منذ 2026 يدفع المشتري غير المقيم في البرتغال ضريبة IMT موحّدة بنسبة 7.5% على العقار السكني، و0.8% رسم دمغة. ولا ضريبة نقل منفصلة على المشتري في رومانيا.
وفق Numbeo (أكتوبر 2026): وسط لشبونة نحو 6,870 يورو للمتر المربع، ووسط بوخارست نحو 3,370. وتُظهر Deloitte فجوة مماثلة.
أخرج القانون 56/2023 العقارات من برنامج التأشيرة الذهبية البرتغالي. ورومانيا أيضاً لا تمنح الإقامة مقابل شراء عقار.
نحو 2.5 إلى 3 ساعات إلى بوخارست، و5.5 إلى 6 ساعات إلى لشبونة.
البرتغال: 90% للمسكن الدائم و80% لأي غرض آخر. رومانيا: 75% باليورو لمن لا دخل له بهذه العملة، وعملياً 50% إلى 70% لغير المقيمين.
العقارات في رومانيا أم في البرتغال: الجواب المختصر
يبدأ الفرق بين العقارات في رومانيا والعقارات في البرتغال من السعر: الشقة في وسط لشبونة تكلّف للمتر المربع نحو ضعف الشقة في وسط بوخارست. ومنذ 2023 لم تعد البرتغال تمنح التأشيرة الذهبية مقابل شراء العقارات، وفي 2026 فرضت ضريبة نقل موحّدة بنسبة 7.5% على المشترين غير المقيمين. رومانيا أرخص وأقرب، لكنها هي الأخرى لا تمنح الإقامة مقابل شراء عقار.
طوال سنوات كانت البرتغال الجواب التلقائي عن سؤال «أين أشتري في أوروبا». عقار، وجواز سفر، وشمس، ومحيط.
لكن المستثمرين الذين يتصلون بي اليوم يكتشفون أن الصورة تغيّرت. هذا المقال يرتّبها: خمسة معايير، المصادر نفسها، ومن دون شعارات.
سعر المتر المربع: لشبونة مقابل بوخارست
مصدران، وطريقتان، والنتيجة واحدة.
| المصدر | بوخارست | لشبونة |
|---|---|---|
| Numbeo، شقة في وسط المدينة (أكتوبر 2026) | نحو 3,370 يورو/م² | نحو 6,870 يورو/م² |
| Numbeo، شقة خارج الوسط (أكتوبر 2026) | نحو 1,970 يورو/م² | نحو 3,920 يورو/م² |
| Deloitte Property Index 2025، بيانات 2024 | 1,757 يورو/م² (كل المساكن) | 6,593 يورو/م² (مسكن جديد) |
في كل قياس، لشبونة أغلى بضعفين على الأقل. وحتى بورتو، ثاني مدن البرتغال، بلغت 4,376 يورو للمتر المربع للمسكن الجديد وفق Deloitte.
ملاحظة مهمة: يعتمد Numbeo على تقارير المستخدمين، بينما يقيس Deloitte في بوخارست كل المساكن، الجديدة والقديمة. لذا تصلح الأرقام لمقارنة عامة، لا لتسعير عقار محدد.
ضرائب الشراء: IMT في البرتغال وضريبة القيمة المضافة في رومانيا
في البرتغال: يخضع شراء العقار السكني لضريبة نقل ملكية تُسمّى IMT، إضافة إلى رسم دمغة بنسبة 0.8%. ووفق حزمة الإسكان «Construir Portugal»، يدفع المشتري غير المقيم في البرتغال منذ 2026 ضريبة IMT موحّدة بنسبة 7.5% على العقار السكني، مع استرداد في حالات معيّنة، مثل أن يصبح مقيماً خلال سنتين. وتنشر مصلحة الضرائب البرتغالية النسب الكاملة.
