Laut Deloitte (Daten 2024): Neubauwohnung 6.121 € pro m² in Prag, 3.863 € in Budapest; Bukarest im Schnitt 1.757 € für alle Wohnungen.
In Ungarn zahlt der Käufer 4 % Grunderwerbsteuer, bei ermäßigten 5 % MwSt. auf Neubauten. Tschechien hat sie abgeschafft. Rumänien: 21 % MwSt. auf Neubauten.
In Ungarn ist ein Euro-Kredit auf 50 % des Werts begrenzt. Tschechien erlaubt bis zu 80 % (70 % für Anlageimmobilien), Rumänien bis zu 75 % in Euro.
Laut Deloitte kostete eine neue 70-m²-Wohnung in Prag rund 15 Bruttojahresgehälter und in Budapest rund 11,4.
Ungarn hat den direkten Immobilienkauf aus seinem Gastinvestorenprogramm gestrichen. Tschechien und Rumänien geben für einen Wohnungskauf keinen Aufenthalt.
Bukarest, Budapest oder Prag: was ein Quadratmeter kostet – die kurze Antwort
Von den drei Hauptstädten ist Bukarest pro Quadratmeter die günstigste. Laut Deloitte Property Index 2025 kostete eine Neubauwohnung 2024 in Prag rund 6.121 € pro m² und in Budapest rund 3.863 €, gegenüber durchschnittlich 1.757 € pro m² für alle Wohnungen in Bukarest. Alle drei Länder gehören zur EU und zum Schengen-Raum, und keines von ihnen gewährt heute für den Kauf einer Wohnung direkt ein Aufenthaltsrecht.
Investoren, die nach einer Tour durch Mitteleuropa zu mir kommen, stellen meist dieselbe Frage: „Budapest ist schon teuer, Prag noch mehr. Ist Bukarest einfach die nächste Station auf demselben Weg?“
Die ehrliche Antwort: vielleicht, vielleicht auch nicht. Niemand weiß, wie sich die Preise entwickeln. Was wir heute wissen können, ist, was alles kostet und welche Regeln in jeder Stadt gelten. Genau das leistet dieser Artikel.
Quadratmeterpreis: zwei Quellen, dieselbe Reihenfolge
| Quelle | Bukarest | Budapest | Prag |
|---|---|---|---|
| Deloitte Property Index 2025, Neubauwohnung, Daten 2024 | 1.757 € (alle Wohnungen) | 3.863 € | 6.121 € |
| Numbeo, Wohnung im Stadtzentrum, Oktober 2026 | rund 3.370 € | rund 5.090 € | rund 8.250 € |
| Numbeo, Wohnung außerhalb des Zentrums, Oktober 2026 | rund 1.970 € | rund 3.500 € | rund 6.150 € |
Beide Methoden ergeben dieselbe Reihenfolge: Prag, dann Budapest, und Bukarest zuletzt. Laut Deloitte kostet eine Neubauwohnung in Prag pro Quadratmeter mehr als das Dreifache des Bukarester Durchschnitts.
Für Bukarest gibt es zudem einen lokalen Referenzwert: Laut dem Preisindex von Imobiliare.ro lag eine Neubauwohnung in der Stadt im Sommer 2026 bei durchschnittlich rund 2.636 € pro m². Den Abstand zu den israelischen Wohnungspreisen beschrieb ein Bericht von Hila Tzion auf ynet (auf Hebräisch).
Und der Trend?
Laut demselben Deloitte-Bericht stieg der Durchschnittspreis einer Neubauwohnung 2024 in Ungarn um 11,9 %, in Rumänien um 11,5 % und in Tschechien um 2,7 %. Das beschreibt das vergangene Jahr, keine Prognose. Und in Prag brauchte man laut dem Bericht rund 15 Bruttojahresgehälter für eine neue 70-m²-Wohnung, gegenüber rund 11,4 in Budapest.
