נדל״ן ברומניה או בקפריסין: מה באמת שונה בין שני השווקים?

נדל״ן ברומניה או בקפריסין: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ההבדל המרכזי בין נדל״ן ברומניה לנדל״ן בקפריסין הוא לא רק המחיר, אלא מה הנכס נותן לכם מעבר לקירות. קפריסין קרובה יותר, משתמשת באירו ומציעה מסלול תושבות קבע למי שקונה נכס חדש ב-300,000 אירו ומעלה ועומד בתנאי הכנסה. רומניה זולה יותר למ״ר בבירה, חברה מלאה בשנגן, ולא מעניקה תושבות בזכות רכישת נכס.

את השאלה ״רומניה או קפריסין?״ אני שומע כמעט בכל שבוע. ובדרך כלל היא מגיעה אחרי שמישהו כבר ביקר בלימסול, התאהב בים, ואז ראה את המחירים.

המאמר הזה לא בא לשכנע אתכם לבחור בנו. הוא בא לשים את שני השווקים זה לצד זה, על אותם חמישה פרמטרים, כדי שתחליטו לפי המטרה שלכם.

מחיר למ״ר: בוקרשט מול לימסול, ניקוסיה ולרנקה

שאלו את היזמים על זה

כדי להשוות תפוחים לתפוחים, לקחתי מקור אחד לכל הערים: Numbeo, מאגר מחירים שמבוסס על דיווחי משתמשים. הנתונים עודכנו בתחילת אוקטובר 2026, והם מחירי ביקוש לדירות, לא מחירי עסקה.

עיר	דירה במרכז העיר (אירו למ״ר)	דירה מחוץ למרכז (אירו למ״ר)
בוקרשט	כ-3,370	כ-1,970
לימסול	כ-4,950	כ-3,800
ניקוסיה	כ-2,760	כ-2,040
לרנקה	כ-3,330	כ-1,780

הפער הגדול הוא מול לימסול, לא מול קפריסין כולה. ניקוסיה ולרנקה קרובות יותר לבוקרשט ממה שרוב הקונים מניחים.

לבוקרשט יש גם מדד מקומי מוכר: לפי מדד המחירים של Imobiliare.ro, דירה חדשה בבוקרשט עמדה בקיץ 2026 על כ-2,636 אירו למ״ר בממוצע. המספרים האלה הם נקודת פתיחה בלבד, ומחיר של נכס ספציפי בודקים מול עסקאות השוואה באותה שכונה.

מסים ועלויות ברכישה: מע״מ, אגרות ומה שבוטל

שאלו את היזמים על זה

כאן ההבדלים טכניים, אבל הם משנים את הסכום הסופי.

ברומניה: על דירה או וילה חדשה חל מע״מ של 21%, מאז ההעלאה באוגוסט 2025 בחוק 141/2025. מעבר לזה הקונה משלם שכר טרחת נוטריון לפי טבלה מדורגת, ואגרת רישום בפנקס המקרקעין של 0.15% מהמחיר לאדם פרטי. אין מס רכישה נפרד. פירוט מלא במדריך לעלויות רכישת נכס ברומניה.

בקפריסין: על נכס חדש חל מע״מ של 19%. שיעור מופחת של 5% קיים לדירת מגורים ראשית, בתנאי שטח ומחיר. בנכס יד שנייה, שאינו חייב במע״מ, משלמים אגרות העברה מדורגות של 3%, 5% ו-8%, עם הנחה של 50%. כששולם מע״מ, אין אגרת העברה. ומס הבולים על חוזים בוטל החל מ-1 בינואר 2026.

השורה המעשית: בשני השווקים, ברכישת נכס חדש מהיזם, המע״מ הוא רוב עלות המס. ההבדל הוא בעיקר באחוז, ובשאלה אם אתם זכאים לשיעור המופחת בקפריסין, שנועד למי שגר בנכס.

כללי תושבות: כאן ההבדל הגדול

שאלו את היזמים על זה

זו הנקודה שבגללה רבים בכלל שוקלים את קפריסין.

קפריסין מציעה תושבות קבע לפי תקנה 6(2): השקעה של 300,000 אירו לפחות (לפני מע״מ) בנכס מגורים חדש, ברכישה ראשונה מיזם, יחד עם הכנסה שנתית מובטחת מחו״ל של 50,000 אירו לפחות למבקש, ועוד תוספת לבן או בת זוג ולכל ילד. את התנאים המעודכנים מפרסם משרד הפנים של קפריסין.

רומניה לא מציעה ויזת זהב ולא תושבות בזכות רכישת נכס. מי שאינו אזרח האיחוד צריך עילה עצמאית לשהייה ארוכה, כמו עבודה, עסק, משפחה או לימודים, דרך רשות ההגירה הרומנית (IGI).

אם המטרה שלכם היא מעמד, רומניה היא לא היעד. אם המטרה היא נכס שאתם מחזיקים, משתמשים בו או מעבירים לילדים, מסלול התושבות פחות רלוונטי.

ועוד הבדל אחד שקשור לשאלה הזו: לפי דין קפריסין, מי שאינו אזרח האיחוד צריך אישור של מחוז לרכישת נכס. ברומניה אין צורך באישור כזה לרכישת מבנה, והקרקע נרשמת דרך זכות Superficie. הסברנו את זה במאמר על בעלות על קרקע ברומניה.

