Din 2026, un cumpărător nerezident în Portugalia plătește un IMT unic de 7,5% pentru o locuință, plus 0,8% taxă de timbru. România nu are taxă separată de transfer pentru cumpărător.
Potrivit Numbeo (octombrie 2026): centrul Lisabonei circa 6.870 de euro pe m², centrul Bucureștiului circa 3.370. Și Deloitte arată un decalaj similar.
Legea 56/2023 a scos imobiliarele din programul vizei de aur al Portugaliei. Nici România nu acordă rezidență pentru cumpărarea unei proprietăți.
Circa 2,5–3 ore până la București, 5,5–6 ore până la Lisabona. Iar Bucureștiul are același fus orar ca Israelul.
Portugalia: 90% pentru locuința permanentă, 80% pentru orice alt scop. România: 75% în euro fără venit în acea monedă, în practică 50%–70% pentru nerezidenți.
Imobiliare în România sau în Portugalia: răspunsul scurt
Diferența dintre imobiliarele din România și cele din Portugalia începe cu prețul: un apartament în centrul Lisabonei costă pe m² aproximativ dublu față de unul din centrul Bucureștiului. Din 2023, Portugalia nu mai acordă viză de aur pentru cumpărarea de imobile, iar în 2026 a introdus o taxă de transfer unică de 7,5% pentru cumpărătorii nerezidenți. România este mai ieftină și mai aproape de Israel, dar nici ea nu acordă rezidență pentru cumpărarea unei proprietăți.
Ani la rând, Portugalia a fost răspunsul automat la întrebarea „unde cumpăr în Europa". O proprietate, un pașaport, soare și ocean.
Dar investitorii care mă sună astăzi descoperă că imaginea s-a schimbat. Articolul acesta o pune în ordine: cinci criterii, aceleași surse, fără sloganuri.
Prețul pe m²: Lisabona față de București
Două surse, două metode, aceeași concluzie.
| Sursă | București | Lisabona |
|---|---|---|
| Numbeo, apartament în centru (octombrie 2026) | circa 3.370 €/m² | circa 6.870 €/m² |
| Numbeo, apartament în afara centrului (octombrie 2026) | circa 1.970 €/m² | circa 3.920 €/m² |
| Deloitte Property Index 2025, date din 2024 | 1.757 €/m² (toate locuințele) | 6.593 €/m² (locuință nouă) |
La orice măsurătoare, Lisabona este cel puțin de două ori mai scumpă. Și Porto, al doilea oraș al Portugaliei, era la 4.376 €/m² pentru o locuință nouă, potrivit Deloitte.
O precizare importantă: Numbeo se bazează pe raportările utilizatorilor, iar Deloitte măsoară în București toate locuințele, noi și vechi. Cifrele sunt potrivite pentru o comparație generală, nu pentru evaluarea unei proprietăți anume.
Taxe la cumpărare: IMT în Portugalia, TVA în România
În Portugalia: cumpărarea unei locuințe este supusă unei taxe de transfer numite IMT, plus o taxă de timbru de 0,8%. Potrivit pachetului pentru locuințe „Construir Portugal", din 2026 un cumpărător care nu este rezident în Portugalia plătește un IMT unic de 7,5% pentru o proprietate rezidențială, cu rambursare în anumite cazuri, de exemplu dacă devine rezident în doi ani. Cotele complete sunt publicate de autoritatea fiscală portugheză.
În România: o proprietate nouă are TVA de 21% din august 2025, potrivit Legii 141/2025. O proprietate la revânzare, cumpărată de la o persoană fizică, nu are TVA. Cumpărătorul plătește în plus onorariul notarial, după o grilă descrescătoare, și o taxă de intabulare de 0,15%. Nu există o taxă separată de transfer pentru cumpărător. Detaliile sunt în ghidul nostru despre costurile cumpărării unei proprietăți în România.
Diferența practică: în Portugalia, taxa cade pe cumpărătorul din străinătate sub forma unei taxe de transfer relativ mari. În România, la o proprietate nouă, taxa este TVA-ul aplicat prețului dezvoltatorului, iar la revânzare costurile de cumpărare sunt mult mai mici.
Rezidența: ce a mai rămas din viza de aur
Aceasta este cea mai mare schimbare din ultimul deceniu.
Niciuna nu vinde pașapoarte. Amândouă vând proprietăți.
- Portugalia: Legea 56/2023 a scos cumpărarea de imobile din programul vizei de aur, începând cu octombrie 2023. Programul continuă pe alte căi, precum investițiile în fonduri. Cine vrea să locuiască în Portugalia poate analiza alte vize, de exemplu viza pentru cei care trăiesc din venituri pasive, prin agenția portugheză pentru migrație (AIMA).
- România: nu există viză de aur și nici rezidență pentru cumpărarea unei proprietăți. Un cetățean din afara UE are nevoie de un temei separat, precum muncă, afaceri, familie sau studii.
Altfel spus, în ambele țări o proprietate nu mai cumpără un statut. Cine alege o țară pentru pașaport trebuie să se uite la căile rămase, nu la piața imobiliară.
