Selon Deloitte (données 2024) : un appartement neuf coûtait 6 121 € le m² à Prague, 3 863 € à Budapest, et 1 757 € en moyenne à Bucarest, tous logements.
En Hongrie, l'acquéreur paie 4 % de droits de mutation et 5 % de TVA réduite sur le neuf. Taxe tchèque supprimée. Roumanie : 21 % de TVA sur le neuf.
En Hongrie, un prêt en euros est plafonné à 50 % de la valeur. La République tchèque autorise 80 % (70 % pour l'investissement), la Roumanie 75 % en euros.
Selon Deloitte, un appartement neuf de 70 m² représentait environ 15 années de salaire brut à Prague et environ 11,4 à Budapest.
La Hongrie a retiré l'achat immobilier direct de son Guest Investor Program. La République tchèque et la Roumanie n'accordent aucun séjour pour un achat.
Prix immobiliers à Bucarest, Budapest et Prague : la réponse courte
Des trois capitales, Bucarest est la moins chère au m². Selon le Deloitte Property Index 2025, un appartement neuf coûtait environ 6 121 € le m² à Prague en 2024 et environ 3 863 € à Budapest, contre une moyenne de 1 757 € le m² pour l'ensemble des logements à Bucarest. Les trois pays sont membres de l'UE et de l'espace Schengen, et aucun d'eux n'accorde aujourd'hui de titre de séjour direct en échange de l'achat d'un appartement.
Les investisseurs qui viennent me voir après une tournée en Europe centrale me posent généralement la même question : « Budapest est déjà chère, Prague encore plus. Bucarest est-elle simplement la prochaine étape sur la même trajectoire ? »
La réponse honnête : peut-être, peut-être pas. Personne ne sait comment les prix évolueront. Mais on peut savoir dès aujourd'hui ce que tout coûte et quelles sont les règles dans chaque ville. C'est l'objet de cet article.
Prix au m² : deux sources, le même classement
| Source | Bucarest | Budapest | Prague |
|---|---|---|---|
| Deloitte Property Index 2025, logement neuf, données 2024 | 1 757 € (tous logements) | 3 863 € | 6 121 € |
| Numbeo, appartement en centre-ville, octobre 2026 | environ 3 370 € | environ 5 090 € | environ 8 250 € |
| Numbeo, appartement hors centre, octobre 2026 | environ 1 970 € | environ 3 500 € | environ 6 150 € |
Les deux méthodes donnent le même classement : Prague, puis Budapest, et Bucarest en dernier. Selon Deloitte, un appartement neuf à Prague coûte plus de trois fois la moyenne de Bucarest au m².
Bucarest dispose aussi d'une référence locale : selon l'indice des prix d'Imobiliare.ro, un appartement neuf dans la ville coûtait en moyenne environ 2 636 € le m² à l'été 2026. L'écart avec les prix du logement en Israël a été décrit dans un reportage de ynet signé Hila Tzion (en hébreu).
Et la tendance ?
Selon le même rapport Deloitte, le prix moyen d'un logement neuf a augmenté en 2024 de 11,9 % en Hongrie, de 11,5 % en Roumanie et de 2,7 % en République tchèque. Cela décrit l'année écoulée, ce n'est pas une prévision. Et à Prague, selon le rapport, il fallait environ 15 années de salaire brut pour acheter un appartement neuf de 70 m², contre environ 11,4 à Budapest.
Les taxes d'achat dans chaque ville
| Roumanie | Hongrie | République tchèque | |
|---|---|---|---|
| TVA sur un appartement neuf | 21 % | 5 % sur les logements neufs jusqu'à fin 2026, et jusqu'en 2030 pour les projets autorisés avant fin 2026 | 12 % sur le logement |
| Droits de mutation pour l'acquéreur | Aucun | 4 % du prix | Supprimés en 2020 |
| Autres frais | Notaire selon un barème dégressif et frais d'inscription de 0,15 % | Selon la transaction | Selon la transaction |
Le chiffre roumain repose sur la loi 141/2025, qui a porté la TVA de 19 % à 21 % en août 2025. La différence concrète : en Hongrie, l'acquéreur d'un appartement neuf bénéficie actuellement d'une TVA réduite mais paie des droits de mutation. En République tchèque, il n'y a pas de droits de mutation. En Roumanie, la taxe sur un appartement neuf est la TVA au taux plein.
Résidence et règles pour les acquéreurs étrangers
- Hongrie : le Guest Investor Program n'inclut plus l'achat immobilier direct. Il reste un investissement de 250 000 € dans un fonds immobilier agréé, ainsi qu'une voie par donation. En outre, un citoyen hors UE a besoin de l'autorisation des services administratifs du comitat pour acheter un bien.
- République tchèque : l'achat d'un appartement n'ouvre aucune voie vers un titre de séjour.
- Roumanie : ni golden visa, ni titre de séjour par l'immobilier. Un citoyen hors UE achète le bâtiment à son propre nom, et le terrain est généralement inscrit au titre d'un droit de superficie (Superficie).
Dans les trois capitales, un appartement est un appartement, pas un visa. Quiconque cherche un statut doit emprunter une autre voie.
Une bonne comparaison ne vous dit pas où acheter. Elle vous dit quoi demander.