זמן טיסה, מטבע ושנגן

שאלו את היזמים על זה

פרמטר	רומניה	קפריסין
טיסה ישירה מנתב״ג (בערך)	2.5–3 שעות	כשעה
מטבע	ליי רומני (משכנתאות גם באירו)	אירו
שנגן	חברה מלאה מ-2025	חברה באיחוד, לא בשנגן
שפת המדינה	רומנית	יוונית (אנגלית נפוצה מאוד)

קפריסין מנצחת במרחק. שעה טיסה זה כמעט נסיעה בין ערים. בוקרשט רחוקה יותר, אבל עדיין בטווח של ביקור קצר, ובאותו אזור זמן כמו ישראל.

גישה למשכנתא

בשתי המדינות הרגולטור קובע תקרה, והבנק קובע בפועל.

• רומניה: הבנק המרכזי (BNR) מגביל את המימון ל-85% בהלוואה בליי, ול-75% בהלוואה באירו ללווה שאין לו הכנסה במטבע ההלוואה. בפועל, לתושבי חוץ עם הכנסה מחו״ל הבנקים מממנים בדרך כלל 50%–70% משווי הנכס.
• קפריסין: הבנק המרכזי של קפריסין קבע תקרת מימון של 80% לדירה ראשית ו-70% לכל נכס אחר.

כלומר, רוכש מחו״ל צריך הון עצמי משמעותי בשני המקרים. על התנאים לתושבי חוץ ברומניה, במאמר על משכנתא ברומניה לתושבי חוץ.

אז מה מתאים למי?

1. אם אתם מחפשים תושבות באיחוד בזכות הנכס: קפריסין, בתנאי שאתם עומדים בדרישות ההשקעה וההכנסה.
2. אם קרבה וטיסה של שעה הם העיקר: קפריסין.
3. אם אתם רוצים מחיר נמוך יותר למ״ר בבירה, ובעיר עם שוק מקומי גדול: בוקרשט.
4. אם חשובה לכם חברות מלאה בשנגן: רומניה.

בבוקרשט עצמה, אגב, מי שמחפש בית ולא דירה מסתכל לרוב צפונה. בפרויקט שלנו בבלוטשט, כ-25 דקות ממרכז העיר וכ-10 דקות משדה התעופה, בנינו 29 וילות בדיוק לקהל הזה. אבל ההחלטה בין מדינות קודמת להחלטה בין פרויקטים. השוואה דומה מול פורטוגל תמצאו במאמר רומניה או פורטוגל.

שאלות נפוצות

האם קניית נכס בקפריסין מעניקה תושבות?

כן, בתנאים. לפי תקנה 6(2), השקעה של 300,000 אירו לפחות (לפני מע״מ) בנכס מגורים חדש מיזם, יחד עם הכנסה שנתית מחו״ל של 50,000 אירו לפחות, מאפשרת להגיש בקשה לתושבות קבע. התנאים מתעדכנים, ולכן כדאי לבדוק אותם מול משרד הפנים הקפריסאי לפני רכישה.

האם קניית נכס ברומניה מעניקה תושבות?

לא. רומניה לא מציעה ויזת זהב, ובעלות על נכס איננה עילה לתושבות. מי שאינו אזרח האיחוד צריך עילה נפרדת, כמו עבודה, עסק, משפחה או לימודים.

איפה זול יותר למ״ר, בבוקרשט או בקפריסין?

לפי Numbeo (אוקטובר 2026), דירה במרכז בוקרשט עולה כ-3,370 אירו למ״ר, לעומת כ-4,950 בלימסול, כ-3,330 בלרנקה וכ-2,760 בניקוסיה. הפער הגדול הוא מול לימסול, ובשאר הערים הוא קטן יותר.

מה המס על נכס חדש בכל מדינה?

ברומניה חל מע״מ של 21% על נכס חדש. בקפריסין חל מע״מ של 19%, עם שיעור מופחת של 5% לדירת מגורים ראשית בתנאים. כששולם מע״מ בקפריסין, אין אגרת העברה, ומס הבולים בוטל מ-2026.

האם אפשר לחתום ברומניה מרחוק?

את החתימה אצל נוטריון ברומניה אי אפשר לבצע מרחוק. אפשר לתת ייפוי כוח לנציג שיחתום בשמכם, ואת שאר הבדיקות אפשר לנהל מהארץ.

השורה התחתונה

רומניה וקפריסין עונות על שאלות שונות. קפריסין עונה על ״איפה אפשר לקבל תושבות ולהיות שעה מהבית״. רומניה עונה על ״איפה אפשר לקנות נכס בבירה אירופית, בשוק מקומי גדול, במחיר נמוך יותר למ״ר״.

קודם מגדירים מטרה, אחר כך בוחרים מדינה. ואם רומניה בפנים, תקבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על המספרים, על המסלול המשפטי, מהחוזה המקדים ועד החוזה הסופי ורישום על שמכם, ועל מה שמתאים דווקא לכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: Numbeo, מחירי דירות למ״ר (אוקטובר 2026) · מדד המחירים של Imobiliare.ro (קיץ 2026) · חוק 141/2025, פורטל החקיקה הרומני · הבנק הלאומי של רומניה (BNR) · רשות ההגירה הרומנית (IGI) · משרד הפנים של קפריסין · הבנק המרכזי של קפריסין · רשות רישום המקרקעין של רומניה (ANCPI)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026 ועשויים להשתנות. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים בכל מדינה.