Ab 2026 zahlt ein Käufer ohne Wohnsitz in Portugal 7,5 % IMT auf Wohnimmobilien plus 0,8 % Stempelsteuer. Rumänien: keine eigene Erwerbsteuer für Käufer.
Laut Numbeo (Oktober 2026): Zentrum Lissabon rund 6.870 € pro m², Zentrum Bukarest rund 3.370 €. Deloitte zeigt einen ähnlichen Abstand.
Gesetz 56/2023 hat Immobilien aus Portugals Golden-Visa-Programm gestrichen. Auch Rumänien gewährt für einen Immobilienkauf kein Aufenthaltsrecht.
Etwa 2,5 bis 3 Stunden nach Bukarest, 5,5 bis 6 Stunden nach Lissabon. Und Bukarest liegt in derselben Zeitzone wie Israel.
Portugal: 90 % für die dauerhaft bewohnte Wohnung, 80 % für jeden anderen Zweck. Rumänien: 75 % in Euro ohne Einkommen in Euro, in der Praxis 50 % bis 70 %.
Rumänien oder Portugal: ein Immobilienvergleich – die kurze Antwort
Der Unterschied zwischen Immobilien in Rumänien und Portugal beginnt beim Preis: Eine Wohnung im Zentrum von Lissabon kostet pro Quadratmeter etwa doppelt so viel wie eine im Zentrum von Bukarest. Seit 2023 vergibt Portugal für den Kauf von Immobilien kein Golden Visa mehr, und 2026 hat das Land für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal eine pauschale Grunderwerbsteuer von 7,5 % eingeführt. Rumänien ist günstiger und näher an Israel, gewährt für einen Immobilienkauf aber ebenfalls kein Aufenthaltsrecht.
Jahrelang war Portugal die automatische Antwort auf die Frage „Wo kaufe ich in Europa?“. Eine Immobilie, ein Pass, Sonne und Ozean.
Doch Investoren, die mich heute anrufen, stellen fest, dass sich das Bild verändert hat. Dieser Artikel ordnet es: fünf Kriterien, dieselben Quellen, keine Schlagworte.
Quadratmeterpreis: Lissabon gegen Bukarest
Zwei Quellen, zwei Methoden, ein Ergebnis.
| Quelle | Bukarest | Lissabon |
|---|---|---|
| Numbeo, Wohnung im Stadtzentrum (Oktober 2026) | rund 3.370 € pro m² | rund 6.870 € pro m² |
| Numbeo, Wohnung außerhalb des Zentrums (Oktober 2026) | rund 1.970 € pro m² | rund 3.920 € pro m² |
| Deloitte Property Index 2025, Daten 2024 | 1.757 € pro m² (alle Wohnungen) | 6.593 € pro m² (Neubauwohnung) |
Bei jedem Kriterium ist Lissabon mindestens doppelt so teuer. Porto, Portugals zweitgrößte Stadt, lag laut Deloitte bei 4.376 € pro m² für eine Neubauwohnung.
Ein wichtiger Hinweis: Numbeo beruht auf Angaben von Nutzern, und Deloitte erfasst in Bukarest alle Wohnungen, neue wie alte. Die Zahlen eignen sich für einen allgemeinen Vergleich, nicht für die Bewertung einer bestimmten Immobilie.
Erwerbsteuern: IMT in Portugal, Mehrwertsteuer in Rumänien
In Portugal: Beim Kauf einer Wohnimmobilie fällt eine Grunderwerbsteuer namens IMT an, dazu 0,8 % Stempelsteuer. Nach dem Wohnungspaket „Construir Portugal“ zahlt ein Käufer ohne Wohnsitz in Portugal ab 2026 pauschal 7,5 % IMT auf Wohnimmobilien, mit einer Erstattung in bestimmten Fällen, etwa wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren seinen Wohnsitz nach Portugal verlegt. Die vollständigen Sätze veröffentlicht die portugiesische Steuerbehörde.
