С 3 апреля 2025 года Испания не принимает новые заявления на «золотую визу» за недвижимость (Органический закон 1/2025).
Покупка вторичного жилья в Испании облагается региональным налогом ITP примерно от 6% до 10%.
Новое жилье в Испании — НДС 10% плюс гербовый сбор около 0,5–1,5%; в Румынии НДС составляет 21%.
В Румынии покупатель не платит налог на переход права; остаются нотариальный тариф и сбор земельной книги 0,15%.
В Испании покупатели не из ЕС владеют землей напрямую; в Румынии — через суперфиций или компанию.
Недвижимость в Румынии или Испании: коротко о главном
Испания отменила «золотую визу» 3 апреля 2025 года, так что, как и в Румынии, покупка жилья больше не дает вида на жительство. Налоговые системы различаются: в Испании при покупке вторичного жилья взимается региональный налог на переход права собственности (ITP) в размере примерно от 6% до 10%, а на новое жилье — НДС 10% плюс гербовый сбор (AJD); в Румынии на новое жилье начисляется НДС 21%, обычно включенный в цену, а налога на переход права покупатель не платит. В Испании нет ограничений на землю для покупателей не из ЕС; в Румынии есть.
Испания — один из самых известных в Европе рынков для иностранных покупателей, и многие израильтяне отдыхали там. До недавнего времени у нее было одно явное преимущество перед Румынией: «золотая виза», привязанная к недвижимости. Этого преимущества больше нет. Поэтому сравнение сегодня проще и честнее: две страны ЕС, две налоговые системы, два совершенно разных типа рынка.
Что изменилось в Испании в 2025 году
Органический закон 1/2025, опубликованный в Официальном государственном бюллетене Испании 3 января 2025 года, отменил инвесторскую визу, введенную Законом 14/2013. С 3 апреля 2025 года Испания больше не принимает новые заявления на «золотую визу» на основании покупки недвижимости. Ранее выданные разрешения можно продлевать по старым правилам.
Отдельное предложение, объявленное в январе 2025 года, — налог до 100% на покупку недвижимости покупателями из стран вне ЕС, не являющимися резидентами, — было внесено в виде законопроекта, но законом не стало. Следите за ним, если рассматриваете Испанию.
Румыния. «Золотой визы» здесь тоже нет. Законопроект о ее введении был отозван из Сената в декабре 2025 года. См. наш гид по видам на жительство в Румынии.
Расходы на покупку: главное различие
| Румыния | Испания | |
|---|---|---|
| Новое жилье от девелопера | НДС 21%, обычно включен в заявленную цену | НДС 10% плюс гербовый сбор (AJD), примерно от 0,5% до 1,5% в зависимости от региона |
| Вторичное жилье | Налога на переход права для покупателя нет; продавец платит подоходный налог с продажи | Налог на переход права (ITP), примерно от 6% до 10% в зависимости от региона |
| Нотариус | Официальная шкала тарифов | Нотариальные тарифы по шкале |
| Регистрация | Сбор земельной книги: 0,15% для физических лиц | Сборы реестра недвижимости |
| Налоговый номер | NIF, румынский налоговый номер | NIE, идентификационный номер иностранца |
Источники: Налоговое агентство Испании (AEAT), Налоговое агентство Румынии (ANAF), ANCPI.
В Испании налогом на входе облагается вторичное жилье. В Румынии — новостройки. Одно это может изменить то, какой объект имеет смысл. О румынской стороне см. наш гид по расходам на покупку недвижимости и наш гид по налоговому номеру NIF.
Земля: в Испании проще
В Испании покупатели не из ЕС могут владеть домами и землей напрямую, без специальной структуры, за исключением нескольких закрытых военных зон.
В Румынии граждане стран вне ЕС не могут зарегистрировать землю напрямую на свое имя, поэтому при покупке виллы выбирают такой путь, как право суперфиция или румынская компания. См. нашу статью о праве собственности на землю в Румынии. В этом пункте Испания впереди.
В Испании налогом на входе облагается вторичное жилье. В Румынии — новостройки.
