Immobilie in Rumänien oder Spanien: Was hat sich geändert, und was kostet jeweils der Kauf?

Immobilie in Rumänien oder Spanien: die kurze Antwort

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Spanien hat sein Golden Visa am 3. April 2025 abgeschafft, sodass der Kauf einer Wohnimmobilie dort, wie in Rumänien, kein Aufenthaltsrecht mehr verschafft. Die Steuersysteme unterscheiden sich: In Spanien fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie eine regionale Grunderwerbsteuer (ITP) von etwa 6 % bis 10 % an, bei einem Neubau 10 % MwSt. plus Stempelsteuer (AJD); in Rumänien trägt ein Neubau 21 % MwSt., meist im Preis enthalten, und der Käufer zahlt keine Grunderwerbsteuer. Spanien kennt keine Grundstücksbeschränkung für Nicht-EU-Käufer, Rumänien schon.

Spanien ist einer der bekanntesten Märkte Europas für ausländische Käufer, und viele Israelis haben dort Urlaub gemacht. Bis vor Kurzem hatte es gegenüber Rumänien einen klaren Vorteil: ein an Immobilien geknüpftes Golden Visa. Dieser Vorteil ist weg. Der Vergleich ist heute also einfacher und ehrlicher: zwei EU-Länder, zwei Steuersysteme, zwei sehr unterschiedliche Märkte.

Was sich 2025 in Spanien geändert hat

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Das Organgesetz 1/2025, am 3. Januar 2025 im spanischen Staatsanzeiger veröffentlicht, hob das mit Gesetz 14/2013 geschaffene Investorenvisum auf. Seit dem 3. April 2025 nimmt Spanien keine neuen immobilienbasierten Anträge auf ein Golden Visa mehr an. Früher erteilte Genehmigungen können nach den alten Regeln verlängert werden.

Ein separater, im Januar 2025 angekündigter Vorschlag, eine Steuer von bis zu 100 % auf Immobilienkäufe durch nicht ansässige Käufer aus Nicht-EU-Staaten, wurde als Entwurf eingebracht, ist aber nicht Gesetz geworden. Behalten Sie ihn im Auge, wenn Sie Spanien in Betracht ziehen.

Rumänien. Auch hier gibt es kein Golden Visa. Ein Gesetzentwurf zu seiner Einführung wurde im Dezember 2025 aus dem Senat zurückgezogen. Siehe unseren Leitfaden zu Aufenthaltstiteln in Rumänien.

Kaufnebenkosten: der wichtigste Unterschied

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	Rumänien	Spanien
Neubau vom Bauträger	21 % MwSt., meist im angegebenen Preis enthalten	10 % MwSt. plus Stempelsteuer (AJD), je nach Region etwa 0,5 % bis 1,5 %
Bestandsimmobilie	Keine Grunderwerbsteuer für den Käufer; der Verkäufer zahlt Einkommensteuer auf den Verkauf	Grunderwerbsteuer (ITP), je nach Region etwa 6 % bis 10 %
Notar	Amtliche Gebührenordnung	Notargebühren nach Gebührenordnung
Eintragung	Grundbuchgebühr: 0,15 % für Privatpersonen	Grundbuchgebühren
Steuernummer	NIF, rumänische Steuernummer	NIE, Identifikationsnummer für Ausländer

Quellen: Spanische Steuerbehörde (AEAT), Rumänische Steuerbehörde (ANAF), ANCPI.

In Spanien wird beim Einstieg die Bestandsimmobilie besteuert. In Rumänien der Neubau. Das allein kann entscheiden, welche Immobilie sinnvoll ist. Zur rumänischen Seite siehe unseren Leitfaden zu den Kaufnebenkosten und unseren Leitfaden zur Steuernummer NIF.

Grund und Boden: Spanien ist einfacher

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In Spanien können Nicht-EU-Käufer Häuser und Grundstücke direkt besitzen, ohne besondere Struktur, abgesehen von einigen militärischen Sperrgebieten.

In Rumänien können Nicht-EU-Bürger Grund und Boden nicht direkt auf ihren eigenen Namen eintragen, daher wählen sie bei einer Villa einen Weg wie ein Superficie-Recht (Erbbaurecht) oder eine rumänische Gesellschaft. Siehe unseren Artikel zum Grundeigentum in Rumänien. In diesem Punkt liegt Spanien vorn.

