Laut Imobiliare.ro-Index, September 2026. Angebotspreis, kein Transaktionspreis.
Im gehobenen Norden über 5.500 € pro m², im günstigsten Viertel im Süden rund 1.389. Ein Stadtdurchschnitt sagt fast nichts.
Wer wird im Haus wohnen? Ein Paar, eine Familie mit Kindern oder ein Käufer, der an den Verkauf denkt: Jeder findet eine andere Lage.
Bis zu 70 % des Preises für Nichtansässige, mindestens 30 % Eigenkapital, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank.
Die U-Bahn zum Flughafen ist im Bau, mit erklärtem Termin im April 2029, der schon verschoben wurde. Heute keine „U-Bahn-Prämie“ zahlen.
Immobilien in Bukarest: die kurze Antwort
Bukarest ist der größte und aktivste Markt Rumäniens, und die meisten Israelis, die sich Immobilien in Rumänien ansehen, beginnen hier. Eine Neubauwohnung in Bukarest kostete im September 2026 laut dem Imobiliare.ro-Index durchschnittlich rund 2.549 € pro m², doch der Unterschied zwischen den Vierteln ist enorm: Im gehobenen Norden liegt der Angebotspreis über 5.500 € pro m², in günstigen Vierteln im Süden unter 1.400. Käufer aus dem Ausland, auch Israelis, können in Bukarest eine Wohnung kaufen und auf den eigenen Namen eintragen lassen und auch eine Hypothek einer rumänischen Bank von bis zu 70 % des Preises erhalten, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank.
Ich bin Moti Azulay. Gemeinsam mit Rechtsanwalt Ilan Leibovitch sind wir die Bauträger eines Villenprojekts in Balotești, in den nördlichen Vororten von Bukarest. Diese Seite habe ich als Karte der Stadt für alle gebaut, die aus dem Ausland kommen: wie die Preise sind, wo sich welcher Käufertyp wiederfindet und was Sie vor der Unterzeichnung prüfen. Wir sind die Bauträger, nicht die Vermarkter, deshalb schreibe ich auch, wo ich nicht kaufen würde.
Jedes Kapitel ist kurz und endet mit einem Link auf einen Artikel, der das Thema bis ins Detail behandelt. Der umfassende Leitfaden für ganz Rumänien ist Immobilien in Rumänien: der vollständige Leitfaden.
Warum Israelis gerade auf Bukarest schauen
Bukarest ist die Hauptstadt und der Beschäftigungsmotor Rumäniens: das Zentrum für Hightech, Finanzen und Unternehmensdienstleistungen. Laut der Volkszählung 2021 leben dort 1.716.983 Einwohner, im umliegenden Kreis Ilfov weitere 542.686. Ilfov ist seit 2011 um mehr als 150.000 Einwohner gewachsen, weil viele Familien aus der Stadt in die Vororte ziehen.
Für alle, die aus Israel kommen, hat Bukarest auch praktische Vorteile: einen Direktflug von etwa zweieinhalb Stunden, einen internationalen Flughafen und eine bestehende israelische und jüdische Gemeinschaft. Die Flüge von Israel nach Bukarest · Die jüdische Gemeinde in Bukarest · Warum gerade Bukarest, und warum jetzt.
Und eine weitere Zahl, die wichtiger ist, als sie aussieht: Die meisten Käufer auf dem Bukarester Immobilienmarkt sind Rumänen, keine ausländischen Investoren. An dem Tag, an dem Sie verkaufen wollen, ist Ihr nächster Käufer wahrscheinlich eine einheimische Familie. Ein Markt, der auf lokaler Nachfrage beruht, trocknet nicht aus, wenn die Ausländer gehen. Der Bukarester Immobilienmarkt 2026.