في رومانيا: يخضع العقار الجديد لضريبة قيمة مضافة بنسبة 21% منذ أغسطس 2025، بموجب القانون 141/2025. أما العقار المُعاد بيعه من شخص طبيعي فلا يخضع لها. ويدفع المشتري أيضاً أتعاب الكاتب العدل وفق جدول متدرّج ورسم تسجيل بنسبة 0.15%. ولا توجد ضريبة نقل منفصلة على المشتري. التفاصيل في دليلنا حول تكاليف شراء عقار في رومانيا.
الفرق العملي: في البرتغال تقع الضريبة على المشتري من الخارج كضريبة نقل مرتفعة نسبياً. وفي رومانيا، في العقار الجديد، الضريبة هي ضريبة القيمة المضافة على سعر المطوّر، أما في العقار المُعاد بيعه فتكاليف الشراء أقل بكثير.
الإقامة: ماذا بقي من التأشيرة الذهبية
هذا هو التغيير الأكبر في العقد الأخير.
لا أحد منهما يبيع جوازات سفر. كلاهما يبيع عقارات.
- البرتغال: أخرج القانون 56/2023 شراء العقارات من برنامج التأشيرة الذهبية اعتباراً من أكتوبر 2023. ويستمر البرنامج عبر مسارات أخرى، مثل الاستثمار في الصناديق. ومن يريد العيش في البرتغال يمكنه دراسة تأشيرات أخرى، مثل تأشيرة أصحاب الدخل السلبي، عبر وكالة الهجرة البرتغالية (AIMA).
- رومانيا: لا توجد تأشيرة ذهبية ولا إقامة مقابل شراء عقار. ويحتاج المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي إلى سبب مستقل، كالعمل أو النشاط التجاري أو الأسرة أو الدراسة.
بعبارة أخرى، لم يعد العقار يشتري وضعاً قانونياً في أيٍّ من البلدين. ومن يختار دولة من أجل الجواز عليه أن ينظر إلى المسارات المتبقية، لا إلى سوق العقارات.
مدة الطيران والعملة وشنغن
| المعيار | رومانيا | البرتغال |
|---|---|---|
| رحلة مباشرة من تل أبيب (تقريباً) | 2.5 إلى 3 ساعات | 5.5 إلى 6 ساعات |
| المنطقة الزمنية | توقيت شرق أوروبا | غرب أوروبا، بفارق ساعتين |
| العملة | الليو الروماني (والقروض باليورو أيضاً) | اليورو |
| شنغن | عضو كامل منذ 2025 | عضو |
بالنسبة إلى المسافرين من شرق المتوسط، رومانيا أقرب بنحو الضعف. ومن يخطط لزيارة العقار عدة مرات في السنة، أو لإدارته عن قرب، سيشعر بالفرق في كل رحلة.
الوصول إلى التمويل العقاري
- البرتغال: يحدّ بنك البرتغال التمويل بنسبة 90% للمسكن الدائم للمقترض، و80% لأي غرض آخر، بما في ذلك المسكن الثاني.
- رومانيا: يحدّ البنك الوطني الروماني (BNR) التمويل بنسبة 85% للقرض بالليو، و75% للقرض باليورو لمقترض لا يملك دخلاً بعملة القرض. وعملياً، تموّل البنوك عادة 50% إلى 70% لغير المقيمين ذوي الدخل من الخارج.
السقف التنظيمي في البرتغال أعلى، لكن البنك يفحص دخلكم وقدرتكم على السداد في كل الأحوال. وعن شروط غير المقيمين في رومانيا، راجعوا مقالنا عن الرهن العقاري في رومانيا لغير المقيمين.
قائمة تحقق: كيف تختارون بين البلدين
- ما الهدف؟ السكن جزءاً من السنة، أو عقار للعائلة، أو وضع قانوني. إن كان الوضع القانوني هو الهدف، فلا أحد من البلدين يمنحه عبر العقار.
- ما الميزانية؟ بالمبلغ نفسه تحصلون في بوخارست على نحو ضعف المساحة مقارنة بلشبونة، وفق المصدرين.
