נדל״ן ברומניה או בספרד: מה השתנה, וכמה עולה כל אחת?

נדל״ן ברומניה מול ספרד: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ספרד ביטלה את ויזת הזהב ב-3 באפריל 2025, וכמו ברומניה, בית כבר לא מקנה תושבות. המסים שונים: בספרד דירה יד שנייה חייבת במס העברה אזורי (ITP) של כ-6% עד 10%, ודירה חדשה במע״מ של 10% ובמס בולים (AJD). ברומניה בית חדש חייב ב-21% מע״מ, בדרך כלל כלול במחיר, ואין מס העברה על הקונה. בספרד אין מגבלת קרקע לרוכשים מחוץ לאיחוד, ברומניה יש.

ספרד היא אחד השווקים המוכרים באירופה לרוכשים זרים, וישראלים רבים נפשו בה. עד לא מזמן היה לה יתרון ברור אחד על רומניה: ויזת זהב שקשורה לנדל״ן. היתרון הזה נעלם. לכן ההשוואה היום פשוטה יותר, וכנה יותר: שתי מדינות באיחוד, שתי מערכות מס, ושני סוגי שוק שונים מאוד.

מה השתנה בספרד ב-2025

שאלו את היזמים על זה

החוק האורגני 1/2025, שפורסם בעיתון הרשמי של ספרד ב-3 בינואר 2025, ביטל את ויזת המשקיעים שנוצרה בחוק 14/2013. מ-3 באפריל 2025 ספרד כבר לא מקבלת בקשות חדשות לוויזת זהב על בסיס נדל״ן. היתרים שניתנו קודם אפשר לחדש לפי הכללים הישנים.

הצעה נפרדת שהוכרזה בינואר 2025, מס של עד 100% על רכישות נכסים בידי רוכשים מחוץ לאיחוד שאינם תושבים, הוגשה כטיוטה אבל לא הפכה לחוק. כדאי לעקוב אחריה אם אתם בודקים את ספרד.

רומניה. גם בה אין ויזת זהב. הצעת חוק להקמתה נמשכה מהסנאט בדצמבר 2025. ראו במדריך להיתר שהייה ברומניה.

עלויות הרכישה: ההבדל העיקרי

שאלו את היזמים על זה

	רומניה	ספרד
דירה חדשה מיזם	מע״מ 21%, בדרך כלל כלול במחיר המוצע	מע״מ 10% ומס בולים (AJD) של כ-0.5% עד 1.5%, לפי האזור
דירה יד שנייה	אין מס העברה על הקונה. המוכר משלם מס הכנסה על המכירה	מס העברה (ITP) של כ-6% עד 10%, לפי האזור
נוטריון	תעריף רשמי	שכר נוטריון לפי תעריף
רישום	אגרת ספר המקרקעין: 0.15% ליחידים	אגרות רישום המקרקעין
מספר מזהה למס	NIF, מספר המס הרומני	NIE, מספר הזיהוי לזרים

מקורות: רשות המסים הספרדית (AEAT), רשות המסים הרומנית (ANAF), ANCPI.

בספרד ממסים יד שנייה בכניסה. ברומניה ממסים בנייה חדשה בכניסה. זה לבד יכול לשנות איזה נכס הגיוני. לצד הרומני, ראו במדריך לעלויות רכישת נכס ובמדריך למספר המס NIF.

קרקע: בספרד זה פשוט יותר

שאלו את היזמים על זה

בספרד, רוכשים מחוץ לאיחוד יכולים להחזיק בתים וקרקע ישירות, בלי מבנה מיוחד, מחוץ לכמה אזורים צבאיים מוגבלים.

ברומניה, אזרחים מחוץ לאיחוד לא יכולים לרשום קרקע ישירות על שמם, ולכן בווילה הם בוחרים מסלול כמו זכות שטחים (superficies) או חברה רומנית. ראו במאמר על בעלות על קרקע ברומניה. בנקודה הזו, ספרד מקדימה.