Ежегодные расходы
| Румыния | Испания | |
|---|---|---|
| Местный налог на недвижимость | Налог на здания и землю, устанавливается местными властями, по Закону 239/2025 | IBI, муниципальный налог от кадастровой стоимости |
| Собственники-нерезиденты | Дополнительного налога за владение жильем, которое Вы не сдаете, нет | Подоходный налог для нерезидентов с условного дохода от жилья, которое не сдается |
| Обязательное страхование | Страховка от стихийных бедствий PAD | Аналогичного обязательного полиса для собственников без ипотеки нет |
Испания облагает собственников-нерезидентов налогом на условный доход, даже если жилье не сдается, и для владельцев домов для отдыха это реальная ежегодная статья расходов. О Румынии см. наш гид по ежегодному налогу на недвижимость и наш гид по расходам на содержание виллы.
Два разных рынка
Испания — это прежде всего рынок прибрежного жилья и домов для отдыха, где Мадрид и Барселона — большие и дорогие города, а давление на местный жилищный рынок и привело к политическим решениям 2025 года.
Главный рынок жилья Румынии — Бухарест–Илфов, столичный регион, где большинство покупателей — местные семьи. По данным Национального института статистики, в 2025 году там было сдано около 17 300 новых квартир и домов, около 29% от общего числа по Румынии. Вилла к северу от Бухареста — это семейный дом рядом со столицей, а не квартира у пляжа. Сначала решите, что именно Вы ищете.
Расстояние и время
Прямой рейс из Тель-Авива в Бухарест длится около 2 часов 45 минут, а часовой пояс тот же, что и в Израиле. Перелеты в Испанию длиннее, и большую часть года Испания отстает от Израиля на один час. Если Вы планируете часто приезжать или присутствовать при подписании у нотариуса, это стоит учесть. См. наш гид по перелетам из Израиля в Бухарест.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли еще в Испании «золотая виза»?
Нет. С 3 апреля 2025 года Испания перестала принимать новые заявления на «золотую визу» на основании недвижимости согласно Органическому закону 1/2025. В Румынии «золотой визы» тоже нет.
Какие налоги платят при покупке недвижимости в Испании?
При покупке вторичного жилья — региональный налог на переход права (ITP) примерно от 6% до 10%. При покупке нового — НДС 10% плюс гербовый сбор (AJD) примерно от 0,5% до 1,5% в зависимости от региона. Добавляются нотариальные сборы и сборы реестра.
Какие налоги платят при покупке недвижимости в Румынии?
На новое жилье — НДС 21%, обычно включенный в цену. Налога на переход права покупатель не платит, но оплачивает нотариальный тариф и сбор земельной книги 0,15%.
Могут ли граждане стран вне ЕС покупать землю в Испании и Румынии?
В Испании — да, напрямую. В Румынии граждане стран вне ЕС не могут зарегистрировать землю напрямую на свое имя и используют такой путь, как право суперфиция или румынская компания.
Планирует ли Испания ввести налог 100% для иностранных покупателей?
Предложение о налоге до 100% на покупки покупателями из стран вне ЕС, не являющимися резидентами, было объявлено в январе 2025 года, но по состоянию на 2026 год законом не стало.
Итог
С апреля 2025 года Испания и Румыния находятся в равном положении в вопросе вида на жительство: ни в одной из них недвижимость не дает визы. В Испании проще с землей, а покупка вторичного жилья облагается высоким налогом; Румыния облагает новое жилье через НДС и не взимает с покупателя налог на переход права.
Если Вы сравниваете объект в Испании с объектом в Румынии, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы сравним полную стоимость на день подписания и ежегодные расходы после него.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Boletín Oficial del Estado (Органический закон 1/2025) · Налоговое агентство Испании (AEAT) · Портал законодательства Румынии (Закон 312/2005; Закон 239/2025; Налоговый кодекс) · Налоговое агентство Румынии (ANAF) · ANCPI · Национальный институт статистики (INS).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки налога на переход права и гербового сбора в Испании устанавливаются каждым регионом и меняются; проверяйте их у местного юриста перед покупкой.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
