أسعار الشقق في بوخارست وبودابست وبراغ: أين المتر المربع الأرخص، وما الذي يختلف أيضاً؟

أسعار الشقق في بوخارست مقابل بودابست وبراغ: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

من بين العواصم الثلاث، بوخارست هي الأرخص للمتر المربع. وفق Deloitte Property Index 2025، بلغ سعر الشقة الجديدة في براغ نحو 6,121 يورو للمتر المربع في 2024، وفي بودابست نحو 3,863، مقابل متوسط 1,757 يورو للمتر المربع لكل المساكن في بوخارست. والدول الثلاث أعضاء في الاتحاد الأوروبي وفي شنغن، ولا تمنح أيٌّ منها اليوم إقامة مباشرة مقابل شراء شقة.

المستثمرون الذين يأتون إليّ بعد جولة في وسط أوروبا يطرحون عادة السؤال نفسه: «بودابست أصبحت غالية، وبراغ أغلى. فهل بوخارست ببساطة هي المحطة التالية على الطريق نفسه؟»

الجواب الصريح: ربما، وربما لا. لا أحد يعرف ما ستفعله الأسعار. لكن يمكننا أن نعرف اليوم كم يكلّف كل شيء، وما القواعد في كل مدينة. وهذا ما يفعله هذا المقال.

سعر المتر المربع: مصدران والترتيب نفسه

اسألوا المطوّرين عن هذا

المصدر	بوخارست	بودابست	براغ
Deloitte Property Index 2025، مسكن جديد، بيانات 2024	1,757 يورو (كل المساكن)	3,863 يورو	6,121 يورو
Numbeo، شقة في وسط المدينة، أكتوبر 2026	نحو 3,370 يورو	نحو 5,090 يورو	نحو 8,250 يورو
Numbeo، شقة خارج الوسط، أكتوبر 2026	نحو 1,970 يورو	نحو 3,500 يورو	نحو 6,150 يورو

الطريقتان تعطيان الترتيب نفسه: براغ، ثم بودابست، وبوخارست أخيراً. ووفق Deloitte، تكلّف الشقة الجديدة في براغ للمتر المربع أكثر من ثلاثة أضعاف المتوسط في بوخارست.

ولبوخارست أيضاً مؤشر محلي: وفق مؤشر أسعار Imobiliare.ro، بلغ متوسط سعر الشقة الجديدة في المدينة نحو 2,636 يورو للمتر المربع في صيف 2026. وقد وصف تقرير ynet للصحفية هيلا تسيون (بالعبرية) الفجوة مع أسعار السكن في إسرائيل.

وماذا عن الاتجاه؟

وفق تقرير Deloitte نفسه، ارتفع متوسط سعر المسكن الجديد في 2024 بنسبة 11.9% في المجر و11.5% في رومانيا و2.7% في التشيك. هذا وصف للعام الماضي، لا توقّع. وفي براغ، وفق التقرير، احتاج الشراء إلى نحو 15 راتباً سنوياً إجمالياً لشقة جديدة بمساحة 70 متراً مربعاً، مقابل نحو 11.4 في بودابست.

ضرائب الشراء في كل مدينة

اسألوا المطوّرين عن هذا

	رومانيا	المجر	التشيك
ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة	21%	5% على المساكن الجديدة حتى نهاية 2026، وحتى 2030 للمشاريع المرخّصة قبل نهاية 2026	12% على السكن
ضريبة النقل على المشتري	لا توجد	4% من السعر	أُلغيت في 2020
تكاليف أخرى	كاتب عدل وفق جدول ورسم تسجيل 0.15%	حسب الصفقة	حسب الصفقة

يستند الرقم الروماني إلى القانون 141/2025، الذي رفع الضريبة من 19% إلى 21% في أغسطس 2025. الفرق العملي: في المجر يستفيد مشتري الشقة الجديدة حالياً من ضريبة مخفّضة، لكنه يدفع ضريبة النقل. وفي التشيك لا ضريبة نقل. وفي رومانيا الضريبة على الشقة الجديدة هي ضريبة القيمة المضافة كاملة.

الإقامة والقواعد للمشترين من الخارج

اسألوا المطوّرين عن هذا

• المجر: لم يعد برنامج «المستثمر الضيف» (Guest Investor Program) يشمل الشراء المباشر للعقارات. وبقي مسار استثمار 250,000 يورو في صندوق عقاري معتمد، ومسار التبرّع. كما يحتاج المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي إلى موافقة مكتب الحكومة في المقاطعة لشراء عقار.
• التشيك: لا يوجد مسار إقامة عبر شراء شقة.
• رومانيا: لا تأشيرة ذهبية ولا إقامة عبر العقار. ويشتري المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي المبنى باسمه، وتُسجَّل الأرض عادة عبر حق الانتفاع بالسطح (Superficie).

في العواصم الثلاث، الشقة شقة وليست تأشيرة. ومن يبحث عن وضع قانوني يحتاج إلى مسار آخر.

مدة الطيران والعملة

اسألوا المطوّرين عن هذا

	بوخارست	بودابست	براغ
رحلة مباشرة من تل أبيب (تقريباً)	2.5 إلى 3 ساعات	نحو 3.5 ساعات	نحو 4 ساعات
العملة	الليو	الفورنت	الكورونا التشيكية
المنطقة الزمنية	توقيت شرق أوروبا	توقيت وسط أوروبا	توقيت وسط أوروبا

لا تستخدم أيٌّ من الثلاث اليورو، لذا يؤثر سعر الصرف في كل منها على السعر وعلى أقساط القرض.