Laufende Kosten

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	Rumänien	Spanien
Kommunale Grundsteuer	Steuer auf Gebäude und Grundstücke, von der Gemeinde festgelegt, nach Gesetz 239/2025	IBI, Gemeindesteuer auf den Katasterwert
Nicht ansässige Eigentümer	Keine zusätzliche Steuer für eine nicht vermietete Wohnimmobilie	Einkommensteuer für Nichtansässige auf ein fiktives Einkommen aus einer nicht vermieteten Immobilie
Pflichtversicherung	PAD-Katastrophenversicherung	Keine vergleichbare Pflichtversicherung für Eigentümer ohne Hypothek

Spanien besteuert nicht ansässige Eigentümer auf ein fiktives Einkommen, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet ist, ein echter jährlicher Posten für Eigentümer von Ferienhäusern. Für Rumänien siehe unseren Leitfaden zur jährlichen Grundsteuer und unseren Leitfaden zu den Unterhaltskosten einer Villa.

Zwei unterschiedliche Märkte

Spanien ist vor allem ein Markt für Küsten- und Ferienimmobilien, mit Madrid und Barcelona als großen und teuren Städten und einem Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt, der die politischen Entscheidungen von 2025 ausgelöst hat.

Rumäniens wichtigster Wohnungsmarkt ist Bukarest–Ilfov, eine Hauptstadtregion, in der die meisten Käufer einheimische Familien sind. Laut dem Nationalen Institut für Statistik wurden dort 2025 rund 17.300 neue Wohnungen fertiggestellt, etwa 29 % der Gesamtzahl Rumäniens. Eine Villa nördlich von Bukarest ist ein Familienhaus nahe einer Hauptstadt, keine Strandwohnung. Entscheiden Sie zuerst, wonach Sie suchen.

Entfernung und Zeit

Ein Direktflug von Tel Aviv nach Bukarest dauert etwa 2 Stunden und 45 Minuten, in derselben Zeitzone wie Israel. Flüge nach Spanien sind länger, und Spanien liegt den größten Teil des Jahres eine Stunde hinter Israel. Wenn Sie häufig anreisen oder zu einem Notartermin vor Ort sein wollen, lohnt es sich, das einzurechnen. Siehe unseren Leitfaden zu Flügen von Israel nach Bukarest.

Häufig gestellte Fragen

Hat Spanien noch ein Golden Visa?

Nein. Spanien nimmt seit dem 3. April 2025 nach dem Organgesetz 1/2025 keine neuen immobilienbasierten Anträge auf ein Golden Visa mehr an. Auch Rumänien hat kein Golden Visa.

Welche Steuern zahlt man beim Immobilienkauf in Spanien?

Bei einer Bestandsimmobilie eine regionale Grunderwerbsteuer (ITP) von etwa 6 % bis 10 %. Bei einem Neubau 10 % MwSt. plus Stempelsteuer (AJD) von etwa 0,5 % bis 1,5 %, je nach Region. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren.

Welche Steuern zahlt man beim Immobilienkauf in Rumänien?

Bei einem Neubau 21 % MwSt., meist im Preis enthalten. Der Käufer zahlt keine Grunderwerbsteuer, aber die Notargebühr und die Grundbuchgebühr von 0,15 %.

Können Nicht-EU-Bürger in Spanien und Rumänien Grund und Boden kaufen?

In Spanien ja, direkt. In Rumänien können Nicht-EU-Bürger Grund und Boden nicht direkt auf ihren eigenen Namen eintragen und nutzen einen Weg wie ein Superficie-Recht oder eine rumänische Gesellschaft.

Plant Spanien eine Steuer von 100 % für ausländische Käufer?

Ein Vorschlag für eine Steuer von bis zu 100 % auf Käufe durch nicht ansässige Käufer aus Nicht-EU-Staaten wurde im Januar 2025 angekündigt, ist aber mit Stand 2026 nicht Gesetz geworden.

Fazit

Seit April 2025 stehen Spanien und Rumänien beim Aufenthaltsrecht auf derselben Grundlage: In keinem der beiden Länder verschafft eine Immobilie ein Visum. Spanien ist beim Grundeigentum einfacher und besteuert den Kauf von Bestandsimmobilien hoch; Rumänien besteuert Neubauten über die MwSt. und erhebt vom Käufer keine Grunderwerbsteuer.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien mit einer in Rumänien vergleichen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir vergleichen die vollständigen Kosten am Tag der Unterschrift und die laufenden Kosten danach.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen und Daten: Boletín Oficial del Estado (Organgesetz 1/2025) · Spanische Steuerbehörde (AEAT) · Rumänisches Rechtsportal (Gesetz 312/2005; Gesetz 239/2025; Steuergesetzbuch) · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) · ANCPI · Nationales Institut für Statistik (INS).

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Sätze der spanischen Grunderwerb- und Stempelsteuer legt jede Region selbst fest, und sie ändern sich; klären Sie sie vor dem Kauf mit einem Anwalt vor Ort.