العقارات في رومانيا أم في قبرص: ما الذي يختلف فعلاً بين السوقين؟

العقارات في رومانيا أم في قبرص: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

الفرق الأساسي بين العقارات في رومانيا والعقارات في قبرص ليس السعر وحده، بل ما يمنحه العقار لكم خارج جدرانه. قبرص أقرب إلى شرق المتوسط، وتعتمد اليورو، وتوفّر مساراً للإقامة الدائمة لمن يشتري مسكناً جديداً بقيمة 300,000 يورو فأكثر ويستوفي شرط الدخل. أما رومانيا فأرخص للمتر المربع في عاصمتها، وعضو كامل في شنغن، ولا تمنح الإقامة مقابل شراء عقار.

أسمع سؤال «رومانيا أم قبرص؟» كل أسبوع تقريباً. وغالباً ما يأتي بعد أن يزور أحدهم ليماسول، ويقع في حب البحر، ثم يرى الأسعار.

هذا المقال لا يهدف إلى إقناعكم باختيارنا. إنه يضع السوقين جنباً إلى جنب، وفق المعايير الخمسة نفسها، لتقرروا بحسب هدفكم أنتم.

سعر المتر المربع: بوخارست مقابل ليماسول ونيقوسيا ولارنكا

اسألوا المطوّرين عن هذا

لكي نقارن الشيء بمثله، اعتمدت مصدراً واحداً لكل المدن: Numbeo، وهي قاعدة بيانات أسعار مبنية على تقارير المستخدمين. حُدّثت الأرقام في مطلع أكتوبر 2026، وهي أسعار معروضة للشقق، لا أسعار صفقات منفّذة.

المدينة	شقة في وسط المدينة (يورو/م²)	شقة خارج الوسط (يورو/م²)
بوخارست	نحو 3,370	نحو 1,970
ليماسول	نحو 4,950	نحو 3,800
نيقوسيا	نحو 2,760	نحو 2,040
لارنكا	نحو 3,330	نحو 1,780

الفجوة الكبيرة هي مع ليماسول، لا مع قبرص كلها. نيقوسيا ولارنكا أقرب إلى بوخارست مما يفترضه معظم المشترين.

ولبوخارست أيضاً مؤشر محلي معروف: وفق مؤشر أسعار Imobiliare.ro، بلغ متوسط سعر الشقة الجديدة في بوخارست نحو 2,636 يورو للمتر المربع في صيف 2026. هذه الأرقام نقطة انطلاق فقط، أما العقار المحدد فيُفحص بمقارنته بصفقات مماثلة في الحي نفسه.

الضرائب والتكاليف عند الشراء: ضريبة القيمة المضافة والرسوم وما أُلغي

اسألوا المطوّرين عن هذا

الفروق هنا تقنية، لكنها تغيّر المبلغ النهائي.

في رومانيا: تخضع الشقق والفلل الجديدة لضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%، منذ رفعها في أغسطس 2025 بموجب القانون 141/2025. ويدفع المشتري فوق ذلك أتعاب الكاتب العدل وفق جدول متدرّج، ورسم تسجيل في السجل العقاري بنسبة 0.15% من السعر للشخص الطبيعي. ولا توجد ضريبة نقل ملكية منفصلة على المشتري. التفاصيل الكاملة في دليلنا حول تكاليف شراء عقار في رومانيا.

في قبرص: يخضع العقار الجديد لضريبة قيمة مضافة بنسبة 19%. وتوجد نسبة مخفّضة قدرها 5% للمسكن الرئيسي، بشروط تتعلق بالمساحة والسعر. أما في العقار المُعاد بيعه غير الخاضع للضريبة، فتُدفع رسوم نقل ملكية متدرّجة بنسب 3% و5% و8% مع خصم 50%. وإذا دُفعت ضريبة القيمة المضافة فلا رسوم نقل. كما أُلغيت رسوم الدمغة على العقود اعتباراً من 1 يناير 2026.

