С 2026 года нерезидент Португалии платит фиксированный IMT 7,5% на жилую недвижимость плюс гербовый сбор 0,8%. В Румынии отдельного налога на переход права нет.
По данным Numbeo (октябрь 2026): центр Лиссабона — около 6 870 € за м², центр Бухареста — около 3 370 €. Deloitte показывает похожий разрыв.
Закон 56/2023 исключил недвижимость из португальской программы «золотой визы». Румыния тоже не даёт ВНЖ за покупку недвижимости.
Около 2,5–3 часов до Бухареста и 5,5–6 часов до Лиссабона. К тому же в Бухаресте тот же часовой пояс, что и в Израиле.
Португалия: 90% на постоянное жильё, 80% на иные цели. Румыния: 75% в евро без дохода в этой валюте, на практике 50–70% для нерезидентов.
Румыния или Португалия: сравнение рынков недвижимости — коротко
Разница между недвижимостью в Румынии и Португалии начинается с цены: квартира в центре Лиссабона стоит за квадратный метр примерно вдвое дороже, чем в центре Бухареста. С 2023 года Португалия больше не выдаёт «золотую визу» за покупку недвижимости, а в 2026 году ввела для покупателей-нерезидентов фиксированный налог на переход права собственности в размере 7,5%. Румыния дешевле и ближе к Израилю, но вид на жительство за покупку недвижимости она тоже не даёт.
Долгие годы Португалия была готовым ответом на вопрос «где купить в Европе». Недвижимость, паспорт, солнце и океан.
Но инвесторы, которые звонят мне сегодня, обнаруживают, что картина изменилась. В этой статье мы разбираемся по существу: пять критериев, одни и те же источники, никаких лозунгов.
Цена за м²: Лиссабон против Бухареста
Два источника, два метода, один вывод.
| Источник | Бухарест | Лиссабон |
|---|---|---|
| Numbeo, квартира в центре города (октябрь 2026) | около 3 370 € за м² | около 6 870 € за м² |
| Numbeo, квартира за пределами центра (октябрь 2026) | около 1 970 € за м² | около 3 920 € за м² |
| Deloitte Property Index 2025, данные за 2024 год | 1 757 € за м² (всё жильё) | 6 593 € за м² (новое жильё) |
По любому критерию Лиссабон как минимум вдвое дороже. В Порту, втором городе Португалии, новое жильё, по данным Deloitte, стоило 4 376 € за м².
Важная оговорка: Numbeo опирается на данные, которые сообщают сами пользователи, а Deloitte учитывает в Бухаресте всё жильё — и новое, и вторичное. Эти цифры подходят для общего сравнения, но не для оценки конкретного объекта.
Налоги при покупке: IMT в Португалии, НДС в Румынии
В Португалии: покупка жилой недвижимости облагается налогом на переход права собственности IMT, а также гербовым сбором 0,8%. Согласно жилищному пакету «Construir Portugal», с 2026 года покупатель, не являющийся резидентом Португалии, платит фиксированный IMT в размере 7,5% на жилую недвижимость; в ряде случаев возможен возврат — например, если покупатель в течение двух лет станет резидентом. Полные ставки публикует налоговая служба Португалии.
В Румынии: с августа 2025 года новая недвижимость облагается НДС по ставке 21% согласно Закону 141/2025. Вторичное жильё, купленное у частного лица, НДС не облагается. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по регрессивной шкале и регистрационный сбор 0,15%. Отдельного налога на переход права собственности для покупателя нет. Подробная разбивка — в нашем руководстве по расходам на покупку недвижимости в Румынии.
Практическая разница: в Португалии налог ложится на иностранного покупателя в виде относительно высокого налога на переход права собственности. В Румынии при покупке новой недвижимости налог — это НДС, включённый в цену застройщика, а при покупке вторичного жилья расходы покупателя значительно ниже.
Вид на жительство: что осталось от «золотой визы»
Это самое большое изменение за последнее десятилетие.
Ни одна из стран не продаёт паспорт. Обе продают недвижимость.
- Португалия: Закон 56/2023 исключил покупку недвижимости из программы «золотой визы» с октября 2023 года. Программа продолжает действовать по другим направлениям, например через инвестиции в фонды. Тем, кто хочет жить в Португалии, стоит рассмотреть другие визы, например визу для получателей пассивного дохода, через Агентство по интеграции, миграции и убежищу Португалии (AIMA).
- Румыния: «золотой визы» нет, вид на жительство за покупку недвижимости не предоставляется. Гражданину страны, не входящей в ЕС, нужно самостоятельное основание: работа, бизнес, семья или учёба.
Иными словами, ни в одной из двух стран недвижимость больше не даёт статуса. Тем, кто выбирает страну ради паспорта, стоит изучать оставшиеся пути, а не рынок недвижимости.
