Кипр даёт постоянный ВНЖ за новое жильё от 300 000 € плюс 50 000 € иностранного дохода в год. Румыния за покупку недвижимости ВНЖ не даёт.
По Numbeo (октябрь 2026): центр Бухареста около 3 370 € за м², Лимасол около 4 950 €, Ларнака около 3 330 €, Никосия около 2 760 €.
Румыния — 21% с августа 2025. Кипр — 19%, с 5% для основного жилья при условиях. Кипр отменил гербовый сбор с 2026 года.
Около часа лёта до Кипра и 2,5–3 часа до Бухареста. Зато Румыния — полноправный член Шенгена с 2025 года, а Кипр — нет.
Кипр: 80% для основного жилья, 70% для иной недвижимости. Румыния: до 85% в леях, 75% в евро, а на практике 50–70% для нерезидентов.
Недвижимость в Румынии или на Кипре: короткий ответ
Главное различие между недвижимостью в Румынии и на Кипре — не только в цене, но и в том, что объект даёт Вам помимо своих стен. Кипр ближе к Израилю, там в ходу евро, и он предлагает путь к постоянному виду на жительство покупателям нового жилья стоимостью от 300 000 €, которые проходят проверку дохода. Румыния дешевле в пересчёте на м² в столице, является полноправным членом Шенгена и не даёт резидентства за покупку недвижимости.
Вопрос «Румыния или Кипр?» я слышу почти каждую неделю. Обычно он звучит после того, как человек побывал в Лимасоле, влюбился в море, а потом увидел цены.
Эта статья написана не для того, чтобы убедить Вас выбрать нас. Она ставит два рынка рядом по одним и тем же пяти критериям, чтобы Вы могли решить в соответствии с собственной целью.
Цена за м²: Бухарест против Лимасола, Никосии и Ларнаки
Чтобы сравнивать сопоставимое, я использовал для всех городов один источник — Numbeo, базу цен, построенную на данных пользователей. Цифры обновлены в начале октября 2026 года; это цены предложения квартир, а не цены сделок.
| Город | Квартира в центре (€/м²) | Квартира за пределами центра (€/м²) |
|---|---|---|
| Бухарест | около 3 370 | около 1 970 |
| Лимасол | около 4 950 | около 3 800 |
| Никосия | около 2 760 | около 2 040 |
| Ларнака | около 3 330 | около 1 780 |
Большой разрыв — с Лимасолом, а не с Кипром в целом. Никосия и Ларнака ближе к Бухаресту, чем предполагает большинство покупателей.
У Бухареста есть и известный местный ориентир: по данным индекса цен Imobiliare.ro, новая квартира в Бухаресте летом 2026 года стоила в среднем около 2 636 € за м². Эти цифры — лишь отправная точка, а конкретный объект проверяется по сопоставимым продажам в том же районе.
Налоги и расходы при покупке: НДС, сборы и что отменили
Различия здесь технические, но они меняют итоговую сумму.
В Румынии: новые квартиры и виллы облагаются НДС 21% — после повышения в августе 2025 года по Закону 141/2025. Сверх этого покупатель оплачивает услуги нотариуса по скользящей шкале и сбор земельного реестра в размере 0,15% от цены для физического лица. Отдельного налога на передачу для покупателя нет. Полная раскладка — в нашем гиде по расходам на покупку недвижимости в Румынии.
На Кипре: новый объект облагается НДС 19%. Существует пониженная ставка 5% для основного жилья при соблюдении условий по площади и цене. На вторичный объект, не облагаемый НДС, распространяются сборы за передачу по скользящей шкале 3%, 5% и 8% со скидкой 50%. Если НДС уплачен, сбор за передачу не взимается. А гербовый сбор с договоров отменён с 1 января 2026 года.
Практический вывод: на обоих рынках при покупке новостройки у девелопера основную часть налоговой нагрузки составляет НДС. Разница — главным образом в ставке и в том, имеете ли Вы право на кипрскую пониженную ставку, предназначенную для тех, кто живёт в этом жилье.
Правила резидентства: вот главное различие
Именно этот пункт заставляет многих покупателей вообще рассматривать Кипр.
Сначала определите цель, затем выбирайте страну.
Кипр предлагает постоянный вид на жительство по Положению 6(2): инвестиции не менее 300 000 € (без НДС) в новую жилую недвижимость, купленную напрямую у девелопера, вместе с гарантированным годовым доходом из-за рубежа не менее 50 000 € для заявителя плюс надбавка на супруга и каждого ребёнка. Актуальные условия публикует Министерство внутренних дел Кипра.
Румыния не предлагает ни «золотой визы», ни резидентства за покупку недвижимости. Гражданину страны вне ЕС нужно самостоятельное основание для длительного пребывания — например, работа, бизнес, семья или учёба — через Генеральную инспекцию по иммиграции Румынии (IGI).
Если Ваша цель — статус резидента, Румыния — не то направление. Если Ваша цель — недвижимость, которой Вы владеете, пользуетесь или передадите детям, путь к резидентству значит меньше.
