Zypern gewährt Daueraufenthalt für einen Neubau ab 300.000 € plus 50.000 € Auslandseinkommen pro Jahr. Rumänien gewährt keinen Aufenthalt für Immobilienkauf.
Laut Numbeo (Oktober 2026): Zentrum Bukarest rund 3.370 € pro m², Limassol rund 4.950 €, Larnaka rund 3.330 €, Nikosia rund 2.760 €.
Rumänien 21 % seit August 2025. Zypern 19 %, mit 5 % für den Hauptwohnsitz unter Bedingungen. Zypern schaffte die Stempelsteuer ab 2026 ab.
Rund eine Stunde Flug nach Zypern, 2,5 bis 3 Stunden nach Bukarest. Dafür ist Rumänien seit 2025 Vollmitglied im Schengenraum, Zypern nicht.
Zypern: 80 % für den Hauptwohnsitz, 70 % für andere Immobilien. Rumänien: bis 85 % in Lei, 75 % in Euro, für Gebietsfremde praktisch 50 % bis 70 %.
Immobilien in Rumänien oder Zypern: die kurze Antwort
Der wichtigste Unterschied zwischen Immobilien in Rumänien und in Zypern ist nicht nur der Preis, sondern das, was Ihnen die Immobilie über ihre vier Wände hinaus bietet. Zypern liegt näher an Israel, hat den Euro und bietet Käufern eines neuen Zuhauses ab 300.000 €, die einen Einkommensnachweis erbringen, einen Weg zum Daueraufenthalt. Rumänien ist in seiner Hauptstadt pro m² günstiger, ist Vollmitglied des Schengenraums und gewährt für einen Immobilienkauf keinen Aufenthaltsstatus.
Die Frage „Rumänien oder Zypern?“ höre ich fast jede Woche. Meist kommt sie, nachdem jemand Limassol besucht, sich in das Meer verliebt und dann die Preise gesehen hat.
Dieser Artikel soll Sie nicht überzeugen, sich für uns zu entscheiden. Er stellt beide Märkte anhand derselben fünf Kriterien nebeneinander, damit Sie nach Ihrem eigenen Ziel entscheiden können.
Preis pro m²: Bukarest gegen Limassol, Nikosia und Larnaka
Um Gleiches mit Gleichem zu vergleichen, habe ich für jede Stadt eine einzige Quelle verwendet: Numbeo, eine Preisdatenbank auf Basis von Nutzerangaben. Die Zahlen wurden Anfang Oktober 2026 aktualisiert und sind Angebotspreise für Wohnungen, keine Transaktionspreise.
| Stadt | Wohnung, Stadtzentrum (€/m²) | Wohnung, außerhalb des Zentrums (€/m²) |
|---|---|---|
| Bukarest | rund 3.370 | rund 1.970 |
| Limassol | rund 4.950 | rund 3.800 |
| Nikosia | rund 2.760 | rund 2.040 |
| Larnaka | rund 3.330 | rund 1.780 |
Der große Abstand besteht zu Limassol, nicht zu Zypern insgesamt. Nikosia und Larnaka liegen näher an Bukarest, als die meisten Käufer annehmen.
Für Bukarest gibt es zudem einen bekannten lokalen Richtwert: Laut dem Imobiliare.ro-Preisindex kostete eine Neubauwohnung in Bukarest im Sommer 2026 im Schnitt rund 2.636 € pro m². Diese Zahlen sind nur ein Ausgangspunkt, eine konkrete Immobilie wird an vergleichbaren Verkäufen im selben Viertel gemessen.
Kaufsteuern und Kosten: Mehrwertsteuer, Gebühren und was abgeschafft wurde
Die Unterschiede sind hier technisch, verändern aber die Endsumme.
In Rumänien: Auf neue Wohnungen und Villen fallen seit der Erhöhung im August 2025 nach Gesetz 141/2025 21 % Mehrwertsteuer an. Hinzu kommen für den Käufer die nach einer Staffel berechnete Notargebühr und eine Grundbuchgebühr von 0,15 % des Kaufpreises für Privatpersonen. Eine gesonderte Grunderwerbsteuer für den Käufer gibt es nicht. Die vollständige Aufstellung finden Sie in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Rumänien.
