Dès 2026, un acheteur non résident paie un IMT forfaitaire de 7,5 % plus 0,8 % de droit de timbre. La Roumanie n'a pas de taxe de mutation distincte.
Selon Numbeo (octobre 2026) : centre de Lisbonne environ 6 870 € le m², centre de Bucarest environ 3 370 €. Deloitte montre un écart similaire.
La loi 56/2023 a exclu l'immobilier du golden visa portugais. La Roumanie n'accorde pas non plus de droit de séjour pour un achat immobilier.
Environ 2 h 30 à 3 h jusqu'à Bucarest, 5 h 30 à 6 h jusqu'à Lisbonne. Et Bucarest est dans le même fuseau horaire qu'Israël.
Portugal : 90 % pour une résidence principale, 80 % sinon. Roumanie : 75 % en euros sans revenus dans cette devise, 50 à 70 % en pratique.
Immobilier Roumanie vs Portugal : la réponse courte
La différence entre l'immobilier roumain et l'immobilier portugais commence par le prix : un appartement dans le centre de Lisbonne coûte environ deux fois plus cher au m² qu'un appartement dans le centre de Bucarest. Depuis 2023, le Portugal n'accorde plus de golden visa pour l'achat d'un bien immobilier, et en 2026 il a instauré une taxe de mutation forfaitaire de 7,5 % pour les acheteurs non résidents. La Roumanie est moins chère et plus proche d'Israël, mais elle n'accorde pas non plus de droit de séjour en contrepartie d'un achat immobilier.
Pendant des années, le Portugal a été la réponse automatique à la question « où acheter en Europe ? ». Un bien, un passeport, le soleil et l'océan.
Mais les investisseurs qui m'appellent aujourd'hui constatent que le paysage a changé. Cet article fait le tri : cinq critères, les mêmes sources, pas de slogans.
Prix au m² : Lisbonne face à Bucarest
Deux sources, deux méthodes, une seule conclusion.
| Source | Bucarest | Lisbonne |
|---|---|---|
| Numbeo, appartement en centre-ville (octobre 2026) | environ 3 370 € le m² | environ 6 870 € le m² |
| Numbeo, appartement hors centre (octobre 2026) | environ 1 970 € le m² | environ 3 920 € le m² |
| Deloitte Property Index 2025, données 2024 | 1 757 € le m² (ensemble des logements) | 6 593 € le m² (logement neuf) |
Quel que soit le critère, Lisbonne est au moins deux fois plus chère. Porto, deuxième ville du Portugal, s'établissait à 4 376 € le m² pour un logement neuf selon Deloitte.
Une précision importante : Numbeo repose sur les déclarations de ses utilisateurs, et Deloitte mesure l'ensemble des logements à Bucarest, neufs et anciens. Ces chiffres conviennent à une comparaison générale, pas à l'évaluation d'un bien précis.
Fiscalité à l'achat : l'IMT au Portugal, la TVA en Roumanie
Au Portugal : l'achat d'un bien résidentiel est soumis à une taxe de mutation appelée IMT, à laquelle s'ajoute un droit de timbre de 0,8 %. Dans le cadre du plan logement « Construir Portugal », à partir de 2026, un acheteur non résident au Portugal paie un IMT forfaitaire de 7,5 % sur les biens résidentiels, remboursable dans certains cas, par exemple si l'acheteur devient résident dans les deux ans. Les barèmes complets sont publiés par l'administration fiscale portugaise.
En Roumanie : un bien neuf est soumis à une TVA de 21 % depuis août 2025, en vertu de la loi 141/2025. Un bien ancien acheté auprès d'un particulier n'est pas soumis à la TVA. L'acheteur paie également les honoraires du notaire selon un barème dégressif et des frais d'inscription de 0,15 %. Il n'existe pas de taxe de mutation distincte à la charge de l'acheteur. Le détail figure dans notre guide des frais d'acquisition en Roumanie.
La différence concrète : au Portugal, la fiscalité pèse sur l'acheteur étranger sous la forme d'une taxe de mutation relativement élevée. En Roumanie, pour un bien neuf, l'impôt est la TVA incluse dans le prix du promoteur, et pour un bien ancien, les frais d'acquisition sont bien plus faibles.
Résidence : ce qu'il reste du golden visa
C'est le plus grand changement de la décennie.
Aucun des deux ne vend de passeport. Tous deux vendent de l'immobilier.
- Portugal : la loi 56/2023 a exclu les achats immobiliers du programme golden visa à compter d'octobre 2023. Le programme se poursuit par d'autres voies, comme l'investissement dans des fonds. Ceux qui souhaitent vivre au Portugal peuvent se tourner vers d'autres visas, par exemple le visa destiné aux personnes vivant de revenus passifs, auprès de l'Agence portugaise pour l'intégration, les migrations et l'asile (AIMA).
- Roumanie : il n'existe ni golden visa ni titre de séjour lié à un achat immobilier. Un citoyen hors UE a besoin d'un motif indépendant, comme le travail, une activité d'entreprise, la famille ou les études.
Autrement dit, dans les deux pays, un bien immobilier n'achète plus un statut. Ceux qui choisissent un pays pour le passeport doivent regarder les voies qui subsistent, pas le marché immobilier.
