מחירי דירות בבוקרשט, בודפשט ופראג: איפה המ״ר הזול, ומה עוד שונה?

מחירי דירות בבוקרשט מול בודפשט ופראג: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

מבין שלוש הבירות, בוקרשט היא הזולה ביותר למ״ר. לפי Deloitte Property Index 2025, דירה חדשה בפראג עלתה ב-2024 כ-6,121 אירו למ״ר ובבודפשט כ-3,863, לעומת 1,757 אירו למ״ר בממוצע לכל הדירות בבוקרשט. שלוש המדינות באיחוד ובשנגן, ואף אחת מהן לא מעניקה היום תושבות ישירה על רכישת דירה.

משקיעים שמגיעים אליי אחרי סיבוב במרכז אירופה שואלים בדרך כלל אותה שאלה: ״בודפשט כבר יקרה, פראג יקרה עוד יותר. האם בוקרשט היא פשוט השלב הבא באותו מסלול?״

התשובה הכנה: אולי, ואולי לא. אף אחד לא יודע מה יקרה למחירים. אבל אפשר לדעת היום מה עולה כל דבר, ומה הכללים בכל עיר. זה מה שהמאמר הזה עושה.

מחיר למ״ר: שני מקורות, אותו סדר

שאלו את היזמים על זה

מקור	בוקרשט	בודפשט	פראג
Deloitte Property Index 2025, דירה חדשה, נתוני 2024	1,757 אירו (כל הדירות)	3,863 אירו	6,121 אירו
Numbeo, דירה במרכז העיר, אוקטובר 2026	כ-3,370 אירו	כ-5,090 אירו	כ-8,250 אירו
Numbeo, דירה מחוץ למרכז, אוקטובר 2026	כ-1,970 אירו	כ-3,500 אירו	כ-6,150 אירו

בשתי השיטות הסדר זהה: פראג, אחריה בודפשט, ובוקרשט אחרונה. לפי Deloitte, דירה חדשה בפראג יקרה למ״ר פי שלושה ומעלה מהממוצע בבוקרשט.

לבוקרשט יש גם מדד מקומי: לפי מדד המחירים של Imobiliare.ro, דירה חדשה בעיר עלתה בקיץ 2026 כ-2,636 אירו למ״ר בממוצע. על הפער מול מחירי הדיור בישראל כתבה הילה ציאון בכתבה ב-ynet.

ומה עם המגמה?

לפי אותו דוח של Deloitte, המחיר הממוצע לדירה חדשה עלה ב-2024 ב-11.9% בהונגריה, ב-11.5% ברומניה וב-2.7% בצ׳כיה. זה תיאור של שנה שעברה, לא תחזית. ובפראג נדרשו לפי הדוח כ-15 משכורות שנתיות ברוטו כדי לקנות דירה חדשה של 70 מ״ר, ובבודפשט כ-11.4.

מסים ברכישה בכל עיר

שאלו את היזמים על זה

	רומניה	הונגריה	צ׳כיה
מע״מ על דירה חדשה	21%	5% על דירות חדשות עד סוף 2026, ועד 2030 לפרויקטים שקיבלו היתר עד סוף 2026	12% על דיור
מס העברה לקונה	אין	4% מהמחיר	בוטל ב-2020
עלויות נוספות	נוטריון לפי טבלה ואגרת רישום 0.15%	לפי העסקה	לפי העסקה

הנתון הרומני מבוסס על חוק 141/2025, שהעלה את המע״מ מ-19% ל-21% באוגוסט 2025. ההבדל המעשי: בהונגריה רוכש דירה חדשה נהנה כרגע ממע״מ מופחת אבל משלם מס העברה. בצ׳כיה אין מס העברה. ברומניה המס על דירה חדשה הוא המע״מ המלא.

תושבות וכללים לרוכשים מחו״ל

שאלו את היזמים על זה

• הונגריה: תוכנית ״המשקיע האורח״ (Guest Investor Program) כבר לא כוללת רכישה ישירה של נדל״ן. נותרו מסלול של השקעה בקרן נדל״ן מאושרת ב-250,000 אירו ומסלול של תרומה. בנוסף, מי שאינו אזרח האיחוד צריך אישור של משרד הממשלה המחוזי כדי לקנות נכס.
• צ׳כיה: אין מסלול תושבות בזכות רכישת דירה.
• רומניה: אין ויזת זהב ואין תושבות בזכות נכס. מי שאינו אזרח האיחוד קונה מבנה על שמו, והקרקע נרשמת בדרך כלל דרך זכות Superficie.

בשלוש הבירות, דירה היא דירה ולא אשרה. מי שמחפש מעמד צריך מסלול אחר.

זמן טיסה ומטבע

שאלו את היזמים על זה

	בוקרשט	בודפשט	פראג
טיסה ישירה מנתב״ג (בערך)	2.5–3 שעות	כ-3.5 שעות	כ-4 שעות
מטבע	ליי	פורינט	קורונה צ׳כית
אזור זמן	כמו ישראל	שעה אחורה	שעה אחורה

אף אחת מהשלוש לא משתמשת באירו, ולכן בכל אחת מהן יש לשער החליפין משקל במחיר ובהחזר המשכנתא.

