Deloitte'a göre (2024 verileri): yeni bir daire Prag'da m² başına 6.121 €, Budapeşte'de 3.863 € idi; Bükreş'te tüm konutlar için ortalama 1.757 € idi.
Macaristan'da alıcı %4 devir vergisi öder, yeni konutta ise indirimli %5 KDV vardır. Çekya'da edinim vergisi kaldırıldı. Romanya: yeni konutlarda %21 KDV.
Macaristan'da euro cinsinden kredi, değerin %50'siyle sınırlı. Çekya %80'e kadar (yatırım amaçlı mülk için %70), Romanya euro cinsinden %75'e kadar izin veriyor.
Deloitte'a göre yeni 70 m²'lik bir daire için Prag'da yaklaşık 15, Budapeşte'de yaklaşık 11,4 brüt yıllık maaş gerekiyordu.
Macaristan, doğrudan mülk alımını Guest Investor Program'ından çıkardı. Çekya ve Romanya, daire alımı karşılığında oturum vermiyor.
Bükreş, Budapeşte ve Prag mülk fiyatları: kısa cevap
Üç başkent arasında m² başına en ucuz olan Bükreş. Deloitte Property Index 2025'e göre yeni bir daire 2024'te Prag'da m² başına yaklaşık 6.121 €, Budapeşte'de yaklaşık 3.863 € idi; Bükreş'te ise tüm konutlar için ortalama m² başına 1.757 €. Üç ülke de AB ve Schengen içinde ve hiçbiri şu anda daire alımı karşılığında doğrudan oturum vermiyor.
Orta Avrupa turundan sonra bana gelen yatırımcılar genellikle aynı soruyu sorar: “Budapeşte zaten pahalı, Prag daha da pahalı. Bükreş aynı yolun bir sonraki durağı mı?”
Dürüst cevap: belki, belki değil. Fiyatların ne yapacağını kimse bilmiyor. Ama bugün her şeyin neye mal olduğunu ve her şehirde kuralların ne olduğunu bilebiliriz. Bu makale tam olarak bunu yapıyor.
m² fiyatı: iki kaynak, aynı sıralama
| Kaynak | Bükreş | Budapeşte | Prag |
|---|---|---|---|
| Deloitte Property Index 2025, yeni konut, 2024 verileri | 1.757 € (tüm konutlar) | €3,863 | €6,121 |
| Numbeo, şehir merkezinde daire, Ekim 2026 | yaklaşık 3.370 € | yaklaşık 5.090 € | yaklaşık 8.250 € |
| Numbeo, merkez dışında daire, Ekim 2026 | yaklaşık 1.970 € | yaklaşık 3.500 € | yaklaşık 6.150 € |
İki yöntem de aynı sıralamayı veriyor: Prag, sonra Budapeşte, en sonda Bükreş. Deloitte'a göre Prag'da yeni bir daire, Bükreş ortalamasının m² başına üç katından fazlasına mal oluyor.
Bükreş'in ayrıca yerel bir ölçütü var: Imobiliare.ro fiyat endeksine göre şehirdeki yeni daireler Ağustos 2026'da m² başına yaklaşık 2.549 € ile ilan edildi. Bu ilanlardaki istenen fiyattır, ödenen fiyat değil (fiyat kaynakları neden farklı). İsrail konut fiyatlarıyla aradaki fark ynet'ten Hila Tzion'un bir haberinde anlatıldı (İbranice).
Peki eğilim?
Aynı Deloitte raporuna göre yeni bir konutun ortalama fiyatı 2024'te Macaristan'da %11,9, Romanya'da %11,5 ve Çekya'da %2,7 arttı. Bu geçen yılı anlatıyor, bir tahmin değil. Rapora göre Prag'da yeni 70 m²'lik bir daire satın almak yaklaşık 15 brüt yıllık maaş gerektirirken, Budapeşte'de yaklaşık 11,4 gerekiyordu.