- كم مرة ستزورون؟ فرق الطيران يتراكم مع كل زيارة.
- ما تكلفة الدخول؟ ضريبة IMT بنسبة 7.5% ورسم الدمغة في البرتغال للمشتري من الخارج، مقابل ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد في رومانيا.
- من سيرافقكم؟ محامٍ محلي يمثّلكم، في البلدين.
من يختار رومانيا يبحث عادة عن عاصمة أوروبية ذات سوق محلية كبيرة. توسّعنا في هذه الأسباب في مقال «لماذا بوخارست، ولماذا الآن»، وإذا كنتم تفكرون في قبرص أيضاً، فقد قارنّاها كذلك.
أسئلة شائعة
هل ما زال بالإمكان الحصول على التأشيرة الذهبية البرتغالية بشراء عقار؟
لا. أخرج القانون 56/2023 شراء العقارات من برنامج التأشيرة الذهبية اعتباراً من أكتوبر 2023. ويستمر البرنامج عبر مسارات أخرى، كالاستثمار في الصناديق، لا تتضمن شراء مسكن.
كم ضريبة نقل يدفع المشتري من الخارج في البرتغال؟
وفق تشريعات 2026، يدفع المشتري غير المقيم ضريبة IMT موحّدة بنسبة 7.5% على العقار السكني، إضافة إلى رسم دمغة بنسبة 0.8%. وفي بعض الحالات يمكن الاسترداد، مثل أن يصبح المشتري مقيماً في البرتغال خلال سنتين.
وما الضريبة في رومانيا؟
يخضع العقار الجديد لضريبة قيمة مضافة بنسبة 21% على سعر المطوّر. ويُضاف إليها أتعاب الكاتب العدل ورسم تسجيل بنسبة 0.15%. ولا توجد ضريبة نقل منفصلة على المشتري.
أين سعر المتر المربع أقل؟
في بوخارست. وفق Numbeo (أكتوبر 2026)، تكلّف الشقة في وسط بوخارست نحو 3,370 يورو للمتر المربع، مقابل نحو 6,870 في وسط لشبونة. وتُظهر أرقام Deloitte أيضاً أن لشبونة أغلى بكثير.
هل تموّل البنوك في البرتغال ورومانيا المشترين من الخارج؟
نعم، بشروط. في البرتغال يبلغ سقف تمويل المسكن الثاني 80%. وفي رومانيا يبلغ السقف 75% باليورو لمقترض لا يملك دخلاً بعملة القرض، وعملياً يحصل غير المقيمين عادة على 50% إلى 70%.
الخلاصة
كانت البرتغال يوماً حزمة واحدة: عقار وإقامة. واليوم هي أساساً سوق عقارية مرتفعة السعر، مع ضريبة نقل عالية على المشترين من الخارج. ورومانيا حزمة أخرى: سعر أقل للمتر المربع، ورحلة أقصر، وسوق معظم المشترين فيها محليون.
لا أحد منهما يبيع جوازات سفر. كلاهما يبيع عقارات. فالسؤال إذن: أي عقار، وبأي سعر، وعلى أي مسافة من بيتكم.
إذا كانت رومانيا ضمن خياراتكم، احجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. سنراجع الأرقام والمسار من العقد المبدئي حتى العقد النهائي والتسجيل بأسمائكم. ومن المفيد أن تعرفوا: لا يمكن التوقيع أمام الكاتب العدل في رومانيا عن بُعد، لكن يمكن منح توكيل.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: Numbeo، أسعار الشقق للمتر المربع (أكتوبر 2026) · Deloitte Property Index 2025 (بيانات 2024) · مصلحة الضرائب البرتغالية · وكالة الهجرة البرتغالية (AIMA) · بنك البرتغال · القانون 141/2025، البوابة التشريعية الرومانية · البنك الوطني الروماني (BNR)
هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الأرقام صحيحة حتى أكتوبر 2026 وقد تتغير. قبل أي صفقة، يُنصح باستشارة مختصين محليين في كل بلد.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