Erwerbsteuern in jeder Stadt
| Rumänien | Ungarn | Tschechien | |
|---|---|---|---|
| MwSt. auf eine Neubauwohnung | 21 % | 5 % auf Neubauwohnungen bis Ende 2026, und bis 2030 für Projekte mit Genehmigung bis Ende 2026 | 12 % auf Wohnraum |
| Grunderwerbsteuer für den Käufer | Keine | 4 % des Preises | 2020 abgeschafft |
| Weitere Kosten | Notar nach gestaffelter Tabelle und 0,15 % Eintragungsgebühr | Je nach Transaktion | Je nach Transaktion |
Die rumänische Angabe stützt sich auf Gesetz 141/2025, das die Mehrwertsteuer im August 2025 von 19 % auf 21 % angehoben hat. Der praktische Unterschied: In Ungarn profitiert der Käufer einer Neubauwohnung derzeit von einer ermäßigten Mehrwertsteuer, zahlt aber Grunderwerbsteuer. In Tschechien gibt es keine Grunderwerbsteuer. In Rumänien ist die Steuer auf eine Neubauwohnung die volle Mehrwertsteuer.
Aufenthalt und Regeln für Käufer aus dem Ausland
- Ungarn: Das Gastinvestorenprogramm (Guest Investor Program) umfasst keinen direkten Immobilienkauf mehr. Übrig bleiben eine Investition von 250.000 € in einen zugelassenen Immobilienfonds und ein Spendenweg. Zudem braucht ein Nicht-EU-Bürger für den Immobilienkauf eine Genehmigung des Komitatsamts.
- Tschechien: Es gibt keinen Weg zum Aufenthaltsrecht über den Kauf einer Wohnung.
- Rumänien: kein Golden Visa und kein Aufenthaltsrecht über Immobilien. Ein Nicht-EU-Bürger kauft das Gebäude auf seinen eigenen Namen, und das Grundstück wird in der Regel über ein Superficie-Recht (ein Erbbaurecht) eingetragen.
In allen drei Hauptstädten ist eine Wohnung eine Wohnung, kein Visum. Wer einen Status sucht, braucht einen anderen Weg.
Ein guter Vergleich sagt Ihnen nicht, wo Sie kaufen sollen. Er sagt Ihnen, was Sie fragen sollten.
Flugzeit und Währung
| Bukarest | Budapest | Prag | |
|---|---|---|---|
| Direktflug ab Tel Aviv (ca.) | 2,5 bis 3 Stunden | rund 3,5 Stunden | rund 4 Stunden |
| Währung | Leu | Forint | Tschechische Krone |
| Zeitzone | Wie Israel | Eine Stunde hinter Israel | Eine Stunde hinter Israel |
Keine der drei nutzt den Euro, daher wirkt sich in jeder von ihnen der Wechselkurs auf den Preis und auf die Hypothekenraten aus.
Zugang zur Hypothek
Jede Zentralbank legt ihre eigene Finanzierungsgrenze fest:
- Rumänien: Die Rumänische Nationalbank (BNR) erlaubt bis zu 85 % bei einem Kredit in Lei und bis zu 75 % in Euro für einen Kreditnehmer ohne Einkommen in der Kreditwährung. Nichtansässigen mit ausländischem Einkommen finanzieren Banken in der Praxis meist 50 % bis 70 %.
- Ungarn: Die ungarische Zentralbank (MNB) erlaubt bis zu 80 % bei einem Forint-Kredit (90 % für Erstkäufer), bei einem Euro-Kredit aber nur bis zu 50 %.
- Tschechien: Die Tschechische Nationalbank (CNB) erlaubt bis zu 80 % (90 % für Kreditnehmer unter 36 Jahren) und empfiehlt seit April 2026 eine Obergrenze von 70 % für Hypotheken auf Anlageimmobilien.
Laut Deloitte lag der durchschnittliche Hypothekenzins 2024 in Ungarn bei 9,35 %, in Rumänien bei 6,89 % und in Tschechien bei 5,07 %. Zu den Bedingungen für Nichtansässige in Rumänien lesen Sie unseren Artikel über Hypotheken in Rumänien für Nichtansässige.
So nutzen Sie diesen Vergleich
- Kaufen Sie keine „Stadt“, kaufen Sie ein Viertel. Der Abstand zwischen dem Zentrum und dem Rest der Stadt ist in allen drei Hauptstädten sehr groß.
