נדל״ן ברומניה או בפורטוגל: מה נשאר מההבדלים אחרי סוף ויזת הזהב?

נדל״ן ברומניה או בפורטוגל: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ההבדל בין נדל״ן ברומניה לנדל״ן בפורטוגל מתחיל במחיר: דירה במרכז ליסבון עולה למ״ר בערך פי שניים מדירה במרכז בוקרשט. מאז 2023 פורטוגל כבר לא מעניקה ויזת זהב על רכישת נדל״ן, וב-2026 היא הנהיגה מס רכישה אחיד של 7.5% לרוכשים שאינם תושבים. רומניה זולה יותר וקרובה יותר לישראל, אבל גם היא לא מעניקה תושבות על רכישת נכס.

במשך שנים, פורטוגל הייתה התשובה האוטומטית לשאלה ״איפה קונים באירופה״. נכס, דרכון, שמש ואוקיינוס.

אבל משקיעים שמתקשרים אליי היום מגלים שהתמונה השתנתה. המאמר הזה מסדר אותה: חמישה פרמטרים, אותם מקורות, בלי סיסמאות.

מחיר למ״ר: ליסבון מול בוקרשט

שאלו את היזמים על זה

שני מקורות, שתי שיטות, ואותה מסקנה.

מקור	בוקרשט	ליסבון
Numbeo, דירה במרכז העיר (אוקטובר 2026)	כ-3,370 אירו למ״ר	כ-6,870 אירו למ״ר
Numbeo, דירה מחוץ למרכז (אוקטובר 2026)	כ-1,970 אירו למ״ר	כ-3,920 אירו למ״ר
Deloitte Property Index 2025, נתוני 2024	1,757 אירו למ״ר (כל הדירות)	6,593 אירו למ״ר (דירה חדשה)

בכל מדידה, ליסבון יקרה פי שניים לפחות. גם פורטו, העיר השנייה של פורטוגל, עמדה לפי Deloitte על 4,376 אירו למ״ר לדירה חדשה.

הערה חשובה: Numbeo מבוסס על דיווחי משתמשים, ו-Deloitte מודד בבוקרשט את כל הדירות, חדשות וישנות. לכן המספרים מתאימים להשוואה כללית, לא לתמחור נכס מסוים.

מסים ברכישה: IMT בפורטוגל, מע״מ ברומניה

שאלו את היזמים על זה

בפורטוגל: רכישת נכס מגורים חייבת במס העברה בשם IMT, ובנוסף במס בולים של 0.8%. לפי חבילת הדיור ״Construir Portugal״, החל מ-2026 רוכש שאינו תושב פורטוגל משלם IMT בשיעור אחיד של 7.5% על נכס מגורים, עם החזר במקרים מסוימים, למשל אם הוא הופך לתושב תוך שנתיים. התעריפים המלאים מתפרסמים ברשות המס של פורטוגל.

ברומניה: על נכס חדש חל מע״מ של 21% מאוגוסט 2025, לפי חוק 141/2025. על נכס יד שנייה מאדם פרטי אין מע״מ. הקונה משלם בנוסף שכר טרחת נוטריון לפי טבלה מדורגת ואגרת רישום של 0.15%. אין מס רכישה נפרד לקונה. הפירוט במדריך לעלויות רכישת נכס ברומניה.

ההבדל המעשי: בפורטוגל המס מוטל על הקונה מחו״ל כמס העברה גבוה יחסית. ברומניה, בנכס חדש, המס הוא מע״מ על המחיר מהיזם, ובנכס יד שנייה עלויות הרכישה נמוכות בהרבה.

תושבות: מה נשאר מויזת הזהב

שאלו את היזמים על זה

כאן נמצא השינוי הגדול ביותר בעשור האחרון.

• פורטוגל: חוק 56/2023 הוציא את רכישת הנדל״ן מתוכנית ויזת הזהב, החל מאוקטובר 2023. התוכנית ממשיכה במסלולים אחרים, כמו השקעה בקרנות. מי שרוצה לגור בפורטוגל יכול לבחון אשרות אחרות, למשל אשרה למי שחי מהכנסה פסיבית, דרך סוכנות ההגירה של פורטוגל (AIMA).
• רומניה: אין ויזת זהב ואין תושבות על רכישת נכס. מי שאינו אזרח האיחוד צריך עילה עצמאית, כמו עבודה, עסק, משפחה או לימודים.

כלומר, בשתי המדינות נכס כבר לא קונה מעמד. ומי שבוחר מדינה לפי הדרכון, צריך לבדוק את המסלולים שנשארו, לא את שוק הנדל״ן.

זמן טיסה, מטבע ושנגן

שאלו את היזמים על זה

פרמטר	רומניה	פורטוגל
טיסה ישירה מנתב״ג (בערך)	2.5–3 שעות	5.5–6 שעות
אזור זמן	כמו ישראל	שעתיים אחורה
מטבע	ליי רומני (משכנתאות גם באירו)	אירו
שנגן	חברה מלאה מ-2025	חברה

רומניה קרובה בערך פי שניים. מי שמתכנן לבקר בנכס כמה פעמים בשנה, או לנהל אותו מקרוב, ירגיש את ההבדל הזה בכל טיסה.