Her şehirde satın alma vergileri
| Romanya | Macaristan | Çekya | |
|---|---|---|---|
| Yeni dairede KDV | 21% | 2026 sonuna kadar yeni konutlarda %5, 2026 sonuna kadar ruhsat alan projelerde ise 2030'a kadar | Konutta %12 |
| Alıcı için devir vergisi | Yok | Fiyatın %4'ü | 2020'de kaldırıldı |
| Diğer masraflar | Kademeli tarifeyle noter ve %0,15 tescil harcı | İşlem başına | İşlem başına |
Romanya rakamı, Ağustos 2025'te KDV'yi %19'dan %21'e çıkaran 141/2025 sayılı Kanun'a dayanıyor. Pratikteki fark: Macaristan'da yeni daire alıcısı şu anda indirimli KDV'den yararlanıyor ancak devir vergisi ödüyor. Çekya'da devir vergisi yok. Romanya'da yeni bir dairedeki vergi, tam KDV'dir.
Yurt dışından gelen alıcılar için oturum ve kurallar
- Macaristan: Guest Investor Program artık doğrudan mülk alımını içermiyor. Geriye onaylı bir gayrimenkul fonuna 250.000 € yatırım ve bir bağış yolu kalıyor. Ayrıca AB vatandaşı olmayan biri mülk satın almak için il hükümet ofisinden onay almalıdır.
- Çekya: daire alımı yoluyla bir oturum yolu yok.
- Romanya: altın vize yok ve mülk yoluyla oturum yok. AB vatandaşı olmayan biri binayı kendi adına satın alır ve arsa genellikle üst hakkı (superficie) ile tescil edilir.
Üç başkentte de daire bir dairedir, vize değil. Statü arayan biri başka bir yola ihtiyaç duyar.
İyi bir karşılaştırma size nereden alacağınızı söylemez. Ne soracağınızı söyler.
Uçuş süresi ve para birimi
| Bükreş | Budapeşte | Prag | |
|---|---|---|---|
| Tel Aviv'den direkt uçuş (yaklaşık) | yaklaşık 2,5 saat | yaklaşık 3,5 saat | yaklaşık 4 saat |
| Para birimi | Ley | Forint | Çek korunası |
| Saat dilimi | İsrail ile aynı | Bir saat geride | Bir saat geride |
Üçü de euro kullanmıyor; dolayısıyla her birinde döviz kuru hem fiyatı hem de konut kredisi ödemelerini etkiliyor.
Konut kredisine erişim
Her merkez bankası kendi finansman sınırını belirler:
- Romanya: Romanya Ulusal Bankası (BNR) ley cinsinden kredide %85'e kadar, kredi para biriminde geliri olmayan bir borçlu için euro cinsinden %75'e kadar izin veriyor. Yurt dışı geliri olan mukim olmayanlar için bankalar uygulamada %70'e kadar finanse ediyor.
- Macaristan: Macaristan merkez bankası (MNB) forint cinsinden kredide %80'e kadar (ilk kez alanlar için %90) izin veriyor, ancak euro cinsinden kredide yalnızca %50'ye kadar.
- Çekya: Çek Ulusal Bankası (CNB) %80'e kadar (36 yaş altı borçlular için %90) izin veriyor ve Nisan 2026'dan itibaren yatırım amaçlı mülk kredilerinde %70 sınırını tavsiye etti.
Deloitte'a göre 2024'te ortalama konut kredisi faizi Macaristan'da %9,35, Romanya'da %6,89 ve Çekya'da %5,07 idi. Romanya'da mukim olmayanlar için koşullar için mukim olmayanlar için Romanya'da konut kredisi makalemize bakın.
Bu karşılaştırma nasıl kullanılır
- Bir “şehir” satın almayın, bir mahalle satın alın. Merkez ile şehrin geri kalanı arasındaki fark, üç başkentin her birinde çok büyüktür.
