bir İsrail bankası kredisi mi? Her birinin fiyatı ve kur riski farklıdır. Yurt dışı mülk finansmanı: yerel banka mı, İsrail bankası mı.
6. Her iki ülkede vergi. İsrail mukimleri yurt dışındaki bir mülkü bildirir ve bazen mülk, İsrail'deki “tek konut” statüsünü etkiler. Yurt dışındaki bir mülkün İsrail Vergi Dairesi'ne bildirilmesi · Tek konut ve alım vergisi.

Durmanız gerektiği anlamına gelen işaretleri ise gerçek örneklerle Yurt dışı gayrimenkulde riskler: 8 kırmızı bayrak rehberinde topladım.

Sık sorulan sorular

Nordis Kanunu ile Romanya'da alıcılar için ne değişti?

207/2025 sayılı Kanun, rezervasyon bedelini mülk değerinin %5'iyle ve en fazla 60 günle sınırlandırır; geliştirici yükümlülüklerini yerine getirmezse tutarın tamamını 30 gün içinde iade etmek zorundadır. Alıcıların ödemeleri özel bir banka hesabına yatırılır ve aşamalara göre serbest bırakılır; birim ise ön sözleşme imzalanmadan önce tapu siciline şerh ile kaydedilir.

Nordis olayı neydi?

DIICOT soruşturmasına göre Nordis grubu 2019 ile 2024 arasında alıcılardan yaklaşık 195 milyon € topladı; savcıların “üç katmanlı piramit” olarak adlandırdığı bir düzen kullanıldı. Daireler farklı alıcılara birkaç kez satıldı, projeler hiç inşa edilmedi ve 850'den fazla mağdur şikâyette bulundu.

Yurt dışında satın alan yatırımcılar hangi maliyetleri gözden kaçırma eğilimindedir?

Kur riski, uzaktan yönetim maliyetleri, yerel vergilendirme ve sigorta, güvenlik sertifikaları ve harçlar ekleyen mevzuat. Örneğin Romanya'da kira geliri üzerindeki vergi brüt kiranın yaklaşık %8'idir ve satış vergisi, mülkü ne kadar süre elde tuttuğunuza bağlı olarak %3 veya %1'dir.

Satın aldığınız gün neden satacağınız günü düşünmelisiniz?

Sattığınız gün mülkün düzgün tescil edilmediği, kuralların değiştiği ya da talep olmadığı ortaya çıkarsa mahsur kalırsınız. Nordis Kanunu'nun gerektirdiği gibi ön sözleşme aşamasında tapu sicili kaydı, hukuken temiz ve devri kolay bir varlığa sahip olacağınız anlamına gelir.

Yunanistan ve Kıbrıs'ta neler oluyor?

Yunanistan'da kısa süreli kiralamalardaki günlük konaklama harcı turizm sezonunda 1,50 €'dan 10 €'ya çıktı ve Atina merkezinde Ocak 2025'ten beri yeni kısa süreli kiralama kayıtları donduruldu. Kıbrıs'ta merkez bankası konut fiyatlarında hızlanma ve yabancı alıcılara satışlarda sıçrama bildiriyor; dolayısıyla orada da giriş maliyeti yükseliyor.

“Hava cıva” döneminin sonu

Sonuçta, “ucuz ve riskli piyasa”dan “pahalı ve güvenli piyasa”ya geçiş geri döndürülemez. Romanya'da Nordis Kanunu ile, Yunanistan'da kısa süreli kiralama düzenlemesiyle ve Kıbrıs'ta talep kaynaklı fiyat artışlarıyla yaşanıyor.

Yurt dışındaki İsrailli yatırımcı “zorunlu bir olgunlaşma” sürecinden geçiyor. Geçmişte yalnızca düşük fiyat ve büyük vaatler ararken, bugün güçlü düzenlemenin paramız için “kurşun geçirmez yelek” olduğunu anlıyoruz. Bu anlayış, yalnızca giriş fiyatına değil, vergilerin, düzenlemelerin ve bankacılık güvencelerinin bütün resmine bakmamızı gerektiriyor.

Güvenlik para ister. Bugün yurt dışına yatırım eskisinden çok daha güvenli, ama aynı zamanda çok daha fazla sermaye, çok daha fazla muhakeme ve imzadan sonra olanların çok daha derin bir anlaşılmasını gerektiriyor.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi, hukuk veya finans tavsiyesi niteliği taşımaz.

Herhangi bir işleme girmeden önce yerel uzmanlara danışmanızı öneririz.