Ещё одно связанное с этим различие: по кипрскому законодательству гражданину страны вне ЕС для покупки недвижимости требуется разрешение окружной администрации. В Румынии для покупки здания такое разрешение не нужно, а земля оформляется через право суперфиция (superficie). Мы объясняем это в нашей статье о собственности на землю в Румынии.
Время перелёта, валюта и Шенген
| Критерий | Румыния | Кипр |
|---|---|---|
| Прямой рейс из Тель-Авива (примерно) | от 2,5 до 3 часов | около 1 часа |
| Валюта | Румынский лей (ипотека возможна и в евро) | Евро |
| Шенген | Полноправный член с 2025 года | Член ЕС, не входит в Шенген |
| Официальный язык | Румынский | Греческий (широко распространён английский) |
По расстоянию выигрывает Кипр. Час в воздухе — почти как поездка между городами. Бухарест дальше, но всё равно в пределах короткого визита и в том же часовом поясе, что и Израиль.
Доступ к ипотеке
В обеих странах регулятор устанавливает потолок, а на практике решает банк.
- Румыния: Национальный банк Румынии (BNR) ограничивает финансирование 85% для кредита в леях и 75% для кредита в евро заёмщику без дохода в валюте кредита. На практике банки обычно финансируют от 50% до 70% стоимости объекта для нерезидентов с иностранным доходом.
- Кипр: Центральный банк Кипра установил предельное соотношение кредита к стоимости 80% для основного жилья и 70% для любой другой недвижимости.
Иными словами, покупателю из-за рубежа в обоих случаях нужен существенный собственный капитал. Об условиях для нерезидентов в Румынии — в нашей статье об ипотеке в Румынии для нерезидентов.
Так что кому подходит?
- Если Вы хотите резидентство в ЕС через недвижимость: Кипр — при условии, что Вы соответствуете требованиям по инвестициям и доходу.
- Если важнее всего близость и перелёт в один час: Кипр.
- Если Вы хотите более низкую цену за м² в столице с большим местным рынком: Бухарест.
- Если для Вас важно полноправное членство в Шенгене: Румыния.
Кстати, в самом Бухаресте те, кто ищет дом, а не квартиру, обычно смотрят на север. В нашем проекте в Балотешти, примерно в 25 минутах от центра города и примерно в 10 минутах от аэропорта, мы строим 29 вилл именно для такого покупателя. Но выбор между странами предшествует выбору между проектами. Похожее сравнение с Португалией — в нашей статье «Румыния или Португалия».
Часто задаваемые вопросы
Даёт ли покупка недвижимости на Кипре резидентство?
Да, при соблюдении условий. По Положению 6(2) инвестиции не менее 300 000 € (без НДС) в новую жилую недвижимость от девелопера вместе с годовым доходом из-за рубежа не менее 50 000 € позволяют подать заявление на постоянный вид на жительство. Условия время от времени обновляются, поэтому перед покупкой уточните их в Министерстве внутренних дел Кипра.
Даёт ли покупка недвижимости в Румынии резидентство?
Нет. Румыния не предлагает «золотой визы», и владение недвижимостью не является основанием для резидентства. Гражданину страны вне ЕС нужно отдельное основание — например, работа, бизнес, семья или учёба.
Где дешевле за м² — в Бухаресте или на Кипре?
По данным Numbeo (октябрь 2026 года), квартира в центре Бухареста стоит около 3 370 € за м², в Лимасоле — около 4 950 €, в Ларнаке — около 3 330 €, в Никосии — около 2 760 €. Большой разрыв — с Лимасолом; с другими городами он меньше.
Какой налог на новый объект в каждой стране?
В Румынии на новый объект начисляется НДС 21%. На Кипре — НДС 19%, с пониженной ставкой 5% для основного жилья при соблюдении условий. Если на Кипре уплачен НДС, сбор за передачу не взимается, а гербовый сбор отменён с 2026 года.
Можно ли подписать сделку в Румынии дистанционно?
Подписание у румынского нотариуса нельзя провести дистанционно. Вы можете выдать доверенность представителю, который подпишет от Вашего имени, а остальные проверки можно провести, не выезжая из дома.
Итог
Румыния и Кипр отвечают на разные вопросы. Кипр отвечает на вопрос «где я могу получить резидентство и быть в часе от дома». Румыния — на вопрос «где я могу купить недвижимость в европейской столице, на большом местном рынке, по более низкой цене за м²».
Сначала определите цель, затем выбирайте страну. А если Румыния есть в Вашем списке, запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы разберём цифры, юридический путь от предварительного договора до основного договора и регистрации права собственности на Ваше имя, и что подходит именно Вам.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Numbeo, цены на квартиры за м² (октябрь 2026) · Индекс цен Imobiliare.ro (лето 2026) · Закон 141/2025, румынский портал законодательства · Национальный банк Румынии (BNR) · Генеральная инспекция по иммиграции Румынии (IGI) · Министерство внутренних дел Кипра · Центральный банк Кипра · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости Румынии (ANCPI)
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Цифры актуальны на октябрь 2026 года и могут измениться. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами в каждой стране.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
