2026'dan itibaren Portekiz'de ikamet etmeyen bir alıcı konutta sabit %7,5 IMT ve ayrıca %0,8 damga vergisi öder. Romanya'da alıcı için ayrı bir devir vergisi yoktur.
Numbeo'ya göre (Ekim 2026): Lizbon merkez m² başına yaklaşık 6.870 €, Bükreş merkez yaklaşık 3.370 €. Deloitte benzer bir fark gösteriyor.
56/2023 sayılı Kanun, gayrimenkulü Portekiz'in altın vize programından çıkardı. Romanya da gayrimenkul satın alma karşılığında oturum vermez.
Bükreş'e yaklaşık 2,5 saat, Lizbon'a 5,5 ile 6 saat. Ayrıca Bükreş, İsrail ile aynı saat dilimindedir.
Portekiz: daimi konut için %90, diğer her amaç için %80. Romanya: o para biriminde geliri olmayanlar için euro cinsinden %75, yerleşik olmayanlar için uygulamada %70'e kadar.
Romanya ve Portekiz gayrimenkulü: kısa cevap
Romanya ve Portekiz gayrimenkulü arasındaki fark fiyatla başlar: Lizbon merkezdeki bir daire m² başına, Bükreş merkezdekinin kabaca iki katı pahalıdır. 2023'ten beri Portekiz gayrimenkul satın almak için altın vize vermiyor ve 2026'da yerleşik olmayan alıcılar için sabit %7,5 devir vergisi getirdi. Romanya daha ucuz ve İsrail'e daha yakındır, ancak gayrimenkul satın alma karşılığında oturum vermez.
Yıllarca Portekiz, "Avrupa'da nereden satın almalı" sorusunun otomatik cevabıydı. Bir gayrimenkul, bir pasaport, güneş ve okyanus.
Ancak bugün beni arayan yatırımcılar tablonun değiştiğini görüyor. Bu makale konuyu toparlıyor: beş ölçü, aynı kaynaklar, slogan yok.
m² fiyatı: Lizbon ve Bükreş
İki kaynak, iki yöntem, tek sonuç.
| Kaynak | Bükreş | Lizbon |
|---|---|---|
| Numbeo, şehir merkezinde daire (Ekim 2026) | m² başına yaklaşık 3.370 € | m² başına yaklaşık 6.870 € |
| Numbeo, merkez dışında daire (Ekim 2026) | m² başına yaklaşık 1.970 € | m² başına yaklaşık 3.920 € |
| Deloitte Property Index 2025, 2024 verileri | m² başına 1.757 € (tüm konutlar) | m² başına 6.593 € (yeni konut) |
Her ölçüde Lizbon en az iki kat pahalıdır. Portekiz'in ikinci şehri Porto, Deloitte'a göre yeni konut için m² başına 4.376 € seviyesindeydi.
Önemli bir not: Numbeo kullanıcı bildirimlerine dayanır ve Deloitte Bükreş'te yeni ve eski tüm konutları ölçer. Rakamlar genel bir karşılaştırmaya uygundur, belirli bir gayrimenkulün fiyatlandırmasına değil.
Satın alma vergileri: Portekiz'de IMT, Romanya'da KDV
Portekiz'de: konut satın almak, IMT adı verilen bir devir vergisine ve ayrıca %0,8 damga vergisine tabidir. "Construir Portugal" konut paketi uyarınca 2026'dan itibaren Portekiz'de ikamet etmeyen bir alıcı konutta sabit %7,5 IMT öder; belirli durumlarda, örneğin alıcı iki yıl içinde yerleşik hale gelirse, iade yapılır. Tam oranlar Portekiz vergi dairesi tarafından yayımlanır.
Romanya'da: yeni bir gayrimenkul, 141/2025 sayılı Kanun uyarınca Ağustos 2025'ten beri %21 KDV'ye tabidir. Bir gerçek kişiden alınan ikinci el gayrimenkulde KDV yoktur. Alıcı ayrıca kademeli tarifeye göre noter ücretini ve %0,15 tescil ücretini öder. Alıcı için ayrı bir devir vergisi yoktur. Döküm Romanya'da gayrimenkul satın alma maliyetleri rehberimizde.
Pratik fark: Portekiz'de vergi, yabancı alıcıya nispeten yüksek bir devir vergisi olarak düşer. Romanya'da yeni bir gayrimenkulde vergi, geliştiricinin fiyatı üzerinden KDV'dir; ikinci el gayrimenkulde ise satın alma maliyetleri çok daha düşüktür.
Oturum: altın vizeden geriye ne kaldı
Bu, son on yılın en büyük değişikliğidir.
İkisi de pasaport satmıyor. İkisi de gayrimenkul satıyor.
- Portekiz: 56/2023 sayılı Kanun, Ekim 2023 itibarıyla gayrimenkul satın almayı altın vize programından çıkardı. Program, fonlara yatırım gibi başka yollarla devam ediyor. Portekiz'de yaşamak isteyen, Portekiz Entegrasyon, Göç ve İltica Ajansı (AIMA) aracılığıyla pasif gelirle yaşayanlar için vize gibi başka vizelere bakabilir.
- Romanya: altın vize yoktur ve gayrimenkul satın alma karşılığında oturum yoktur. AB vatandaşı olmayan biri, çalışma, iş, aile veya eğitim gibi bağımsız bir gerekçeye ihtiyaç duyar.
Başka bir deyişle, her iki ülkede de gayrimenkul artık bir statü satın almıyor. Ülkeyi pasaport için seçenler, gayrimenkul piyasasına değil, geriye kalan yollara bakmalı.