- Vergleichen Sie die vollständigen Einstiegskosten: Preis, MwSt. oder Grunderwerbsteuer, Notar und Eintragung.
- Prüfen Sie die Finanzierung, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben: In Ungarn ist ein Euro-Kredit auf 50 % begrenzt.
- Bauen Sie nicht auf den Trend eines einzigen Jahres. 11,5 % im Jahr 2024 sind ein historischer Wert, kein Versprechen.
Zu den Bukarester Preisen nach Vierteln lesen Sie unseren Artikel über Wohnungspreise in Bukarest und wo man suchen sollte, und zum Markt insgesamt unseren Überblick über den Bukarester Immobilienmarkt 2026.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet ein Quadratmeter in Bukarest im Vergleich zu Budapest und Prag?
Laut Deloitte Property Index 2025 (Daten 2024) kostete eine Neubauwohnung in Prag rund 6.121 € pro m² und in Budapest rund 3.863 €, gegenüber durchschnittlich 1.757 € für alle Wohnungen in Bukarest. Laut Numbeo (Oktober 2026) kostet eine Wohnung im Stadtzentrum in Prag rund 8.250 € pro m², in Budapest rund 5.090 € und in Bukarest rund 3.370 €.
Welches Land hat die niedrigere Erwerbsteuer?
Das hängt von der Art der Immobilie ab. In Tschechien wurde die Grunderwerbsteuer 2020 abgeschafft, und auf neuen Wohnraum fallen 12 % MwSt. an. In Ungarn zahlen Sie 4 % Grunderwerbsteuer, und auf eine Neubauwohnung fällt derzeit eine ermäßigte MwSt. von 5 % an. Rumänien kennt keine gesonderte Erwerbsteuer, auf eine Neubauwohnung fallen aber 21 % MwSt. an.
Bringt der Kauf einer Wohnung in Budapest ein Aufenthaltsrecht?
Nicht direkt. Ungarns Gastinvestorenprogramm umfasst keinen direkten Immobilienkauf mehr; übrig bleiben eine Investition von 250.000 € in einen zugelassenen Immobilienfonds und ein Spendenweg.
In welcher Stadt ist eine Hypothek leichter zu bekommen?
Die Obergrenzen unterscheiden sich: bis zu 80 % in Tschechien (70 % für Anlageimmobilien seit April 2026), bis zu 80 % in Forint und 50 % in Euro in Ungarn und bis zu 75 % in Euro in Rumänien für einen Kreditnehmer ohne Einkommen in der Kreditwährung. In der Praxis prüft die Bank in allen drei Ländern Ihr Einkommen und dessen Herkunft.
Wird Bukarest zu Budapest und Prag „aufschließen“?
Das kann niemand versprechen. Die Daten zeigen den heute großen Preisabstand und den Trend von 2024, nicht, was in den kommenden Jahren geschehen wird.
Fazit
Bukarest ist die günstigste der drei Hauptstädte, und zwar mit großem Abstand. Doch die Entscheidung endet nicht beim Quadratmeterpreis. Sie umfasst die Steuer, die Finanzierung, die Entfernung und das Viertel.
Ein guter Vergleich sagt Ihnen nicht, wo Sie kaufen sollen. Er sagt Ihnen, was Sie fragen sollten. Und wenn Bukarest auf Ihrer Liste steht, buchen Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Zahlen für das Viertel durch, das Sie interessiert, und den Weg vom Vorvertrag bis zum endgültigen Kaufvertrag und der Grundbucheintragung auf Ihren Namen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Deloitte Property Index 2025 (Daten 2024) · Numbeo, Wohnungspreise pro m² (Oktober 2026) · Preisindex von Imobiliare.ro (Sommer 2026) · ynet, Hila Tzion (auf Hebräisch) · Gesetz 141/2025, rumänisches Gesetzesportal · Rumänische Nationalbank (BNR) · Ungarische Zentralbank (MNB) · Tschechische Nationalbank (CNB)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Vergangene Daten garantieren keine künftigen Preise. Die Angaben entsprechen dem Stand von Oktober 2026; ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
