Potrivit Deloitte (date din 2024): un apartament nou costa 6.121 de euro pe m² la Praga, 3.863 la Budapesta, iar Bucureștiul avea o medie de 1.757 pentru toate locuințele.
În Ungaria cumpărătorul plătește 4% taxă de transfer, cu TVA redus de 5% la locuința nouă. În Cehia taxa de achiziție a fost abrogată. România: TVA 21% la locuințe noi.
În Ungaria un credit în euro este plafonat la 50% din valoare. Cehia permite până la 80% (70% pentru investiții), România până la 75% în euro.
Potrivit Deloitte, un apartament nou de 70 m² costa circa 15 salarii anuale brute la Praga și circa 11,4 la Budapesta.
Ungaria a scos cumpărarea directă de imobile din programul Guest Investor. Cehia și România nu acordă rezidență pentru cumpărarea unui apartament.
Prețuri apartamente în București față de Budapesta și Praga: răspunsul scurt
Dintre cele trei capitale, Bucureștiul este cel mai ieftin pe m². Potrivit Deloitte Property Index 2025, un apartament nou costa în 2024 circa 6.121 de euro pe m² la Praga și circa 3.863 la Budapesta, față de o medie de 1.757 de euro pe m² pentru toate locuințele din București. Toate trei țările sunt în UE și în Schengen și niciuna nu mai acordă astăzi rezidență directă pentru cumpărarea unui apartament.
Investitorii care vin la mine după un tur prin Europa Centrală pun de obicei aceeași întrebare: „Budapesta e deja scumpă, Praga și mai scumpă. Este Bucureștiul pur și simplu următoarea oprire pe același drum?"
Răspunsul sincer: poate da, poate nu. Nimeni nu știe ce vor face prețurile. Dar putem ști astăzi cât costă fiecare lucru și care sunt regulile în fiecare oraș. Asta face articolul de față.
Prețul pe m²: două surse, aceeași ordine
| Sursă | București | Budapesta | Praga |
|---|---|---|---|
| Deloitte Property Index 2025, locuință nouă, date din 2024 | 1.757 € (toate locuințele) | 3.863 € | 6.121 € |
| Numbeo, apartament în centru, octombrie 2026 | circa 3.370 € | circa 5.090 € | circa 8.250 € |
| Numbeo, apartament în afara centrului, octombrie 2026 | circa 1.970 € | circa 3.500 € | circa 6.150 € |
Ambele metode dau aceeași ordine: Praga, apoi Budapesta și Bucureștiul la final. Potrivit Deloitte, un apartament nou la Praga costă pe m² de peste trei ori media din București.
Bucureștiul are și un reper local: potrivit indicelui de prețuri Imobiliare.ro, un apartament nou în oraș costa în medie circa 2.636 de euro pe m² în vara lui 2026. Decalajul față de prețurile locuințelor din Israel a fost descris într-un reportaj ynet semnat de Hila Tzion (în ebraică).
Și tendința?
Potrivit aceluiași raport Deloitte, prețul mediu al unei locuințe noi a crescut în 2024 cu 11,9% în Ungaria, cu 11,5% în România și cu 2,7% în Cehia. Este o descriere a anului trecut, nu o prognoză. Iar la Praga, potrivit raportului, erau necesare circa 15 salarii anuale brute pentru un apartament nou de 70 m², față de circa 11,4 la Budapesta.
Taxele la cumpărare în fiecare oraș
| România | Ungaria | Cehia | |
|---|---|---|---|
| TVA la un apartament nou | 21% | 5% pentru locuințe noi până la finalul lui 2026 și până în 2030 pentru proiectele autorizate până la finalul lui 2026 | 12% pentru locuințe |
| Taxă de transfer pentru cumpărător | Nu există | 4% din preț | Abrogată în 2020 |
| Alte costuri | Notar după grilă și taxă de intabulare 0,15% | În funcție de tranzacție | În funcție de tranzacție |
Cifra pentru România se bazează pe Legea 141/2025, care a majorat TVA de la 19% la 21% în august 2025. Diferența practică: în Ungaria, cumpărătorul unui apartament nou beneficiază acum de TVA redus, dar plătește taxa de transfer. În Cehia nu există taxă de transfer. În România, taxa pe un apartament nou este TVA-ul integral.
Rezidența și regulile pentru cumpărătorii din străinătate
- Ungaria: programul „Guest Investor" nu mai include cumpărarea directă de imobile. Au rămas o investiție de 250.000 de euro într-un fond imobiliar aprobat și o variantă prin donație. În plus, un cetățean din afara UE are nevoie de aprobarea oficiului guvernamental județean pentru a cumpăra o proprietate.
- Cehia: nu există o cale de rezidență prin cumpărarea unui apartament.
- România: nu există viză de aur și nici rezidență prin proprietate. Un cetățean din afara UE cumpără clădirea pe numele său, iar terenul se înscrie de regulă printr-un drept de superficie.
În toate cele trei capitale, un apartament este un apartament, nu o viză. Cine caută un statut are nevoie de altă cale.
O comparație bună nu vă spune unde să cumpărați. Vă spune ce să întrebați.
