По Deloitte (данные 2024 года): новая квартира стоила 6 121 € за м² в Праге, 3 863 € в Будапеште, а в Бухаресте в среднем 1 757 € по всему жилью.
В Венгрии покупатель платит 4% налога на переход права при пониженном НДС 5% на новое жильё. В Чехии налог отменён. Румыния: НДС 21% на новое жильё.
В Венгрии кредит в евро ограничен 50% стоимости. Чехия допускает до 80% (70% для инвестиционной недвижимости), Румыния — до 75% в евро.
По данным Deloitte, новая квартира площадью 70 м² стоила около 15 годовых зарплат брутто в Праге и около 11,4 в Будапеште.
Венгрия исключила прямую покупку недвижимости из Guest Investor Program. Чехия и Румыния не дают ВНЖ за покупку квартиры.
Бухарест, Будапешт или Прага: сколько стоит квадратный метр — коротко
Из трёх столиц Бухарест самый дешёвый в пересчёте на квадратный метр. По данным Deloitte Property Index 2025, новая квартира в Праге в 2024 году стоила около 6 121 € за м², в Будапеште — около 3 863 €, тогда как в Бухаресте средняя цена по всему жилью составляла 1 757 € за м². Все три страны входят в ЕС и Шенгенскую зону, и ни одна из них сегодня не даёт вид на жительство напрямую за покупку квартиры.
Инвесторы, которые приходят ко мне после поездки по Центральной Европе, обычно задают один и тот же вопрос: «Будапешт уже дорогой, Прага — ещё дороже. Бухарест — просто следующая остановка на том же пути?»
Честный ответ: возможно, а возможно, и нет. Никто не знает, как поведут себя цены. Но уже сегодня можно точно знать, сколько всё стоит и какие правила действуют в каждом из городов. Именно этому посвящена статья.
Цена за м²: два источника, один и тот же порядок
| Источник | Бухарест | Будапешт | Прага |
|---|---|---|---|
| Deloitte Property Index 2025, новое жильё, данные за 2024 год | 1 757 € (всё жильё) | 3 863 € | 6 121 € |
| Numbeo, квартира в центре города, октябрь 2026 | около 3 370 € | около 5 090 € | около 8 250 € |
| Numbeo, квартира за пределами центра, октябрь 2026 | около 1 970 € | около 3 500 € | около 6 150 € |
Оба метода дают одинаковый порядок: на первом месте Прага, затем Будапешт, а Бухарест — последний. По данным Deloitte, квадратный метр новой квартиры в Праге стоит более чем в три раза дороже среднего показателя по Бухаресту.
У Бухареста есть и местный ориентир: согласно индексу цен Imobiliare.ro, летом 2026 года новая квартира в городе стоила в среднем около 2 636 € за м². О разрыве с ценами на жильё в Израиле рассказывалось в репортаже Хилы Цион на ynet (на иврите).
А какова динамика?
Согласно тому же отчёту Deloitte, в 2024 году средняя цена нового жилья выросла на 11,9% в Венгрии, на 11,5% в Румынии и на 2,7% в Чехии. Это описание прошлого года, а не прогноз. А в Праге, по данным отчёта, на покупку новой квартиры площадью 70 м² требовалось около 15 среднегодовых зарплат брутто, тогда как в Будапеште — около 11,4.
Налоги при покупке в каждом городе
| Румыния | Венгрия | Чехия | |
|---|---|---|---|
| НДС на новую квартиру | 21% | 5% на новое жильё до конца 2026 года, а для проектов с разрешением, полученным до конца 2026 года, — до 2030 года | 12% на жильё |
| Налог на переход права собственности для покупателя | Нет | 4% от цены | Отменён в 2020 году |
| Прочие расходы | Нотариус по регрессивной шкале и регистрационный сбор 0,15% | В зависимости от сделки | В зависимости от сделки |
Румынские данные основаны на Законе 141/2025, который в августе 2025 года повысил НДС с 19% до 21%. Практическая разница: в Венгрии покупатель новой квартиры сейчас пользуется пониженным НДС, но платит налог на переход права собственности. В Чехии налога на переход права собственности нет. В Румынии налог на новую квартиру — это полный НДС.
ВНЖ и правила для иностранных покупателей
- Венгрия: программа Guest Investor Program больше не предусматривает прямую покупку недвижимости. Остались инвестиция в размере 250 000 € в одобренный фонд недвижимости и вариант с пожертвованием. Кроме того, гражданину страны, не входящей в ЕС, для покупки недвижимости требуется разрешение администрации медье (области).
- Чехия: получить ВНЖ через покупку квартиры невозможно.
- Румыния: нет ни «золотой визы», ни ВНЖ за недвижимость. Гражданин страны, не входящей в ЕС, покупает здание на своё имя, а земля, как правило, оформляется через право суперфиция (Superficie).
Во всех трёх столицах квартира — это квартира, а не виза. Тем, кому нужен статус, нужен другой путь.