In Zypern: Auf eine neue Immobilie fallen 19 % Mehrwertsteuer an. Für den Hauptwohnsitz gibt es unter Bedingungen zu Größe und Preis einen ermäßigten Satz von 5 %. Bei einer Bestandsimmobilie, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, fallen Übertragungsgebühren nach einer Staffel von 3 %, 5 % und 8 % an, um 50 % ermäßigt. Wurde Mehrwertsteuer gezahlt, entfällt die Übertragungsgebühr. Und die Stempelsteuer auf Verträge wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft.
Die praktische Bilanz: In beiden Märkten macht beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger die Mehrwertsteuer den Großteil der Steuerlast aus. Der Unterschied liegt vor allem im Satz und darin, ob Sie für den ermäßigten zyprischen Satz infrage kommen, der für Menschen gedacht ist, die selbst im Haus wohnen.
Aufenthaltsregeln: Hier liegt der große Unterschied
Das ist der Punkt, der viele Käufer überhaupt erst an Zypern denken lässt.
Definieren Sie zuerst das Ziel, dann wählen Sie das Land.
Zypern bietet einen Daueraufenthalt nach Verordnung 6(2): eine Investition von mindestens 300.000 € (ohne Mehrwertsteuer) in eine neue Wohnimmobilie aus erster Hand vom Bauträger, zusammen mit einem gesicherten jährlichen Einkommen aus dem Ausland von mindestens 50.000 € für den Antragsteller, zuzüglich eines Aufschlags für Ehepartner und jedes Kind. Die aktuellen Bedingungen veröffentlicht das zyprische Innenministerium.
Rumänien bietet weder ein Golden Visa noch einen Aufenthaltsstatus für einen Immobilienkauf. Ein Nicht-EU-Bürger braucht für einen langfristigen Aufenthalt einen eigenständigen Grund, etwa Arbeit, Unternehmen, Familie oder Studium, über das rumänische Generalinspektorat für Einwanderung (IGI).
Wenn Ihr Ziel ein Aufenthaltsstatus ist, ist Rumänien nicht das richtige Ziel. Wenn Ihr Ziel eine Immobilie ist, die Sie halten, nutzen oder an Ihre Kinder weitergeben, spielt der Aufenthaltsweg eine geringere Rolle.
Ein weiterer Unterschied hängt damit zusammen: Nach zyprischem Recht braucht ein Nicht-EU-Bürger für einen Immobilienkauf eine Genehmigung der Bezirksbehörde. In Rumänien ist für den Kauf eines Gebäudes keine solche Genehmigung nötig, und das Grundstück wird über ein Erbbaurecht (Superficie) eingetragen. Das erklären wir in unserem Artikel zum Grundeigentum in Rumänien.
Flugzeit, Währung und Schengen
| Kriterium | Rumänien | Zypern |
|---|---|---|
| Direktflug ab Tel Aviv (ca.) | 2,5 bis 3 Stunden | rund 1 Stunde |
| Währung | Rumänischer Leu (Hypotheken auch in Euro) | Euro |
| Schengen | Vollmitglied seit 2025 | EU-Mitglied, nicht im Schengenraum |
| Amtssprache | Rumänisch | Griechisch (Englisch weit verbreitet) |
Bei der Entfernung gewinnt Zypern. Eine Stunde Flug ist fast eine Fahrt in eine andere Stadt. Bukarest ist weiter entfernt, aber immer noch für einen Kurzbesuch erreichbar und in derselben Zeitzone wie Israel.
Zugang zu Hypotheken
In beiden Ländern setzt die Aufsicht eine Obergrenze, und die Bank entscheidet in der Praxis.
- Rumänien: Die Rumänische Nationalbank (BNR) begrenzt die Finanzierung auf 85 % bei einem Kredit in Lei und auf 75 % bei einem Euro-Kredit für Kreditnehmer ohne Einkommen in der Kreditwährung. In der Praxis finanzieren Banken für Gebietsfremde mit ausländischem Einkommen meist 50 % bis 70 % des Immobilienwerts.
- Zypern: Die Zentralbank Zyperns hat eine Beleihungsgrenze von 80 % für den Hauptwohnsitz und 70 % für jede andere Immobilie festgelegt.
Mit anderen Worten: Ein Käufer aus dem Ausland braucht in beiden Fällen erhebliches Eigenkapital. Zu den Bedingungen für Gebietsfremde in Rumänien lesen Sie unseren Artikel zu Hypotheken in Rumänien für Gebietsfremde.
Was passt also zu wem?
