وفق Imobiliare.ro، انخفضت الأسعار المطلوبة للشقق الجديدة في بوخارست في 2009 بنحو 29%، وللقديمة بنحو 22%.
في 2016 كانت الشقة الجديدة في بوخارست بنحو 1,072 يورو للمتر المربع، أقل مما كانت عليه في 2011 (نحو 1,365). كان التعافي بطيئاً.
وفق مؤشر Imobiliare.ro، بلغت الشقة الجديدة في بوخارست نحو 2,636 يورو للمتر المربع في صيف 2026، والقديمة نحو 2,259.
وفق المعهد الوطني للإحصاء، اكتمل في رومانيا 40,322 مسكناً في الأشهر التسعة الأولى من 2025، بانخفاض 4.7%.
خلال العقد الأخير ارتفعت كلوج وبراشوف أسرع من بوخارست، وتيميشوارا أبطأ. «رومانيا» ليست سوقاً واحدة.
أسعار الشقق في بوخارست خلال العقد الأخير: الجواب المختصر
وفق مؤشر Imobiliare.ro، ارتفع السعر المطلوب للشقة الجديدة في بوخارست من نحو 1,072 يورو للمتر المربع في 2016 إلى نحو 2,636 يورو في صيف 2026، أي بزيادة نحو 132%. وارتفعت الشقق القديمة في الفترة نفسها من نحو 1,037 إلى نحو 2,259 يورو للمتر المربع، أي نحو 109%. لكن الطريق لم يكن مستقيماً: سبقت ذلك ذروة في 2008، ثم هبوط حاد في 2009، وسنوات طويلة من التعافي البطيء.
عندما يسألني المستثمرون «كم ارتفعت الأسعار في بوخارست؟»، أطلب منهم أن يطرحوا سؤالاً آخر: «من أين بدأت، وماذا حدث في الطريق؟».
فمن ينظر إلى السنوات العشر الأخيرة فقط يرى خطاً صاعداً. ومن ينظر ثماني عشرة سنة إلى الوراء يرى هبوطاً أيضاً. الصورتان صحيحتان، وكلتاهما مهمة للقرار.
الخط الزمني: أسعار الشقق في بوخارست بالأرقام
كل الأرقام في الجدول أسعار مطلوبة وفق مؤشر Imobiliare.ro، أكبر بوابة عقارية في رومانيا، كما نُشرت في الصحافة الاقتصادية الرومانية.
| الفترة | ما يُظهره المؤشر |
|---|---|
| مارس 2008 | ذروة السوق قبل الأزمة |
| 2009 | في بوخارست: انخفضت الشقق الجديدة بنحو 29% والقديمة بنحو 22%. وفي أكبر ست مدن كانت الأسعار في نهاية العام أدنى من الذروة بأكثر من 40% |
| سبتمبر 2011 | شقة جديدة: نحو 1,365 يورو/م². شقة قديمة: نحو 1,111 |
| 2016 | شقة جديدة: نحو 1,072 يورو/م². شقة قديمة: نحو 1,037 |
| 2021 | المتوسط العام: نحو 1,480 يورو/م² |
| صيف 2026 | شقة جديدة: نحو 2,636 يورو/م². شقة قديمة: نحو 2,259. المتوسط العام: نحو 2,273 |
لاحظوا سطر 2016: كانت الشقة الجديدة حينها أرخص مما كانت عليه في 2011. بعد خمس سنوات من الهبوط، لم تكن السوق قد تعافت بعد.
ثلاث مراحل في ثماني عشرة سنة
المرحلة الأولى: الفقاعة والهبوط (2008–2009)
حتى 2008 صعدت الأسعار في بوخارست بسرعة، وكان جزء كبير من الطلب مضاربياً. وفي 2009 جاء الهبوط: وفق Imobiliare.ro، فقدت الشقق الجديدة في بوخارست نحو 29% من سعرها المطلوب في عام واحد. وعن سؤال ما إذا كان شيء مماثل قد يتكرر، راجعوا مقال «هل تتجه بوخارست نحو أزمة مثل 2008؟».
المرحلة الثانية: السنوات الهادئة (2010–2020)
عقد من التعافي البطيء. وكما يُظهر الجدول، كانت الشقة الجديدة في 2016 لا تزال أرخص منها في 2011. وفي هذه الفترة أيضاً جاءت قواعد إقراض أكثر حذراً: فقد وضع البنك الوطني الروماني (BNR) سقوفاً لنسبة التمويل في الرهون العقارية، ومنذ 2019 ترتبط القروض الاستهلاكية الجديدة بالليو ذات الفائدة المتغيرة بمؤشر IRCC الذي ينشره البنك، بدلاً من ROBOR.
المرحلة الثالثة: الاندفاع (2021–2026)
في السنوات الخمس الأخيرة ارتفع متوسط السعر من نحو 1,480 إلى نحو 2,273 يورو للمتر المربع. ووفق Deloitte Property Index 2025، ارتفع متوسط السعر في رومانيا في 2024 وحده بنسبة 11.5%.
ما الذي دفع ارتفاع السنوات الأخيرة
- عرض محدود. وفق المعهد الوطني للإحصاء (INS)، اكتمل بناء 40,322 وحدة سكنية في رومانيا في الأشهر التسعة الأولى من 2025، بانخفاض 4.7%.
- تكاليف البناء والضرائب. في أغسطس 2025 ارتفعت ضريبة القيمة المضافة من 19% إلى 21% بموجب القانون 141/2025، وانتقلت الزيادة إلى الأسعار.
