Kıbrıs, 300.000 €’dan başlayan yeni bir ev ve yılda 50.000 € yurt dışı gelirle kalıcı ikamet veriyor. Romanya mülk almak karşılığında ikamet vermiyor.
Numbeo’ya göre (Ekim 2026): Bükreş merkez yaklaşık 3.370 €/m², Limasol yaklaşık 4.950 €, Larnaka yaklaşık 3.330 €, Lefkoşa yaklaşık 2.760 €.
Romanya Ağustos 2025’ten beri %21. Kıbrıs %19, koşullara bağlı olarak birincil konut için %5. Kıbrıs 2026’dan itibaren damga vergisini kaldırdı.
Kıbrıs’a yaklaşık bir saatlik, Bükreş’e yaklaşık 2,5 saatlik uçuş. Öte yandan Romanya 2025’ten beri Schengen’in tam üyesi, Kıbrıs değil.
Kıbrıs: birincil konut için %80, diğer her mülk için %70. Romanya: ley cinsinden %85’e, avro cinsinden %75’e kadar, mukim olmayanlar için pratikte %70’e kadar.
Romanya ve Kıbrıs mülk karşılaştırması: kısa cevap
Romanya ve Kıbrıs mülkü arasındaki temel fark yalnızca fiyat değil, mülkün duvarlarının ötesinde size ne verdiği. Kıbrıs İsrail’e daha yakın, avro kullanıyor ve bir gelir testini karşılayan, 300.000 € ya da daha değerli yeni bir ev alıcılarına kalıcı ikamet yolu sunuyor. Romanya başkentinde m² başına daha ucuz, Schengen’in tam üyesi ve mülk alımı karşılığında ikamet vermiyor.
“Romanya mı Kıbrıs mı?” sorusunu hemen her hafta duyuyorum. Genellikle biri Limasol’u ziyaret edip denize aşık olduktan ve ardından fiyatları gördükten sonra geliyor.
Bu makale sizi bizi seçmeye ikna etmek için burada değil. İki piyasayı aynı beş ölçüde yan yana koyuyor, böylece kendi hedefinize göre karar verebilirsiniz.
m² başına fiyat: Bükreş, Limasol, Lefkoşa ve Larnaka karşısında
Benzerleri benzerleriyle karşılaştırmak için her şehir için tek bir kaynak kullandım: kullanıcı bildirimlerine dayanan bir fiyat veritabanı olan Numbeo. Rakamlar Ekim 2026 başında güncellendi ve işlem fiyatları değil, daireler için istenen fiyatlardır.
| Şehir | Daire, şehir merkezi (€/m²) | Daire, merkez dışı (€/m²) |
|---|---|---|
| Bükreş | yaklaşık 3.370 | yaklaşık 1.970 |
| Limasol | yaklaşık 4.950 | yaklaşık 3.800 |
| Lefkoşa | yaklaşık 2.760 | yaklaşık 2.040 |
| Larnaka | yaklaşık 3.330 | yaklaşık 1.780 |
Büyük fark Limasol ile, Kıbrıs’ın tamamıyla değil. Lefkoşa ve Larnaka, çoğu alıcının sandığından daha çok Bükreş’e yakın.
Bükreş’in ayrıca iyi bilinen yerel bir ölçütü var: Imobiliare.ro fiyat endeksi’ne göre Ağustos 2026’da Bükreş’te yeni daireler m² başına yaklaşık 2.549 € ile ilan edildi. Bu ilanlardan gelen bir istenen fiyat, ödenmiş bir fiyat değil (fiyat kaynakları neden farklı). Bu rakamlar yalnızca bir başlangıç noktası; belirli bir mülk aynı mahalledeki emsal satışlarla kontrol edilir.
Alım vergileri ve maliyetleri: KDV, harçlar ve kaldırılanlar
Buradaki farklar teknik, ama nihai toplamı değiştiriyor.
Romanya’da: yeni daireler ve villalar, Ağustos 2025’teki artıştan beri 141/2025 sayılı Kanun uyarınca %21 KDV taşır. Buna ek olarak alıcı kademeli tarifeyle noter ücretini ve gerçek kişi için fiyatın %0,15’i tutarında tapu sicili harcını öder. Alıcı için ayrı bir devir vergisi yok. Tüm döküm Romanya’da mülk satın alma maliyetleri rehberimizde.