Was eine Wohnung in Bukarest 2026 kostet
Das sind die Daten, die ich im ersten Gespräch zeige, jede mit Quelle und Datum:
| Kennzahl | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Angebotspreis einer Neubauwohnung in Bukarest | rund 2.549 € pro m² | Imobiliare.ro-Index, 10.09.2026 |
| Veränderung zum Vorjahr, Neubauwohnung | +9,3 % | Imobiliare.ro-Index, 10.09.2026 |
| Stadtdurchschnitt, alle Wohnungen | rund 2.302 € pro m² Nutzfläche | Imobiliare.ro, 2. Quartal 2026 |
| Die teuren Viertel: Primăverii, Kiseleff, Aviatorilor | 5.638 · 5.632 · 5.541 € pro m² | Imobiliare.ro, 2. Quartal 2026 |
| Das günstigste Viertel der Analyse: Ferentari | rund 1.389 € pro m² | Imobiliare.ro, 2. Quartal 2026 |
| Neubauwohnung in Sektor 1 gegen Sektor 5 | rund 4.190 gegen rund 2.000 € pro m² | Imobiliare.ro, Februar 2026 |
Drei wichtige Punkte zu dieser Tabelle. Erstens sind das Angebotspreise in Anzeigen, keine Transaktionspreise. Zweitens liegt der Unterschied zwischen dem teuren und dem günstigen Viertel ungefähr beim Vierfachen, deshalb sagt ein Stadtdurchschnitt über eine bestimmte Immobilie fast nichts aus. Drittens sollten Sie in einer rumänischen Anzeige prüfen, auf welche Quadratmeter sich der Preis bezieht: Nutzfläche (utilă) oder Bruttofläche (construită). Wie Sie eine rumänische Immobilienanzeige lesen.
Die vollständige Aufstellung nach Sektor und Viertel finden Sie im Leitfaden Wohnungspreise in Bukarest 2026: was ein m² kostet und wo Sie suchen sollten. Die langfristige Entwicklung steht im Artikel über die Bukarester Preise im letzten Jahrzehnt, der regionale Vergleich im Artikel Bukarest gegen Budapest und Prag.
Vergangene Daten sind keine Garantie für die Zukunft. Ich zeige sie, damit Sie verstehen, wo der Markt heute steht, nicht um vorherzusagen, wohin er geht.
Wo in Bukarest kaufen: die Karte der Lagen
Die Frage „Welches Viertel ist das beste?“ ist die falsche Frage. Die richtige Frage ist, wer im Haus wohnen wird: ein Paar, das im Zentrum arbeitet, eine Familie mit Kindern an einer internationalen Schule oder ein Käufer, der eine Immobilie sucht, die sich später leicht verkaufen lässt. Für jeden gibt es eine andere Antwort.
| Lage | Charakter | Verkehr | Für wen geeignet |
|---|---|---|---|
| Der alte Norden: Primăverii, Dorobanți, Aviatorilor | Gehoben, Botschaften, historische Villen | U-Bahn M2 in der Nähe | Städtisches Leben auf hohem Niveau |
| Floreasca | See, Büros, neue Wohnungen | U-Bahn M1/M2 in der Nähe | Paare und Berufstätige |
| Pipera | Bürozentren, Wohnanlagen, internationale Schulen | U-Bahn M2, Endstation | Familien und Hightech-Beschäftigte |
| Băneasa | Wald, See, Villen und neue Wohnanlagen | Linie M6 im Bau | Familien, die Ruhe in der Stadt wollen |
| Cotroceni | Altes Villenviertel, Botanischer Garten | U-Bahn M1/M3 in der Nähe | Wer historischen Charakter mag |
| Titan, Drumul Taberei | Große Wohnviertel mit Park | M1 in Titan, M5 in Drumul Taberei | Ausgewogenheit zwischen Preis und Verkehr |
| Der Süden: Berceni, Tineretului | Dichtere Bebauung, Preise unter dem Durchschnitt | M2 bis Berceni | Zugänglicheres Budget |
| Nord-Ilfov: Otopeni, Corbeanca, Balotești | Häuser und Villen, Seen und Wälder | Straße DN1, nahe am Flughafen | Familien, die Haus und Garten wollen |
Der Norden: teuer und gefragt
Im Norden liegen der Flughafen, die großen Bürozentren, die Parks rund um die Seen und die meisten internationalen Schulen. Deshalb beginnen die meisten Käufer aus dem Ausland dort. Der Nachteil ist der Preis und der Stau auf der DN1 zu Stoßzeiten. Pipera · Băneasa · Otopeni · Internationale Schulen.
Der Süden: Das Budget reicht weiter
Im Süden liegt der Preis pro m² deutlich unter dem Stadtdurchschnitt, und ein Teil der Infrastruktur ist bereits fertig: Die Linie M2 reicht bis Berceni, und der südliche Halbring der Autobahn A0 ist seit Juni 2025 offen. Dafür ist die Bebauung dichter, und es gibt in der Umgebung weniger internationale Arbeitgeberzentren. Norden oder Süden von Bukarest.
