Chypre accorde la résidence permanente pour un logement neuf dès 300 000 € et 50 000 € de revenus étrangers par an. La Roumanie, aucune pour un achat.
Selon Numbeo (octobre 2026) : centre de Bucarest environ 3 370 € le m², Limassol environ 4 950 €, Larnaca environ 3 330 €, Nicosie environ 2 760 €.
Roumanie : 21 % depuis août 2025. Chypre : 19 %, et 5 % pour une résidence principale sous conditions. Chypre a supprimé le droit de timbre en 2026.
Environ une heure de vol pour Chypre, 2 h 30 à 3 heures pour Bucarest. En revanche, la Roumanie est membre à part entière de Schengen depuis 2025, Chypre non.
Chypre : 80 % en résidence principale, 70 % pour un autre bien. Roumanie : jusqu'à 85 % en lei, 75 % en euros, 50 à 70 % en pratique pour les non-résidents.
Immobilier en Roumanie ou à Chypre : la réponse courte
La principale différence entre l'immobilier roumain et l'immobilier chypriote ne tient pas seulement au prix, mais à ce que le bien vous apporte au-delà de ses murs. Chypre est plus proche d'Israël, utilise l'euro et offre une voie vers la résidence permanente aux acquéreurs d'un logement neuf d'une valeur d'au moins 300 000 € qui remplissent une condition de revenus. La Roumanie est moins chère au m² dans sa capitale, est membre à part entière de l'espace Schengen et n'accorde pas de titre de séjour pour l'achat d'un bien.
J'entends la question « Roumanie ou Chypre ? » presque chaque semaine. Elle arrive généralement après un séjour à Limassol, un coup de cœur pour la mer, puis la découverte des prix.
Cet article n'a pas pour but de vous convaincre de nous choisir. Il place les deux marchés côte à côte, selon les cinq mêmes critères, afin que vous puissiez décider en fonction de votre propre objectif.
Prix au m² : Bucarest face à Limassol, Nicosie et Larnaca
Pour comparer ce qui est comparable, j'ai utilisé une source unique pour chaque ville : Numbeo, une base de prix alimentée par les déclarations des utilisateurs. Les chiffres ont été mis à jour début octobre 2026 ; il s'agit de prix demandés pour des appartements, et non de prix de transaction.
| Ville | Appartement, centre-ville (€/m²) | Appartement, hors centre (€/m²) |
|---|---|---|
| Bucarest | environ 3 370 | environ 1 970 |
| Limassol | environ 4 950 | environ 3 800 |
| Nicosie | environ 2 760 | environ 2 040 |
| Larnaca | environ 3 330 | environ 1 780 |
Le grand écart se situe avec Limassol, pas avec Chypre dans son ensemble. Nicosie et Larnaca sont plus proches de Bucarest que ne le pensent la plupart des acheteurs.
Bucarest dispose aussi d'une référence locale bien connue : selon l'indice des prix Imobiliare.ro, un appartement neuf à Bucarest s'est vendu en moyenne environ 2 636 € le m² à l'été 2026. Ces chiffres ne sont qu'un point de départ : un bien précis s'évalue au regard des ventes comparables dans le même quartier.
Taxes et frais d'achat : TVA, frais et ce qui a été supprimé
Les différences sont ici techniques, mais elles modifient la somme finale.
En Roumanie : les appartements et villas neufs sont soumis à une TVA de 21 %, depuis la hausse d'août 2025 prévue par la loi 141/2025. L'acheteur paie en outre les honoraires du notaire selon un barème dégressif, ainsi qu'un droit d'inscription au registre foncier de 0,15 % du prix pour un particulier. Il n'existe pas de droit de mutation distinct à la charge de l'acheteur. Le détail complet figure dans notre guide des frais d'achat immobilier en Roumanie.
À Chypre : un bien neuf est soumis à une TVA de 19 %. Un taux réduit de 5 % existe pour une résidence principale, sous conditions de surface et de prix. Pour un bien ancien non soumis à la TVA, des droits de mutation s'appliquent selon un barème progressif de 3 %, 5 % et 8 %, réduits de 50 %. Lorsque la TVA a été acquittée, il n'y a pas de droits de mutation. Enfin, le droit de timbre sur les contrats a été supprimé à compter du 1er janvier 2026.
En pratique : sur les deux marchés, lorsque vous achetez du neuf auprès d'un promoteur, la TVA représente l'essentiel de la facture fiscale. La différence tient surtout au taux, et à la possibilité ou non de bénéficier du taux réduit chypriote, destiné à ceux qui habitent le logement.
Règles de résidence : c'est là que se joue la grande différence
C'est le point qui pousse de nombreux acheteurs à envisager Chypre en premier lieu.
Définissez d'abord l'objectif, puis choisissez le pays.
Chypre offre la résidence permanente au titre du Règlement 6(2) : un investissement d'au moins 300 000 € (hors TVA) dans un bien résidentiel neuf acheté en première main auprès d'un promoteur, assorti d'un revenu annuel garanti provenant de l'étranger d'au moins 50 000 € pour le demandeur, majoré pour le conjoint et chaque enfant. Les conditions en vigueur sont publiées par le ministère de l'Intérieur chypriote.
La Roumanie ne propose ni golden visa ni titre de séjour pour l'achat d'un bien. Un ressortissant hors UE a besoin d'un motif distinct pour un long séjour, comme le travail, une activité professionnelle, la famille ou les études, auprès de l'Inspection générale de l'immigration roumaine (IGI).
Si votre objectif est un statut de résident, la Roumanie n'est pas la bonne destination. Si votre objectif est un bien que vous détenez, que vous utilisez ou que vous transmettez à vos enfants, la question de la résidence pèse moins.