In Rumänien: Auf eine Neubauimmobilie fallen seit August 2025 nach Gesetz 141/2025 21 % MwSt. an. Eine Bestandsimmobilie, die von einer Privatperson gekauft wird, ist mehrwertsteuerfrei. Der Käufer zahlt außerdem die Notargebühr nach einer gestaffelten Tabelle und eine Eintragungsgebühr von 0,15 %. Eine gesonderte Grunderwerbsteuer für den Käufer gibt es nicht. Die Aufschlüsselung finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Rumänien.
Der praktische Unterschied: In Portugal trifft die Steuer den ausländischen Käufer in Form einer relativ hohen Grunderwerbsteuer. In Rumänien ist die Steuer beim Neubau die Mehrwertsteuer auf den Preis des Bauträgers, und bei einer Bestandsimmobilie sind die Kaufnebenkosten deutlich niedriger.
Aufenthalt: was vom Golden Visa übrig ist
Das ist die größte Veränderung des vergangenen Jahrzehnts.
Keines der beiden verkauft einen Pass. Beide verkaufen Immobilien.
- Portugal: Gesetz 56/2023 hat Immobilienkäufe zum Oktober 2023 aus dem Golden-Visa-Programm gestrichen. Das Programm läuft über andere Wege weiter, etwa Investitionen in Fonds. Wer in Portugal leben möchte, kann andere Visa prüfen, zum Beispiel das Visum für Menschen mit passivem Einkommen, über die portugiesische Agentur für Integration, Migration und Asyl (AIMA).
- Rumänien: Es gibt kein Golden Visa und kein Aufenthaltsrecht für einen Immobilienkauf. Ein Nicht-EU-Bürger braucht einen eigenständigen Grund, etwa Arbeit, Unternehmen, Familie oder Studium.
Mit anderen Worten: In keinem der beiden Länder kauft man mit einer Immobilie noch einen Status. Wer ein Land wegen des Passes wählt, sollte die verbliebenen Wege betrachten, nicht den Immobilienmarkt.
Flugzeit, Währung und Schengen
| Kriterium | Rumänien | Portugal |
|---|---|---|
| Direktflug ab Tel Aviv (ca.) | 2,5 bis 3 Stunden | 5,5 bis 6 Stunden |
| Zeitzone | Wie Israel | Zwei Stunden hinter Israel |
| Währung | Rumänischer Leu (Hypotheken auch in Euro) | Euro |
| Schengen | Vollmitglied seit 2025 | Mitglied |
Rumänien liegt etwa halb so weit entfernt. Wenn Sie die Immobilie mehrmals im Jahr besuchen oder aus der Nähe verwalten wollen, spüren Sie den Unterschied bei jedem Flug.
Zugang zur Hypothek
- Portugal: Die Banco de Portugal begrenzt die Finanzierung auf 90 % für die eigene, dauerhaft bewohnte Wohnung und auf 80 % für jeden anderen Zweck, einschließlich einer Zweitwohnung.
- Rumänien: Die Rumänische Nationalbank (BNR) begrenzt die Finanzierung auf 85 % bei einem Kredit in Lei und auf 75 % bei einem Euro-Kredit an einen Kreditnehmer ohne Einkommen in der Kreditwährung. In der Praxis finanzieren Banken Nichtansässigen mit ausländischem Einkommen meist 50 % bis 70 %.
Die regulatorische Obergrenze ist in Portugal höher, doch die Bank prüft trotzdem Ihr Einkommen und Ihre Rückzahlungsfähigkeit. Zu den Bedingungen für Nichtansässige in Rumänien lesen Sie unseren Artikel über Hypotheken in Rumänien für Nichtansässige.
Checkliste: wie Sie sich zwischen beiden entscheiden
- Was ist das Ziel? Einen Teil des Jahres dort leben, eine Familienimmobilie oder ein Status. Falls Status: Keines der beiden Länder gewährt ihn über Immobilien.
- Wie hoch ist das Budget? Für dieselbe Summe erhalten Sie in Bukarest laut beiden Quellen etwa die doppelte Wohnfläche wie in Lissabon.