„Sektor 1“ ist eine Adresse, kein Qualitätszertifikat
Bukarest ist in sechs Sektoren (Sectoare) aufgeteilt, und Vermarkter schreiben gern „Wohnung in Sektor 1“. Doch jeder Sektor ist wie ein Stück Kuchen: Er beginnt im Stadtzentrum und wird zum Rand hin breiter. Auch in Sektor 1 gibt es Randviertel mit schwacher Infrastruktur. Entscheidend ist die genaue Lage, Straße für Straße. Die besten Viertel in Bukarest.
Wohnung oder Villa in Bukarest?
Eine Wohnung bietet Stadt, öffentlichen Verkehr und einen niedrigeren Einstiegspreis, mit Hausgeld und weniger Instandhaltung. Die meisten Wohnungen in Bukarest liegen in der Stadt, viele davon in der Nähe von U-Bahn-Linien.
Eine Villa bietet Fläche, Garten und Privatsphäre. Neue Villen liegen vor allem in den nördlichen Vororten: Pipera, Băneasa, Otopeni, Corbeanca und Balotești. Sie verlangt ein Auto, eigene Instandhaltung und Aufmerksamkeit bei der Eintragung des Grundstücks.
Die richtige Entscheidung beginnt mit der Frage, wer in der Immobilie wohnen wird und wer sie Ihnen an dem Tag abkauft, an dem Sie verkaufen wollen, und erst danach mit der Frage, welches Viertel.
Zwei Unterschiede, die leicht übersehen werden:
- Preis pro m². Für Wohnungen gibt es einen bekannten Index. Für Villen gibt es keine solche einzelne Zahl, weil der Preis auch vom Grundstück und vom Lieferumfang abhängt. Eine Villa vergleichen Sie mit ähnlichen Villen in derselben Gegend.
- Eintragung. Wer kein EU-Bürger ist, trägt eine Wohnung oder ein Gebäude auf seinen Namen ein, ein Grundstück aber nicht direkt. Bei einer Wohnung spielt das kaum eine Rolle. Bei einer Villa ist es wesentlich, und der übliche Weg ist das Oberflächenrecht (Superficie). Grundeigentum in Rumänien.
Der vollständige Vergleich, einschließlich Steuern und jährlicher Kosten: Villa oder Wohnung in Bukarest. Und warum junge Familien in die Vororte ziehen: Villen im Norden Bukarests.
In Bukarest investieren: was Sie vor dem Kauf prüfen
Wer eine Wohnung als Investition in Bukarest sucht, fragt meist: „Wo lohnt es sich am meisten?“ Ich schlage vor, mit sechs Prüfungen zu beginnen. Sie versprechen keinen Gewinn, aber sie verhindern die teuren Fehler, die ich immer wieder sehe.
- Wer kauft Ihnen die Immobilie am Tag des Verkaufs ab? Der nächste Käufer ist wahrscheinlich Rumäne. Eine Immobilie, die zur lokalen Nachfrage passt, in einer Lage mit tiefem lokalem Markt, lässt sich leichter verkaufen.
- Preis im Vergleich zu Transaktionen, nicht zu Anzeigen. Eine Anzeige, die fünf Monate online steht, ist kein Beweis für den Preis. Sie ist der Beweis, dass eine Wohnung zu diesem Preis liegen bleibt.
- Ausländeraufschlag. Ein ausländischer Käufer, der zu einem kurzen Besuch kommt, zahlt häufig 10 % bis 25 % über dem Markt. Wie Sie den Preis selbst prüfen.
- Das Gebäude. In Bukarest gibt es ein Erdbebenrisiko, und es konzentriert sich auf alte Gebäude: Auf der offiziellen Liste stehen mehr als 400 Gebäude der Risikoklasse I, des „roten Punkts“, die meisten von vor 1940. Ein Neubau wird nach der Erdbebennorm P100 geplant. Erdbebenrisiko in Bukarest.
- Infrastruktur, die es noch nicht gibt. Die U-Bahn-Linie M6 zum Flughafen wird gebaut, aber der erklärte Termin für ihre Inbetriebnahme ist der 30. April 2029, und er wurde schon früher verschoben. Zahlen Sie heute keine „U-Bahn-Prämie“. Die Linie M6 · Die Ringautobahn A0.
- Wer die Immobilie verwaltet, während Sie in Israel sind. Eine Immobilie in Rumänien aus der Ferne verwalten.
Die Entscheidung bauen Sie um die monatliche Hypothekenrate und die laufenden Kosten herum, nicht um eine Prognose. Was es kostet, eine Immobilie in Rumänien zu halten · In Bukarest investieren 2026: der vollständige Leitfaden.
