Romanya mı İspanya mı gayrimenkul: ne değişti ve her biri neye mal oluyor?

Romanya ve İspanya gayrimenkulü: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İspanya altın vizesini 3 Nisan 2025'te sonlandırdı; dolayısıyla Romanya'da olduğu gibi ev satın almak artık oturum hakkı vermiyor. Vergi yapıları farklıdır: İspanya'da ikinci el ev, genellikle yaklaşık %6 ile %10 arası ve Katalonya'da yüksek değerli evler için %13'e kadar bölgesel devir vergisine (ITP) tabidir; yeni evde %10 KDV artı damga vergisi (AJD) vardır. Romanya'da yeni ev genellikle fiyata dahil %21 KDV'ye tabidir ve alıcı devir vergisi ödemez. İspanya'da AB dışı alıcılar için arazi kısıtlaması yoktur; Romanya'da vardır.

İspanya, yabancı alıcılar için Avrupa'nın en bilinen piyasalarından biridir ve birçok İsrailli orada tatil yapmıştır. Yakın zamana kadar Romanya karşısında tek bir net avantajı vardı: gayrimenkule bağlı bir altın vize. Bu avantaj ortadan kalktı. Dolayısıyla bugünkü karşılaştırma daha basit ve daha dürüst: iki AB ülkesi, iki vergi sistemi, çok farklı iki piyasa türü.

2025'te İspanya'da ne değişti

Bu konuyu geliştiricilere sorun

3 Ocak 2025'te İspanya Resmi Devlet Gazetesi'nde yayımlanan 1/2025 sayılı Organik Kanun, 14/2013 sayılı Kanun ile oluşturulan yatırımcı vizesini yürürlükten kaldırdı. 3 Nisan 2025'ten itibaren İspanya, gayrimenkule dayalı yeni altın vize başvurularını artık kabul etmiyor. Daha önce verilen izinler eski kurallara göre yenilenebilir.

Ocak 2025'te duyurulan ayrı bir öneri, yani AB vatandaşı olmayan, yerleşik olmayan alıcıların gayrimenkul satın almalarına %100'e kadar vergi, taslak olarak sunuldu ancak yasalaşmadı. İspanya'ya bakıyorsanız takip edin.

Romanya. Orada da altın vize yoktur. Bunu oluşturacak bir tasarı Aralık 2025'te Senato'dan geri çekildi. Romanya'da oturum izinleri rehberimize bakın.

Satın alma maliyetleri: temel fark

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	Romanya	İspanya
Geliştiriciden yeni ev	Genellikle belirtilen fiyata dahil %21 KDV	%10 KDV artı damga vergisi (AJD), bölgeye bağlı olarak yaklaşık %0,5 ile %1,5 arası
İkinci el ev	Alıcı için devir vergisi yok; satıcı satıştan gelir vergisi öder	Devir vergisi (ITP), bölgeye bağlı olarak genellikle yaklaşık %6 ile %10 arası, Katalonya'da yüksek değerli evler için %13'e kadar
Noter	Resmî ücret tarifesi	Tarifeye göre noter ücretleri
Tescil	Tapu sicili harcı: gerçek kişiler için %0,15	Tapu sicili ücretleri
Vergi numarası	NIF, Romanya vergi numarası	NIE, yabancı kimlik numarası

Kaynaklar: İspanya Vergi Dairesi (AEAT), Romanya Vergi Dairesi (ANAF), ANCPI.

İspanya'da ikinci el girişte vergilendirilir. Romanya'da sıfırdan inşa edilen girişte vergilendirilir. Bu tek başına hangi gayrimenkulün mantıklı olduğunu değiştirebilir. Romanya tarafı için gayrimenkul satın alma maliyetleri rehberimize ve NIF vergi numarası rehberimize bakın.

Arazi: İspanya daha basit

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İspanya'da AB dışı alıcılar, birkaç kısıtlı askeri bölge dışında, özel bir yapıya gerek olmadan ev ve araziye doğrudan sahip olabilir.

Romanya'da AB vatandaşı olmayanlar araziyi doğrudan kendi adlarına tescil ettiremez; bu nedenle villa için üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketi gibi bir yol seçerler. Romanya'da arazi mülkiyeti makalemize bakın. Bu konuda İspanya öndedir.