- Wie oft werden Sie hinfliegen? Ein Flug von etwa drei Stunden gegen etwa sechs.
- Was kostet der Einstieg? 7,5 % IMT plus Stempelsteuer in Portugal für einen Käufer aus dem Ausland, gegenüber der Mehrwertsteuer auf einen Neubau in Rumänien.
- Wer begleitet Sie? Ein lokaler Anwalt, der Ihre Interessen vertritt, in beiden Ländern.
Käufer, die sich für Rumänien entscheiden, suchen in der Regel eine europäische Hauptstadt mit einem großen lokalen Markt. Diese Gründe haben wir in „Warum Bukarest, warum jetzt“ ausgeführt, und falls Sie auch Zypern in Betracht ziehen: Auch das haben wir verglichen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich in Portugal noch ein Golden Visa durch einen Immobilienkauf erhalten?
Nein. Gesetz 56/2023 hat Immobilienkäufe zum Oktober 2023 aus dem Golden-Visa-Programm gestrichen. Das Programm läuft über andere Wege weiter, etwa Investitionen in Fonds, die keinen Wohnungskauf beinhalten.
Wie viel Grunderwerbsteuer zahlt ein ausländischer Käufer in Portugal?
Nach der Gesetzgebung von 2026 zahlt ein Käufer ohne Wohnsitz in Portugal pauschal 7,5 % IMT auf Wohnimmobilien, zuzüglich 0,8 % Stempelsteuer. In manchen Fällen ist eine Erstattung möglich, etwa wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren seinen Wohnsitz nach Portugal verlegt.
Und wie hoch ist die Steuer in Rumänien?
Auf eine Neubauimmobilie fallen 21 % MwSt. auf den Preis des Bauträgers an. Hinzu kommen die Notargebühr und eine Eintragungsgebühr von 0,15 %. Eine gesonderte Grunderwerbsteuer für den Käufer gibt es nicht.
Wo ist der Quadratmeterpreis niedriger?
In Bukarest. Laut Numbeo (Oktober 2026) kostet eine Wohnung im Zentrum von Bukarest rund 3.370 € pro m², gegenüber rund 6.870 € im Zentrum von Lissabon. Auch die Zahlen von Deloitte zeigen Lissabon als deutlich teurer.
Finanzieren Banken in Portugal und Rumänien Käufer aus dem Ausland?
Ja, unter Bedingungen. In Portugal liegt die Finanzierungsgrenze für eine Zweitwohnung bei 80 %. In Rumänien liegt sie bei 75 % in Euro für einen Kreditnehmer ohne Einkommen in der Kreditwährung, und in der Praxis erhalten Nichtansässige meist 50 % bis 70 %.
Fazit
Portugal war früher ein Paket: Immobilie plus Status. Heute ist es vor allem ein teurer Immobilienmarkt, mit einer hohen Grunderwerbsteuer für Käufer aus dem Ausland und einem langen Flug. Rumänien ist ein anderes Paket: ein niedrigerer Quadratmeterpreis, ein kurzer Flug und ein Markt, in dem die meisten Käufer Einheimische sind.
Keines der beiden verkauft einen Pass. Beide verkaufen Immobilien. Die Frage ist also: welche Immobilie, zu welchem Preis und wie weit von zu Hause entfernt.
Wenn Rumänien auf Ihrer Liste steht, buchen Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Zahlen durch und den Weg vom Vorvertrag bis zum endgültigen Kaufvertrag und der Grundbucheintragung auf Ihren Namen. Gut zu wissen: Die Unterzeichnung vor einem rumänischen Notar ist nicht aus der Ferne möglich, eine Vollmacht hingegen schon.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Numbeo, Wohnungspreise pro m² (Oktober 2026) · Deloitte Property Index 2025 (Daten 2024) · Portugiesische Steuerbehörde · AIMA, Portugal · Banco de Portugal · Gesetz 141/2025, rumänisches Gesetzesportal · Rumänische Nationalbank (BNR)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Angaben entsprechen dem Stand von Oktober 2026 und können sich ändern. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort im jeweiligen Land hinzu.
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