الخلاصة العملية: في السوقين، عند شراء عقار جديد من المطوّر، تشكّل ضريبة القيمة المضافة معظم العبء الضريبي. والفرق أساساً في النسبة، وفي ما إذا كنتم مؤهلين للنسبة المخفّضة في قبرص، المخصصة لمن يسكن العقار.

قواعد الإقامة: هنا الفرق الكبير

اسألوا المطوّرين عن هذا

هذه هي النقطة التي تجعل كثيرين يفكرون في قبرص أصلاً.

قبرص تمنح الإقامة الدائمة وفق اللائحة 6(2): استثمار لا يقل عن 300,000 يورو (من دون ضريبة القيمة المضافة) في مسكن جديد يُشترى مباشرة من المطوّر، مع دخل سنوي مضمون من الخارج لا يقل عن 50,000 يورو لمقدّم الطلب، تُضاف إليه مبالغ للزوج أو الزوجة ولكل طفل. وتنشر وزارة الداخلية القبرصية الشروط المحدّثة.

رومانيا لا تقدّم تأشيرة ذهبية ولا إقامة مقابل شراء عقار. ويحتاج المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي إلى سبب مستقل للإقامة الطويلة، كالعمل أو النشاط التجاري أو الأسرة أو الدراسة، عبر المفتشية العامة للهجرة في رومانيا (IGI).

إذا كان هدفكم الحصول على إقامة، فرومانيا ليست الوجهة. أما إذا كان الهدف عقاراً تملكونه أو تستخدمونه أو تورّثونه لأبنائكم، فمسار الإقامة أقل أهمية.

وفرق آخر مرتبط بذلك: وفق القانون القبرصي، يحتاج المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي إلى إذن من سلطة المقاطعة لشراء عقار. أما في رومانيا فلا حاجة إلى إذن كهذا لشراء مبنى، وتُسجَّل الأرض عبر حق الانتفاع بالسطح (Superficie). شرحنا ذلك في مقالنا عن ملكية الأراضي في رومانيا.

مدة الطيران والعملة وشنغن

اسألوا المطوّرين عن هذا

المعيار	رومانيا	قبرص
رحلة مباشرة من تل أبيب (تقريباً)	2.5 إلى 3 ساعات	نحو ساعة
العملة	الليو الروماني (والقروض باليورو أيضاً)	اليورو
شنغن	عضو كامل منذ 2025	عضو في الاتحاد الأوروبي، وليست في شنغن
اللغة الرسمية	الرومانية	اليونانية (والإنجليزية منتشرة جداً)

قبرص تتفوّق في المسافة. ساعة طيران تكاد تكون رحلة بين مدينتين. بوخارست أبعد، لكنها ما زالت في متناول زيارة قصيرة.

الوصول إلى التمويل العقاري

في البلدين يضع المنظّم سقفاً، والبنك يقرّر عملياً.

• رومانيا: يحدّ البنك الوطني الروماني (BNR) التمويل بنسبة 85% للقرض بالليو، و75% للقرض باليورو لمقترض لا يملك دخلاً بعملة القرض. وعملياً، تموّل البنوك عادة 50% إلى 70% من قيمة العقار لغير المقيمين ذوي الدخل من الخارج.
• قبرص: وضع البنك المركزي القبرصي سقفاً للتمويل قدره 80% للمسكن الرئيسي و70% لأي عقار آخر.

بعبارة أخرى، يحتاج المشتري من الخارج إلى رأس مال ذاتي كبير في الحالتين. وعن شروط غير المقيمين في رومانيا، راجعوا مقالنا عن الرهن العقاري في رومانيا لغير المقيمين.

إذن، ما الذي يناسب مَن؟

1. إذا كنتم تريدون إقامة في الاتحاد الأوروبي عبر العقار: قبرص، شرط استيفاء متطلبات الاستثمار والدخل.
2. إذا كان القرب ورحلة الساعة هما الأهم: قبرص.
3. إذا كنتم تريدون سعراً أقل للمتر المربع في عاصمة ذات سوق محلية كبيرة: بوخارست.
4. إذا كانت العضوية الكاملة في شنغن مهمة لكم: رومانيا.