- Wenn Sie über die Immobilie ein Aufenthaltsrecht in der EU wollen: Zypern, sofern Sie die Investitions- und Einkommensbedingungen erfüllen.
- Wenn Nähe und eine Stunde Flug am wichtigsten sind: Zypern.
- Wenn Sie einen niedrigeren Preis pro m² in einer Hauptstadt mit großem lokalem Markt wollen: Bukarest.
- Wenn Ihnen die volle Schengen-Mitgliedschaft wichtig ist: Rumänien.
In Bukarest selbst schauen übrigens diejenigen, die ein Haus statt einer Wohnung suchen, meist in den Norden. In unserem Projekt in Balotești, rund 25 Minuten vom Stadtzentrum und rund 10 Minuten vom Flughafen entfernt, bauen wir 29 Villen für genau diese Käufer. Doch die Wahl des Landes kommt vor der Wahl des Projekts. Einen ähnlichen Vergleich mit Portugal finden Sie in unserem Artikel „Rumänien oder Portugal“.
Häufig gestellte Fragen
Erhält man durch einen Immobilienkauf in Zypern ein Aufenthaltsrecht?
Ja, unter Bedingungen. Nach Verordnung 6(2) können Sie mit einer Investition von mindestens 300.000 € (ohne Mehrwertsteuer) in eine neue Wohnimmobilie vom Bauträger und einem jährlichen Einkommen aus dem Ausland von mindestens 50.000 € einen Daueraufenthalt beantragen. Die Bedingungen werden von Zeit zu Zeit angepasst, prüfen Sie sie daher vor dem Kauf beim zyprischen Innenministerium.
Erhält man durch einen Immobilienkauf in Rumänien ein Aufenthaltsrecht?
Nein. Rumänien bietet kein Golden Visa, und Immobilieneigentum ist kein Aufenthaltsgrund. Ein Nicht-EU-Bürger braucht einen eigenen Grund, etwa Arbeit, Unternehmen, Familie oder Studium.
Wo ist der Preis pro m² niedriger, in Bukarest oder in Zypern?
Laut Numbeo (Oktober 2026) kostet eine Wohnung im Zentrum von Bukarest rund 3.370 € pro m², gegenüber rund 4.950 € in Limassol, rund 3.330 € in Larnaka und rund 2.760 € in Nikosia. Der große Abstand besteht zu Limassol, zu den anderen Städten ist er kleiner.
Welche Steuer fällt in jedem Land auf eine neue Immobilie an?
Rumänien erhebt 21 % Mehrwertsteuer auf eine neue Immobilie. Zypern erhebt 19 % Mehrwertsteuer, mit einem ermäßigten Satz von 5 % für den Hauptwohnsitz unter Bedingungen. Wurde in Zypern Mehrwertsteuer gezahlt, entfällt die Übertragungsgebühr, und die Stempelsteuer wurde ab 2026 abgeschafft.
Kann ich in Rumänien aus der Ferne unterschreiben?
Eine Unterzeichnung vor einem rumänischen Notar ist aus der Ferne nicht möglich. Sie können einem Vertreter eine Vollmacht erteilen, der in Ihrem Namen unterschreibt, und die übrigen Prüfungen lassen sich von zu Hause aus erledigen.
Fazit
Rumänien und Zypern beantworten unterschiedliche Fragen. Zypern beantwortet die Frage „Wo bekomme ich ein Aufenthaltsrecht und bin eine Stunde von zu Hause entfernt?“. Rumänien beantwortet die Frage „Wo kann ich eine Immobilie in einer europäischen Hauptstadt kaufen, in einem großen lokalen Markt, zu einem niedrigeren Preis pro m²?“.
Definieren Sie zuerst das Ziel, dann wählen Sie das Land. Und wenn Rumänien auf Ihrer Liste steht, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Zahlen durch, den rechtlichen Weg vom Vorvertrag über den endgültigen Vertrag bis zur Eintragung auf Ihren Namen, und was konkret zu Ihnen passt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Numbeo, Wohnungspreise pro m² (Oktober 2026) · Imobiliare.ro-Preisindex (Sommer 2026) · Gesetz 141/2025, rumänisches Rechtsportal · Rumänische Nationalbank (BNR) · Rumänisches Generalinspektorat für Einwanderung (IGI) · Zyprisches Innenministerium · Zentralbank Zyperns · Rumänische Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Angaben entsprechen dem Stand Oktober 2026 und können sich ändern. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort in jedem Land hinzu.
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