Temps de vol, devise et Schengen
| Critère | Roumanie | Portugal |
|---|---|---|
| Vol direct depuis Tel-Aviv (environ) | 2 h 30 à 3 h | 5 h 30 à 6 h |
| Fuseau horaire | Le même qu'Israël | Deux heures de moins |
| Devise | Leu roumain (crédits également en euros) | Euro |
| Schengen | Membre à part entière depuis 2025 | Membre |
La Roumanie est environ deux fois plus proche. Si vous prévoyez de vous rendre sur place plusieurs fois par an, ou de gérer le bien de près, vous sentirez la différence à chaque vol.
Accès au crédit
- Portugal : le Banco de Portugal plafonne le financement à 90 % pour la résidence permanente de l'emprunteur et à 80 % pour tout autre usage, y compris une résidence secondaire.
- Roumanie : la Banque nationale de Roumanie (BNR) plafonne le financement à 85 % pour un prêt en lei et à 75 % pour un prêt en euros accordé à un emprunteur sans revenus dans la devise du prêt. En pratique, les banques financent généralement de 50 à 70 % pour les non-résidents percevant des revenus à l'étranger.
Le plafond réglementaire est plus élevé au Portugal, mais la banque examine tout de même vos revenus et votre capacité de remboursement. Pour les conditions applicables aux non-résidents en Roumanie, consultez notre article sur le crédit immobilier en Roumanie pour les non-résidents.
Check-list : comment trancher entre les deux
- Quel est l'objectif ? Y vivre une partie de l'année, un bien familial, ou un statut. S'il s'agit d'un statut, aucun des deux ne l'accorde par l'immobilier.
- Quel est le budget ? Pour une même somme, vous obtenez environ deux fois plus de surface à Bucarest qu'à Lisbonne, selon les deux sources.
- À quelle fréquence vous rendrez-vous sur place ? Un vol d'environ trois heures contre environ six.
- Combien coûte l'entrée ? 7,5 % d'IMT plus le droit de timbre au Portugal pour un acheteur étranger, contre la TVA sur un bien neuf en Roumanie.
- Qui vous accompagnera ? Un avocat local agissant pour votre compte, dans les deux pays.
Les acheteurs qui choisissent la Roumanie recherchent généralement une capitale européenne dotée d'un vaste marché local. Nous avons développé ces raisons dans « Pourquoi Bucarest, pourquoi maintenant », et si vous envisagez aussi Chypre, nous l'avons également comparée.
Questions fréquentes
Peut-on encore obtenir un golden visa portugais en achetant un bien immobilier ?
Non. La loi 56/2023 a exclu les achats immobiliers du programme golden visa à compter d'octobre 2023. Le programme se poursuit par d'autres voies, comme l'investissement dans des fonds, qui n'impliquent pas l'achat d'un logement.
Quelle taxe de mutation un acheteur étranger paie-t-il au Portugal ?
Selon la législation de 2026, un acheteur non résident au Portugal paie un IMT forfaitaire de 7,5 % sur les biens résidentiels, plus un droit de timbre de 0,8 %. Un remboursement est possible dans certains cas, par exemple si l'acheteur devient résident au Portugal dans les deux ans.
Et quelle est la fiscalité en Roumanie ?
Un bien neuf est soumis à une TVA de 21 % incluse dans le prix du promoteur. S'y ajoutent les honoraires du notaire et des frais d'inscription de 0,15 %. Il n'existe pas de taxe de mutation distincte à la charge de l'acheteur.
Où le prix au m² est-il le plus bas ?
À Bucarest. Selon Numbeo (octobre 2026), un appartement dans le centre de Bucarest coûte environ 3 370 € le m², contre environ 6 870 € dans le centre de Lisbonne. Les chiffres de Deloitte montrent eux aussi que Lisbonne est nettement plus chère.
Les banques au Portugal et en Roumanie prêtent-elles aux acheteurs étrangers ?
Oui, sous conditions. Au Portugal, le plafond de financement pour une résidence secondaire est de 80 %. En Roumanie, le plafond est de 75 % en euros pour un emprunteur sans revenus dans la devise du prêt, et en pratique les non-résidents obtiennent généralement de 50 à 70 %.
En résumé
Le Portugal était autrefois une formule complète : un bien plus un statut. Aujourd'hui, c'est surtout un marché immobilier cher, avec une taxe de mutation élevée pour les acheteurs étrangers et un vol long. La Roumanie est une autre formule : un prix au m² plus bas, un vol court, et un marché où la plupart des acheteurs sont locaux.
Aucun des deux ne vend de passeport. Tous deux vendent de l'immobilier. La question est donc : quel bien, à quel prix, et à quelle distance de chez vous.
Si la Roumanie figure sur votre liste, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue les chiffres et le parcours, de l'avant-contrat à l'acte définitif et à l'inscription à votre nom. Bon à savoir : la signature devant un notaire roumain ne peut pas se faire à distance, mais une procuration est possible.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Numbeo, prix des appartements au m² (octobre 2026) · Deloitte Property Index 2025 (données 2024) · Administration fiscale portugaise · AIMA, Portugal · Banco de Portugal · Loi 141/2025, portail législatif roumain · Banque nationale de Roumanie (BNR)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les chiffres sont exacts en octobre 2026 et peuvent évoluer. Avant toute transaction, consultez des professionnels locaux dans chaque pays.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