- طلب محلي. بوخارست هي مركز العمل والمال والتكنولوجيا في رومانيا، ومعظم المشترين فيها رومانيون.
هذا تفسير لما حدث، لا وعد بما سيحدث. والقوى الثلاث كلها قابلة للتغيّر.
التاريخ لا يمنحكم توقعاً. إنه يمنحكم إحساساً بالنِّسَب.
بوخارست مقارنة بمدن رومانية أخرى
وفق تحليل Imobiliare.ro نفسه، لم تكن بوخارست المدينة الأسرع ارتفاعاً في العقد الأخير:
| المدينة | شقة جديدة، 2016 | شقة جديدة، 2026 | التغيّر |
|---|---|---|---|
| كلوج نابوكا | نحو 1,104 يورو | نحو 3,357 يورو | ارتفاع بنحو 204% |
| براشوف | نحو 953 يورو | نحو 2,683 يورو | ارتفاع بنحو 181% |
| بوخارست | نحو 1,072 يورو | نحو 2,636 يورو | ارتفاع بنحو 132% |
| تيميشوارا | نحو 1,000 يورو | نحو 2,141 يورو | ارتفاع بنحو 114% |
وهذا تذكير مفيد: «رومانيا» ليست سوقاً واحدة. كل مدينة، وكل حي فيها، يتحرك بإيقاعه الخاص. وعن الفروق داخل بوخارست، راجعوا مقالنا عن أسعار السكن في بوخارست وأين تبحثون.
ما لا يقوله لكم التاريخ
أريد أن أكون واضحاً هنا، لأن هذا هو الموضع الذي تميل فيه العروض التسويقية إلى المبالغة.
- عقد من الارتفاع لا يضمن عقداً آخر. في 2008 افترض كثيرون أن الأسعار لن تفعل سوى الصعود.
- السعر المطلوب ليس سعر صفقة. المؤشر يقيس الإعلانات، لا العقود الموقّعة.
- متوسط المدينة لا يسعّر عقاراً. عقاركم يُفحص بمقارنته بصفقات مماثلة في الحي نفسه.
فماذا يمكن أن نتعلم إذن؟ أن سوق بوخارست مرّت بدورة كاملة، صعود وهبوط وتعافٍ، وأن قواعد اليوم تحمي المشتري أكثر من السابق. مثال واحد: يُلزم القانون 207/2025 («قانون نورديس») بإيداع الدفعات المقدمة لمشتري الشقق على الخريطة في حساب مخصص للمشروع، مع سقوف حسب مراحل البناء. وعن تباطؤ 2026، راجعوا مقالنا عن سنة الانتقال.
أسئلة شائعة
كم ارتفعت أسعار الشقق في بوخارست خلال السنوات العشر الأخيرة؟
وفق مؤشر Imobiliare.ro، ارتفعت الشقة الجديدة من نحو 1,072 يورو للمتر المربع في 2016 إلى نحو 2,636 في صيف 2026، أي نحو 132%. وارتفعت الشقة القديمة من نحو 1,037 إلى نحو 2,259 يورو للمتر المربع، أي نحو 109%. وهذه أسعار مطلوبة لا أسعار صفقات.
ماذا حدث لأسعار بوخارست في أزمة 2008؟
وفق Imobiliare.ro، انخفضت الأسعار المطلوبة للشقق الجديدة في بوخارست في 2009 بنحو 29%، وللقديمة بنحو 22%. وفي أكبر ست مدن رومانية كانت الأسعار في نهاية 2009 أدنى من ذروة مارس 2008 بأكثر من 40%.
متى عادت الأسعار إلى الارتفاع؟
كان التعافي بطيئاً. في 2016 كانت الشقة الجديدة في بوخارست لا تزال أرخص منها في 2011. وجاء الارتفاع الحاد أساساً في السنوات الخمس الأخيرة، من نحو 1,480 إلى نحو 2,273 يورو للمتر المربع في المتوسط.
هل بوخارست هي المدينة الأكثر ارتفاعاً في رومانيا؟
لا. وفق تحليل لـImobiliare.ro، ارتفعت الشقق الجديدة خلال العقد الأخير بنحو 204% في كلوج نابوكا ونحو 181% في براشوف، مقابل نحو 132% في بوخارست.
هل ستواصل الأسعار في بوخارست الارتفاع؟
لا أحد يستطيع أن يعد بذلك، ونحن منهم. البيانات تصف ما حدث والقوى التي عملت، لا ما سيحدث غداً.
الخلاصة
عشر سنوات من البيانات تروي قصة سوق نضجت: من فقاعة، مروراً بهبوط، إلى سوق بمشترين محليين وقواعد إقراض حذرة وقانون يحمي الدفعات المقدمة.
التاريخ لا يمنحكم توقعاً. إنه يمنحكم إحساساً بالنِّسَب. وإذا كنتم تدرسون الآن عقاراً في بوخارست، في مشروعنا في بالوتيشتي أو في أي مكان آخر، احجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. سنراجع معاً بيانات الحي المحدد، والمسار من العقد المبدئي حتى العقد النهائي والتسجيل بأسمائكم.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: مؤشر أسعار Imobiliare.ro (بيانات تاريخية كما نشرتها Mediafax، 2010؛ ziare.com، 2011؛ termene.ro، يوليو 2026) · المعهد الوطني للإحصاء في رومانيا (INS) · Deloitte Property Index 2025 · البنك الوطني الروماني (BNR) · القانون 141/2025 والقانون 207/2025، البوابة التشريعية الرومانية
هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. البيانات السابقة لا تضمن الأسعار المستقبلية. قبل أي صفقة، يُنصح باستشارة مختصين محليين.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