Kıbrıs’ta: yeni bir mülk %19 KDV taşır. Birincil konut için, büyüklük ve fiyat koşullarına bağlı olarak indirimli %5 oran vardır. KDV’ye tabi olmayan ikinci el mülkte, %50 indirimli olarak %3, %5 ve %8’lik kademeli devir ücretleri uygulanır. KDV ödenmişse devir ücreti yoktur. Sözleşmeler üzerindeki damga vergisi ise 1 Ocak 2026’dan itibaren kaldırıldı.
Pratik çizgi: her iki piyasada da bir geliştiriciden yeni satın aldığınızda vergi faturasının çoğu KDV’dir. Fark esas olarak oranda ve evde yaşayanlara yönelik Kıbrıs indirimli oranından yararlanıp yararlanmadığınızda.
İkamet kuralları: büyük fark burada
Pek çok alıcıyı en başta Kıbrıs’ı düşünmeye iten nokta bu.
Önce hedefi belirleyin, sonra ülkeyi seçin.
Kıbrıs, 6(2) sayılı Yönetmelik uyarınca kalıcı ikamet sunar: bir geliştiriciden ilk elden alınan yeni bir konut mülküne en az 300.000 € (KDV hariç) yatırım ve başvuru sahibi için yurt dışından güvence altına alınmış yıllık en az 50.000 € gelir, ayrıca eş ve her çocuk için ek tutar. Güncel koşullar Kıbrıs İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanır.
Romanya altın vize sunmaz ve mülk alımı karşılığında ikamet vermez. AB dışı bir vatandaşın uzun süreli kalış için iş, ticaret, aile ya da eğitim gibi bağımsız bir gerekçeye ihtiyacı vardır ve bu Romanya Göçmenlik Genel Müfettişliği (IGI) aracılığıyla yürütülür.
Hedefiniz bir ikamet statüsüyse Romanya varılacak yer değildir. Hedefiniz elinizde tuttuğunuz, kullandığınız ya da çocuklarınıza bıraktığınız bir mülkse ikamet yolunun önemi daha azdır.
Bununla bağlantılı bir fark daha: Kıbrıs hukukuna göre AB dışı bir vatandaşın mülk satın almak için ilçe makamından izin alması gerekir. Romanya’da bir bina satın almak için böyle bir izne gerek yok ve arazi bir üst hakkı (superficie) ile tescil edilir. Bunu Romanya’da arazi mülkiyeti makalemizde açıklıyoruz.
Uçuş süresi, para birimi ve Schengen
| Önlem | Romanya | Kıbrıs |
|---|---|---|
| Tel Aviv'den direkt uçuş (yaklaşık) | yaklaşık 2,5 saat | yaklaşık 1 saat |
| Para birimi | Romanya leyi (konut kredisi avro cinsinden de) | Euro |
| Schengen | 2025’ten beri tam üye | AB üyesi, Schengen’de değil |
| Resmî dil | Rumence | Yunanca (İngilizce yaygın konuşulur) |
Mesafede Kıbrıs kazanıyor. Havada bir saat neredeyse şehirler arası bir yolculuk. Bükreş daha uzak ama yine de kısa bir ziyaret için ulaşılabilir ve İsrail ile aynı saat diliminde.
Konut kredisine erişim
Her iki ülkede de düzenleyici bir tavan koyar, pratikte kararı banka verir.
- Romanya: Romanya Ulusal Bankası (BNR) finansmanı ley cinsinden kredide %85 ile, kredi para biriminde geliri olmayan bir borçluya avro kredisinde %75 ile sınırlar. Pratikte bankalar, yurt dışı geliri olan mukim olmayanlar için mülk değerinin %70’ine kadar finanse eder.
- Kıbrıs: Kıbrıs Merkez Bankası birincil konut için %80, diğer her mülk için %70 kredi/değer sınırı belirledi.
Başka bir deyişle, yurt dışından gelen bir alıcının her iki durumda da önemli bir öz sermayeye ihtiyacı var. Romanya’da mukim olmayanlar için koşullar için mukim olmayanlar için Romanya’da konut kredisi makalemize bakın.