وفي بوخارست نفسها، بالمناسبة، يتجه من يبحث عن بيت لا عن شقة إلى الشمال عادة. في مشروعنا في بالوتيشتي، على بعد نحو 25 دقيقة من وسط المدينة ونحو 10 دقائق من المطار، نبني 29 فيلا لهذا المشتري تحديداً. لكن الاختيار بين الدول يسبق الاختيار بين المشاريع. وتجدون مقارنة مماثلة مع البرتغال في مقال رومانيا أم البرتغال.

أسئلة شائعة

هل يمنح شراء عقار في قبرص الإقامة؟

نعم، بشروط. وفق اللائحة 6(2)، يتيح استثمار لا يقل عن 300,000 يورو (من دون ضريبة القيمة المضافة) في مسكن جديد من مطوّر، مع دخل سنوي من الخارج لا يقل عن 50,000 يورو، تقديم طلب إقامة دائمة. وتُحدَّث الشروط من وقت لآخر، لذا تحققوا منها لدى وزارة الداخلية القبرصية قبل الشراء.

هل يمنح شراء عقار في رومانيا الإقامة؟

لا. رومانيا لا تقدّم تأشيرة ذهبية، وامتلاك عقار ليس سبباً للإقامة. ويحتاج المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي إلى سبب منفصل، كالعمل أو النشاط التجاري أو الأسرة أو الدراسة.

أين المتر المربع أرخص، في بوخارست أم في قبرص؟

وفق Numbeo (أكتوبر 2026)، يبلغ سعر الشقة في وسط بوخارست نحو 3,370 يورو للمتر المربع، مقابل نحو 4,950 في ليماسول ونحو 3,330 في لارنكا ونحو 2,760 في نيقوسيا. الفجوة الكبيرة مع ليماسول، وهي أصغر مع المدن الأخرى.

ما الضريبة على العقار الجديد في كل بلد؟

تفرض رومانيا ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21% على العقار الجديد. وتفرض قبرص 19%، مع نسبة مخفّضة قدرها 5% للمسكن الرئيسي بشروط. وإذا دُفعت الضريبة في قبرص فلا رسوم نقل، كما أُلغيت رسوم الدمغة منذ 2026.

هل يمكن التوقيع في رومانيا عن بُعد؟

لا يمكن التوقيع أمام الكاتب العدل في رومانيا عن بُعد. ويمكنكم منح توكيل لممثل يوقّع نيابة عنكم، بينما تُدار الفحوصات الأخرى من بلدكم.

الخلاصة

رومانيا وقبرص تجيبان عن سؤالين مختلفين. قبرص تجيب عن «أين أحصل على إقامة وأبقى قريباً من المنطقة». ورومانيا تجيب عن «أين أشتري عقاراً في عاصمة أوروبية، في سوق محلية كبيرة، بسعر أقل للمتر المربع».

حدّدوا الهدف أولاً، ثم اختاروا الدولة. وإذا كانت رومانيا ضمن خياراتكم، احجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. سنراجع الأرقام، والمسار القانوني من العقد المبدئي حتى العقد النهائي والتسجيل بأسمائكم، وما يناسبكم أنتم تحديداً.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: Numbeo، أسعار الشقق للمتر المربع (أكتوبر 2026) · مؤشر أسعار Imobiliare.ro (صيف 2026) · القانون 141/2025، البوابة التشريعية الرومانية · البنك الوطني الروماني (BNR) · المفتشية العامة للهجرة في رومانيا (IGI) · وزارة الداخلية القبرصية · البنك المركزي القبرصي · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري في رومانيا (ANCPI)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الأرقام صحيحة حتى أكتوبر 2026 وقد تتغير. قبل أي صفقة، يُنصح باستشارة مختصين محليين في كل بلد.