Uçuş süresi, para birimi ve Schengen
| Önlem | Romanya | Portekiz |
|---|---|---|
| Tel Aviv'den direkt uçuş (yaklaşık) | yaklaşık 2,5 saat | 5,5 ile 6 saat |
| Saat dilimi | İsrail ile aynı | İki saat geride |
| Para birimi | Romanya leyi (konut kredisi avro cinsinden de) | Euro |
| Schengen | 2025’ten beri tam üye | Üye |
Romanya kabaca iki kat daha yakın. Gayrimenkulü yılda birkaç kez ziyaret etmeyi veya yakından yönetmeyi planlıyorsanız, farkı her uçuşta hissedersiniz.
Konut kredisine erişim
- Portekiz: Banco de Portugal, borçlunun kendi daimi konutu için finansmanı %90 ile, ikinci ev dahil diğer her amaç için %80 ile sınırlar.
- Romanya: Romanya Ulusal Bankası (BNR), finansmanı ley cinsinden kredide %85 ile, kredi para biriminde geliri olmayan bir borçluya verilen euro kredisinde %75 ile sınırlar. Uygulamada bankalar, yurt dışı geliri olan yerleşik olmayanlara %70'e kadar finansman sağlar.
Portekiz'de mevzuat tavanı daha yüksektir, ancak banka yine de gelirinizi ve geri ödeme gücünüzü inceler. Romanya'da yerleşik olmayanlar için koşullar hakkında yerleşik olmayanlar için Romanya'da konut kredisi makalemize bakın.
Kontrol listesi: ikisi arasında nasıl karar verilir
- Amaç nedir? Yılın bir bölümünde orada yaşamak, bir aile mülkü veya bir statü. Statü ise, hiçbiri gayrimenkul yoluyla vermez.
- Bütçe nedir? Her iki kaynağa göre aynı tutarla Bükreş'te Lizbon'a göre kabaca iki kat daha geniş kullanım alanı elde edersiniz.
- Ne sıklıkla ziyaret edeceksiniz? Yaklaşık iki buçuk saatlik bir uçuşa karşı yaklaşık altı saat.
- Giriş neye mal olur? Yurt dışından bir alıcı için Portekiz'de %7,5 IMT artı damga vergisi, Romanya'da yeni bir gayrimenkulde KDV.
- Size kim eşlik edecek? Her iki ülkede de sizin adınıza hareket eden yerel bir avukat.
Romanya'yı seçen alıcılar genellikle geniş bir yerel piyasası olan bir Avrupa başkenti ister. Bu nedenleri "Neden Bükreş, neden şimdi" yazımızda genişlettik; Kıbrıs'ı da değerlendiriyorsanız onu da karşılaştırdık.
Sık sorulan sorular
Gayrimenkul satın alarak hâlâ Portekiz altın vizesi alabilir miyim?
Hayır. 56/2023 sayılı Kanun, Ekim 2023 itibarıyla gayrimenkul satın almayı altın vize programından çıkardı. Program, ev satın almayı içermeyen fonlara yatırım gibi başka yollarla devam ediyor.
Yabancı bir alıcı Portekiz'de ne kadar devir vergisi öder?
2026 mevzuatına göre, Portekiz'de ikamet etmeyen bir alıcı konutta sabit %7,5 IMT ve ayrıca %0,8 damga vergisi öder. Bazı durumlarda iade mümkündür; örneğin alıcı iki yıl içinde Portekiz'de yerleşik hale gelirse.
Peki Romanya'da vergi nedir?
Yeni bir gayrimenkulde geliştiricinin fiyatı üzerinden %21 KDV vardır. Buna ek olarak noter ücretini ve %0,15 tescil ücretini ödersiniz. Alıcı için ayrı bir devir vergisi yoktur.
m² fiyatı nerede daha düşük?
Bükreş'te. Numbeo'ya (Ekim 2026) göre Bükreş merkezde bir daire m² başına yaklaşık 3.370 €, Lizbon merkezde ise yaklaşık 6.870 €'dur. Deloitte'un rakamları da Lizbon'u çok daha pahalı gösteriyor.
Portekiz ve Romanya'daki bankalar yurt dışından gelen alıcılara kredi veriyor mu?
Evet, koşullarla. Portekiz'de ikinci ev için finansman sınırı %80'dir. Romanya'da kredi para biriminde geliri olmayan bir borçlu için euro cinsinden sınır %75'tir ve uygulamada yerleşik olmayanlar %70'e kadar alır.
Sonuç
Portekiz eskiden bir pakettı: gayrimenkul artı statü. Bugün esas olarak pahalı bir gayrimenkul piyasasıdır; yurt dışından gelen alıcılar için yüksek devir vergisi ve uzun bir uçuş ile. Romanya farklı bir pakettir: daha düşük m² fiyatı, kısa bir uçuş ve alıcıların çoğunun yerel olduğu bir piyasa.
İkisi de pasaport satmıyor. İkisi de gayrimenkul satıyor. Dolayısıyla soru, hangi gayrimenkul, hangi fiyata ve evden ne kadar uzakta olduğudur.
Romanya listenizdeyse, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Rakamları ve ön sözleşmeden nihai sözleşmeye ve adınıza tescile kadar olan yolu gözden geçireceğiz. Bilmekte fayda var: bir Romanya noterinin önünde imza uzaktan yapılamaz, ancak vekaletname mümkündür.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Numbeo, m² başına daire fiyatları (Ekim 2026) · Deloitte Property Index 2025 (2024 verileri) · Portekiz vergi dairesi · AIMA, Portekiz · Banco de Portugal · 141/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · Romanya Ulusal Bankası (BNR)
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel ya da mali tavsiye değildir. Rakamlar Ekim 2026 itibarıyla günceldir ve değişebilir. Herhangi bir işlemden önce her ülkede yerel profesyonellere danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