Peki kime hangisi uyar?
- Mülk üzerinden AB ikameti istiyorsanız: yatırım ve gelir koşullarını karşılamanız şartıyla Kıbrıs.
- Yakınlık ve bir saatlik uçuş sizin için en önemliyse: Kıbrıs.
- Büyük bir yerel piyasası olan bir başkentte m² başına daha düşük fiyat istiyorsanız: Bükreş.
- Schengen’in tam üyeliği sizin için önemliyse: Romanya.
Bu arada, Bükreş’in kendisinde daire yerine ev arayanlar genellikle kuzeye bakıyor. Şehir merkezine yaklaşık 25 dakika, havalimanına yaklaşık 10 dakika uzaklıktaki Balotești’deki projemizde tam da bu alıcı için 29 villa inşa ediyoruz. Ama ülkeler arasındaki seçim, projeler arasındaki seçimden önce gelir. Portekiz ile benzer bir karşılaştırma Romanya mı Portekiz mi makalemizde.
Sık sorulan sorular
Kıbrıs’ta mülk almak ikamet sağlar mı?
Evet, koşullarla. 6(2) sayılı Yönetmelik uyarınca bir geliştiriciden yeni bir konuta en az 300.000 € (KDV hariç) yatırım yapmak ve yurt dışından yıllık en az 50.000 € gelire sahip olmak, kalıcı ikamet başvurusu yapmanıza olanak tanır. Koşullar zaman zaman güncellenir, bu yüzden satın almadan önce Kıbrıs İçişleri Bakanlığı’ndan kontrol edin.
Romanya’da mülk almak ikamet sağlar mı?
Hayır. Romanya altın vize sunmuyor ve mülk sahibi olmak ikamet için bir gerekçe değil. AB dışı bir vatandaşın iş, ticaret, aile ya da eğitim gibi ayrı bir gerekçeye ihtiyacı var.
m² başına nerede daha ucuz, Bükreş mi Kıbrıs mı?
Numbeo’ya (Ekim 2026) göre Bükreş merkezde bir daire m² başına yaklaşık 3.370 € tutuyor; Limasol’da yaklaşık 4.950 €, Larnaka’da yaklaşık 3.330 €, Lefkoşa’da yaklaşık 2.760 €. Büyük fark Limasol ile; diğer şehirlerle daha küçük.
Her ülkede yeni mülk üzerindeki vergi nedir?
Romanya yeni mülkte %21 KDV alıyor. Kıbrıs %19 KDV alıyor, koşullara bağlı olarak birincil konut için indirimli %5 oranıyla. Kıbrıs’ta KDV ödenmişse devir ücreti yok ve damga vergisi 2026’dan itibaren kaldırıldı.
Romanya’da uzaktan imza atabilir miyim?
Romanya noteri önünde imza uzaktan yapılamaz. Sizin adınıza imzalayacak bir temsilciye vekâletname verebilirsiniz ve diğer kontroller evden halledilebilir.
Sonuç
Romanya ve Kıbrıs farklı sorulara cevap veriyor. Kıbrıs “nerede ikamet alıp evimden bir saat uzakta olabilirim” sorusuna cevap veriyor. Romanya ise “nerede bir Avrupa başkentinde, büyük bir yerel piyasada, m² başına daha düşük fiyatla mülk alabilirim” sorusuna.
Önce hedefi belirleyin, sonra ülkeyi seçin. Romanya listenizdeyse benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Rakamları, ön sözleşmeden nihai sözleşmeye ve adınıza tescile kadar hukuki yolu ve özellikle size neyin uyduğunu birlikte gözden geçiririz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Numbeo, m² başına daire fiyatları (Ekim 2026) · Imobiliare.ro fiyat endeksi (Ağustos 2026) · 141/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · Romanya Ulusal Bankası (BNR) · Romanya Göçmenlik Genel Müfettişliği (IGI) · Kıbrıs İçişleri Bakanlığı · Kıbrıs Merkez Bankası · Romanya Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI)
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel ya da mali tavsiye değildir. Rakamlar Ekim 2026 itibarıyla günceldir ve değişebilir. Herhangi bir işlemden önce her ülkede yerel profesyonellere danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