الوصول إلى التمويل العقاري

يحدّد كل بنك مركزي سقف التمويل الخاص به:

1. رومانيا: يسمح البنك الوطني الروماني (BNR) بتمويل حتى 85% للقرض بالليو، وحتى 75% باليورو لمقترض لا يملك دخلاً بعملة القرض. ولغير المقيمين ذوي الدخل من الخارج، تموّل البنوك عملياً 50% إلى 70% عادة.
2. المجر: يسمح البنك المركزي المجري (MNB) بتمويل حتى 80% للقرض بالفورنت (90% لمشتري المسكن الأول)، لكن حتى 50% فقط للقرض باليورو.
3. التشيك: يسمح البنك الوطني التشيكي (CNB) بتمويل حتى 80% (90% للمقترضين دون 36 عاماً)، ومنذ أبريل 2026 أوصى بسقف 70% لقروض العقارات الاستثمارية.

ووفق Deloitte، بلغ متوسط فائدة الرهن العقاري في 2024 نحو 9.35% في المجر و6.89% في رومانيا و5.07% في التشيك. وعن شروط غير المقيمين في رومانيا، راجعوا مقالنا عن الرهن العقاري في رومانيا لغير المقيمين.

كيف تستخدمون هذه المقارنة

1. لا تشتروا «مدينة»، اشتروا حياً. الفجوة بين الوسط وبقية المدينة كبيرة جداً في كل العواصم الثلاث.
2. قارنوا تكلفة الدخول الكاملة: السعر، وضريبة القيمة المضافة أو ضريبة النقل، والكاتب العدل والتسجيل.
3. افحصوا التمويل قبل أن تقعوا في حب عقار: في المجر، القرض باليورو محدود بـ50%.
4. لا تبنوا على اتجاه عام واحد. نسبة 11.5% في 2024 رقم تاريخي، لا وعد.

وعن الأسعار في بوخارست حسب الأحياء، راجعوا مقالنا عن أسعار السكن في بوخارست وأين تبحثون، وعن السوق ككل، مراجعتنا لسوق العقارات في بوخارست 2026.

أسئلة شائعة

كم يكلّف المتر المربع في بوخارست مقارنة ببودابست وبراغ؟

وفق Deloitte Property Index 2025 (بيانات 2024)، بلغ سعر الشقة الجديدة نحو 6,121 يورو للمتر المربع في براغ ونحو 3,863 في بودابست، مقابل متوسط 1,757 يورو لكل المساكن في بوخارست. ووفق Numbeo (أكتوبر 2026)، تكلّف الشقة في وسط المدينة نحو 8,250 يورو للمتر المربع في براغ، ونحو 5,090 في بودابست، ونحو 3,370 في بوخارست.

في أي بلد ضريبة الشراء أقل؟

يعتمد ذلك على نوع العقار. في التشيك أُلغيت ضريبة الاقتناء في 2020، ويخضع السكن الجديد لضريبة قيمة مضافة بنسبة 12%. وفي المجر تُدفع ضريبة نقل بنسبة 4%، ويخضع المسكن الجديد حالياً لضريبة مخفّضة بنسبة 5%. وفي رومانيا لا توجد ضريبة شراء منفصلة، لكن الشقة الجديدة تخضع لضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%.

هل يمنح شراء شقة في بودابست الإقامة؟

ليس مباشرة. لم يعد برنامج المستثمر الضيف في المجر يشمل الشراء المباشر للعقارات، وبقي فيه مسار استثمار 250,000 يورو في صندوق عقاري معتمد ومسار التبرّع.

في أي مدينة يسهل الحصول على رهن عقاري؟

السقوف مختلفة: حتى 80% في التشيك (70% للعقار الاستثماري منذ أبريل 2026)، وحتى 80% بالفورنت و50% باليورو في المجر، وحتى 75% باليورو في رومانيا لمقترض لا يملك دخلاً بعملة القرض. وعملياً، في الدول الثلاث يفحص البنك دخلكم ومصدره.

هل «ستلحق» بوخارست ببودابست وبراغ؟

لا أحد يستطيع أن يعد بذلك. تُظهر البيانات فجوة سعرية كبيرة اليوم واتجاه 2024، لا ما سيحدث في السنوات المقبلة.

الخلاصة

بوخارست هي الأرخص بين العواصم الثلاث، وبفارق كبير. لكن القرار لا ينتهي عند سعر المتر المربع. إنه يشمل الضريبة والتمويل والمسافة والحي.

المقارنة الجيدة لا تقول لكم أين تشترون. إنها تقول لكم ماذا تسألون. وإذا كانت بوخارست ضمن خياراتكم، احجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. سنراجع الأرقام في الحي الذي يهمكم، والمسار من العقد المبدئي حتى العقد النهائي والتسجيل بأسمائكم.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: Deloitte Property Index 2025 (بيانات 2024) · Numbeo، أسعار الشقق للمتر المربع (أكتوبر 2026) · مؤشر أسعار Imobiliare.ro (صيف 2026) · ynet، هيلا تسيون (بالعبرية) · القانون 141/2025، البوابة التشريعية الرومانية · البنك الوطني الروماني (BNR) · البنك المركزي المجري (MNB) · البنك الوطني التشيكي (CNB)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. البيانات السابقة لا تضمن الأسعار المستقبلية. الأرقام صحيحة حتى أكتوبر 2026، وقبل أي صفقة يُنصح باستشارة مختصين محليين.