Une autre différence est liée à ce point : en droit chypriote, un ressortissant hors UE doit obtenir une autorisation de l'autorité de district pour acheter un bien. En Roumanie, aucune autorisation de ce type n'est requise pour acheter une construction, et le terrain est inscrit au moyen d'un droit de superficie (Superficie). Nous l'expliquons dans notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
Temps de vol, monnaie et Schengen
| Critère | Roumanie | Chypre |
|---|---|---|
| Vol direct depuis Tel-Aviv (environ) | 2 h 30 à 3 heures | environ 1 heure |
| Monnaie | Leu roumain (crédits également en euros) | Euro |
| Schengen | Membre à part entière depuis 2025 | Membre de l'UE, hors Schengen |
| Langue officielle | Roumain | Grec (anglais largement parlé) |
Chypre l'emporte sur la distance. Une heure de vol, c'est presque un trajet en train interurbain. Bucarest est plus loin, mais reste accessible pour une courte visite, et se trouve dans le même fuseau horaire qu'Israël.
Accès au crédit immobilier
Dans les deux pays, le régulateur fixe un plafond et la banque décide en pratique.
- Roumanie : la Banque nationale de Roumanie (BNR) plafonne le financement à 85 % pour un prêt en lei, et à 75 % pour un prêt en euros accordé à un emprunteur sans revenus dans la devise du prêt. En pratique, les banques financent généralement 50 % à 70 % de la valeur du bien pour les non-résidents percevant des revenus à l'étranger.
- Chypre : la Banque centrale de Chypre a fixé un plafond de quotité de financement de 80 % pour une résidence principale et de 70 % pour tout autre bien.
Autrement dit, un acheteur étranger a besoin d'un apport personnel conséquent dans les deux cas. Pour les conditions applicables aux non-résidents en Roumanie, consultez notre article sur le crédit immobilier en Roumanie pour les non-résidents.
Alors, à qui convient quoi ?
- Si vous voulez une résidence dans l'UE grâce au bien : Chypre, à condition de remplir les conditions d'investissement et de revenus.
- Si la proximité et un vol d'une heure comptent avant tout : Chypre.
- Si vous voulez un prix au m² plus bas dans une capitale dotée d'un vaste marché local : Bucarest.
- Si l'appartenance pleine et entière à Schengen compte pour vous : la Roumanie.
À Bucarest même, d'ailleurs, ceux qui cherchent une maison plutôt qu'un appartement regardent généralement vers le nord. Dans notre projet de Balotești, à environ 25 minutes du centre-ville et à environ 10 minutes de l'aéroport, nous construisons 29 villas précisément pour ce profil d'acheteur. Mais le choix du pays précède le choix du projet. Une comparaison similaire avec le Portugal figure dans notre article Roumanie ou Portugal.
Questions fréquentes
L'achat d'un bien à Chypre donne-t-il droit à la résidence ?
Oui, sous conditions. Au titre du Règlement 6(2), un investissement d'au moins 300 000 € (hors TVA) dans un bien résidentiel neuf acheté auprès d'un promoteur, assorti d'un revenu annuel provenant de l'étranger d'au moins 50 000 €, permet de demander la résidence permanente. Les conditions sont mises à jour régulièrement : vérifiez-les auprès du ministère de l'Intérieur chypriote avant d'acheter.
L'achat d'un bien en Roumanie donne-t-il droit à la résidence ?
Non. La Roumanie ne propose pas de golden visa, et la propriété d'un bien ne constitue pas un motif de séjour. Un ressortissant hors UE a besoin d'un motif distinct, comme le travail, une activité professionnelle, la famille ou les études.
Où le m² est-il le moins cher, à Bucarest ou à Chypre ?
Selon Numbeo (octobre 2026), un appartement dans le centre de Bucarest coûte environ 3 370 € le m², contre environ 4 950 € à Limassol, environ 3 330 € à Larnaca et environ 2 760 € à Nicosie. Le grand écart se situe avec Limassol ; avec les autres villes, il est plus réduit.
Quelle est la fiscalité d'un bien neuf dans chaque pays ?
La Roumanie applique une TVA de 21 % sur un bien neuf. Chypre applique une TVA de 19 %, avec un taux réduit de 5 % pour une résidence principale sous conditions. Lorsque la TVA a été acquittée à Chypre, il n'y a pas de droits de mutation, et le droit de timbre a été supprimé à compter de 2026.
Puis-je signer à distance en Roumanie ?
La signature devant un notaire roumain (notar public) ne peut pas se faire à distance. Vous pouvez donner procuration à un représentant qui signe en votre nom, et les autres vérifications peuvent être menées depuis chez vous.
En résumé
La Roumanie et Chypre répondent à des questions différentes. Chypre répond à « où puis-je obtenir une résidence et être à une heure de chez moi ». La Roumanie répond à « où puis-je acheter un bien dans une capitale européenne, sur un vaste marché local, à un prix au m² plus bas ».
Définissez d'abord l'objectif, puis choisissez le pays. Et si la Roumanie figure sur votre liste, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue les chiffres, le parcours juridique du contrat préliminaire jusqu'à l'acte définitif et à l'inscription à votre nom, et ce qui vous correspond précisément.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Numbeo, prix des appartements au m² (octobre 2026) · Indice des prix Imobiliare.ro (été 2026) · Loi 141/2025, portail de la législation roumaine · Banque nationale de Roumanie (BNR) · Inspection générale de l'immigration roumaine (IGI) · Ministère de l'Intérieur chypriote · Banque centrale de Chypre · Agence nationale roumaine du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les chiffres sont exacts à octobre 2026 et peuvent évoluer. Avant toute transaction, consultez des professionnels locaux dans chaque pays.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