עלויות שנתיות

שאלו את היזמים על זה

	רומניה	ספרד
מס רכוש מקומי	מס על מבנים וקרקע, שהרשות המקומית קובעת, לפי חוק 239/2025	IBI, מס עירוני על השווי הקדסטרלי
בעלים שאינם תושבים	אין מס נוסף על החזקת בית שלא משכירים	מס הכנסה לתושבי חוץ על הכנסה רעיונית מבית שלא מושכר
ביטוח חובה	ביטוח האסונות PAD	אין פוליסת חובה מקבילה לבעלים בלי משכנתא

ספרד ממסה בעלים שאינם תושבים על הכנסה רעיונית גם כשהבית לא מושכר, וזו שורה שנתית אמיתית לבעלים של בית נופש. לרומניה, ראו במדריך למס הרכוש השנתי ובמדריך לעלויות התחזוקה של וילה.

שני שווקים שונים

ספרד היא קודם כול שוק של חופים ובתי נופש, עם מדריד וברצלונה כערים גדולות ויקרות, ועם לחץ על הדיור המקומי שהוביל להחלטות הפוליטיות של 2025.

שוק המגורים העיקרי ברומניה הוא בוקרשט–אילפוב, אזור בירה שבו רוב הרוכשים הם משפחות מקומיות. לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה, כ-17,300 יחידות דיור חדשות הושלמו שם ב-2025, כ-29% מהסך ברומניה. וילה מצפון לבוקרשט היא בית משפחתי ליד עיר בירה, לא דירה על החוף. החליטו קודם מה אתם מחפשים.

מרחק וזמן

טיסה ישירה מתל אביב לבוקרשט אורכת כשעתיים ו-45 דקות, באותו אזור זמן כמו ישראל. הטיסות לספרד ארוכות יותר, וספרד מאחורי ישראל בשעה ברוב השנה. אם אתם מתכננים לבקר הרבה, או להגיע לחתימה אצל נוטריון, כדאי לספור את זה. ראו במדריך לטיסות מישראל לבוקרשט.

שאלות נפוצות

לספרד עדיין יש ויזת זהב?

לא. ספרד הפסיקה לקבל בקשות חדשות לוויזת זהב על בסיס נדל״ן ב-3 באפריל 2025, לפי החוק האורגני 1/2025. גם לרומניה אין ויזת זהב.

אילו מסים משלמים כשקונים נכס בספרד?

על דירה יד שנייה, מס העברה אזורי (ITP) של כ-6% עד 10%. על דירה חדשה, מע״מ של 10% ומס בולים (AJD) של כ-0.5% עד 1.5%, לפי האזור. מעל זה מתווספים שכר הנוטריון ואגרות הרישום.

אילו מסים משלמים כשקונים נכס ברומניה?

על בית חדש, מע״מ של 21%, בדרך כלל כלול במחיר. הקונה לא משלם מס העברה, אבל משלם את שכר הנוטריון ואת אגרת ספר המקרקעין של 0.15%.

אזרחים מחוץ לאיחוד יכולים לקנות קרקע בספרד וברומניה?

בספרד, כן, ישירות. ברומניה, אזרחים מחוץ לאיחוד לא יכולים לרשום קרקע ישירות על שמם, ומשתמשים במסלול כמו זכות שטחים או חברה רומנית.

האם ספרד מתכננת מס של 100% על רוכשים זרים?

הצעה למס של עד 100% על רכישות בידי רוכשים מחוץ לאיחוד שאינם תושבים הוכרזה בינואר 2025, אבל נכון ל-2026 היא לא הפכה לחוק.

השורה התחתונה

מאז אפריל 2025, ספרד ורומניה עומדות באותו מקום בשאלת התושבות: נכס לא קונה ויזה באף אחת מהן. ספרד פשוטה יותר בעניין הקרקע וממסה בכבדות רכישות יד שנייה. רומניה ממסה בתים חדשים דרך המע״מ ולא גובה מהקונה מס העברה.

אם אתם משווים נכס בספרד לנכס ברומניה, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נשווה את העלות המלאה ביום החתימה, ואת העלות השנתית אחריו.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: Boletín Oficial del Estado (החוק האורגני 1/2025) · רשות המסים הספרדית (AEAT) · פורטל החקיקה הרומני (חוק 312/2005; חוק 239/2025; קוד המס) · רשות המסים הרומנית (ANAF) · ANCPI · המכון הלאומי לסטטיסטיקה (INS).

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי או מס. שיעורי מס ההעברה ומס הבולים בספרד נקבעים בכל אזור ומשתנים, ולכן בדקו אותם עם עורך דין מקומי לפני שאתם קונים.