عقار في رومانيا أم في إسبانيا: ما الذي تغيّر، وكم يكلف كل منهما؟

عقار في رومانيا أم في إسبانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

أنهت إسبانيا تأشيرتها الذهبية في 3 أبريل 2025، فلم يعد الشراء فيها، كما في رومانيا، يمنح إقامة. في إسبانيا يخضع البيت المستعمل لضريبة نقل إقليمية (ITP) بين 6% و10%، والجديد لضريبة قيمة مضافة 10% مع رسم دمغة (AJD). وفي رومانيا ضريبة قيمة مضافة 21% على البيت الجديد، دون ضريبة نقل. وقيد الأرض على غير الأوروبيين قائم في رومانيا لا في إسبانيا.

إسبانيا من أشهر أسواق أوروبا لدى المشترين الأجانب، وكثير من الإسرائيليين قضوا فيها عطلاتهم. وحتى وقت قريب كانت لها ميزة واضحة على رومانيا: تأشيرة ذهبية مرتبطة بالعقار. هذه الميزة انتهت. لذا صارت المقارنة اليوم أبسط وأصدق: بلدان في الاتحاد الأوروبي، ونظامان ضريبيان، ونوعان مختلفان جدًا من الأسواق.

ما الذي تغيّر في إسبانيا في 2025؟

اسألوا المطوّرين عن هذا

ألغى القانون الأساسي 1/2025، المنشور في الجريدة الرسمية الإسبانية في 3 يناير 2025، تأشيرة المستثمر التي أنشأها القانون 14/2013. منذ 3 أبريل 2025 لم تعد إسبانيا تقبل طلبات جديدة للتأشيرة الذهبية على أساس العقار. ويمكن تجديد التصاريح الممنوحة سابقًا وفق القواعد القديمة.

أما اقتراح منفصل أُعلن في يناير 2025، لفرض ضريبة تصل إلى 100% على مشتريات العقار من قبل المشترين غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي، فقد قُدّم كمسودة لكنه لم يصبح قانونًا. تابعوه إن كنتم تنظرون إلى إسبانيا.

رومانيا. لا توجد فيها تأشيرة ذهبية هي الأخرى. وقد سُحب من مجلس الشيوخ في ديسمبر 2025 مشروع قانون لإنشائها. انظروا دليلنا لتصاريح الإقامة في رومانيا.

ما الفرق الرئيسي في تكاليف الشراء؟

اسألوا المطوّرين عن هذا

	رومانيا	إسبانيا
بيت جديد من مطور	ضريبة قيمة مضافة 21%، مشمولة عادة في السعر المعلن	ضريبة قيمة مضافة 10% مع رسم الدمغة (AJD)، بين 0.5% و1.5% تقريبًا حسب الإقليم
بيت مستعمل	لا ضريبة نقل على المشتري؛ البائع يدفع ضريبة دخل على البيع	ضريبة نقل (ITP) بين 6% و10% تقريبًا حسب الإقليم
الكاتب العدل	جدول أتعاب رسمي	أتعاب الكاتب العدل وفق جدول
التسجيل	رسم السجل العقاري: 0.15% للأفراد	رسوم السجل العقاري
الرقم الضريبي	NIF، الرقم الضريبي الروماني	NIE، رقم هوية الأجنبي

المصادر: وكالة الضرائب الإسبانية (AEAT)، الوكالة الوطنية للإدارة الضريبية (ANAF)، الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI).

في إسبانيا تُفرض الضريبة عند الدخول على البيت المستعمل. وفي رومانيا تُفرض عند الدخول على البيت الجديد. وهذا وحده قد يغيّر أي عقار يكون منطقيًا. وللجانب الروماني انظروا دليلنا لتكاليف شراء العقار ودليلنا للرقم الضريبي NIF.

من يمكنه تملك الأرض؟ إسبانيا أبسط

اسألوا المطوّرين عن هذا

في إسبانيا يمكن للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي تملك البيوت والأراضي مباشرة، دون هيكل خاص، خارج بضع مناطق عسكرية مقيدة.

أما في رومانيا فلا يمكن لمواطني الدول من خارج الاتحاد تسجيل الأرض مباشرة بأسمائهم، لذا يختارون في حالة الفيلا مسارًا مثل حق السطحية أو شركة رومانية. انظروا مقالنا عن ملكية الأرض في رومانيا. في هذه النقطة، إسبانيا متقدمة.