Wie Sie aus dem Ausland eine Wohnung in Bukarest kaufen
Der Prozess ist in ganz Rumänien gleich, und in Bukarest ist er relativ schnell, weil dort die meisten Notare, Anwälte und Banken sitzen, die mit Ausländern arbeiten.
- Eine Steueridentifikationsnummer (NIF) und ein rumänisches Bankkonto. NIF · Bankkonto für Nichtansässige.
- Prüfung der Immobilie: Grundbuchauszug, Baugenehmigung und Belastungen. Die rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung.
- Vorvertrag, danach Unterzeichnung beim Notar und Eintragung im Grundbuch. Erst nach der Eintragung gehört Ihnen die Immobilie wirklich. Der Vorvertrag · Der Notar.
- Wenn Sie nicht anreisen: Die Unterzeichnung beim Notar kann nicht aus der Ferne erfolgen, aber Sie können eine notarielle Vollmacht mit Apostille erteilen. Die Vollmacht.
Alle Schritte: Immobilienkauf in Rumänien als Ausländer.
Was es über den Preis hinaus kostet
In Rumänien gibt es keine Grunderwerbsteuer für den Käufer. Zusätzlich zum Preis zahlen Sie die Notargebühr und eine Grundbuchgebühr von 0,15 %, bei einem Neubau vom Bauträger außerdem 21 % Mehrwertsteuer. Die erste Frage an jeden Verkäufer lautet „Enthält der Preis die Mehrwertsteuer?“, denn bei einem Neubau beträgt der Unterschied zwischen den beiden Antworten etwa ein Fünftel des Preises. Kaufnebenkosten in Rumänien · Mehrwertsteuer auf Neubauwohnungen · Immobilienbesteuerung in Rumänien und Israel.
Hypothek für eine Wohnung in Bukarest
Rumänische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige: eine Finanzierung von bis zu 70 % des Preises, also mindestens 30 % Eigenkapital, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank. Eine Hypothek in Lei ist in der Regel an den IRCC-Index gekoppelt, der seit Oktober 2026 bei 5,57 % liegt. Bevor eine Bank einen Kredit vergibt, prüft sie auch das Projekt und schickt einen eigenen Gutachter, und das ist eine externe Prüfung, die zu Ihren Gunsten arbeitet. Hypothek in Rumänien: 7 Schritte · Wie viel Eigenkapital Sie brauchen · Rechner für die Monatsrate.
Neubau vom Bauträger oder gebraucht?
Ein Neubau vom Bauträger wird mit Mehrwertsteuer und mit Gewährleistung verkauft, meist mit Stellplatz und nach der aktuellen Erdbebennorm gebaut. Beim Kauf auf dem Papier schreibt das Gesetz 207/2025 („Nordis-Gesetz“) vor, dass die Anzahlungen auf ein zweckgebundenes Projektkonto fließen, mit Obergrenzen nach Bauphase. Die Checkliste zum Nordis-Gesetz.
Eine Gebrauchtimmobilie wird ohne Mehrwertsteuer verkauft, und Sie können sofort einziehen, aber in einem alten Gebäude sollten Sie die Erdbeben-Risikoklasse und den Zustand des Gebäudes prüfen. Off-Plan oder fertig.
Und in beiden Fällen prüfen Sie, wer Ihnen gegenübersteht: Wie Sie einen rumänischen Bauträger in 15 Minuten prüfen · Wie Sie einen Anwalt für das Geschäft wählen.
In Bukarest leben: was Sie wissen sollten
Auch wer kauft, ohne umzuziehen, will verstehen, wie man in der Stadt lebt. Lebenshaltungskosten in Bukarest · Vor- und Nachteile des Lebens in Bukarest · Ist Bukarest sicher? · Mieten oder kaufen beim Umzug nach Bukarest.
Aus der Praxis: warum wir uns für den Norden Bukarests entschieden haben
Ich erwähne es einmal, denn es ist die Grundlage für alles, was hier steht. Wir bauen Compass on the Lake: 29 Villen mit privatem Garten an einem See in Balotești, etwa 25 Minuten vom Zentrum Bukarests und etwa 10 Minuten vom Flughafen. Der Preis beginnt bei 299.900 € und enthält 21 % Mehrwertsteuer, Grundbuchgebühr, Notar und Anwalt. Die Libra Internet Bank hat das Projekt geprüft und genehmigt darin Hypotheken für Käufer aus Israel, bis zu 70 % Finanzierung vorbehaltlich der Zustimmung der Bank. Die Übergabe ist ab Dezember 2027 geplant.