Durata zborului și moneda
| București | Budapesta | Praga | |
|---|---|---|---|
| Zbor direct din Tel Aviv (aprox.) | 2,5–3 ore | circa 3,5 ore | circa 4 ore |
| Moneda | Leu | Forint | Coroană cehă |
| Fus orar | Ca în Israel | Cu o oră în urmă | Cu o oră în urmă |
Niciuna dintre cele trei nu folosește euro, așa că în fiecare dintre ele cursul de schimb cântărește în preț și în ratele creditului.
Accesul la credit ipotecar
Fiecare bancă centrală își stabilește propriul plafon de finanțare:
- România: Banca Națională a României (BNR) permite până la 85% pentru un credit în lei și până la 75% în euro pentru un debitor fără venituri în moneda creditului. Pentru nerezidenții cu venituri din străinătate, băncile finanțează în practică de obicei 50%–70%.
- Ungaria: banca centrală a Ungariei (MNB) permite până la 80% pentru un credit în forinți (90% pentru cei care cumpără prima locuință), dar doar până la 50% pentru un credit în euro.
- Cehia: Banca Națională Cehă (CNB) permite până la 80% (90% pentru debitorii sub 36 de ani), iar din aprilie 2026 a recomandat un plafon de 70% pentru creditele pentru proprietăți de investiție.
Potrivit Deloitte, dobânda medie la creditele ipotecare în 2024 a fost de 9,35% în Ungaria, 6,89% în România și 5,07% în Cehia. Despre condițiile pentru nerezidenți în România, citiți articolul nostru despre creditul ipotecar pentru nerezidenți.
Cum să folosiți această comparație
- Nu cumpărați un „oraș", cumpărați un cartier. Diferența dintre centru și restul orașului este foarte mare în fiecare dintre cele trei capitale.
- Comparați costul total de intrare: preț, TVA sau taxă de transfer, notar și intabulare.
- Verificați finanțarea înainte să vă îndrăgostiți de o proprietate: în Ungaria, un credit în euro este plafonat la 50%.
- Nu construiți pe tendința unui singur an. 11,5% în 2024 este o cifră istorică, nu o promisiune.
Despre prețurile din București pe cartiere, citiți articolul despre prețurile locuințelor din București și unde să căutați, iar despre piață în ansamblu, analiza noastră a pieței imobiliare din București în 2026.
Întrebări frecvente
Cât costă un m² în București față de Budapesta și Praga?
Potrivit Deloitte Property Index 2025 (date din 2024), un apartament nou costa circa 6.121 de euro pe m² la Praga și circa 3.863 la Budapesta, față de o medie de 1.757 de euro pentru toate locuințele din București. Potrivit Numbeo (octombrie 2026), un apartament în centru costă circa 8.250 de euro pe m² la Praga, circa 5.090 la Budapesta și circa 3.370 la București.
În ce țară este mai mică taxa la cumpărare?
Depinde de tipul proprietății. În Cehia, taxa de achiziție a fost abrogată în 2020, iar locuințele noi au TVA de 12%. În Ungaria se plătește o taxă de transfer de 4%, iar un apartament nou are acum TVA redus de 5%. România nu are o taxă separată de cumpărare, dar un apartament nou are TVA de 21%.
Cumpărarea unui apartament la Budapesta oferă rezidență?
Nu în mod direct. Programul „Guest Investor" al Ungariei nu mai include cumpărarea directă de imobile; au rămas investiția de 250.000 de euro într-un fond imobiliar aprobat și varianta prin donație.
În ce oraș se obține mai ușor un credit ipotecar?
Plafoanele diferă: până la 80% în Cehia (70% pentru proprietăți de investiție din aprilie 2026), până la 80% în forinți și 50% în euro în Ungaria, și până la 75% în euro în România pentru un debitor fără venituri în moneda creditului. În practică, în toate cele trei țări banca vă analizează venitul și sursa lui.
Va „ajunge" Bucureștiul Budapesta și Praga?
Nimeni nu poate promite asta. Datele arată un decalaj mare de preț astăzi și tendința din 2024, nu ce se va întâmpla în anii următori.
Concluzia
Bucureștiul este cea mai ieftină dintre cele trei capitale, la mare distanță. Dar decizia nu se oprește la prețul pe m². Ea include taxele, finanțarea, distanța și cartierul.
O comparație bună nu vă spune unde să cumpărați. Vă spune ce să întrebați. Iar dacă Bucureștiul este pe listă, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Vom trece prin cifrele din cartierul care vă interesează și prin drumul de la antecontract la contractul final și intabularea pe numele vostru.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Deloitte Property Index 2025 (date din 2024) · Numbeo, prețuri apartamente pe m² (octombrie 2026) · Indicele de prețuri Imobiliare.ro (vara 2026) · ynet, Hila Tzion (în ebraică) · Legea 141/2025, portalul legislativ · Banca Națională a României (BNR) · Banca centrală a Ungariei (MNB) · Banca Națională Cehă (CNB)
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Datele din trecut nu garantează prețurile viitoare. Cifrele sunt valabile în octombrie 2026; înaintea oricărei tranzacții, consultați specialiști locali.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
