Selon Imobiliare.ro, en 2009, les prix demandés des appartements neufs à Bucarest ont reculé d'environ 29 %, et ceux des anciens d'environ 22 %.
En 2016, un appartement neuf à Bucarest coûtait environ 1 072 € le m², moins qu'en 2011 (environ 1 365 €). La sortie de crise a été lente.
Selon l'indice Imobiliare.ro, un appartement neuf à Bucarest s'affichait à environ 2 636 € le m² à l'été 2026, et un ancien à environ 2 259 €.
Selon l'INS, 40 322 logements ont été achevés en Roumanie au cours des neuf premiers mois de 2025, en baisse de 4,7 %.
Sur la dernière décennie, Cluj et Brașov ont progressé plus vite que Bucarest, et Timișoara plus lentement. « La Roumanie » n'est pas un marché unique.
Les prix de l'immobilier à Bucarest sur dix ans : la réponse courte
Selon l'indice Imobiliare.ro, le prix demandé pour un appartement neuf à Bucarest est passé d'environ 1 072 € le m² en 2016 à environ 2 636 € le m² à l'été 2026, soit une hausse d'environ 132 %. Les appartements anciens sont passés sur la même période d'environ 1 037 € à environ 2 259 € le m², soit environ 109 %. Mais le chemin n'a pas été linéaire : auparavant, il y a eu un pic en 2008, une chute brutale en 2009 et de longues années de lente reprise.
Lorsque des investisseurs me demandent « de combien les prix ont-ils augmenté à Bucarest ? », je leur propose de poser une autre question : « d'où sont-ils partis, et que s'est-il passé en chemin ? »
Celui qui ne regarde que les dix dernières années voit une courbe ascendante. Celui qui remonte dix-huit ans en arrière voit aussi une chute. Les deux images sont vraies, et toutes deux comptent pour la décision.
La chronologie : les prix des appartements à Bucarest en chiffres
Tous les chiffres du tableau sont des prix demandés issus de l'indice Imobiliare.ro, le premier portail immobilier de Roumanie, tels que publiés par la presse économique roumaine.
| Période | Ce que montre l'indice |
|---|---|
| Mars 2008 | Le pic du marché avant la crise |
| 2009 | À Bucarest : les appartements neufs ont reculé d'environ 29 %, les anciens d'environ 22 %. Dans les six plus grandes villes, les prix en fin d'année étaient inférieurs de plus de 40 % au pic |
| Septembre 2011 | Appartement neuf : environ 1 365 € le m². Appartement ancien : environ 1 111 € |
| 2016 | Appartement neuf : environ 1 072 € le m². Appartement ancien : environ 1 037 € |
| 2021 | Moyenne générale : environ 1 480 € le m² |
| Été 2026 | Appartement neuf : environ 2 636 € le m². Appartement ancien : environ 2 259 €. Moyenne générale : environ 2 273 € |
Regardez la ligne 2016 : un appartement neuf coûtait alors moins cher qu'en 2011. Cinq ans après la chute, le marché ne s'était toujours pas redressé.
Trois phases en dix-huit ans
Phase 1 : la bulle et la chute (2008–2009)
Jusqu'en 2008, les prix à Bucarest ont grimpé rapidement, et une large part de la demande était spéculative. En 2009 est venue la chute : selon Imobiliare.ro, les appartements neufs à Bucarest ont perdu environ 29 % de leur prix demandé en une seule année. Pour savoir si un scénario similaire pourrait se reproduire, consultez notre article « Bucarest se dirige-t-elle vers une crise comparable à 2008 ? ».
Phase 2 : les années calmes (2010–2020)
Une décennie de lente reprise. Comme le montre le tableau, en 2016 un appartement neuf était encore moins cher qu'en 2011. Cette période a aussi apporté des règles de crédit plus prudentes : la Banque nationale de Roumanie (BNR) a plafonné les quotités de financement des prêts hypothécaires et, depuis 2019, les nouveaux crédits aux particuliers à taux variable en lei sont indexés sur l'indice de référence IRCC qu'elle publie, au lieu du ROBOR.
Phase 3 : l'envolée (2021–2026)
Au cours des cinq dernières années, le prix moyen est passé d'environ 1 480 € à environ 2 273 € le m². Et selon le Deloitte Property Index 2025, le prix moyen en Roumanie a augmenté de 11,5 % sur la seule année 2024.
Ce qui a alimenté la hausse de ces dernières années
- Une offre limitée. Selon l'Institut national de la statistique (INS), 40 322 logements ont été achevés en Roumanie au cours des neuf premiers mois de 2025, en baisse de 4,7 %.
- Les coûts de construction et la fiscalité. En août 2025, la TVA est passée de 19 % à 21 % en vertu de la loi 141/2025, et la hausse s'est répercutée sur les prix.
- La demande locale. Bucarest est le centre de l'emploi, de la finance et de la tech en Roumanie, et la plupart de ses acheteurs sont roumains.