ما التكاليف السنوية في كل بلد؟

اسألوا المطوّرين عن هذا

	رومانيا	إسبانيا
ضريبة العقار المحلية	ضريبة على المباني والأراضي تحددها السلطة المحلية، بموجب القانون 239/2025	IBI، ضريبة بلدية على القيمة المساحية
المالكون غير المقيمين	لا ضريبة إضافية على امتلاك بيت لا تؤجرونه	ضريبة دخل لغير المقيمين على دخل مفترض من بيت غير مؤجر
التأمين الإلزامي	تأمين الكوارث PAD	لا وثيقة إلزامية مماثلة للمالكين دون قرض عقاري

تفرض إسبانيا على المالكين غير المقيمين ضريبة على دخل مفترض حتى لو لم يكن البيت مؤجرًا، وهذا بند سنوي حقيقي لأصحاب بيوت العطلات. ولرومانيا انظروا دليلنا لضريبة العقار السنوية ودليلنا لتكاليف صيانة الفيلا.

سوقان مختلفتان

إسبانيا هي قبل كل شيء سوق ساحلية وسوق لبيوت العطلات، ومدريد وبرشلونة مدينتان كبيرتان وغاليتان، والضغط على السكن المحلي هو ما دفع إلى القرارات السياسية في 2025.

أما السوق السكنية الرئيسية في رومانيا فهي بوخارست–إلفوف، منطقة عاصمة معظم المشترين فيها عائلات محلية. ووفقًا للمعهد الوطني للإحصاء (INS)، اكتمل هناك نحو 17,300 مسكن جديد في 2025، أي نحو 29% من إجمالي رومانيا. الفيلا شمال بوخارست بيت عائلي قرب عاصمة، لا شقة على الشاطئ. قرروا أولًا أيهما تبحثون عنه.

المسافة والوقت

تستغرق الرحلة المباشرة من تل أبيب إلى بوخارست نحو ساعتين و45 دقيقة، في المنطقة الزمنية نفسها لإسرائيل. أما الرحلات إلى إسبانيا فأطول، وإسبانيا متأخرة ساعة عن إسرائيل معظم أيام السنة. إن كنتم تخططون للزيارة كثيرًا، أو للحضور عند توقيع الكاتب العدل، فهذا يستحق الحساب. انظروا دليلنا للرحلات من إسرائيل إلى بوخارست.

أسئلة شائعة

هل لا تزال في إسبانيا تأشيرة ذهبية؟

لا. توقفت إسبانيا عن قبول طلبات جديدة للتأشيرة الذهبية على أساس العقار في 3 أبريل 2025، بموجب القانون الأساسي 1/2025. وليس في رومانيا تأشيرة ذهبية هي الأخرى.

ما الضرائب التي تُدفع عند شراء عقار في إسبانيا؟

على البيت المستعمل، ضريبة نقل إقليمية (ITP) بين 6% و10% تقريبًا. وعلى البيت الجديد، ضريبة قيمة مضافة 10% مع رسم دمغة (AJD) بين 0.5% و1.5% تقريبًا، حسب الإقليم. وتُضاف رسوم الكاتب العدل والسجل.

ما الضرائب التي تُدفع عند شراء عقار في رومانيا؟

على البيت الجديد، ضريبة قيمة مضافة 21%، مشمولة عادة في السعر. ولا يدفع المشتري ضريبة نقل، لكنه يدفع أتعاب الكاتب العدل ورسم السجل العقاري 0.15%.

هل يمكن لمواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي شراء أرض في إسبانيا ورومانيا؟

في إسبانيا نعم، مباشرة. وفي رومانيا لا يمكن لمواطني الدول من خارج الاتحاد تسجيل الأرض مباشرة بأسمائهم، ويلجؤون إلى مسار مثل حق السطحية أو شركة رومانية.

هل تخطط إسبانيا لضريبة 100% على المشترين الأجانب؟

أُعلن في يناير 2025 اقتراح لضريبة تصل إلى 100% على مشتريات المشترين غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي، لكنه حتى 2026 لم يصبح قانونًا.

الخلاصة

منذ أبريل 2025 تقف إسبانيا ورومانيا على قدم المساواة في مسألة الإقامة: العقار لا يشتري تأشيرة في أي منهما. إسبانيا أبسط في مسألة الأرض وتفرض ضرائب ثقيلة على شراء البيوت المستعملة؛ ورومانيا تفرض الضريبة على البيوت الجديدة عبر ضريبة القيمة المضافة ولا تفرض على المشتري ضريبة نقل.

إذا كنتم تقارنون عقارًا في إسبانيا بعقار في رومانيا، احجزوا معي مكالمة لمدة 30 دقيقة. سنقارن التكلفة الكاملة يوم التوقيع، والتكلفة السنوية بعده.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: الجريدة الرسمية الإسبانية (Boletín Oficial del Estado) (القانون الأساسي 1/2025) · وكالة الضرائب الإسبانية (AEAT) · بوابة التشريعات الرومانية (القانون 312/2005؛ القانون 239/2025؛ القانون الضريبي) · الوكالة الوطنية للإدارة الضريبية (ANAF) · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI) · المعهد الوطني للإحصاء (INS).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية. معدلات ضريبة النقل ورسم الدمغة في إسبانيا يحددها كل إقليم وتتغير؛ تحققوا منها مع محامٍ محلي قبل الشراء.