Время перелёта, валюта и Шенген
| Критерий | Румыния | Португалия |
|---|---|---|
| Прямой рейс из Тель-Авива (ориентировочно) | от 2,5 до 3 часов | от 5,5 до 6 часов |
| Часовой пояс | Как в Израиле | На два часа позже |
| Валюта | Румынский лей (ипотека возможна и в евро) | Евро |
| Шенген | Полноправный член с 2025 года | Член |
Румыния примерно вдвое ближе. Если Вы планируете приезжать на объект несколько раз в год или внимательно управлять им, разницу Вы почувствуете на каждом перелёте.
Доступ к ипотеке
- Португалия: Banco de Portugal ограничивает финансирование 90% для собственного постоянного жилья заёмщика и 80% для любых других целей, включая второе жильё.
- Румыния: Национальный банк Румынии (BNR) ограничивает финансирование 85% для кредита в леях и 75% для кредита в евро заёмщику без дохода в валюте кредита. На практике банки обычно финансируют от 50% до 70% нерезидентам с иностранным доходом.
Регуляторный потолок в Португалии выше, но банк всё равно проверяет Ваш доход и способность погашать кредит. Об условиях для нерезидентов в Румынии читайте в нашей статье об ипотеке в Румынии для нерезидентов.
Чек-лист: как выбрать между двумя странами
- Какова цель? Жить там часть года, семейная недвижимость или статус. Если статус — ни одна из стран не даёт его через недвижимость.
- Каков бюджет? За ту же сумму в Бухаресте Вы получите примерно вдвое большую площадь, чем в Лиссабоне, — по данным обоих источников.
- Как часто Вы будете приезжать? Перелёт около трёх часов против примерно шести.
- Сколько стоит вход? 7,5% IMT плюс гербовый сбор в Португалии для иностранного покупателя против НДС на новую недвижимость в Румынии.
- Кто будет Вас сопровождать? Местный адвокат, действующий в Ваших интересах, — в обеих странах.
Покупатели, выбирающие Румынию, как правило, хотят европейскую столицу с большим местным рынком. Подробнее об этих причинах мы писали в статье «Почему Бухарест и почему сейчас», а если Вы рассматриваете и Кипр, его мы тоже сравнили.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли ещё получить португальскую «золотую визу» за покупку недвижимости?
Нет. Закон 56/2023 исключил покупку недвижимости из программы «золотой визы» с октября 2023 года. Программа продолжает действовать по другим направлениям, например через инвестиции в фонды, которые не связаны с покупкой жилья.
Какой налог на переход права собственности платит иностранный покупатель в Португалии?
Согласно законодательству 2026 года, покупатель, не являющийся резидентом Португалии, платит фиксированный IMT в размере 7,5% на жилую недвижимость плюс гербовый сбор 0,8%. В ряде случаев возможен возврат — например, если покупатель в течение двух лет станет резидентом Португалии.
А какой налог в Румынии?
Новая недвижимость облагается НДС по ставке 21%, который входит в цену застройщика. Помимо этого, Вы оплачиваете услуги нотариуса и регистрационный сбор 0,15%. Отдельного налога на переход права собственности для покупателя нет.
Где цена за м² ниже?
В Бухаресте. По данным Numbeo (октябрь 2026), квартира в центре Бухареста стоит около 3 370 € за м², в центре Лиссабона — около 6 870 €. Данные Deloitte также показывают, что Лиссабон значительно дороже.
Кредитуют ли банки Португалии и Румынии иностранных покупателей?
Да, на определённых условиях. В Португалии потолок финансирования второго жилья составляет 80%. В Румынии потолок — 75% в евро для заёмщика без дохода в валюте кредита, а на практике нерезиденты обычно получают от 50% до 70%.
Итог
Раньше Португалия была пакетным решением: недвижимость плюс статус. Сегодня это прежде всего дорогой рынок недвижимости с высоким налогом на переход права собственности для иностранных покупателей и долгим перелётом. Румыния — другой пакет: более низкая цена за м², короткий перелёт и рынок, на котором большинство покупателей — местные.
Ни одна из стран не продаёт паспорт. Обе продают недвижимость. Поэтому вопрос в том, какая недвижимость, по какой цене и как далеко от дома.
Если Румыния в Вашем списке, запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы разберём цифры и весь путь — от предварительного договора до основного договора и регистрации права собственности на Ваше имя. Полезно знать: подписание у румынского нотариуса невозможно провести дистанционно, но можно действовать по доверенности.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Numbeo, цены на квартиры за м² (октябрь 2026) · Deloitte Property Index 2025 (данные за 2024 год) · Налоговая служба Португалии · AIMA, Португалия · Banco de Portugal · Закон 141/2025, портал румынского законодательства · Национальный банк Румынии (BNR)
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные актуальны на октябрь 2026 года и могут измениться. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами в каждой стране.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
