По данным Imobiliare.ro, в 2009 году цены предложения на новые квартиры в Бухаресте упали примерно на 29%, а на вторичные — примерно на 22%.
В 2016 году новая квартира в Бухаресте стоила около 1 072 € за м² — меньше, чем в 2011-м (около 1 365 €). Восстановление после кризиса шло медленно.
Согласно индексу Imobiliare.ro, летом 2026 года новая квартира в Бухаресте стоила около 2 636 € за м², вторичная — около 2 259 €.
По данным INS, за первые девять месяцев 2025 года в Румынии сдано 40 322 единицы жилья, на 4,7% меньше.
За последнее десятилетие Клуж и Брашов росли быстрее Бухареста, а Тимишоара — медленнее. «Румыния» — не единый рынок.
Цены на недвижимость в Бухаресте за последнее десятилетие — коротко
Согласно индексу Imobiliare.ro, цена предложения новой квартиры в Бухаресте выросла примерно с 1 072 € за м² в 2016 году до примерно 2 636 € за м² летом 2026 года — рост около 132%. Квартиры во вторичном фонде за тот же период подорожали примерно с 1 037 до 2 259 € за м², то есть примерно на 109%. Но путь не был прямым: до этого был пик 2008 года, резкое падение в 2009-м и долгие годы медленного восстановления.
Когда инвесторы спрашивают меня: «Насколько выросли цены в Бухаресте?», я прошу их задать другой вопрос: «С чего они начинали и что происходило по дороге?»
Тот, кто смотрит только на последние десять лет, видит восходящую линию. Тот, кто смотрит на восемнадцать лет назад, видит и падение. Обе картины верны, и обе важны для решения.
Хронология: цены на квартиры в Бухаресте в цифрах
Все цифры в таблице — это цены предложения из индекса Imobiliare.ro, ведущего портала недвижимости Румынии, в том виде, в каком их публиковала румынская деловая пресса.
| Период | Что показывает индекс |
|---|---|
| Март 2008 | Пик рынка перед кризисом |
| 2009 | В Бухаресте новые квартиры подешевели примерно на 29%, вторичные — примерно на 22%. В шести крупнейших городах цены на конец года были более чем на 40% ниже пика |
| Сентябрь 2011 | Новая квартира: около 1 365 € за м². Вторичная квартира: около 1 111 € |
| 2016 | Новая квартира: около 1 072 € за м². Вторичная квартира: около 1 037 € |
| 2021 | Общий средний показатель: около 1 480 € за м² |
| Лето 2026 | Новая квартира: около 2 636 € за м². Вторичная квартира: около 2 259 €. Общий средний показатель: около 2 273 € |
Обратите внимание на строку 2016 года: новая квартира тогда стоила меньше, чем в 2011-м. Через пять лет после падения рынок всё ещё не восстановился.
Три фазы за восемнадцать лет
Фаза 1: пузырь и падение (2008–2009)
До 2008 года цены в Бухаресте быстро росли, и значительная часть спроса была спекулятивной. В 2009 году последовал обвал: по данным Imobiliare.ro, новые квартиры в Бухаресте всего за один год потеряли около 29% цены предложения. О том, может ли нечто подобное повториться, читайте в нашей статье «Грозит ли Бухаресту кризис, как в 2008 году?».
Фаза 2: тихие годы (2010–2020)
Десятилетие медленного восстановления. Как видно из таблицы, в 2016 году новая квартира всё ещё была дешевле, чем в 2011-м. В этот же период появились более осторожные правила кредитования: Национальный банк Румынии (BNR) ограничил соотношение суммы кредита и стоимости залога по ипотеке, а с 2019 года новые потребительские кредиты в леях с плавающей ставкой привязаны не к ROBOR, а к публикуемому им индексу IRCC.
Фаза 3: рывок (2021–2026)
За последние пять лет средняя цена выросла примерно с 1 480 до 2 273 € за м². А по данным Deloitte Property Index 2025, только за 2024 год средняя цена в Румынии выросла на 11,5%.
Что стояло за ростом последних лет
- Ограниченное предложение. По данным Национального института статистики (INS), за первые девять месяцев 2025 года в Румынии было сдано 40 322 единицы жилья, что на 4,7% меньше, чем годом ранее.
- Стоимость строительства и налоги. В августе 2025 года НДС вырос с 19% до 21% согласно Закону 141/2025, и это повышение перешло в цены.