Durée de vol et devise
| Bucarest | Budapest | Prague | |
|---|---|---|---|
| Vol direct depuis Tel-Aviv (env.) | 2 h 30 à 3 heures | environ 3 h 30 | environ 4 heures |
| Devise | Leu | Forint | Couronne tchèque |
| Fuseau horaire | Identique à Israël | Une heure de moins | Une heure de moins |
Aucun des trois pays n'utilise l'euro : dans chacun d'eux, le taux de change pèse donc sur le prix et sur les mensualités du crédit.
Accès au crédit immobilier
Chaque banque centrale fixe son propre plafond de financement :
- Roumanie : la Banque nationale de Roumanie (BNR) autorise jusqu'à 85 % pour un prêt en lei, et jusqu'à 75 % en euros pour un emprunteur sans revenus dans la devise du prêt. Pour les non-résidents aux revenus étrangers, les banques financent en pratique généralement 50 % à 70 %.
- Hongrie : la banque centrale hongroise (MNB) autorise jusqu'à 80 % pour un prêt en forints (90 % pour les primo-accédants), mais seulement 50 % pour un prêt en euros.
- République tchèque : la Banque nationale tchèque (CNB) autorise jusqu'à 80 % (90 % pour les emprunteurs de moins de 36 ans), et recommande depuis avril 2026 un plafond de 70 % pour les crédits finançant un bien d'investissement.
Selon Deloitte, le taux moyen des crédits immobiliers en 2024 était de 9,35 % en Hongrie, de 6,89 % en Roumanie et de 5,07 % en République tchèque. Sur les conditions applicables aux non-résidents en Roumanie, voir notre article sur le crédit immobilier en Roumanie pour les non-résidents.
Comment utiliser cette comparaison
- N'achetez pas une « ville », achetez un quartier. L'écart entre le centre et le reste de la ville est très important dans chacune des trois capitales.
- Comparez le coût d'entrée complet : prix, TVA ou droits de mutation, notaire et inscription.
- Vérifiez le financement avant de tomber amoureux d'un bien : en Hongrie, un prêt en euros est plafonné à 50 %.
- Ne construisez pas sur la tendance d'une seule année. 11,5 % en 2024 est un chiffre historique, pas une promesse.
Pour les prix à Bucarest par quartier, voir notre article sur les prix du logement à Bucarest et où chercher, et pour le marché dans son ensemble, notre panorama du marché immobilier de Bucarest en 2026.
Questions fréquentes
Combien coûte un m² à Bucarest par rapport à Budapest et Prague ?
Selon le Deloitte Property Index 2025 (données 2024), un appartement neuf coûtait environ 6 121 € le m² à Prague et environ 3 863 € à Budapest, contre une moyenne de 1 757 € pour l'ensemble des logements à Bucarest. Selon Numbeo (octobre 2026), un appartement en centre-ville coûte environ 8 250 € le m² à Prague, environ 5 090 € à Budapest et environ 3 370 € à Bucarest.
Quel pays applique la taxe d'achat la plus faible ?
Cela dépend du type de bien. En République tchèque, la taxe d'acquisition a été supprimée en 2020, et le logement neuf est soumis à une TVA de 12 %. En Hongrie, vous payez 4 % de droits de mutation, et un appartement neuf bénéficie actuellement d'une TVA réduite de 5 %. La Roumanie n'a pas de taxe d'achat distincte, mais un appartement neuf est soumis à une TVA de 21 %.
L'achat d'un appartement à Budapest donne-t-il droit à un titre de séjour ?
Pas directement. Le Guest Investor Program hongrois n'inclut plus l'achat immobilier direct ; il reste un investissement de 250 000 € dans un fonds immobilier agréé et une voie par donation.
Dans quelle ville est-il plus facile d'obtenir un crédit immobilier ?
Les plafonds diffèrent : jusqu'à 80 % en République tchèque (70 % pour un bien d'investissement depuis avril 2026), jusqu'à 80 % en forints et 50 % en euros en Hongrie, et jusqu'à 75 % en euros en Roumanie pour un emprunteur sans revenus dans la devise du prêt. En pratique, dans les trois pays, la banque examine vos revenus et leur origine.
Bucarest va-t-elle « rattraper » Budapest et Prague ?
Personne ne peut le promettre. Les données montrent un écart de prix important aujourd'hui et la tendance de 2024, pas ce qui se passera dans les années à venir.
En résumé
Bucarest est la moins chère des trois capitales, et de loin. Mais la décision ne s'arrête pas au prix au m². Elle intègre la fiscalité, le financement, la distance et le quartier.
Une bonne comparaison ne vous dit pas où acheter. Elle vous dit quoi demander. Et si Bucarest figure sur votre liste, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue les chiffres du quartier qui vous intéresse, ainsi que le parcours de l'avant-contrat à l'acte définitif et à l'inscription à votre nom.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Deloitte Property Index 2025 (données 2024) · Numbeo, prix des appartements au m² (octobre 2026) · Indice des prix d'Imobiliare.ro (été 2026) · ynet, Hila Tzion (en hébreu) · Loi 141/2025, portail législatif roumain · Banque nationale de Roumanie (BNR) · Banque centrale hongroise (MNB) · Banque nationale tchèque (CNB)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données passées ne garantissent pas les prix futurs. Chiffres à jour en octobre 2026 ; avant toute transaction, consultez des professionnels locaux.
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