Wir haben uns für den Norden entschieden, wegen der Verbindung von Ruhe, Grün und Nähe zum Flughafen und zu den Hightech-Zentren. In Balotești entsteht außerdem ein neuer Campus der internationalen Schule Mark Twain, mit geplanter Eröffnung im Herbst 2028. Aber unsere Wahl muss nicht Ihre sein. Wer städtisches Leben und eine U-Bahn in Gehweite will, findet das nicht in den Vororten, und das ist völlig in Ordnung. Der Leitfaden zu Balotești · Corbeanca und Snagov.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet eine Wohnung in Bukarest?
Laut dem Imobiliare.ro-Index kostete eine Neubauwohnung in Bukarest im September 2026 durchschnittlich rund 2.549 € pro m². Der Preis schwankt stark nach Viertel: In den teuren Vierteln im Norden liegt der Angebotspreis über 5.500 € pro m², in günstigen Vierteln im Süden unter 1.400 €.
Wo sollte man in Bukarest eine Wohnung kaufen?
Das hängt davon ab, wer darin wohnen wird. Für städtisches Leben in der Nähe von Parks der alte Norden und Floreasca. Für Familien mit internationalen Schulen Pipera und Băneasa. Für ein zugänglicheres Budget mit U-Bahn Titan, Drumul Taberei und der Süden entlang der Linie M2. Und für ein Haus mit Garten die Vororte in Nord-Ilfov.
Kann ein Israeli in Bukarest eine Wohnung kaufen?
Ja. Israelis kaufen Wohnungen in Bukarest und lassen sie im Grundbuch auf ihren Namen eintragen, ohne Wohnsitz und ohne lokale Gesellschaft. Die wesentliche Einschränkung betrifft Grund und Boden, deshalb ist sie vor allem bei Villen wichtig.
Passt eine Investition in Bukarest für jeden?
Nein. Bukarest passt zu allen, die eine Immobilie in der Europäischen Union suchen, nahe an Israel, in einem Markt mit lokaler Nachfrage. Wer nicht bereit ist, mit einer anderen Währung, mit Verwaltung aus der Ferne oder mit Erdbebenrisiko in alten Gebäuden umzugehen, sollte es gut abwägen.
Kann man für eine Wohnung in Bukarest eine Hypothek bekommen?
Ja. Rumänische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige bis zu 70 % des Preises, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank und der Einkommensprüfung. Die Bank prüft auch die Immobilie und das Projekt.
Was ist der Unterschied zwischen dem Norden und dem Süden von Bukarest?
Der Norden ist teurer und liegt nahe am Flughafen, an den Bürozentren und an den internationalen Schulen. Der Süden ist preislich zugänglicher, dichter bebaut, und ein Teil seiner Infrastruktur ist bereits offen. Es gibt keine „richtige“ Seite, nur die passende für Budget und Alltag.
Sollte die U-Bahn-Linie M6 die Entscheidung beeinflussen?
Nicht als einziger Grund. Der erklärte Termin für ihre Inbetriebnahme ist April 2029, und er wurde bereits verschoben. Die Immobilie sollte auch mit dem heutigen Verkehr sinnvoll sein.
Fazit
Immobilien in Bukarest sind mehrere verschiedene Märkte in einer Stadt: ein teurer und grüner Norden, ein zugänglicher Süden und Vororte mit Villen. Die richtige Entscheidung beginnt mit der Frage, wer in der Immobilie wohnen wird und wer sie Ihnen an dem Tag abkauft, an dem Sie verkaufen wollen, und erst danach mit der Frage, welches Viertel.
Wenn Sie sich gerade eine Wohnung oder Villa in Bukarest ansehen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Karte, die Zahlen und die rechtlichen Fragen gemeinsam durch, direkt mit dem Bauträger.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Preisindex von Imobiliare.ro · Ziarul Financiar: die teuren Viertel in Bukarest, 2. Quartal 2026 · Nationales Statistikinstitut Rumäniens (INS), Volkszählung 2021 · Metrorex, Betreiber der Bukarester U-Bahn · AMCCRS, Liste der Gebäude mit Erdbebenrisiko · Rumänische Nationalbank (BNR): IRCC-Index · Rumänisches Gesetzesportal: Gesetz 207/2025 und Steuergesetzbuch · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI).
Dieser Leitfaden dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Die Preise sind durchschnittliche Angebotspreise zur Orientierung, die Daten entsprechen dem Stand Oktober 2026 und können sich ändern. Vergangene Daten sind keine Garantie für künftige Preisentwicklungen. Ziehen Sie vor einem Geschäft einen Anwalt und einen Steuerberater hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