גישה למשכנתא

כל בנק מרכזי קובע תקרת מימון משלו:

1. רומניה: הבנק הלאומי של רומניה (BNR) מתיר עד 85% בהלוואה בליי, ועד 75% באירו ללווה בלי הכנסה במטבע ההלוואה. לתושבי חוץ עם הכנסה מחו״ל, הבנקים מממנים בפועל בדרך כלל 50%–70%.
2. הונגריה: הבנק המרכזי של הונגריה מתיר עד 80% בהלוואה בפורינט (90% לרוכשי דירה ראשונה), אבל רק עד 50% בהלוואה באירו.
3. צ׳כיה: הבנק המרכזי של צ׳כיה מתיר עד 80% (90% ללווים מתחת לגיל 36), ומאפריל 2026 המליץ על תקרה של 70% למשכנתאות לנכס להשקעה.

ולפי Deloitte, הריבית הממוצעת על משכנתא ב-2024 עמדה על 9.35% בהונגריה, 6.89% ברומניה ו-5.07% בצ׳כיה. על התנאים לתושבי חוץ ברומניה, במאמר על משכנתא ברומניה לתושבי חוץ.

איך להשתמש בהשוואה הזו

1. אל תקנו ״עיר״, קנו שכונה. הפער בין מרכז העיר לשאר העיר בכל אחת מהבירות גדול מאוד.
2. השוו את עלות הכניסה המלאה: מחיר, מע״מ או מס העברה, נוטריון ורישום.
3. בדקו את המימון לפני שאתם מתאהבים בנכס: בהונגריה, הלוואה באירו מוגבלת ל-50%.
4. אל תבנו על מגמה של שנה אחת. 11.5% ב-2024 הוא נתון היסטורי, לא הבטחה.

על המחירים בבוקרשט לפי שכונות, במאמר על מחירי הדיור בבוקרשט ואיפה להסתכל, ועל השוק כולו, בסקירת שוק הנדל״ן בבוקרשט 2026.

שאלות נפוצות

כמה עולה מ״ר בבוקרשט לעומת בודפשט ופראג?

לפי Deloitte Property Index 2025 (נתוני 2024), דירה חדשה בפראג עלתה כ-6,121 אירו למ״ר ובבודפשט כ-3,863, לעומת 1,757 אירו בממוצע לכל הדירות בבוקרשט. לפי Numbeo (אוקטובר 2026), דירה במרכז העיר עולה כ-8,250 אירו בפראג, כ-5,090 בבודפשט וכ-3,370 בבוקרשט.

באיזו מדינה מס הרכישה נמוך יותר?

זה תלוי בסוג הנכס. בצ׳כיה מס הרכישה בוטל ב-2020, ועל דיור חדש חל מע״מ של 12%. בהונגריה משלמים 4% מס העברה, ועל דירה חדשה חל כרגע מע״מ מופחת של 5%. ברומניה אין מס רכישה נפרד, אבל על דירה חדשה חל מע״מ של 21%.

האם רכישת דירה בבודפשט מעניקה תושבות?

לא באופן ישיר. תוכנית המשקיע האורח של הונגריה כבר לא כוללת רכישה ישירה של נדל״ן, ונותרו בה מסלול השקעה בקרן נדל״ן מאושרת ב-250,000 אירו ומסלול תרומה.

באיזו עיר קל יותר לקבל משכנתא?

התקרות שונות: עד 80% בצ׳כיה (70% לנכס להשקעה מאפריל 2026), עד 80% בפורינט ו-50% באירו בהונגריה, ועד 75% באירו ברומניה ללווה בלי הכנסה במטבע ההלוואה. בפועל, בכל שלוש המדינות הבנק בוחן את ההכנסה ואת מקורה.

האם בוקרשט ״תשיג״ את בודפשט ופראג?

אף אחד לא יכול להבטיח את זה. הנתונים מראים פער מחירים גדול היום ומגמה של 2024, לא את מה שיקרה בשנים הבאות.

השורה התחתונה

בוקרשט היא הבירה הזולה מבין השלוש, בפער גדול. אבל ההחלטה לא נגמרת במחיר למ״ר. היא כוללת את המס, את המימון, את המרחק ואת השכונה.

השוואה טובה לא אומרת לכם איפה לקנות. היא אומרת לכם מה לשאול. ואם בוקרשט בפנים, תקבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על המספרים בשכונה שמעניינת אתכם, ועל הדרך מהחוזה המקדים ועד החוזה הסופי ורישום על שמכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: Deloitte Property Index 2025 (נתוני 2024) · Numbeo, מחירי דירות למ״ר (אוקטובר 2026) · מדד המחירים של Imobiliare.ro (קיץ 2026) · ynet, הילה ציאון · חוק 141/2025, פורטל החקיקה הרומני · הבנק הלאומי של רומניה (BNR) · הבנק המרכזי של הונגריה (MNB) · הבנק המרכזי של צ׳כיה (CNB)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. נתוני עבר אינם מבטיחים מחירים עתידיים. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026, ולפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.