Durata zborului, moneda și Schengen
| Criteriu | România | Portugalia |
|---|---|---|
| Zbor direct din Tel Aviv (aprox.) | 2,5–3 ore | 5,5–6 ore |
| Fus orar | Ca în Israel | Cu două ore în urmă |
| Moneda | Leu (credite și în euro) | Euro |
| Schengen | Membră deplină din 2025 | Membră |
România este cam de două ori mai aproape. Dacă plănuiți să vizitați proprietatea de câteva ori pe an sau să o administrați de aproape, veți simți diferența la fiecare zbor.
Accesul la credit ipotecar
- Portugalia: Banca Portugaliei limitează finanțarea la 90% pentru locuința permanentă a debitorului și la 80% pentru orice alt scop, inclusiv o a doua locuință.
- România: Banca Națională a României (BNR) limitează finanțarea la 85% pentru un credit în lei și la 75% pentru un credit în euro acordat unui debitor fără venituri în moneda creditului. În practică, pentru nerezidenții cu venituri din străinătate, băncile finanțează de obicei 50%–70%.
Plafonul din Portugalia este mai ridicat, dar banca tot vă analizează venitul și capacitatea de rambursare. Despre condițiile pentru nerezidenți în România, citiți articolul nostru despre creditul ipotecar pentru nerezidenți.
Listă de verificare: cum alegeți între cele două
- Care este obiectivul? Locuit o parte din an, o proprietate pentru familie sau un statut. Dacă e vorba de statut, niciuna nu îl oferă prin imobiliare.
- Care este bugetul? Cu aceeași sumă obțineți în București cam dublul suprafeței față de Lisabona, potrivit ambelor surse.
- Cât de des veți veni? Un zbor de circa trei ore față de circa șase.
- Cât costă intrarea? IMT de 7,5% plus taxa de timbru în Portugalia pentru un cumpărător din străinătate, față de TVA la o proprietate nouă în România.
- Cine vă însoțește? Un avocat local care vă reprezintă, în ambele țări.
Cei care aleg România caută de obicei o capitală europeană cu o piață locală mare. Am detaliat aceste motive în „De ce București, de ce acum", iar dacă luați în calcul și Ciprul, am făcut și această comparație.
Întrebări frecvente
Mai pot obține viza de aur portugheză cumpărând o proprietate?
Nu. Legea 56/2023 a scos cumpărarea de imobile din programul vizei de aur începând cu octombrie 2023. Programul continuă pe alte căi, precum investițiile în fonduri, care nu presupun cumpărarea unei locuințe.
Cât plătește un cumpărător din străinătate ca taxă de transfer în Portugalia?
Potrivit legislației din 2026, un cumpărător nerezident plătește un IMT unic de 7,5% pentru o proprietate rezidențială, plus 0,8% taxă de timbru. În unele cazuri este posibilă rambursarea, de exemplu dacă devine rezident în Portugalia în doi ani.
Și care este taxa în România?
O proprietate nouă are TVA de 21%, aplicat prețului dezvoltatorului. În plus se plătesc onorariul notarial și o taxă de intabulare de 0,15%. Nu există o taxă separată de transfer pentru cumpărător.
Unde este mai mic prețul pe m²?
În București. Potrivit Numbeo (octombrie 2026), un apartament în centrul Bucureștiului costă circa 3.370 de euro pe m², față de circa 6.870 în centrul Lisabonei. Și datele Deloitte arată Lisabona mult mai scumpă.
Băncile din Portugalia și România creditează cumpărători din străinătate?
Da, în anumite condiții. În Portugalia plafonul pentru o a doua locuință este de 80%. În România plafonul este de 75% în euro pentru un debitor fără venituri în moneda creditului, iar în practică nerezidenții obțin de obicei 50%–70%.
Concluzia
Portugalia era cândva un pachet: proprietate plus statut. Astăzi este mai ales o piață imobiliară scumpă, cu o taxă de transfer mare pentru cumpărătorii din străinătate și un zbor lung. România este un alt pachet: un preț mai mic pe m², un zbor scurt și o piață în care majoritatea cumpărătorilor sunt localnici.
Niciuna nu vinde pașapoarte. Amândouă vând proprietăți. Așadar, întrebarea este ce proprietate, la ce preț și la ce distanță de casă.
Dacă România este pe listă, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Vom trece prin cifre și prin drumul de la antecontract la contractul final și intabularea pe numele vostru. Bine de știut: semnarea la notar în România nu se poate face de la distanță, dar este posibilă o procură.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Numbeo, prețuri apartamente pe m² (octombrie 2026) · Deloitte Property Index 2025 (date din 2024) · Autoritatea fiscală portugheză · AIMA, Portugalia · Banca Portugaliei · Legea 141/2025, portalul legislativ · Banca Națională a României (BNR)
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Cifrele sunt valabile în octombrie 2026 și se pot schimba. Înaintea oricărei tranzacții, consultați specialiști locali din fiecare țară.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