גישה למשכנתא

• פורטוגל: הבנק המרכזי של פורטוגל מגביל את המימון ל-90% לדירת מגורים קבועה של הלווה, ול-80% לכל מטרה אחרת, כולל דירה שנייה.
• רומניה: הבנק הלאומי של רומניה (BNR) מגביל את המימון ל-85% בהלוואה בליי, ול-75% בהלוואה באירו ללווה בלי הכנסה במטבע ההלוואה. בפועל, לתושבי חוץ עם הכנסה מחו״ל, הבנקים מממנים בדרך כלל 50%–70%.

התקרה הרגולטורית בפורטוגל גבוהה יותר, אבל הבנק עדיין בוחן את ההכנסה שלכם ואת היכולת להחזיר. על התנאים לתושבי חוץ ברומניה, במאמר על משכנתא ברומניה לתושבי חוץ.

צ׳קליסט: איך מחליטים בין השתיים

1. מה המטרה? מגורים בחלק מהשנה, נכס למשפחה, או מעמד. אם מעמד, אף אחת מהשתיים לא נותנת אותו דרך נדל״ן.
2. מה התקציב? באותו סכום תקבלו בבוקרשט בערך פי שניים שטח מאשר בליסבון, לפי שני המקורות.
3. כמה פעמים תבקרו? טיסה של כשלוש שעות מול כשש.
4. מה עלות הכניסה? IMT של 7.5% ומס בולים בפורטוגל לרוכש מחו״ל, מול מע״מ על נכס חדש ברומניה.
5. מי ילווה אתכם? עורך דין מקומי מטעמכם, בשתי המדינות.

מי שבוחר ברומניה מחפש לרוב בירה אירופית עם שוק מקומי גדול. על הסיבות האלה הרחבנו במאמר ״למה דווקא בוקרשט, ולמה עכשיו״, ואם אתם שוקלים גם את קפריסין, יש לנו השוואה גם מולה.

שאלות נפוצות

האם עדיין אפשר לקבל ויזת זהב בפורטוגל על רכישת נדל״ן?

לא. חוק 56/2023 הוציא את רכישת הנדל״ן מתוכנית ויזת הזהב החל מאוקטובר 2023. התוכנית ממשיכה במסלולים אחרים, כמו השקעה בקרנות, שאינם רכישת דירה.

כמה מס רכישה משלם רוכש מחו״ל בפורטוגל?

לפי החקיקה של 2026, רוכש שאינו תושב פורטוגל משלם IMT בשיעור אחיד של 7.5% על נכס מגורים, ועוד 0.8% מס בולים. יש מקרים שבהם אפשר לקבל החזר, למשל אם הרוכש הופך לתושב פורטוגל תוך שנתיים.

ומה המס ברומניה?

על נכס חדש חל מע״מ של 21% על המחיר מהיזם. בנוסף משלמים שכר טרחת נוטריון ואגרת רישום של 0.15%. אין מס רכישה נפרד לקונה.

איפה המחיר למ״ר נמוך יותר?

בבוקרשט. לפי Numbeo (אוקטובר 2026), דירה במרכז בוקרשט עולה כ-3,370 אירו למ״ר, לעומת כ-6,870 במרכז ליסבון. גם לפי Deloitte, ליסבון יקרה בהרבה.

האם בנקים בפורטוגל וברומניה מממנים רוכשים מחו״ל?

כן, בתנאים. בפורטוגל תקרת המימון לדירה שנייה היא 80%. ברומניה התקרה היא 75% באירו ללווה בלי הכנסה במטבע ההלוואה, ובפועל תושבי חוץ מקבלים בדרך כלל 50%–70%.

השורה התחתונה

פורטוגל הייתה פעם חבילה: נכס פלוס מעמד. היום היא בעיקר שוק נדל״ן יקר, עם מס רכישה גבוה לרוכשים מחו״ל וטיסה ארוכה. רומניה היא חבילה אחרת: מחיר נמוך יותר למ״ר, טיסה קצרה, ושוק שבו רוב הקונים מקומיים.

אף אחת מהן לא מוכרת דרכון. שתיהן מוכרות נכס. אז השאלה היא איזה נכס, באיזה מחיר, ובאיזה מרחק מהבית.

אם רומניה בפנים, תקבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על המספרים ועל המסלול, מהחוזה המקדים ועד החוזה הסופי ורישום על שמכם. חשוב לדעת: את החתימה אצל הנוטריון אי אפשר לבצע מרחוק, אבל אפשר לתת ייפוי כוח.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: Numbeo, מחירי דירות למ״ר (אוקטובר 2026) · Deloitte Property Index 2025 (נתוני 2024) · רשות המס של פורטוגל · סוכנות ההגירה של פורטוגל (AIMA) · הבנק המרכזי של פורטוגל · חוק 141/2025, פורטל החקיקה הרומני · הבנק הלאומי של רומניה (BNR)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026 ועשויים להשתנות. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים בכל מדינה.