Хорошее сравнение не говорит Вам, где покупать. Оно подсказывает, что спрашивать.
Время перелёта и валюта
| Бухарест | Будапешт | Прага | |
|---|---|---|---|
| Прямой рейс из Тель-Авива (ориентировочно) | от 2,5 до 3 часов | около 3,5 часа | около 4 часов |
| Валюта | Лей | Форинт | Чешская крона |
| Часовой пояс | Как в Израиле | На час позже | На час позже |
Ни одна из трёх стран не использует евро, поэтому в каждой из них обменный курс влияет и на цену, и на платежи по ипотеке.
Доступ к ипотеке
Каждый центральный банк устанавливает собственный потолок финансирования:
- Румыния: Национальный банк Румынии (BNR) допускает до 85% по кредиту в леях и до 75% в евро для заёмщика без дохода в валюте кредита. Нерезидентам с иностранным доходом банки на практике обычно финансируют от 50% до 70%.
- Венгрия: Центральный банк Венгрии (MNB) допускает до 80% по кредиту в форинтах (90% для тех, кто покупает жильё впервые), но лишь до 50% по кредиту в евро.
- Чехия: Чешский национальный банк (CNB) допускает до 80% (90% для заёмщиков моложе 36 лет), а с апреля 2026 года рекомендовал потолок 70% для ипотеки на инвестиционную недвижимость.
По данным Deloitte, средняя ставка по ипотеке в 2024 году составляла 9,35% в Венгрии, 6,89% в Румынии и 5,07% в Чехии. Об условиях для нерезидентов в Румынии читайте в нашей статье об ипотеке в Румынии для нерезидентов.
Как пользоваться этим сравнением
- Покупайте не «город», а район. Разрыв между центром и остальным городом очень велик в каждой из трёх столиц.
- Сравнивайте полную стоимость входа: цена, НДС или налог на переход права собственности, нотариус и регистрация.
- Проверьте финансирование до того, как влюбитесь в объект: в Венгрии кредит в евро ограничен 50%.
- Не стройте расчёты на динамике одного года. 11,5% в 2024 году — исторический показатель, а не обещание.
О ценах в Бухаресте по районам читайте в нашей статье о ценах на жильё в Бухаресте и о том, где искать, а о рынке в целом — в нашем обзоре рынка недвижимости Бухареста в 2026 году.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит квадратный метр в Бухаресте по сравнению с Будапештом и Прагой?
По данным Deloitte Property Index 2025 (за 2024 год), новая квартира стоила около 6 121 € за м² в Праге и около 3 863 € в Будапеште, тогда как средняя цена по всему жилью в Бухаресте составляла 1 757 €. По данным Numbeo (октябрь 2026), квартира в центре города стоит около 8 250 € за м² в Праге, около 5 090 € в Будапеште и около 3 370 € в Бухаресте.
В какой стране налог при покупке ниже?
Это зависит от типа объекта. В Чехии налог на приобретение недвижимости отменён в 2020 году, а новое жильё облагается НДС 12%. В Венгрии Вы платите 4% налога на переход права собственности, а новая квартира сейчас облагается пониженным НДС 5%. В Румынии отдельного налога при покупке нет, но новая квартира облагается НДС 21%.
Даёт ли покупка квартиры в Будапеште вид на жительство?
Не напрямую. Венгерская программа Guest Investor Program больше не предусматривает прямую покупку недвижимости; остались инвестиция в размере 250 000 € в одобренный фонд недвижимости и вариант с пожертвованием.
В каком городе проще получить ипотеку?
Лимиты различаются: до 80% в Чехии (70% для инвестиционной недвижимости с апреля 2026 года), до 80% в форинтах и 50% в евро в Венгрии и до 75% в евро в Румынии для заёмщика без дохода в валюте кредита. На практике во всех трёх странах банк проверяет Ваш доход и его источник.
«Догонит» ли Бухарест Будапешт и Прагу?
Этого никто не может обещать. Данные показывают большой ценовой разрыв сегодня и динамику 2024 года, а не то, что произойдёт в ближайшие годы.
Итог
Бухарест — самая дешёвая из трёх столиц, причём с большим отрывом. Но решение не сводится к цене за квадратный метр. В него входят налог, финансирование, расстояние и район.
Хорошее сравнение не говорит Вам, где покупать. Оно подсказывает, что спрашивать. И если Бухарест в Вашем списке, запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы разберём цифры по интересующему Вас району и весь путь — от предварительного договора до основного договора и регистрации права собственности на Ваше имя.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Deloitte Property Index 2025 (данные за 2024 год) · Numbeo, цены на квартиры за м² (октябрь 2026) · Индекс цен Imobiliare.ro (лето 2026) · ynet, Хила Цион (на иврите) · Закон 141/2025, портал румынского законодательства · Национальный банк Румынии (BNR) · Центральный банк Венгрии (MNB) · Чешский национальный банк (CNB)
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные прошлых периодов не гарантируют будущих цен. Данные актуальны на октябрь 2026 года; перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