Cela explique ce qui s'est passé ; ce n'est pas une promesse de ce qui va se passer. Ces trois forces peuvent toutes évoluer.
L'histoire ne vous donne pas de prévision. Elle vous donne du recul.
Bucarest face aux autres villes roumaines
Selon la même analyse d'Imobiliare.ro, Bucarest n'a pas été la ville où les prix ont le plus progressé au cours de la dernière décennie :
| Ville | Appartement neuf, 2016 | Appartement neuf, 2026 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Cluj-Napoca | environ 1 104 € | environ 3 357 € | hausse d'environ 204 % |
| Brașov | environ 953 € | environ 2 683 € | hausse d'environ 181 % |
| Bucarest | environ 1 072 € | environ 2 636 € | hausse d'environ 132 % |
| Timișoara | environ 1 000 € | environ 2 141 € | hausse d'environ 114 % |
C'est un rappel utile : « la Roumanie » n'est pas un marché unique. Chaque ville, et chaque quartier en son sein, évolue à son propre rythme. Sur les écarts au sein de Bucarest, consultez notre article sur les prix du logement à Bucarest et les secteurs à étudier.
Ce que l'histoire ne vous dit pas
Je veux être clair sur ce point, car c'est là que les présentations commerciales ont tendance à exagérer.
- Une décennie de croissance n'en garantit pas une autre. En 2008, beaucoup pensaient que les prix ne feraient que monter.
- Un prix demandé n'est pas un prix de transaction. L'indice mesure des annonces, pas des contrats signés.
- Une moyenne à l'échelle de la ville ne fixe pas le prix d'un bien. Votre bien est évalué au regard de ventes comparables dans le même quartier.
Alors, que peut-on en retenir ? Que le marché de Bucarest a traversé un cycle complet (hausse, chute et reprise) et que les règles actuelles protègent davantage l'acheteur qu'auparavant. Un exemple : la loi 207/2025 (la loi Nordis) impose que les acomptes des acheteurs sur plan soient versés sur un compte dédié au projet, avec des plafonds liés aux étapes de construction. Sur le ralentissement de 2026, consultez notre article sur l'année de transition.
Questions fréquentes
De combien les prix des appartements à Bucarest ont-ils augmenté en dix ans ?
Selon l'indice Imobiliare.ro, un appartement neuf est passé d'environ 1 072 € le m² en 2016 à environ 2 636 € à l'été 2026, soit environ 132 %. Un appartement ancien est passé d'environ 1 037 € à environ 2 259 € le m², soit environ 109 %. Il s'agit de prix demandés, et non de prix de transaction.
Qu'est-il arrivé aux prix à Bucarest lors de la crise de 2008 ?
Selon Imobiliare.ro, en 2009, les prix demandés pour les appartements neufs à Bucarest ont reculé d'environ 29 %, et ceux des anciens d'environ 22 %. Dans les six plus grandes villes de Roumanie, les prix fin 2009 étaient inférieurs de plus de 40 % au pic de mars 2008.
Quand les prix ont-ils recommencé à monter ?
La reprise a été lente. En 2016, un appartement neuf à Bucarest coûtait encore moins cher qu'en 2011. La forte hausse est intervenue principalement au cours des cinq dernières années, d'environ 1 480 € à environ 2 273 € le m² en moyenne.
Bucarest est-elle la ville qui a le plus progressé en Roumanie ?
Non. Selon une analyse d'Imobiliare.ro, au cours de la dernière décennie, les appartements neufs ont progressé d'environ 204 % à Cluj-Napoca et d'environ 181 % à Brașov, contre environ 132 % à Bucarest.
Les prix à Bucarest vont-ils continuer à monter ?
Personne ne peut le promettre, nous y compris. Les données décrivent ce qui s'est passé et les forces à l'œuvre, pas ce qui arrivera demain.
L'essentiel
Dix ans de données racontent l'histoire d'un marché arrivé à maturité : d'une bulle, en passant par une chute, à un marché porté par des acheteurs locaux, des règles de crédit prudentes et une loi qui protège les acomptes.
L'histoire ne vous donne pas de prévision. Elle vous donne du recul. Et si vous étudiez actuellement un bien à Bucarest, dans notre projet de Balotești ou ailleurs, réservez un échange de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue les données du quartier concerné, ainsi que le parcours de l'avant-contrat au contrat définitif et à l'inscription à votre nom.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Indice des prix Imobiliare.ro (données historiques publiées par Mediafax, 2010 ; ziare.com, 2011 ; termene.ro, juillet 2026) · Institut national de la statistique (INS) · Deloitte Property Index 2025 · Banque nationale de Roumanie (BNR) · Loi 141/2025 et loi 207/2025, portail législatif roumain
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données passées ne préjugent pas des prix futurs. Avant toute transaction, consultez des professionnels locaux.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