Yıllık maliyetler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	Romanya	İspanya
Yerel gayrimenkul vergisi	239/2025 sayılı Kanun uyarınca yerel idare tarafından belirlenen bina ve arazi vergisi	IBI, kadastro değeri üzerinden belediye vergisi
Yerleşik olmayan mal sahipleri	Kiraya vermediğiniz bir ev için ek vergi yok	Kiraya verilmeyen bir evden varsayılan gelir üzerinden yerleşik olmayan gelir vergisi
Zorunlu sigorta	PAD afet sigortası	Konut kredisi olmayan sahipler için eşdeğer bir zorunlu konut poliçesi yok

İspanya, ev kiraya verilmese bile yerleşik olmayan mal sahiplerini varsayılan gelir üzerinden vergilendirir; bu, tatil evi sahipleri için gerçek bir yıllık kalemdir. Romanya için yıllık gayrimenkul vergisi rehberimize ve villa bakım maliyetleri rehberimize bakın.

İki farklı piyasa

İspanya her şeyden önce bir kıyı ve tatil evi piyasasıdır; Madrid ve Barselona büyük ve pahalı şehirlerdir ve yerel konut üzerindeki baskı 2025'in siyasi kararlarını belirlemiştir.

Romanya'nın ana konut piyasası, alıcıların çoğunun yerel aileler olduğu bir başkent bölgesi olan Bükreş–Ilfov'dur. Ulusal İstatistik Enstitüsü'ne göre 2025'te orada yaklaşık 17.300 yeni konut tamamlandı; bu, Romanya toplamının yaklaşık %29'udur. Bükreş'in kuzeyindeki bir villa, bir başkentin yakınında bir aile evidir, bir plaj dairesi değil. Önce hangisini aradığınıza karar verin.

Mesafe ve zaman

Tel Aviv'den Bükreş'e direkt uçuş yaklaşık iki buçuk saat sürer ve İsrail ile aynı saat dilimindedir. İspanya'ya uçuşlar daha uzundur ve İspanya yılın büyük bölümünde İsrail'in bir saat gerisindedir. Sık ziyaret etmeyi veya bir noter imzası için orada olmayı planlıyorsanız, bunu hesaba katmaya değer. İsrail'den Bükreş'e uçuş rehberimize bakın.

Sık sorulan sorular

İspanya'da hâlâ altın vize var mı?

Hayır. İspanya, 1/2025 sayılı Organik Kanun uyarınca 3 Nisan 2025'te gayrimenkule dayalı yeni altın vize başvurularını kabul etmeyi bıraktı. Romanya'da da altın vize yoktur.

İspanya'da gayrimenkul satın alırken hangi vergileri ödersiniz?

İkinci el evde, genellikle yaklaşık %6 ile %10 arası ve Katalonya'da yüksek değerli evler için %13'e kadar bölgesel devir vergisi (ITP). Yeni evde, bölgeye bağlı olarak %10 KDV artı yaklaşık %0,5 ile %1,5 arası damga vergisi (AJD). Noter ve tapu sicili ücretleri eklenir.

Romanya'da gayrimenkul satın alırken hangi vergileri ödersiniz?

Yeni evde genellikle fiyata dahil %21 KDV. Alıcı devir vergisi ödemez, ancak noter ücretini ve %0,15 tapu sicili ücretini öder.

AB vatandaşı olmayanlar İspanya'da ve Romanya'da arazi satın alabilir mi?

İspanya'da evet, doğrudan. Romanya'da AB vatandaşı olmayanlar araziyi doğrudan kendi adlarına tescil ettiremez ve üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketi gibi bir yol kullanır.

İspanya, yabancı alıcılara %100 vergi mi planlıyor?

AB vatandaşı olmayan, yerleşik olmayan alıcıların satın almalarına %100'e kadar vergi getirilmesi önerisi Ocak 2025'te duyuruldu, ancak 2026 itibarıyla yasalaşmadı.

Sonuç

Nisan 2025'ten beri İspanya ve Romanya oturum konusunda aynı noktada: hiçbirinde gayrimenkul vize satın almaz. İspanya arazide daha basittir ve ikinci el alımları ağır vergilendirir; Romanya yeni evleri KDV ile vergilendirir ve alıcıdan devir vergisi almaz.

İspanya'daki bir gayrimenkulü Romanya'daki bir gayrimenkulle karşılaştırıyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. İmza günündeki toplam maliyeti ve sonrasındaki yıllık maliyeti karşılaştıracağız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Boletín Oficial del Estado (1/2025 sayılı Organik Kanun) · İspanya Vergi Dairesi (AEAT) · Romanya mevzuat portalı (312/2005 sayılı Kanun; 239/2025 sayılı Kanun; Vergi Kanunu) · Romanya Vergi Dairesi (ANAF) · ANCPI · Ulusal İstatistik Enstitüsü (INS).

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya vergisel tavsiye niteliği taşımaz. İspanya devir vergisi ve damga vergisi oranları her bölge tarafından belirlenir ve değişir; satın almadan önce yerel bir avukata danışın.