- Toplam giriş maliyetini karşılaştırın: fiyat, KDV veya devir vergisi, noter ve tescil.
- Bir mülke gönül vermeden önce finansmanı kontrol edin: Macaristan'da euro cinsinden kredi %50 ile sınırlı.
- Tek bir yılın eğilimine güvenmeyin. 2024'teki %11,5 tarihsel bir rakamdır, bir söz değil.
Mahalle bazında Bükreş fiyatları için Bükreş konut fiyatları ve nereye bakılacağı hakkındaki makalemize, piyasanın bütünü için ise 2026 Bükreş mülk piyasası genel bakışımıza bakın.
Sık sorulan sorular
Bükreş'te m² fiyatı Budapeşte ve Prag ile karşılaştırıldığında ne kadar?
Deloitte Property Index 2025'e (2024 verileri) göre yeni bir daire Prag'da m² başına yaklaşık 6.121 €, Budapeşte'de yaklaşık 3.863 € idi; Bükreş'te ise tüm konutlar için ortalama 1.757 € idi. Numbeo'ya (Ekim 2026) göre şehir merkezinde bir daire Prag'da m² başına yaklaşık 8.250 €, Budapeşte'de yaklaşık 5.090 € ve Bükreş'te yaklaşık 3.370 €.
Hangi ülkede satın alma vergisi daha düşük?
Mülk türüne bağlı. Çekya'da edinim vergisi 2020'de kaldırıldı ve yeni konutta %12 KDV var. Macaristan'da %4 devir vergisi ödenir ve yeni bir daire şu anda indirimli %5 KDV'ye tabidir. Romanya'da ayrı bir satın alma vergisi yok, ancak yeni bir daire %21 KDV'ye tabidir.
Budapeşte'de daire almak oturum hakkı sağlar mı?
Doğrudan değil. Macaristan'ın Guest Investor Program'ı artık doğrudan mülk alımını içermiyor; geriye onaylı bir gayrimenkul fonuna 250.000 € yatırım ve bir bağış yolu kalıyor.
Hangi şehirde konut kredisi almak daha kolay?
Sınırlar farklı: Çekya'da %80'e kadar (Nisan 2026'dan itibaren yatırım amaçlı mülkte %70), Macaristan'da forint cinsinden %80'e ve euro cinsinden %50'ye kadar, Romanya'da ise kredi para biriminde geliri olmayan bir borçlu için euro cinsinden %75'e kadar. Uygulamada üç ülkede de banka gelirinizi ve kaynağını inceler.
Bükreş, Budapeşte ve Prag'ı “yakalayacak” mı?
Bunu kimse garanti edemez. Veriler bugünkü büyük fiyat farkını ve 2024 eğilimini gösteriyor, önümüzdeki yıllarda ne olacağını değil.
Sonuç
Bükreş, üç başkent arasında açık farkla en ucuzu. Ancak karar, m² fiyatıyla bitmiyor. Vergiyi, finansmanı, mesafeyi ve mahalleyi de içeriyor.
İyi bir karşılaştırma size nereden alacağınızı söylemez. Ne soracağınızı söyler. Bükreş listenizdeyse, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. İlgilendiğiniz mahalledeki rakamları ve ön sözleşmeden nihai sözleşmeye ve adınıza tescile giden yolu birlikte gözden geçireceğiz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Deloitte Property Index 2025 (2024 verileri) · Numbeo, m² başına daire fiyatları (Ekim 2026) · Imobiliare.ro fiyat endeksi (Ağustos 2026) · ynet, Hila Tzion (İbranice) · 141/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · Romanya Ulusal Bankası (BNR) · Macaristan merkez bankası (MNB) · Çek Ulusal Bankası (CNB)
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye niteliği taşımaz. Geçmiş veriler gelecekteki fiyatları garanti etmez. Rakamlar Ekim 2026 itibarıyla doğrudur; herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