- Местный спрос. Бухарест — центр занятости, финансов и технологий Румынии, и большинство покупателей здесь — румыны.
Это объясняет то, что произошло, но не обещает того, что произойдёт. Все три фактора могут измениться.
История не даёт Вам прогноза. Она даёт перспективу.
Бухарест в сравнении с другими городами Румынии
Согласно тому же анализу Imobiliare.ro, Бухарест не был самым быстрорастущим городом последнего десятилетия:
| Город | Новая квартира, 2016 | Новая квартира, 2026 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Клуж-Напока | около 1 104 € | около 3 357 € | рост примерно на 204% |
| Брашов | около 953 € | около 2 683 € | рост примерно на 181% |
| Бухарест | около 1 072 € | около 2 636 € | рост примерно на 132% |
| Тимишоара | около 1 000 € | около 2 141 € | рост примерно на 114% |
Это полезное напоминание: «Румыния» — не единый рынок. Каждый город и каждый район внутри него движется в собственном темпе. О разнице внутри Бухареста читайте в нашей статье о ценах на жильё в Бухаресте и о том, где искать.
Чего история Вам не скажет
Здесь я хочу быть предельно ясным, потому что именно в этом месте маркетинговые презентации склонны преувеличивать.
- Десятилетие роста не гарантирует следующего. В 2008 году многие считали, что цены будут только расти.
- Цена предложения — это не цена сделки. Индекс измеряет объявления, а не подписанные договоры.
- Средняя цена по городу не определяет стоимость объекта. Ваш объект сравнивают с сопоставимыми продажами в том же районе.
Так что же можно извлечь из истории? То, что рынок Бухареста прошёл полный цикл — рост, падение и восстановление — и что сегодняшние правила защищают покупателя лучше, чем прежде. Один пример: Закон 207/2025 («закон Nordis») обязывает перечислять авансы покупателей жилья на этапе строительства (off-plan) на специальный счёт проекта с лимитами, привязанными к этапам строительства. О замедлении 2026 года читайте в нашей статье о переходном годе.
Часто задаваемые вопросы
Насколько выросли цены на квартиры в Бухаресте за последние десять лет?
Согласно индексу Imobiliare.ro, новая квартира подорожала примерно с 1 072 € за м² в 2016 году до примерно 2 636 € летом 2026 года, то есть примерно на 132%. Вторичная квартира — примерно с 1 037 до 2 259 € за м², то есть примерно на 109%. Это цены предложения, а не цены сделок.
Что произошло с ценами в Бухаресте во время кризиса 2008 года?
По данным Imobiliare.ro, в 2009 году цены предложения на новые квартиры в Бухаресте упали примерно на 29%, а на вторичные — примерно на 22%. В шести крупнейших городах Румынии цены на конец 2009 года были более чем на 40% ниже пика марта 2008 года.
Когда цены снова начали расти?
Восстановление шло медленно. В 2016 году новая квартира в Бухаресте всё ещё стоила меньше, чем в 2011-м. Резкий рост пришёлся в основном на последние пять лет: в среднем примерно с 1 480 до 2 273 € за м².
Бухарест — город, где цены в Румынии выросли сильнее всего?
Нет. Согласно анализу Imobiliare.ro, за последнее десятилетие новые квартиры подорожали примерно на 204% в Клуж-Напоке и примерно на 181% в Брашове, тогда как в Бухаресте — примерно на 132%.
Будут ли цены в Бухаресте расти дальше?
Этого никто не может обещать, в том числе и мы. Данные описывают то, что произошло, и действующие факторы, а не то, что случится завтра.
Итог
Данные за десять лет рассказывают историю рынка, который повзрослел: от пузыря через падение к рынку с местными покупателями, осторожными правилами кредитования и законом, защищающим авансы.
История не даёт Вам прогноза. Она даёт перспективу. И если сейчас Вы присматриваетесь к недвижимости в Бухаресте — в нашем проекте в Балотешти или где-либо ещё, — запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы разберём данные по конкретному району и весь путь — от предварительного договора до основного договора и регистрации права собственности на Ваше имя.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Индекс цен Imobiliare.ro (исторические данные в публикациях Mediafax, 2010; ziare.com, 2011; termene.ro, июль 2026) · Национальный институт статистики (INS) · Deloitte Property Index 2025 · Национальный банк Румынии (BNR) · Закон 141/2025 и Закон 207/2025, портал румынского законодательства
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные прошлых периодов не гарантируют будущих цен. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
